鄂州市城市规划管理技术规定

1/28鄂州市城市规划管理技术规定第一章总则第一条为了加强城市规划管理，保证城市规划的实施，根据《中华人民共和国城市规划法》、《湖北省实施“城市规划法”办法》、和《鄂州市城市总体规划》及有关法律、法规和规范，结合本市实际情况，制定本规定。第二条在城市规划区(包括开发区、度假区等城市发展重点控制地区)范围内编制和实施城市规划，进行各项建设，除应满足国家工程建设标准强制性条文和各类专业技术规范要求外，必须遵守本规定。建设项目还应当符合相关专业技术规范。第二章建设用地分类及适建范围第三条城市建设用地按《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）进行分类。(见附表一)第四条建设用地的划分和使用应当遵循土地使用相容性的原则，按照经批2/28准的控制性详细规划执行；未制定控制性详细规划的，按照分区规划和《各类建设用地适建范围表》（见附表二）的规定执行。建设用地适建范围未列的，由城市规划行政主管部门根据建设项目对周围环境的影响和基础设施等条件，确定适建性。需要改变建设用地性质或者超出规定的适建范围的，应当符合以下规定，并依法对规划进行调整：（一）不得对相邻地块以及历史文化遗迹、自然环境造成负面影响；（二）不得突破原用地开发强度，导致该区域环境质量下降；（三）不得新增大量人流、车流，影响城市道路交通系统的有序运行；（四）不得擅自占用绿地、市政公用设施用地和公益设施用地。第五条取得城市规划道路一侧土地使用权的，其建筑密度、容积率等规划技术指标按照实际用地面积（净地）计算。第三章建筑容量控制指标第六条本市中心城区范围内建筑密度划分为密度一区、密度二区、密度三区和密度四区（详见附录二《鄂州市中心城区建筑密度分区示意图》），并按此进行建筑规划控制；开发区、度假区等城市发展重点3/28控制地区除特殊标明外建筑按密度二区进行规划控制；城市规划区内其他地区建筑密度按密度三区进行规划控制。第七条建设用地的建筑容量控制指标（含建筑密度和建筑容积率，下同），应按照本章有关规定执行。第八条建设用地面积大于5000平方米的成片开发地区，必须编制修建性详细规划，经批准后实施；未编制修建性详细规划的，不予审批。建设用地面积大于10000平方米，其修建性详细规划应包括配套的管线工程详细规划。第九条建设用地面积小于或等于5000平方米的居住建筑和公共建筑用地，其建筑容量控制指标在经批准的详细规划中已经确定的，应按批准的规划执行。尚无经批准的规划，其建筑密度控制指标应按表3.1的规定执行。建筑容量控制表表3.1密度一区密度二区密度三区密度四区建筑容量建筑基地类型建筑密度容积率建筑密度容积率建筑密度容积率建筑密度容积率住宅低层居住建筑≤25%0.6～0.8≤20%0.4～0.6≤20%0.4～0。54/28多层居住建筑≤32%1.5～1.8≤30%1.2～1.6≤25%1.0～1.4≤20%0.8～1.0高层居住建筑≤25%2.0～2.5≤25%1.8～2.0≤20%1.6～1.8一般办公建筑≤55%3.0～5.0≤35%0.8～1.4≤30%0.6～1.2≤30%0.5～1.0办公公寓式办公建筑≤45%3.0～4.5≤35%1.2～1.5≤30%1.0～1.2≤30%0.8～1.0商业建筑≤55%3.0～4.0≤30%1.4～1.6≤25%1.2～1.4≤20%1.0～1.2商业商业综合楼≤45%3.0～4.5≤30%1.2～1.5≤25%1.0～1.2≤25%1.0～1.2低层≤50%0.5～1.0≤40%0.3～0.8工业建筑(一般通用T层)多层≤40%1.0～2.0≤30%0.8～1.8低层≤50%0.5～1.0≤40%0.3～0.8普通仓库多层≤40%1.0～2.0≤30%0.8～1.8本表仅适用于未编制详细规划的、小于或等于5000平方米的单一基地；第十条对未列入表3.1的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的建筑容量控制指标，应按经批准的修建性详细规划和有关专业规定执行。第十一条建筑项目建设用地规模未达到以下标准的，不得单独建设：（一）低层、多层、中高层住宅为5000平方米；（二）多层公共建筑为1500平方米；（三）高层居住建筑高度小于或者等于50米的为2000平方米；（四）高层居住建筑高度大于50米的为3000平方米；5/28（五）高层公共建筑高度小于或者等于50米的为3500平方米；（六）高层公共建筑高度大于50米的为4000平方米。第十二条建设用地规模未达到上款规定标准，但有下列情况之一，且不影响城市规划实施的，市城市规划行政主管部门可予核准建设；（一）邻接土地已完成建设，原有道路改道或者有其他类似情况，无法调整、合并的；（二）因道路、市政公用设施等限制，无法调整、合并的。第十三条建设项目在建设用地范围内为社会提供了公共开放空间，可以相应增加容积率，增加的建筑面积按表3.2《提供开放空间增加建筑面积控制表》执行。在建筑物内部（包括地面层和其他楼层）或者外部提供全天候对外开放的步行空间或者通道，将周边建筑物与城市街道、广场、游园、购物中心等公共空间连在一起且有效宽度不小于4.5米的，可以作为城市公共通道，并按照开放空间增加建筑容积率。增加建筑面积的标准可按表3.2的规定增加建筑面积：提供开放空间增加建筑面积控制表表3.2提供开放空间增加建筑面积控制表表3.2核定建筑容积率FAR每提供1平方米有效面积的开放空间，允许增加的建筑面积（平方米）6/28小于21.0大于、等于2，小于41.5大于、等于4，小于5.52.0大于5.52．5第十四条居住小区内建筑架空层用作停车、绿化、居民休闲等公共用途的，经城市规划行政主管部门核定，其建筑面积可不计入建筑容积率，但不得围合、改作他用或者出售、出租，建筑密度按照规定计算。第十五条拆迁量较大的旧城改造地区，可按下列公式增加基本建筑容积率：FAR2=（S4/S2-1）×FAR1×0.7其中：FAR1--基本容积率；FAR2--增加的容积率；S2--建设用地面积；S4--拆迁范围面积。基本建筑容积率的增幅最高不得大于1.0。第四章建筑间距第十六条建筑间距必须符合消防、卫生、环保、绿化、安全、工程管线、建筑设计规范和文物古迹保护等法律、法规的规定。7/28第十七条住宅间距，应当以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防灾、管线埋设、视觉卫生等要求确定。第十八条居住建筑应当综合考虑用地条件、群体组合和空间环境等因素，尽可能采用南偏东15度至南偏西15度朝向，原则上不再建设东西向居住建筑。第十九条居住建筑间距，按下列要求确定：(一)建筑高度24米以下(含24米，下同)的居住建筑之间的间距为：1、纵墙面与纵墙面的间距，密度一区内不少于建筑高度的0.9倍，密度二区内不少于建筑高度的1.0倍，密度三区内不少于建筑高度的1.1倍，密度四区内不少于建筑高度的1.2倍。2、纵墙面与山墙面的间距，密度一区内不少于12米，密度二区内不少于14米，密度三区内不少于16米；密度四区内不少于18米；3、山墙面与山墙面的间距，建筑高度在12米以下的不少于6米，建筑高度在12米以上的不少于8米。(二)建筑高度24米以上(不含24米，下同)的居住建筑之间的间距为：1、纵墙面与纵墙面的间距，其中24米以下部分间距按前项第1目计算，24米以上部分在密度一、二区按不少于所增加建筑高度的0.4倍进行递加计算，在密度三区按不少于所增加建筑高度的0.5倍进行8/28递加计算，在密度四区按不少于所增加建筑高度的0.6倍进行递加计算，不足26米时，按26米计算；其最大间距，在密度一区内可以不超过40米，在密度二、三区内可以不超过45米；在密度四区内可以不超过50米；2、纵墙面与山墙面的间距，纵墙面在南面时，不少于20米，其余情况下不少于18米；3、山墙面与山墙面的间距，密度一区内不少于14米，密度二区内不少于15米；密度三区内不少于16米；密度四区内不少于17米；4、点式建筑的间距，按建筑之间的南北向重叠面进行计算：无重叠面时最近点距离不少于15米；重叠面小于12米时，间距不少于18米；重叠面大于12米时，按本项第1目计算。(三)建筑高度24米以上的居住建筑与建筑高度24米以下的居住建筑之间的间距为：1、建筑高度24米以上的建筑纵墙面与其南侧的建筑高度24米以下建筑的纵墙面之间间距按本款第(一)项第1目计算；与其北侧的建筑高度24米以下建筑的纵墙面之间间距按本款第(二)项第1目计算；2、建筑高度24米以上的建筑山墙面与其北侧的建筑高度24米以下建筑纵墙面之间间距不少于20米；与其南侧的建筑高度24米以下建筑纵墙面之间间距不少于18米；与其东西两侧的建筑高度24米以下建筑纵墙面之间间距不少于14米；9/283、建筑高度24米以上的建筑纵墙面与其北侧的建筑高度24米以下建筑山墙面之间间距不少于18米；与其南、东、西侧的建筑高度24米以下建筑山墙面之间间距不少于14米；4、建筑高度24米以上的建筑山墙面与建筑高度24米以下建筑山墙面之间间距不少于14米。在密度一、二区内临城市主、次干道，根据城市规划用地条件及城市空间景观要求布置的建筑与周边现有的永久性建筑之间间距按前款执行确有困难的，其间距可适当缩小，但不得少于应退间距的50%，并应符合建筑设计防火规范的间距要求。第二十条非居住建筑之间的间距，可按本规定第十九条规定的间距适当减少，但减少幅度不得超过20%，并应符合建筑设计防火规范的间距要求。第二十一条居住建筑与其南侧非居住建筑的间距，按本规定第十九条规定确定；与其北、东、西侧非居住建筑的间距，可按本规定第十九条的规定适当减少，但减少幅度不得超过20%，并应符合建筑设计防火规范的间距要求。第二十二条建筑间距按以下规定计算：(一)建筑间距按相邻建筑外墙轴线间距计算；10/28(二)建筑纵墙面外挑阳台、梯平台、走廊及凸出辅助设施部分的累加长度超过纵墙面长度二分之一的，其间距以最大外凸部分或外凸部分轴线的垂直投影线计算；(三)建筑山墙设置外挑阳台的，建筑间距按阳台外轴线的垂直投影线计算；(四)建筑山墙若开有卧室窗，则按建筑纵墙计算建筑间距。建筑间距按前款规定仍无法确定的，由城市规划行政主管部门结合实际情况确定。第二十三条非平行布置建筑之间的建筑间距，按建筑之间的平均距离计算。非平行布置的建筑之间最近点的距离应不少于标准间距的0.7倍，并应符合建筑设计防火规范的间距要求。非平行布置建筑之间的角度超过60度的，则按建筑纵墙面对山墙面的规定计算建筑间距。第五章建筑物退让11/28第二十四条建筑物沿城市道路、公路、铁路、河道、排水干线、人防设施、文物古迹、电力保护区及用地边界建设时，须符合有关法律、法规、规范的规定及本章规定。第二十五条建筑物后退用地界线按下列规定执行：(一)相邻建筑双方各自从建筑用地界起计算后退距离。(1)相邻建筑高度等同的其后退距离不少于本规定第四章节计算规定距离的一半。(2)相邻建筑高度不等的，按建筑高度比例计算，各退够规定距离；(二)在现有永久性建筑南北两侧新建建筑，且永久性建筑在本规定颁布前未按本条前项相关规定退够间距的，新建建筑的后退距离应在自身应退用地界线间距基础上再行后退,其中：新建建筑在北侧时，间距不少于本规定第四章节相关规定间距的80%;新建建筑物在南侧时，间距不少于本规定第四章节相关规定间距的90%，并符合消防间距、卫生防护间距要求。(三)相邻各类公共绿地,新建各类建筑,其最小离界距离：1、高度6米以下建筑，离界距离不得少于3米；2、高度6米至20米以下建筑，离界距离不得少于8米；3、高度20米以上建筑离界距离不得少于11米。12/284、地下建筑的离界距离，不少于地下建筑物深度(自室外地面至地下建筑物底板的底部距离)的0.7倍,且最小不得小于5米。第二十六条临街建（构）物后退道路规划红线按下列规定执行：（一）30米以下建筑（含台阶、有柱雨棚，下同）在主干道两侧退让道路规划红线的距离不得少于10米，在次干道两侧不得少于8米；山墙临街的不得少于5米。30米以上高层建筑