房地产中介代理公司经营方案(DOC)

ANC公司经营方案一、广州物业代理行情2001年度，广州市中介代理通过资质审定合格572家，其中一级资质12家，二级资质148家，三级资质412家。房地产物业代理运作已形成规模化、专业化、规范化、信息化、品牌化、社会化。竞争的激烈，结束了过往的独市生意，结束了高佣金的收入亦结束了守株待兔的经营方式。目前大中型的地产代理公司，如中原、中立、诚安等善于品牌战，善于垄断区域市场，善于树立可信且具实力的经纪形象。近年更致力拓展连锁式地铺或大型写字楼的经营方式，另外配合铺天盖地的广告宣传，造就了强盛的势头，也造就其在二手市场的占有率及成功率。中小型代理公司迅速崛起，给二手代理市场带来了极大冲激。这类型公司普遍经营成本偏低，亦是市场经济的必然产物。倍讯易//pxyi.net/综述各类型的物业代理琳琳种种，其发展模式以连销式经营为主，多元化发展、一站式服务，同时配合适量有力的广告及市场宣传为发展方向。但无论是发展路向还是经营回报均能得到市场的认证。随着市场需求的不断增大，二手物业代理业务虽然永不落幕，发展乐观，但如何把握市场变化，如何根据自身的优势，及时调整经营路向，才是发展之道。二、公司股分制经营1、公司注册资本500万元，申办二级中介资质的公司。2、公司投入运作资本120万元，用作公司的业务运作及拓展，包括设立分支机构费用及日常营运费用。该款项作专款专用，专人管理。3、设独立财务行政负责人员，对全体股东公布公司每月经营收支情况。4、股东参股比例每股金额为人民币壹万元整。5、股东出资认购股份，并作现金投入，签定股东协议，制定股东章程。6、为加强各股东对公司的管理力度及拓展力度，股东对公司经营共同监管，共同投入，共负盈亏。7、公司运作期间，扣除经营成本，当盈利时，股东按所占股份比例可分享利润；当亏损时，股东按所占股份比例承担债务，具体数额按所占股份计算。8、在该制度执行过程中，小股东可向大股东申请加大出资比例。9、在经营过程中，由各股东共同监控及决策，其公司的具体事务和重要决定则由大股东监控各股东共同决策。10、在公司经营后，每年结算盈亏，评估，计划来年经营路向及其预算。11、细则详见股东章程。三、公司业务范畴1、房地产中介咨询，物业代理①、一手物业代理②、二手物业代理③、银行按揭业务代理2、工商年审，融资业务咨询，业务代理，咨询服务业四、公司管理模式总经理副总经理助理主管策划主任销售主任物业顾问4名物业顾问若干总经理：负责对公司的全面监控、决策、管理。地铺分店经理一手代理项目经理副总经理：负责公司的全面监控、财务行政管理、业务督导、人员培训、直接对总经理负责。助理：协调公司的运作事务，对副总经负责。分店经理：负责所管辖分部的业务、分部业务拓展、指导物业顾问进行代理工作，同时承担任务定额，直接对副总经理负责。地铺物业顾问：负责具体业务实操、承担业务定额，直接对分店经理负责。一手代理项目经理：负责一手代理项目的楼盘现场策划销售管理工作，对副总经理负责。策划主任：负责一手代理项目的策划工作，对项目经理负责。销售主任：负责一手代理项目现场销售管理工作，对项目经理负责。一手物业顾问：负责一手项目实操，承担业务定额，直接对销售主任负责。以上各职能，既分工亦合作，层级分明，实行工作问责制。五、公司经营模式第一、设立地铺，经营二手物业代理，银行按转按业务1、若公司日后以经营二手物业代理业务作主要拓展方向，则地铺适宜设在较高消费力的小区，有较强租金承托力及较活跃的二手交易。2、地铺拓展意向立足天河，东山，再向海珠等区域扩展。3、若公司以经营银行，律师行相关业务为主，以二手物业代理为辅，则应将地铺，开设在离交易所或相关机构较近的地点，以求吸引客户。4、从2003年4月起，房管交易中心将搬往珠江新城浩翰名轩。5、地铺面积60M2。6、地铺初步选址：①、珠江新城金碧华府，星汇园，华骏大厦，汇骏大厦②、黄埔大道中路段③、中山大道天朗明居④、仓边路⑤、江南大道中⑥、海联路7、地铺开办费用开支项目开支预算(元)商铺租金7,000商铺按金14,000装修费用15,000办公设备办公家私5,000电脑8,000打印机1200传真机1,200电话1,000空调6,000饮水机400营业执照费用500其他费用3,000合计59,2008、地铺人员构架分店经理客户主任9、人员佣金比例业绩佣金比例物业顾问3,000元以下不计佣3,000~15,000元10%15,000~30,000元15%30,000~50,000元20%50,000元以上25%主任完成当月定额50%~80%5%完成当月定额80%以上7%经理完成定额70%以上3%计备注：地铺每月业绩定额￥40,000元。10、按地铺平均月营业总额￥40,000元为例每月成本开支费用预算如下：物业顾问物业顾问物业顾问物业顾问开支费用项目金额（元）占营业总额外（%）商铺租金7,00017.5%管理费水电费1,0002.5%电话费1,0002.5%广告宣传费6,00015%管理层工资摊分4,00010%员工工资5,30013.25%佣金提成10,00025%办公费用3000.75%装修分摊3000.75%营业税费1,8004.5%员工社保1,0002.5%合计37,70094.25%盈利比例5.75%第二、设写字楼，承接一手项目的策划、销售代理业务1、写字楼选点：安泰大厦，面积150M22、写字楼开办费用开支项目开支预算(元)写字楼租金9,000*写字楼按金18,000装修费用30,000办公设备办公家私8,000电脑18,000打印机1,800传真机1,200复印机7,000电话机2,000空调15,000饮水机400其他费用2,000合计112,400*可退回部分3、一手代理人员构架项目经理策划主任销售主任4、人员佣金比例月销售额佣金计提比例（按销售总额）主任物业顾问300万元00.08%300万元≤月销售额500万元0.012%0.1%500万元≤月销售额1000万元0.015%0.12%≥1000万元0.018%0.15%按总佣金收益计提策划主任2%项目经理3%为奖励成功达致代理业务的同事，将设立接盘奖励佣金，按代理佣金总收益3%计提给参与成功洽谈的同事。5、以一个占地面积50000M2的楼盘为例，存货3亿元计算代理费按平均1.2%计算物业顾问若干物业顾问若干预计一年完成50%的销售量则代理费收益180万元6、模拟楼盘策划销售代理费用预算（年度）（详见附表一）7、一手代理项目一年开支费用开支费用项目金额（元）占营业总额（%）工资（含社保）304,00016.9%兼职人员工资6,0000.3%服装20,0001.1%市调费用12,0000.7%佣金600,00033.3%培训费25,0001.4%行政费用105,5005.9%税费155,3408.63%合计1,227,84068.3%盈利比例31.7%pxyi.net