《江苏省城市规划管理技术规定—苏州市实施细则之一“指标核定规则”》

《江苏省城市规划管理技术规定—苏州市实施细则之一“指标核定规则”（2015年版）》1总则1.1为规范规划管理审批行为，统一执行标准，根据国家和省相关规定，结合苏州市规划管理实际，制定本规划管理实施细则。1.2本细则是与《江苏省城市规划管理技术规定(2011年版)》相配套的规范性文件，适用于苏州市吴中区、相城区、姑苏区范围内的新建、扩建和改建建筑工程，不适用于私有住房建设工程。苏州市其他县市、区可参照执行。2建筑面积2.1核定建筑工程建筑面积应按江苏省地方标准DGJ32/TJ131-2011《房屋面积测算技术规程》(以下简称《规程》)执行。2.2建筑面积指标应分列计容积率建筑面积(以下简称计容面积)和不计容积率建筑面积。2.3核定建筑工程计容面积时，与《规程》不一致的内容，按本细则的规定执行。3规划容积率3.1容积率指标应精确到小数点后二位数。3.2在核定计容面积指标时，按以下规则计算：3.2.1同时满足以下条件的架空层(包括骑楼、过街楼和雨篷等)可不计入：1、位于建筑底层，或与城市公共天桥、连廊、道路连通的楼层；2、至少有两个边长与城市或社区公共空间紧密连通、方便到达；3、用于公共活动、绿化、停车，且对公众无条件开放。但门厅、楼梯间等为楼层服务的围合空间应计入。3.2.2通向符合不计容条件的地下、半地下车库的，且至少有一个边长对外开敞不封闭的汽车坡道、自行车坡道、出入口等附属建筑，可不计入。3.2.3通向屋顶停车场的且至少有两个边长对外开敞不封闭的汽车坡道可不计入。3.2.4同时满足以下条件的敞开式停车楼及其附属汽车坡道可不计入：1、满足规划对城市景观、交通、建筑密度、绿地率的要求；2、附属建设但与主体功能区完全隔离(可局部设门)；3、对公众开放；4、该区域至少有两个边长的外墙对外开敞不封闭；5、层高不大于3.0米。不满足以上规定的，按其水平投影面积全额计入容积率。敞开式停车楼内的管理用房等封闭空间按其水平投影面积全额计入容积率。地上的全机械仓储式停车楼及其附属通道，在满足上述1-3条规定的前提下，可不计入，但规划核实前应完成所有机械安装。3.2.5在两个自然层(含两层)或8米高度范围内没有永久性顶盖或梁格的平台(包括设备平台、阳台等)可不计入，否则按阳台规则计算容积率。3.2.6位于公共空间、开敞且对公众无条件开放的单层廊、亭等景观建筑可不计入。3.2.7同时满足以下条件的不上人闷顶可不计入：1、坡屋顶及外墙上没有门窗；2、结构楼板封闭，且除设于公共部位的检修孔(面积不大于0.5平方米)外没有其他孔洞；3、坡屋顶下部空间净高超过2.10米的部分占坡屋顶下层投影面积之比不大于30％。超出以上规定的，视为可利用的空间，按《规程》计算计容面积。3.2.8层高不大于2.20米的技术层(夹层)中，符合9.8和9.9规定的设备转换层、结构转换层以及避难层可不计入，除此之外的其他技术层(夹层)，按其水平投影面积的1/2计入容积率；层高大于2.20米的所有技术层(夹层)，均按其水平投影面积全额计入容积率。3.2.9地上建筑物内的各类管道、封闭空间(即使标注为“不利用空间”或“造型空间”)，均按其通过的自然层数计算容积率。3.3经营性项目中，产权不可分割销售以及分割销售单元建筑面积大于3000平方米的部分，按以下规则计算：3.3.1新建建筑被自然地形部分掩埋的，当掩埋长度不足本层建筑外墙周长(包括沿下沉庭院设置的外墙，下同)1/2时，该层建筑面积全部计入容积率；掩埋长度超过本层建筑外墙周长1/2、不足2/3时，该层建筑面积的1/2计入容积率；掩埋长度超过本层建筑外墙周长2/3时，该层建筑面积不计入容积率。建筑结构顶板高出室外地坪基准标高不大于1.5米的建筑部分，视为被自然地形掩埋；进深不大于3.0米且长边不大于18.0米的下沉庭院(采光井)、下沉内庭院和车库坡道入口的外墙部分，按外墙长度的1/2计入掩埋长度；超出以上规定的外墙部分，视为非掩埋。见附图3.3.1。3.3.1不可分割销售的地下室与半地下室非掩埋长度计算3.3.2建筑层高应与其功能相适应。有特殊要求的功能区(如剧院、影厅、门厅大堂、宴会大厅、运动场馆、大型厂房和实验室、仓储式超市、共享空间等)和符合3.2.1条规定的架空层及其附属门厅、楼梯间的层高可不限，但应提供合理的依据，必要时需由规划部门组织专题论证。除此以外，按以下规定执行：3.3.2.1办公和一般工业研发建筑，层高大于4.5米、不大于6.0米的部分，按其水平投影面积乘以2.0系数计入容积率；以此为基准，建筑层高每增加1.5米，增加1.0系数计容。•1.0倍：层高≤4.5米•2.0倍：4.5米＜层高≤6.0米•3.0倍：6.0米＜层高≤7.5米3.3.2.2商业类建筑，层高大于6.0米、不大于8.0米的部分，按其水平投影面积乘以2.0系数计入容积率；以此为基准，建筑层高每增加2.0米，增加1.0系数计容。•1.0倍：层高≤6.0米•2.0倍：6.0米＜层高≤8.0米•3.0倍：8.0米＜层高≤10.0米3.3.2.3一般工业厂房，层高大于8.0米、不大于11.0米的部分，按其水平投影面积乘以2.0系数计入容积率；以此为基准，建筑层高每增加3.0米，增加1.0系数计容。•1.0倍：层高≤8.0米•2.0倍：8.0米＜层高≤11.0米•3.0倍：11.0米＜层高≤14.0米3.4经营性项目中，分割销售单元建筑面积不大于3000平方米的部分(如住宅、小型商业、办公、服务型公寓等)按以下规则计算：3.4.1有部分不可分割销售或分割销售单元建筑面积大于3000平方米的，应明确其独立使用范围(不含公用部分)，该部分可按3.3条计算容积率。3.4.2分割销售的地下室、半地下室，以可分割销售单元计，建筑被自然地形部分掩埋的，当掩埋长度不足分割单元本层建筑外墙周长1/2时，该层建筑面积全部计入容积率；掩埋长度超过分割单元本层建筑外墙周长1/2、不足2/3时，该层建筑面积的1/2计入容积率；掩埋长度超过分割单元本层建筑外墙周长2/3时，该层建筑面积不计入容积率。建筑结构顶板高出室外地坪基准标高不大于1.5米时，建筑外墙及单元间分户墙视为被掩埋；进深不大于0.9米的下沉庭院(采光井)、长边不大于3.0米的下沉内庭院和车库坡道入口的外墙部分，按外墙长度的1/2计入掩埋长度；超出以上规定的外墙部分，视为非掩埋。见附图3.4.2。3.4.2可分割销售的地下室与半地下室非掩埋长度计算3.4.3住宅建筑中，分割销售的地下室、半地下室，以可分割销售单元计，人工开挖的(自然地形形成的除外)下沉庭院(采光井)进深不应大于3.0米，下沉内庭院的长边不应大于6.0米。超出以上规定的，该单元地下室、半地下室建筑面积应全部计入容积率。3.4.4符合以下条件之一的不封闭阳台，应按其结构外围水平投影面积全额计入容积率：1、主体结构内的；2、总进深尺寸大于2.1米的；3、住宅建筑中，阳台水平投影面积之和超出本层总水平投影面积(包括阳台)15％的部分，或每个单元内的阳台数量超过居住空间(卧室和客厅)个数的部分；4、最大进深小于1米未封闭的阳台累计水平投影面积超出本层总水平投影面积(包括阳台部分)2％的部分。3.4.5分割单元内，同时满足以下条件的共享空间可不计入容积率：1、位于门厅、餐厅或起居厅上空；2、至少有一个边长与复式上层公共空间(走廊或起居厅等)连通；3、共享空间高度小于或等于两个自然层；4、每个单元内的共享空间不多于一个；5、开洞水平投影面积之和不超过复式下层总水平投影面积(包括共享部分)的20％；6、开洞部分没有网格梁等构件。超出以上规定的，超出部分按水平投影面积全额计入容积率。3.4.6同时满足以下条件的空调搁板可不计入容积率：1、位于主体结构外；2、与建筑内部空间或阳台之间用实墙或栏板隔断；3、每个单元空调板的数量不超过居室(指住宅建筑中的卧室、客厅、书房、餐厅等独立的空间，下同)或主要功能空间的个数；4、每个空调板进深不大于1.0米，面积不大于1.5平方米(宽度小于0.15米的局部凹凸不计)5、至少有一个长边除护栏或百叶外没有任何实体围护(外突的柱、墙每边不得超过0.15米)。不满足以上规定的，按阳台规则计算容积率。3.4.7同时满足以下条件的设备平台可不计入容积率：1、位于主体结构外；2、整栋建筑统一设计并安装集中空调(须经规划核实)，且没有另行设计分体空调搁板。3、独立设置，不与阳台紧邻，与建筑内部空间不相连通；4、每个单元的居室或主要功能空间个数大于或等于3个，设备平台不多于一个且水平投影面积不大于4.0平方米；5、至少有一个长边除护栏或百叶外没有任何围护(外突的柱、墙每边不得超过0.15米)。不满足以上规定的，按阳台规则计算容积率。3.4.8住宅建筑中，建筑围护墙体外且结构面与室内楼地面高差小于0.45米的各类水平建筑构件(如花池、花架、结构板，包括梁围合的孔洞)，除符合3.4.6和3.4.7条规定的空调搁板和设备平台外，均按阳台规则计算容积率。3.4.9建筑层高应与其功能相适应。有特殊要求的功能区(如剧院、影厅、门厅大堂、宴会大厅、运动场馆、共享空间等)和符合3.2.1条规定的架空层及其附属门厅、楼梯间的层高可不限，但应提供合理的依据，必要时需由规划部门组织专题论证。除此以外，按以下规定执行：3.4.9.1住宅建筑，层高大于3.9米、不大于5.4米的部分，按其水平投影面积乘以2.0系数计入容积率；以此为基准，建筑层高每增加1.5米，增加1.0系数计容。•1.0倍：层高≤3.9米•2.0倍：3.9米＜层高≤5.4米•3.0倍：5.4米＜层高≤6.9米3.4.9.2除住宅建筑外的其他建筑，建筑层高底层大于5.0米、不大于6.0米，乘以2.0系数计入容积率；二层以上建筑层高大于4.5米、不大于6.0米的部分建筑面积乘以2.0系数计入容积率；以此为基准，层高每增加1.5米，增加1.0系数计容。•1.0倍：层高≤4.5米(底层5.0米)•2.0倍：4.5米(底层5.0米)层高≤6.0米•3.0倍：6.0米(底层6.5米)层高≤7.5米4建筑高度4.1平屋顶建筑，建筑高度为室外地坪基准标高至实体女儿墙顶的垂直高度。4.2坡屋顶建筑，檐口高度为室外地坪基准标高至顶层屋面檐口起坡点结构标高(顶层檐口高低不一的，以累计边长最长的檐口高度计算，但高檐需满足累计长度不超过相应建筑周长的1/4)的垂直高度；建筑屋脊高度为室外地坪基准标高至顶层屋面最高的屋脊结构标高的垂直高度。4.3建筑最高高度，是指在风景名胜区、传统历史街区、规划建设控制地带及机场净空限高区等特殊地段内，任何建构筑物不得突破的建筑高度。4.4除4.3条规定的地段外，建筑高度的计算应符合以下要求：4.4.1立面及平面上透空率均大于80％的装饰构架(栏杆)可不计入建筑高度，也可不纳入日照计算；立面及平面上透空率均在50％-80％之间的装饰构架(栏杆)可不计入建筑高度，但应纳入日照计算。透空率是指装饰构架无遮挡部分的面积占其外轮廓投影面积的比例；百叶和格栅部分应视为有遮挡部分；玻璃部分，在计算建筑高度时，可视为无遮挡部分，但在日照计算时应视为有遮挡部分。4.4.2楼梯间、电梯间、水箱间等局部凸出屋面的附属建筑，同时满足下列条件的可不计入建筑高度，但应纳入日照计算：高度在6米以内，边长之和不超过对应主体建筑边长的1/2，建筑面积之和不超过屋面面积的1/4。4.4.3顶层带阁楼的坡屋顶建筑，在坡屋面坡率斜线以下布置阁楼的，按建筑坡屋面檐口高度计算建筑高度；在坡率斜线以上布置阁楼的，按阁楼屋面檐口高度计算建筑高度，但符合以下要求的局部突出可不计入建筑高度：高出屋脊标高不大于屋脊弦高的1/2，建筑单边连续长度不超过8米且边长之和不超过对应主体建筑边长的1/2，建筑面积之和不超过屋面面积的1/8。4.4.4自然坡地建筑，按坡度方向，以建筑外墙边的最高和最低室外地坪的连线为基准计算建筑高度，形成一个高度控制斜线。建筑应在高度控制斜线以下布置，但符合以下要求的局部突出可不计入：1、高出控制斜线在6米以内；