湛江市城市规划管理技术规定

1总则1.1为贯彻落实《中华人民共和国城乡规划法》和《广东省城乡规划条例》，提高湛江市城市规划建设管理水平，实现城市规划编制和管理的标准化、规范化，科学、合理、有效地利用城市土地和空间，特制定《湛江市城市规划管理技术规定》（以下简称技术规定）。1.2依据国家和广东省城乡规划相关法律、法规、规范和标准，参考国内先进城市的同类技术规定，结合湛江城市发展要求和建设的实际情况制定本技术规定。1.3本技术规定作为湛江市城市规划编制和管理的技术依据，湛江市城市规划区内的各项建设活动及城市规划、设计和管理工作均应按本技术规定的相关要求执行。原有城市规划管理相关技术性文件和规定与本技术规定内容不一致的，均以本技术规定为准。1.4本技术规定尚未涵盖到的有关规划管理技术性内容，以及涉及到国家和广东省相关规范和标准的，应按国家和广东省现行的相关规范和标准执行。1.5为提高湛江市城市生态环境建设水平，在控制性详细规划和修建性详细规划中应贯彻落实住建部颁布的《海绵城市建设技术指南——低影响开发雨水系统构建（试行）》的要求。1.61本技术规定不适用于城市规划区内乡镇私房（民房）的规划建设，其规划建设要求另行规定。1.7本技术规定在施行过程中如需增补或修订的，应按相关的法定程序进行。22建设用地与开发强度2.1建设用地分类2.1.1建设用地分类和代码按《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137—2011）的规定执行。在规划图纸中同一地类的大、中、小类代码不能同时出现使用。2.1.2规划选址和规划条件确定用地性质应以用地分类中类或小类进行划分，并标注类别代码。2.1.3建设用地按土地使用的主要性质进行分类，多种性质用地以其地面使用的主导设施性质进行分类。多种性质混合使用地块，其用地类别代码为各类土地用途代码并列，之间以符号“/”分隔。2.2建设用地管理2.2.1应统筹安排各类建设项目和建设用地，完善功能布局，保护景观和生态资源、改善人居环境。新建项目建设用地宜以规划道路为界限，按城市规划单元成片实施。2.2.2建设项目的选址和建设用地的使用，应当符合城市总体规划和控制性详细规划的要求，并遵循土地使用兼容性原则，城市建设用地兼容性按表2.2.2规定执行。2.3居住用地规模32.3.1居住用地包括住宅和相应配套服务设施用地，配套服务设施用地包括幼托、文化体育设施、商业金融、社区卫生服务站和公用设施等用地，不包括中小学用地。4表2.2.2城市建设用地规划与兼容类型二类居住行政办公文化设施教育科研体育用地医疗卫生社会福利商业服务娱乐康体公用网点一类工业二类工业一类物流二类物流道路交通公用设施绿地广场兼容用地类型规划用地类型R2A1A2A3A4A5A6B1B2B3B4M1M2W1W2SＵG二类居住R2○○○○○○●○○××××○×○行政办公A1×○○○○○×××××××××○文化设施A2×○○○○○●××××××○○○教育科研A3×●●●○○××××××××○●体育用地A4××●○××●●×××××●○●医疗卫生A5××○××●××××××××○●社会福利A6××○×××××××××××○●商业服务B1B2○○○○○○○○○××○×●○●娱乐康体B3×○○○●●●●×××××●○●公用网点B4×××××××○××××○○○●一类工业M1××○○○○×○×○×●○○○●二类工业M2××○○○○×××○××●○○●一类物流W1×××××××××○●×○○○●二类物流W2×××××××××○×○○○○●道路交通S××××××××××××××○●公用设施U××××××××××××××●●绿地广场G××○○○×××××××××○○表中：●表示兼容，×表示不兼容，○表示有条件兼容。注：城市建设用地类别R1、R3参照R2执行；A7、A8、A9均与其它用地不兼容；B9参照B4执行；M3与W3除道路、公用设施、防护绿地外，不兼容其它类型用地。S、U、G大类包括其中类和小类。52.3.2居住用地应相对集中布局，形成相应规模的居住区、居住小区或居住组团。居住区、居住小区和组团的用地和人口规模应按表2.3.2指标进行控制。表2.3.2居住区、小区和组团用地及人口规模控制指标规模居住区小区组团用地（hm²）50～10010～151～5人口(人)30000～5000010000～150001000～30002.3.3零散用地是指面积小于10000平方米，用于住宅开发时难以达到组团规模并独立进行设施配套的建设用地。表2.3.3零散用地建设最小地块面积指标建筑层数及类型最小地块面积（平方米）小于4层住宅建筑5004～7层住宅及公共建筑10008层以上住宅建筑20008层以上公共建筑3000注：混合用地取较高值作为标准。2.3.4新建居住用地应成片规划，形成居住小区或居住组团，避免零星插建。严格控制建设用地零散开发，除公益性设施和城市基础设施外，开发建设用地面积小于3000平方米的零散用地不宜单独开发。6旧城区或相邻土地已完成建设，或有道路、河道等类似情况，用地面积小于3000平方米且无法调整合并的，在满足建筑退让规定的前提下，城市规划部门可视具体情况予以确定，但建设用地面积小于表2-3规定的最小地块面积不得单独进行开发建设。2.4居住用地开发强度2.4.1居住用地规划建设须合理控制开发强度，以创造良好的居住环境。居住用地开发强度应符合表2.4.1的规定。表2.4.1居住用地开发强度控制指标注：1、旧城区是指成片建成时间超过30年的城区（下同）；2、本表控制指标均为上限，若用地未能满足停车位及服务设施的须相应下调容积率；3、人口规模按照每户120平方米住宅建筑面积，每户3.2人的标准计算。2.4.2居住用地规模应按表2.3.2的规定进行控制。当居住用地规模处于居住区与小区之间时，开发强度参照表2.4.1居住区的指标执行；用地规模处于小区与组团之间时，开发强度参照表2.4.1小区的指标执行；零散用地参照组团开发强度指标执行。7容积率建筑密度（%）建设区住宅层数居住区小区组团居住区小区组团1～3层1.31.540454～9层1.62.02.228323510～18层2.02.42.6262930旧城区≥19层2.53.03.22325271～3层1.01.335404～9层1.51.82.026303310～18层1.82.32.5252829非旧城区≥19层2.32.83.02224262.4.3住宅建筑与其配套服务设施混合设置时，配套服务设施所占比例不大于地块计容总建筑面积20%，配套服务设施开发强度按表2.4.1规定执行。2.4.4规划居住用地规模5公顷以上，承担片区商业服务业项目时，且商业服务业项目所占比例大于项目地块计容总建筑面积的20%，商业服务业项目的开发强度可按表2.5.1执行。2.5商业服务业用地开发强度2.5.1商业服务业用地开发强度应符合表2.5.1规定。表2.5.1商业服务业用地容积率和建筑密度控制指标旧城区非旧城区建筑高度（米）容积率建筑密度容积率建筑密度＜121.550%1.245%≥12且＜242.545%2.240%≥245.045%5.040%注：1、本表控制指标均为上限，若用地不能满足停车位及配套设施时须相应下调容积率；2、本表建筑高度24米以上的建筑密度指高层建筑裙楼，塔楼的建筑密度不应大于20%，商业建筑的中庭首层通高至屋顶见光部分建筑面积可不纳入建筑密度计算；3、在满足片区道路交通、建筑环境容量和城市景观等前提下，区级以上商业中心、城市综合体的建筑密度可适当放宽为：旧城区不大于60%，其它城区不大于55%。2.5.2用地性质规划为商业服务业用地兼容住宅（住宅不得与办公、酒店用房拼建和叠建）的，在满足其新增住宅配套公共服务设施条件下，住宅建筑所占比例不大于项目地块计容总建筑面积的40%，商业服务业与住宅建筑的容积率分别依照表2.5.1和表2.4.1确定。2.5.38商业服务业用地兼容住宅，或满足2.4.4条款居住用地兼容片区商业服务业项目的，地块综合容积率R按以下计算式确定：R＝1/(B/R1+（1-B）/R2)式中R1和R2分别为住宅或商业服务业建筑的容积率，B为住宅或商业服务业计容建筑面积所占比例。2.5.4鼓励规划建设商业居住等多功能混合社区。控制性详细规划编制时，在轨道交通站点周边300米半径范围内的商业居住多功能混合用地，容积率可分别按表2.4.1和表2.5.1上浮20%。2.5.5计容建筑面积2万平方米以上的商业服务业项目，应对项目周边城市路网围合片区及影响区域进行交通影响分析，交通影响分析结论中应对项目的交通组织及停车位配置作出明确规定，当拟建项目不能满足交通组织及停车位配置要求时，则相应减少项目开发强度。2.5.6临城市道路的建筑应在首层沿街面设置骑楼，作为城市公共开放空间。骑楼进深4～5米（通道净宽不小于进深的70%），骑楼梁底净高不小于3.6米，且人行空间不得设置空调外机，并合理设置照明，以满足行人通行安全和舒适度要求。满足以上条件的骑楼面积可不纳入容积率和建筑密度计算，并按骑楼水平面积的1.0倍奖励容积率。相邻公共建筑二层以上相连或跨越街区，仅用于公共交通联系功能的空中走廊（层高不大于5米）可参照骑楼设置条件奖励容积率。2.6保障性住房项目开发强度2.6.1组团级以上成规模建设，且建筑高度27米以上的保障性住房项目，可按表2.4.1相应用地规模的容积率指标上浮20%进行控制。92.6.2当保障性住房项目用地难以达到组团级以上用地规模，且满足表2.3.3零散用地最小地块面积的，单幢建筑在满足建筑规定退让的条件下，容积率可按表2.4.1组团级规模指标上浮30%进行控制。2.7超高层建筑设置条件及容积率计算2.7.1建筑高度100米以上的超高层建筑设置应符合城市规划要求，较大体量的超高层建筑应结合用地周边城市空间容量及对城市道路交通影响情况综合确定。2.7.2符合超高层建筑设置条件的商业服务业超高层建筑，按超高层不同高度部分给予容积率分段计算：建筑高度小于100米部分的建筑面积按现行规定计算容积率；建筑楼层地板面高度在100～150米部分的建筑面积按50%计入容积率；建筑楼层地板面高度大于150米部分的建筑面积不计入容积率指标。超高层建筑高度超过100米以上部分不计容建筑面积不得大于该建筑计容建筑面积的50%。2.8工业用地及开发强度2.8.1工业用地应集中布局，组成相对独立的工业区和工业组团。有气体污染物排放的工业不应布置在城市上风向，有水污染物排放的工业不应布置在城市水源（径流）上游地区。2.8.2二、三类工业用地应单独布置，不应与居住、公共设施及其它功能区混合布局，并与其它非工业用地之间保持一定的卫生防护距离，防护距离应符合相关规定。2.8.3工业项目用地配套行政办公及生活服务设施（包括办公楼、值班宿舍、10职工食堂等）用地面积不得超过工业项目总用地面积的7％。严禁工业项目用地建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。2.8.4工业项目配套的行政办公及生活服务设施不应设置在生产区范围内，应设在相对集中独立的区域。行政办公及生活服务区域周边的绿化、道路、广场等，属于行政办公及生活服务设施用地。2.8.5工业项目用地容积率和建筑系数应符合表2.8.5的规定。表2.8.5工业用地容积率和建筑系数控制指标用地分类容积率建筑系数（%）一类工业≥1.0至≤2.530～50二类工业≥0.8至≤2.030～50三类工业≥0.6至≤1.230～45注：1、建筑系数指项目用地范围内各种建、构筑物占地面积总和与总用地面积的比例；2、工业建设项目建筑层高超过8米，建筑面积应加倍计入容积率。2.8.6工业项目行政办公及生活服务设施的建筑面积不得超过工业项目总建筑面积14%。工业项目行政办公及生活服务设施用地面积超过工业项目总用地面积7%，或其建筑面积超过工业项目总建筑面积14%的部分，不能视为工业用途。成片布置的职工住宅用地应计入居住用地，并应满足居住用地配套要求。三类工业用地及其相邻地区严禁布置职工宿舍等居住用地。2.9