【房地产进入城市可行性报告】[万科]浙江湖州城市进入报告(2017年1月)

湖州市城市进入研究报告（注：本报告仅供部门研究湖州市场所用，并不涉及项目，后续针对具体项目进展进行报告调整）万科江浙事业部2017年1月城市概况与投资环境房地产市场分析目录城市概况—区位、行政划分湖州，东隔嘉兴而临上海，西北邻常州而近南京，北与苏州、无锡隔太湖相望，南接杭州。从区位来看，湖州是南京、上海、杭州三大中心城市连接的关键节点，但区域因城市辐射能级、交通、产业、城市发展历史等因素影响，发展相对较慢。“南京—上海—杭州—宁波”一直为沪宁杭城市圈主要发展轴；随着长三角城市群不断推进，湖州成为南京与杭州，上海与安徽连接的关键节点，城市价值得到较大提升。湖州距离上海160公里，距离杭州75公里，距离南京220公里上海南京湖州嘉兴无锡杭州绍兴宁波苏州常州传统发展主轴潜力发展轴湖州下瞎2区3县，包括吴兴区、南浔区、长兴县、安吉县、德清县；其中吴兴区为市政府所在地，湖州主城区。南浔虽然设区，但从地理环境来看，南浔城区与吴兴相距较远，属独立板块。项目概况—对外交通湖州对外交通便捷，建立了公路、铁路、水路俱全的立体物流网络，是上海、江苏、安徽、浙江三省一市的重要枢纽节点。机场：上海浦东国际机场、虹桥国际机场、杭州萧山、南京禄口四座机场距湖州都在1—1.5小时车程内。高速公路：杭宁高速公路（G25）、申苏浙皖高速公路（G50）、申嘉湖高速公路（S12）穿境而过。湖州与苏州、无锡等环太湖中心城市也已全线贯通高等级公路。铁路交通：宣杭铁路是湖州连接我国中原腹地的重要交通动脉，湖乍铁路直达国际海港—乍浦港。城际高铁：南京-湖州-杭州高铁已通车运行，上海-苏州-湖州高铁、合肥-湖州-杭州高铁已经动工建设。项目概况—城市高铁商杭高铁（商丘—杭州），经过安徽亳州、阜阳、淮南、合肥、巢湖、芜湖、马鞍山、宣城、湖州，终至宁杭高铁杭州东站。2015年11月30日，商杭高铁全段正式开工建设，预计2020年11月1日正式开通运营。沪苏湖铁路，沿途主要站点有上海虹桥站、青浦站、盛泽站、南浔站、湖州站，已于2016年开工建设，有望在2020年建成通车。随着宁杭高铁的建成通车，及沪苏湖、商航高铁的建设，湖州的交通及区位优势越发明显。3条高铁汇集，未来湖州可实现20分钟达到杭州，半小时到达苏州，1小时达到上海，南京；城市投资价值得到较大提升。项目概况—内部交通城市道路主要以东西向为主，南北向为辅，主城区以放射状道路连接城区环线。沪渝高速长深高速京福线二里桥路吴兴大道中兴大道三环北路环城路沪聂线湖州高铁站客运中心湖州南互通湖州互通湖州高铁东站二环东路三环东路湖织大道二环西路二环北路太湖路西寨山路同心路青铜路东坡路湖州北互通项目一项目二项目概况—城市人口年末总户籍人口（万人）常驻人口（万人）年末总户数（万户）城镇以上单位年末从业人员（万人）＃第二产业＃第三产业湖州263.78293.0085.9849.4332.4716.94市区110.65130.9534.7525.5516.209.33＃吴兴区61.4776.6720.4620.6712.937.73南浔区49.1854.2814.284.883.271.60德清县43.7049.8013.359.647.042.60长兴县63.0565.0122.537.995.272.71安吉县46.3847.2415.366.253.952.29截止2014年底，湖州户籍总人口263.78万人，常驻人口293万人。主城区吴兴区常驻人口76.67万人。截止2014年底76.67万人项目概况—城市经济湖州2015年GDP总量2084亿元，全省排名第八；近几年经济增长速度虽出现一定幅度下降，但6.56%的增速仍排名全省第四；人均GDP71137元，全省排名第六。名次城市GDP总量（亿元）增速（%）人口（万人）人均GDP浙江42886.006.755508.00778611杭州10053.589.20889.201130632宁波8011.505.27781.101025673温州4619.847.36906.80509474绍兴4466.704.71495.60901275台州3558.135.04601.50591546嘉兴3517.064.91457.00769607金华3406.506.18543.70626548湖州2084.306.56293.00711379衢州1146.202.79212.405396410丽水1102.344.81213.105172911舟山1094.707.82114.6095524十二五期间湖州经济发展情况：三次产业结构从8∶54.9∶37.1调整到5.9∶49.2∶44.9。财政总收入从172.3亿元增加到327.8亿元，其中地方财政收入从97.3亿元增加到191.3亿元，年均分别增长13%和13.2%。城镇居民、农村居民人均可支配收入分别从25344元、14143元增长到42238元、24410元，年均增长10.8%和11.6%。项目概况—城市产业湖州传统产业仍以轻工业为主，且各区域均有自己的特色产业，但随着产业的升级转型，各种新兴产业和高新技产业迅速崛起，所占的比重越来越大。长兴吴兴八里店织里南浔化纤织物蓄电池印染、织造、新材料、机械电子金属制品业童装木地板新型纺织食品加工新型材料金属制品机械电子吴兴食品加工园被列为国家级农产品加工业示范基地吴兴区支柱产业吴兴区正迅猛发展的现代工业体系通信器材电子信息生物医药吴兴区产业目前吴兴区是：1、中国最大规模的石油管道生产基地。2、中国最大规模的童装产业集群，占国内市场30%以上份额。3、国内主要的铝合金型材生产基地，彩色铝合金和高精度铝板居国内之首。4、国内重要的纺织出口生产加工基地和最重要的棉布集散交易中心之一。项目概况—城市发展规划湖州中心城区（包括湖州城区和东部新区）、南浔城区组合形成市域中心城市；德清、安吉、长兴三个县城所在地培育为县域中心城市。长兴县安吉县德清县吴兴区南浔区湖州城区东部新区南浔城区项目概况—城市发展规划城市用地向东为主发展方向：实施“东扩西拓、北进南控、中间完善”的近期空间发展战略。“北进”就是结合已形成规模的仁皇山新区建设，开辟太湖新区；“西拓”就是在继续完善凤凰西区建设基础上做好西南工业区、商住区的配套建设；“南控”就是要保护和控制好南郊风景区的自然环境；“东扩”就是在湖东分区基础上，重点建设吴兴工业片区和西山漾地区，把西山景区建设成为中心城区与东部新区之间的“绿肺”；“中间完善”就是完善老城区的基础设施、公用设施和环境设施配套，增强与完善城市功能。城市用地总体布局湖州中心城区的城市用地发展方向为：以向东为主，向北为辅，向西补充完善，南部保护和控制。城市用地形态为“一城两区”的带状组团式城市。“一城”即湖州中心城市，包括湖州、织里和南浔；“两区”即由湖州城区、东部新区组成的湖州中心城区和相对独立的南浔城区。房地产市场分析目录城市概况与投资环境房地产市场分析一、湖州市房地产市场整体经营状况说明：报告中“湖州市全市”指三县两区：德清县、长兴县、安吉县、吴兴区、南浔区。政策解读全国政策趋势：政策先松后紧，年末调控范围延至县域城市。(各地详细政策见附件）2016年年初，在中央去库存精神的指导下，地方政策环境比较宽松，9月份开始，部分城市开始收紧政策，特别是国庆前后，热点城市集中出台限购、限贷措施，此后有多个城市调控升级，与此同时，限购政策逐步蔓延至热点城市周围的县域城市。湖州楼市政策：竭力去库存，政策未收紧。3月31日，湖州市人民政府办公室发布《湖州市人民政府办公室关于进一步促进中心城市房地产市场平稳健康发展的若干意见》补充意见。继续加大财政支持力度，继续实行购买新建商品房契税补贴。合理把控土地和商品房供应，对商品房库存特别大的区域，应明显减少商品房土地供应量，适当提高新供土地的项目商品房预售门槛。深化征迁安置方式改革，推行政府配建与市场购买、房票与实物安置相结合的多元化安置模式。完善去化商业办公地产的政策措施，扶持发展楼宇经济，支持调整商住结构，推动跨界地产发展，培育发展房屋租赁市场。落实个人住房贷款政策，扩大住房公积金制度受益面住房公积金和商业银行贷款首付比例最低降至20%。湖州政策影响：落实供给侧政策，库存去化明显，整体量价齐升。2016年3月份，湖州市人民政府办公室发布“湖五条”新政，明确要科学把控土地和商品房的供应，全年湖州市全市土地购置面积有所下降。全市房地产开发投资继续有所下降，住宅投资下跌明显，同时全市商品房销售量大幅攀升，销售面积和销售金额均呈现大幅上涨的态势。特别是8月底以来，受上海等周边城市购房红利外溢因素的影响，以及湖州房产对沪推介工作的深入推进，全市房地产市场呈现“量价齐升”的态势。城市房地产经营状况—房地产投资2015-2016年（1-11月）湖州市全市各地区房地产开发投资情况（亿元）对比图全市房地产开发投资有所下降，住宅投资下跌明显。2016年1-11月份，湖州市全市房地产开发投资260.00亿元，同比下跌14.00%。其中，住宅投资165.98亿元，同比下跌22.1%；办公楼投资10.18亿元，同比上涨2.9%；商业营业用房投资53.42亿元，同比上涨7.6%；其他投资30.42亿元，同比上涨3.3%。从住宅套型结构来看，90平方米以下的小户型住房投资40.65亿元，同比下跌26.4%；144平方米以上的大户型住房投资42.70亿元，同比下跌16.6%；别墅和高档公寓投资22.18亿元，同比下跌26.3%。2016年（1-11月）湖州市全市住宅各面积段房屋施工/新开工/房屋竣工面积情况（万㎡）城市房地产经营状况—房地产开工面积全市房地产新开工面积下降明显。2016年1-11月份，湖州市全市房地产开发企业房屋施工面积2160.32万平方米，同比下跌9.25%。新开工面积为318.16万平方米，同比下跌7.74%。其中住宅新开工面积208.48万平方米，同比下跌14.80%，占全部商品房新开工面积的65.53%；办公楼新开工面积17.78万平方米，同比上涨146.26%；商业营业用房新开工面积29.36万平方米，同比下跌45.08%；其他新开工面积62.56万平方米，同比上涨58.50%。城市房地产经营状况—销售量、销售额、待售面积1、全市商品房销售量大幅攀升2016年1-11月份，湖州市全市商品房销售面积497.04万㎡，同比增长44.9%。其中商品住宅销售备案面积445.86万㎡，同比增长48.19%。中心城市商品房销售面积为240.09万㎡，同比上涨47.05%，其中吴兴区商品房销售面积为189.59万㎡，同比上涨46.76%；南浔区商品房销售面积为50.51万㎡，同比上涨48.1%。德清县商品房销售面积为113.51万㎡，同比上涨48.4%；长兴县商品房销售面积为83.28万㎡，同比上涨46.5%；安吉县商品房销售面积为60.19万㎡，同比上涨29.7%。2、全市商品房销售总额大幅上涨2016年1-11月份，湖州市全市商品房销售额346.12亿元，同比上涨47.4%，其中商品住宅销售额303.97亿元，同比上涨47.80%。中心城市商品房销售额184.68亿元，同比上涨49.53%，其中吴兴区商品房销售额146.91亿元，同比上涨43.21%；南浔区商品房销售额37.77亿元，同比上涨80.6%。德清县商品房销售额72.17亿元，同比上涨54.9%；长兴县商品房销售额46.81亿元，同比上涨36.4%；安吉县商品房销售额42.46亿元，同比上涨39.5%。3、全市商品房待售面积389.93万平方米2016年末，湖州市全市商品房待售面积389.93万平方米，同比下降0.93%。其中全市住宅可售面积184.27万平方米，同比下降15%；办公楼可售面积22.48万平方米，同比下降7.2%；商业营业用房可售面积150.98万平方米，同比上涨23.9%；其他房屋可售面积32.21万平方米，同比上涨4.6%。房地产市场分析二、湖州市中心城区房地产市场