房地产开发企业增值税政策

1房地产企业增值税政策要点提纲一、涉及的主要文件二、房地产业纳税人三、销售额的确定四、进项税额五、纳税义务发生时间六、发票开具七、特别规定一、涉及的主要文件1、《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）2、《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）3、《关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）4、《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（2016年第53号公告）二、房地产业纳税人（一）在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的纳税人，为房地产业增值税纳税人。※注意以下概念：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》销售自行开发的房地产项目，是在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设转让房地产项目所有权的业务活动。房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于销售自行开发的房地产项目。（二）纳税人类型及计税方法1、一般纳税人※年应税销售额超过500万元以及未超过但按规定办理一般纳税人登记的纳税人※适用一般计税方法：当期应纳税额=当期不含税销售额*税率（11%）-当期进项税额2、小规模纳税人※未超过规定标准且未办理一般纳税人登记的纳税人。※适用简易计税方法：当期应纳税额=当期不含税销售额*征收率（5%）二、房地产业纳税人（二）纳税人类型及计税方法3、房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目按规定可以选择适用简易计税方法计税。※房地产老项目，是指：①《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；②《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。※一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。二、房地产业纳税人三、销售额的确定（一）基本规定销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。房地产主管部门指定开发企业代收的住宅专项维修资金不征收增值税。三、销售额的确定一般计税下涉及差额计税土地成本构成复杂土地流转交易多样性一般计税下涉及差额计税土地成本构成复杂土地流转交易多样性三、销售额的确定（二）差额扣除规定1、房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。计算公式：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）三、销售额的确定①房地产开发企业一般纳税人适用一般计税方法计税，允许差额扣除销售房地产项目所对应的土地价款。对选择简易计税方法的房地产老项目，则不允许差额扣除。②注意“对应”的含义。土地价款并非一次性从销售额中全额扣除，而是要随着销售额的确认，逐步扣除。③计算销售额时，按当期取得的全部价款和价外费用扣除土地价款后，要按11%适用税率换算为不含税价款。三、销售额的确定（二）差额扣除规定2、当期允许扣除的土地价款计算公式：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款※当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。※房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。三、销售额的确定国税发[2009]31号公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。国税发〔2006〕187号房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施。“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。※房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。允许扣除的土地价款范围：（财税[2016]140号）三、销售额的确定三、销售额的确定市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、回迁房建造支出、农作物补偿费......不能作为增值税的扣除项目企业所得税的土地成本三、销售额的确定（二）差额扣除规定例题：某房地产开发企业2017年1月从政府购买取得某地块土地使用权，支付土地价款9亿元，支付动迁补偿款1亿元，2017年6月开发完成，共计可供销售建筑面积为10000平方米，选择一般计税方法，7月销售房地产项目建筑面积8000平方米，允许差额扣除土地价款多少？7月允许差额扣除土地价款=8000/10000*10=8亿元四、进项税额1、进项税额，指纳税人购进货物、劳务、服务、不动产和无形资产，所支付或者负担的增值税额。不得抵扣的情形要求：用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费.其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。四、进项税额2、一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额※划分标准：以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。※计算公式：不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）※清算：主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。四、进项税额3、只能取得3%的专票进项税额：建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。地基与基础、主体结构的范围，按照《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2013）附录B《建筑工程的分部工程、分项工程划分》中的“地基与基础”“主体结构”分部工程的范围执行。（财税〔2017〕58号）四、进项税额4、取得进项税额的特别规定：：建筑企业与发包方签订建筑合同后，以内部授权或者三方协议等方式，授权集团内其他纳税人（以下称“第三方”）为发包方提供建筑服务，并由第三方直接与发包方结算工程款的，由第三方缴纳增值税并向发包方开具增值税发票，与发包方签订建筑合同的建筑企业不缴纳增值税。发包方可凭实际提供建筑服务的纳税人开具的增值税专用发票抵扣进项税额。（国家税务总局公告2017年第11号）四、进项税额5、注意区别：（国家税务总局公告2016年第15号）增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。五、纳税义务发生时间（一）房地产企业确认纳税义务发生时间纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。※收讫销售款项，是指纳税人销售不动产过程中或者完成后收到款项。※取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为不动产权属变更的当天。五、纳税义务发生时间（二）房地产开发企业销售所开发的房地产项目采取预收款方式，应在收到预收款时按照3%预征率预缴增值税。※计算公式：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%※预缴期限：一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。※申报表格：房地产开发企业销售自行开发的房地产项目预缴税款时，应填报《增值税预缴税款表》。※抵减凭证：房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。六、发票开具（一）基本规定※一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票，小规模纳税人需代开增值税专用发票。※纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。※纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。六、发票开具（二）特殊规定预收款开票（国家税务总局公告2016年第53号）增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或的情形。“未发生销售行为的不征税项目”下设601“预付卡销售和充值”、、603“已申报缴纳营业税未开票补开票”。七、特别规定房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。一、项目公司土地继承（财税[2016]140号）七、特别规定二、开发产品出租的处理（财税〔2016〕68号）27