厦门禾祥西路商圈市调报告

WesternRoadHeXiangMarketingReport-1-时尚生活新源地——禾祥西路市调报告近年来，位于厦禾路和湖滨南路之间、并不宽阔的禾祥西路，伴随着我市商业地产的发展加上政府部门的推动，由一条普通的生活性交通道路，迅速发展成一条充满商机的以家具、家电、灯饰、服装、生活服务为主的综合商业街，整条道路分段呈现若干个同类商品经营的专业街，并且逐渐形成了一个高档消费的新商圈，是厦门比较“小资”的年轻人时常光顾的“购物天堂”。继去年成为“百城万店无假货”示范街后，今年，禾祥西路将与中山路、鼓浪屿龙头路一起，被思明区推荐参与今年福建省十条“诚信街”的评选，成为厦门的又一张城市名片。如果说银行中心、大西洋海景城、远洋大厦等高档写字楼构筑了厦门繁华的中心商务区，那么与之紧邻的禾祥西路西段成为“CBD后花园”为期已不远。相关链接：禾祥西路——见证厦门三十年巨变1973年，现在的禾祥西路一带为建设用地，被辟为新区后，在新区修建湖滨南路。继而又在湖滨南路与厦禾路之间，修建禾祥东路、禾祥西路。家具厂、印刷厂、冷冻厂、罐头厂、电池厂、酱油厂等都曾经在这里落户。之后，禾祥西路演变成家装一条街，随着厦门开发进程的加快，建材家装市场逐渐移向莲花、江头，禾祥西路于是有了更多具有生活质感的商业元素来填补和创造。1985年，在禾祥西路开发了厦门最早的商品房项目——佳美花园，到1993年又相继诞生白鹭花园、白鹭苑等项目。1998年至2002年，随着禾祥商城、国贸广场、汇禾新城、聚祥广场等一系列沿街商住房产的开发，禾祥西路商业连点成线，形成现在的规模。街道概况一、四通八达，交通方便开元街道辖内禾祥西路东起湖滨中路，西至斗西路，全长约1808米，与后滨路、后江路、白鹭洲路、豆仔尾路四条路纵向交叉，与湖滨西路、厦禾路、湖滨南路等各主要干道交汇，众多公交路线使本区域的交通出入畅通无阻，交通便捷。禾祥西路车辆往来班次公交354897509526528808班次4分钟3分钟6分钟4分钟5分钟5分钟7分钟WesternRoadHeXiangMarketingReport-2-禾祥西路车辆不同时段、路段车流、人流来往调查时间：4月1日（六）车流量人流量私家车的士面包车小货车公交车合计“湖滨中路—后滨路”路段（时间：15：30—15：40）2112991367283“后滨路—市府大道”路段（时间：16：30—16：40）362012101594259“市府大道—斗西路”（时间：17：30—17：40）37257121393211二、楼房林立，人口密集此路段上有湖滨、后江、希望、美仁、美湖等5个社区居委会，沿街基本上都建有高楼大厦，主要建筑有：古龙商城、禾祥商城、国贸广场、聚祥大厦、万禾花园、金丰花园、福满家园、祥和广场等30多栋楼。沿路5个社区常住人口共约28366人，占全街道常住人口的46.4%。必胜客、麦当劳、肯德基等三大快餐巨头相继落户东方时代广场、好又多大型超市去年开业，便是看重其居民的高入住率所带来的广阔市场。三、收入稳定，消费较高此路段常住人口以政府机关工作人员、本地和外来经商人员、企业中高级管理人员居多，收入较稳定、消费能力较高。有关房产人士表示，周围居民以富人为主，住房均价为8000～8500元/m2，这样的房价在厦门市区来说是较高的一个价位，月收入在15000元以下的居民一般来说是无法在禾祥西路购买房产的。这是禾祥西路品牌店蜂拥入驻的的一个重要原因。四、店面众多，商业繁华经多次实地调察统计，禾祥西路段目前共有店面约842家，其中内资企业182家，占比21.6%，注册资金85479.0188万元；私营企业660家，占比78.4%，注册资金77894.82万元。其中湖滨中路至后滨路段长度约为578米，约占总长度32%，却拥有店面约500家，占总店面数的60%，密集度最高，已成为服装、餐饮、美容美发、休闲健身的中心，目前已显出逐步由东向西延伸、并向街的两边辐射之趋势，透出一股浓厚的商业气息，商业地位日显突出。WesternRoadHeXiangMarketingReport-3-禾祥西路街头店铺一览表服装类餐饮店美容美发类休闲健身类家居类精品店茶叶类杂货店服装辅料店空闲店其他店合计淑女装少女装童装男装运动综合内衣类鞋包类822116171816139274356226186510615166842183五、主打品牌，荟萃精品。优越的地理位置和密集的人流量，让禾祥西路沿街商铺成为众多品牌专卖店的“至爱”，汇聚了众多“老、名、优、特、”店铺，如芭莎行、Joe&Juel、HIM、nike、addidas、BOSS等。法国品牌“箱子”在厦门的惟一一家形象店就在禾祥西路。装修高档的时装店“巨式国际”，则拥有恩曼琳、GIVHSHYH、欧时力等国际品牌。联邦广场“音响一条街”早已成为厦门最豪华、最专业音响的代名词，这里聚集了爱浪、惠威、索尼等40多家知名品牌音响店。站在鹭江道与禾祥西路的交汇处，泰国餐厅、韩式料理、日式烧烤、中国海鲜等各国美食招牌不断映入眼帘，走高档路线的特色餐饮满足了CBD白领阶层的消费需求，桑拿、足浴、KTV等高档休闲娱乐也纷纷在这里落脚。政府也极力扶持禾祥西路建设，广泛吸引并培植更多的名牌名店入驻商业街。此外，在禾祥西路沿街的品牌店、特色专卖店大多有稳定的主顾客，客单价较高，提袋率较大，业绩明朗，进一步吸引了更多的名牌名店的入驻！部分牌店消费力调查一览表时间：4/1（六）店名经营类型客单价提袋率备注稀珍陈年酿品坊酒类650元40%30%是外国人购买广联洋酒商行酒类780元40%批发、大多为酒店成批购买BOSS男装2150元30%恩曼琳淑女装1500元21.4%JOE&JUIES少淑装960元33.5%10%是外国人购买芭莎行少淑装120028.7%10%是外国人购买花—武器T恤80元56%个性店，可DIY制作藤缘家具7880元23%大多成套购买嘉豪何室家具9760元20%大多成套购买WesternRoadHeXiangMarketingReport-4-近期规划厦门大卖场不少，但有特色的商业街却很少，购物场所普遍雷同。作为厦门最长生活性道路以及目前自然形成的商业氛围，禾祥西路最具创建特色商业街条件。随着禾祥西路愈来愈散发它魅力的同时，其街道规划的局限性也日益突显出来。如：整条街道商业业态结构不合理，家居、服装辅料店及杂货店所占比例过高，上档次餐饮、娱乐类店面太少；位于禾祥西路中段的“后滨路—市府大道”路段定位档次过低，一方面，与附近居民购买力不符，也不能对散客形成吸引，无法积聚人流，故此段街道稍显冷清，业绩低迷，另一方面，使整条街道出现“中空”，处于前后段的顾客一般走到此段边不愿意继续逛下去，使得购买力严重流失！为此，由政府牵头，发动有关部门，出台相关政策、措施，对禾祥西路的商业环境进行全新规划。从思明区开元街道办事处得来消息，目前禾祥西路商业街环境规划已获批，今后将按照规划全力将禾祥西路打造成一条海峡西岸特色商业街。禾祥西路全长近2公里，不论是从有利于交通还是有利于商业繁荣来说，分段推进被认为是较好的一种改造模式。结合现状，根据性质及空间结构，禾祥西路路段将被划分为三段，由此形成“一带三段三节点”的空间形态结构：一带：集购物、生活、休闲于一体的市级综合商业街，近中期为市民购物特色商业街；三段：商业业态：分路段形成各自特色“湖滨中路—后滨路”路段：被定位为“休闲时尚街，以经营高档服装服饰为主，在规划中完善骑楼空间；在商业环境设计时，将主要考虑设计理念与商业街风格的协调，街道小品、灯光、休憩设施都将从现代人的潮流时尚视角去诠释。在该路段的改造过程当中，将引进高端精品店增强区域的影响力和辐射力，提高路段内知名专业店和专卖店的比例，使其成为厦门真正的“时尚精品休闲街”。“后滨路—市府大道”路段：被定位为“琳琅满目的综合购物街”，在对该路段的改造过程当中，将减少家具建材店、美容美体店的比例，积极引导知名品牌的主力专业店、专卖店和高档百货店，增加大众娱乐行业、餐饮业的比例，增加现代化、人性化的休闲服务设施。同时加强景观渗透，形成街景新亮点；“市府大道—斗西路”路段：被定位为“新生活、新时尚家具特色街”，体现的是专业特色商业街理念。针对商业街内新、老家具店存在的经营障碍，要求在档次上要有所提高，品位上要多样化；对传统老牌家具店进行保护和鼓励，并适当引进国内或国际知名家具品牌主力店。对部分建筑进行改造，形成较完整的商业氛围。三节点：“湖滨中路—禾祥西路”路口绿化节点；聚祥广场西侧绿化节点；WesternRoadHeXiangMarketingReport-5-“市府大道—禾祥西路”路口三面建筑围合，一面绿化开敞的景观节点。辅街定位：后滨路北段，该路段经营特色明显，以服饰店和餐饮店为主，定位为餐饮特色一条街；豆仔尾路北段，以餐饮、食杂、音响电器为主要成分，定位为生活服务性的“小区生活街”。相关建议：若想把禾祥西路打造成海峡西岸特色商业街，除了以上的大体规划外，在细节和执行面上，需要进一步完善和落实。结合个人的思考，提出以下几点拙见：（一）、美街策略：1、增加街头小景、休憩公共设施，完善主力店铺的形象设计等一般商业街以600米左右为最佳，过长容易让消费者产生产生疲劳、厌倦的感觉。禾祥西路长1808米，沿街公共设施奇缺。因此，更应从人文的角度出发，在合理的位置多为顾客设置一些休憩凳椅、公共电视、自动购物机以及雕塑小品、小亭、喷泉、花坛等设施，缓解消费者视觉和身体疲劳。如：政府可灵活对待，在统一规范的情况下，在一定时间段允许商家在店门前摆上休闲桌椅、茶座、咖啡座等为逛街购物人群提供小憩场所，既营造出一道特殊风景，又创造舒适的购物环境。此外，于高端目标消费者群来说，他们来到步行街就是为了追求品位与时尚，对于这类人群来说，他们一般直奔消费场所而去，对于公共设施接触的机会没有中低收入者多，因此需要有针对性对街道内的高端消费场所进行了形象包装，包括橱窗的设计都力求新颖潮流。2、增加停车位，进一步解决购物停车问题目前禾祥西路街面狭窄，停车位不足，缺少规模的停车场；整条街道上共有471个停车位，其中70%被周边单位、居民私家车长时间占据。经调查表明，沿街品牌店有40%左右顾客是开车专程购买。因此，政府可准备免费提供禾祥西路部分邻近停车场，如白鹭花园地下停车场，或增建停车场，以解决顾客购物停车需求！3、增加绿化，拆除违章搭盖，减少公交停车点目前，整条街道绿化不足，绿化面窄，绿化地带不够长；沿街（如市府大道—斗西路路段）存在较多“脏、乱、差、”店面、破旧围墙以及报废电话亭。因此，政府在加强街道绿化规划的同时，对予破旧建筑物、公共设施予以拆除或粉刷、修整，保证街道的整体美观，避免新旧店面参差不齐。同时，定期清理占道经营和违章建设，疏导交通秩序！此外，1808米长的禾祥西路路段来回却有公交站点10个，可适当予以减少，保证路道畅通！WesternRoadHeXiangMarketingReport-6-4、进一步完善LED夜景工程去年4月，禾祥西路首次投入夜景工程建设，受到市民的欢迎，营造良好的商业氛围。如位于汇合新城十字路口的LED显示屏每晚吸引了不少市民驻足观看。目前，整条街道2/3的路段尚未全面投入夜景工程建设，尤其要照顾到街头的一些死角、墙、柱面。因此，需要进一步加强夜景工程的投放，在十字路口增设LED显示屏，以美化街体，吸聚人流！（二）、招商策略商业街是城市的商业最集中的街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体，具有城市商业中心和现代购物中心的双重功能。现代商业街至少应具有购物、餐饮、休闲、娱乐、体育、文化、旅游、金融、电信、会展综合功能和几十种业种。由于禾祥西路的业态整体结构欠合理，如娱乐休闲类所占比例太小，餐饮类虽占一定比例，但特色风味小吃、时尚、高档餐饮所占比重少，大多餐饮店经营的是大众饮食，不能形成特色。整条街没有经营主题，混杂经营，商业业态有待进一步调整，对一些商铺可重新进行洗牌，以符合街道定位、整体规划。1、抓品牌