公寓民宿托管项目-运营方案

广厦金寓民宿托管运营合作方案一．项目简介：为了提升广厦金寓公寓楼的房产和物业价值，盘活空置房产资源，带来实际的效益，初步策划将广厦金寓（三层、四层，房间数量45间左右）规划设计成公寓式酒店民宿，由我方团队进行运营，使其利润最大化，资源互补，带来多方的利益共赢。项目意义：盘活闲置房产资源，使其利润最大化，实现多方共赢，共同打造出一家特色的酒店民宿。二．项目&市场分析（SWOT）：S（优势）1.区位优势：地铁沿线，黄岛区核心位置，周边有多所大学，临近黄岛两大人气景区：金沙滩和唐岛湾。W（劣势）1.环境：因周边部分土地和道路尚未开发，公寓周边环境欠佳。2.户型：公寓(3、4层)户型设计不很理想，没有独立卫生间的房间面积占比40%以上，部分单间面积较小，且公用卫生间数量不足，缺少淋浴间。3.成本：房间皆为毛坯，前期需要投入一定资金用于装修和整改，增加了项目运营方的运营成本和经营风险。O（机会）1.客流增长：作为国家级开发区，黄岛近几年发展迅速，商旅及旅游人数逐年增长。2.市政规划：周边部分土地的规划对未来T（威胁）1.竞争：金沙滩和唐岛湾景区附近小区和公寓内出现大量城市民宿（日租房），加剧了酒店民宿业的竞争。发展有利。3.民宿作为新的行业业态发展迅速，未来依旧存在流量红利。三．我方（运营方）优势1.年轻团队，思维活跃，团队学习能力极强。2.具有长租公寓和民宿管理运营经验，具有酒店民宿行业人脉资源，熟悉各大酒店预订OTA平台的规则。3.擅长品牌策划和互联网营销。某种意义上来说民宿是互联网产业，有别有传统酒店的运营方式，90%的获客通过线上渠道，因此民宿是否运营的好，要看运营团队是否具备互联网营销经验和思维。四．民宿运营思路1.定位民宿酒店的定位：服务于年轻人出行、度假、居住的特色公寓民宿客群定位：80后、90后旅游人群、商旅人群、情侣，周边大学在校生。2.经营策略：对于主打年轻客群的酒店式民宿，盈利关键点有三：1、位置；2、户型&颜值；3、服务。而可变量只有颜值（设计）和服务，这是重中之重。3.运营推广总体运营思路：对于黄岛区域，民宿酒店淡旺季会比较明显，因此重点是淡季的运营数据，尤其是如何提高淡季入住率上，需要在运营和营销上下功夫，最大化流量入口和转化率。1）线上：打通所有主流OTA、民宿预定平台目前线上是民宿主要获客渠道，且流量巨大。可以同时上线酒店OTA和民宿预定平台，通过与各个平台的关系和沟通，获取特殊流量入口，并不断优化平台数据提升排名，提升入住率和单价。2）新媒体传播。通过各大新媒体平台（微博、公众号、企鹅、头条、百家、小红书……），旅游平台（马蜂窝），短视频媒体（抖音等），跨平台多维度宣传，充分利用互联网传播渠道，为民宿引流获客。2）线下异业联盟：主要是淡季的运营，与旅游社等团体合作。3）社群营销。通过社群活动和营销，做本地化宣传，例如举办读书会、相亲会等吸引本地客户入住。4.设计装修：1）方向：特色化、年轻化、颜值化整体思路：因为存在数量过多的没有卫生间的单间，而带卫生间的单间面积又不大，因此必须通过合理的、有特点的装修设计去弥补这方面的不足，将其打造成一家有差异化的特色的品牌公寓民宿。2）风格：总体以简约为主，混搭文艺、北欧、日式风格，并适当的搭配当前年轻人喜欢的主题风，结合青岛当地的山海风景和百年城市文化。对于较小的户型，可采用上斜铺、榻榻米等时尚风格。效果图：3）专业设计&优化改造。聘请专业的设计人员进行设计规划。尤其是卫生间和淋浴间不足的问题，通过合理设计和改造，增加淋浴间和卫生间的数量，解决普通单间（无独卫）的问题。4）打造特色的公共空间将公共区域、或者部分无独立卫浴的大房间打造成特色的休闲空间：茶水间、书吧、会议室、运动房、淋浴房等，可以极大的提升客人入住体验和租金溢价。具体装修方案，后期会根据具体商谈情况，出具详情的装修规划方案。五．财务分析：表6-1.成本预估项目子项目详细预算装修房间内部装修硬装、软装，家具家电50-70万公共区域装修休闲区、公共浴室和卫生间、洗衣间、书吧等20-30万装修预算合计70-100万租金46间左右数量估算建议与开发协商后付款（民宿上线后用收入支付房租），月付或季付27-30万该数值是建议租金，具体根据房间数量及面积商谈流动资金运营、日常采购开销及人工费用10-20万元前期投入（装修+流动资金）80-120万表6-2销售收入估算（相对保守）房间数量日均价格（税后价，根据周边行情，淡季旺季价格平均）全年入住率年销售收入（税后）运营支出（销售收入X45%：民宿运营方抽佣，人员工资，OTA平台佣金，推广费用，易耗品等所有的日常开销）销售净收入（税后）43间左右13060%122万55万67万表6-3净利估算销售净收入租金（估算）净收入（税后）（销售净收入-租金）装修成本（估算）投资回报周期67万30万37万80万2年零1个月表6-4，租金金额建议：（参考了周边房屋租赁价格）户型户型面积租金：元/（年·每间）a.带独卫单间29~45㎡5000-600055~67㎡6000-7000150-160㎡11000-12000b.无独立卫浴单间32~46㎡4000-500056~70㎡5000-5500140-150㎡10000-11000六．合作&经营模式：1.总体思路:开发商为甲方，贵公司（蜗牛家）为乙方，我方（运营方）为丙方考虑的是三方合作，因此建议明确各自投入和分工，更有利于该项目高效的开展。装修投入不多的情况下，建议由乙方（贵公司）承担装修成本，丙方（运营方）承担所有运营支出，收取销售总额的45%作为运营费用和分润，剩余交由乙方。关于租金，建议乙方（贵公司）与甲方协商“后付款”，即运营开始后，用民宿销售收入来按期支付租金，不占用乙丙双方资本。2.各方利润分配预估合作各方前期投入（预估）年利润分配年净利投资回报周期甲方（开发商）00租金（预估30万左右）乙方（贵公司）70-100万左右（装修费预估）销售额（税后）的55%，再扣除租金后剩余部分见表格6-2,6-3，按照年122万销售额做预估，年净利37万元2-3年回本丙方(运营方)10-20万（运营资金，易耗品采购，流动资金，前期推广）销售额（税后）的45%，包含所有日常运营开支3.各方责任义务划分1）甲方责任和义务：开发商（甲方）需给予托管方3-6个月的装修期，该期间不收取房租等任何费用，协助乙丙方办理各种资质，与相关部门沟通等。2）乙方责任和义务：负责与甲方（开发商）沟通，与政府及相关部分的协调和沟通，协助申办各种经营资质，参与前期装修的规划和建议，承担前期装修费用（硬装+软装，包括家具家电，预算70-100万左右，投资回报周期2-3年，见表格6-2、6-3），定期与甲方进行房租结算（建议后付费），监督丙方运营工作，发现问题及时指出。3）丙方责任和义务：参与前期整体设计装修的规划和思路，酒店民宿品牌策划和设计，负责酒店民宿日常所有运营工作以及运营费用。运营具体工作包括：人员招聘管理，民宿的推广运营，日常接待，民宿日常维护和损坏维修，财务核算，税务缴纳等。承担费用（运营支出）包括：前期流动资金、OTA（预定平台）销售额抽佣（10%左右），营销推广费用，人员（保洁、服务员）工资、易耗品（床上用品等所有酒店用品）开销、水电物业费、日常其它所有开销等。可以说，除了装修费用和房租外，其余所有费用皆有丙方（我方运营方）承担。七．风险评估1.经营风险有：1）该公寓户型缺陷（缺乏卫生间和淋浴）可能影响实际客单价和入住率，降低营收。2）周边区域开发迟缓，致使周边环境迟迟得不到改善，势必会影响民宿酒店经营收益。2.风险控制：1）加强运营、推广和服务，弥补周边环境和户型的不足。2）前期控制好投入成本，控制好装修和租金投入，从而降低运营风险。