XXXX年商业地产开发模式的思考(47页)

商业地产开发模式的思考2011-04上海内容提要1、城市化背景下的商业地产2、从Shoppingmall到HOPSCA3、“现金流滚资产”：万达模式4、地产开发+资本运作：凯德中国模式5、上海青浦奥特莱斯案例分析城市化背景下的商业地产▇城市化与郊区化▇城市空间形态变化：从单一中心到多中心▇出行方式的变化将突破传统商圈的界限高速铁路城际铁路市内轨交私家车城市化背景下的商业地产▇社会消费品零售总额大幅提升对商业设施的需求时间社会消费品零售总额增长率GDP占比2010年１５.5万亿元18.4%38.8%2015年30万亿元14.5%53.7%2020年50万亿元11.5%53.8%城市化背景下的商业特征空间布局：内部道路：进出入口：车流人流：业态选择：消费结构：消费时间：消费心理线性布局为主块状布局为主直线单一型曲线、循环交叉式单一出入口多出入口人车合流设计分流循环设计业态组合单一业态日常购物型生活休闲型日间消费为主晚间消费比重增加实用主义品牌意识增强美国主流零售业态Shoppingmall▇大占地面积大、公用空间大、停车场大、建筑规模大。主要依托市郊高速公路▇全功能全，集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游甚至金融、文化功能于一体，进行全方位服务▇主流MALL已占有全国50％以上的零售额美国Shoppingmall基本分类商圈规模店铺构成店铺数量停车能力小型（邻里型）服务半径：1~2km超级市场1家50~100辆到达时间：3~5分钟专卖店10~20家服务人口：1~2万人中型（社区型）服务半径：3~5km超级市场1家300~500辆到达时间：5~10分钟便民中心1家服务人口：5~10万人专卖店20~40家大型（地区型）服务半径：10~20km百货店2家2000~5000辆到达时间：10~15分钟专业超市2家服务人口：50~100万人专卖店100~200家超大型（超地区型）服务半径：30~40km百货店2~6家5000~10000辆到达时间：20~30分钟专业超市2~3家服务人口：200万人以上专卖店200~400家从Shoppingmall到HOPSCA▇巴黎LaDefense的HOPSCAHOTELOFFICEPARKINGSHOPPINGMALLCONVENTIONAPARTMENT巴黎中心区远眺巴黎西郊商务区——LaDefense巴黎LaDefenses美国、欧盟、亚洲商业地产特征国家和地区商业地产市场主要特征美国旧有商业设施改造和更新，郊区化现象明显欧洲商业地产开发与原有城市格局和风貌保护相协调亚洲快速增长期，逐渐形成适应本土发展的商业地产模式纽约曼哈顿商务区纽约曼哈顿商务区纽约世贸中心原址洛杉矶俯瞰洛杉矶俯瞰德国法兰克福德国法兰克福新宿东京都府俯瞰新宿东京都府俯瞰万达商业地产产品特点第一代2002-2003第二代2004-2005第三代2006年以后产品种类纯商业纯商业商业、酒店、公寓、住宅选址核心商圈黄金地段核心商圈黄金地段城市副中心、新区的中心规模5万10万50-100万业态购物功能组合购物功能组合“24小时不夜城”集成功能组合主力商家超市+建材+影院超市+建材+家电+影院百货+超市+美食广场+家电+影院+休闲▇共同选址▇共同设计▇先租后建▇平均租金万达的“订单地产模式”▇主力店与中小客户利益的平衡▇后期运营中与主力店管理方式的磨合问题▇与主力店合作中的法律风险控制“订单地产模式”存在的问题“现金流滚资产”的万达模式万达产业链环节竞争力产业链上游土地黄金位置——低地价——地价款分期效果1：前期启动资金压力小，支持连锁扩张效果2：成本低，可低租金吸引商家资金核心部分（销售回款+银行资金+自有）+借助外力（麦格理私募+建银国际私募）效果1：借助外力，摆脱了资金链紧张局面效果2：借助销售回款“现金流滚资产”模式，商业地产打开了“通路”局面品牌连锁品牌+企业品牌+单体项目大体量资源订单模式——整合土地资源、商户资源效果1：招商前置，不仅解决了开业压力，同时将招商成效转变为产业链上游竞争优势。效果2：“订单模式”的“做对程序”，成为万达商业模式的核心之一。规划设计商业部分、五星酒店等持有部分，国际一流设计机构设计，提升项目品质经验积累，产品业态组合规划、人流动线设计日趋成熟产业链中游招商“国际商业品牌战略合作伙伴”+“国内一线品牌”+“万达自主商业产业”效果1：对地方政府、小商户、置业投资者产生较强吸引力效果2：有效支持开业，缩短商业孵化期销售只租不售——购物中心必须销售——住宅、部分写字楼、社区商铺效果1：只租不售部分，整体经营，增强商业的吸引力效果2：第三代产品的销售部分相对前两代显著增加，解决资金链问题效果3：核心位置、城市综合体，销售部分成本低、利润高建设明确的工期要求和项目执行标准效果1：保证工程质量效果2：提高资金周转率后期经营商业运营自主招商、商业运营团队，对后期业态调整形成较大支持商业运营团队、能力仍有待加强▇资金来源“以售养租”，房地产开发补贴商业经营▇融资渠道构成银行资金（总对总授信）国内私募（私募合计募集资金超过40亿元）海外融资渠道（尝试REITs，1.45亿美元）销售回款对现金流的支撑信托融资万达的资金来源和融资渠道构成编号项目名称总建筑面积（万平米）自持商业面积（万平米）自持商业面积/总建筑面积备注1上海五角场万达广场33.325.175.38%繁华商业区2银川金凤万达广场（在建）28.516.557.89%3成都锦华路万达广场39.922.957.39%4宁波江北万达广场（在建）28.915.955.02%5西安李家村万达广场34.417.851.74%6上海周浦万达广场3216.250.63%7哈尔滨香坊万达广场25.612.950.39%8西安民乐园万达广场28.914.550.17%9北京石景山万达广场28.213.949.29%10长春红旗街万达广场（在建）31.715.247.95%11宁波万达广场59.226.144.09%12广州白云万达广场（在建）39.517.343.80%13福州金融街万达广场（在建）39.116.542.20%14镇江万达广场（在建）40.316.941.94%15武汉菱角湖万达广场（在建）50.820.640.55%16青岛CBD万达广场38.315.239.69%17上海江桥万达广场（在建）54.92138.25%18天津河东万达广场（在建）51.918.335.26%19北京CBD万达广场44.615.434.53%20苏州平江万达广场41.114.134.31%万达广场自持商业比例万达广场自持商业比例（续表）编号项目名称总建筑面积（万平米）自持商业面积（万平米）自持商业面积/总建筑面积备注21宜昌万达广场（在建）47.414.530.59%二线城市22大庆万达广场（在建）56.71628.22%二线城市23南京建邺万达广场97.827.528.12%郊区24绍兴柯桥万达广场（在建）64.217.427.10%二线城市25包头青山万达广场（在建）6517.226.46%二线城市26襄樊万达广场（在建）59.815.425.75%二线城市27合肥包河万达广场（在建）70.417.725.14%二线城市28无锡滨湖万达广场（在建）70.116.523.54%二线城市29淮安万达广场（在建）75.216.421.81%二线城市30唐山路南万达广场（在建）104.72120.06%二线城市31沈阳太原街万达广场37718.92%二线城市32沈阳铁西万达广场（在建）90.616.418.10%二线城市33济南魏家庄万达广场（在建）93.116.117.29%二线城市34重庆南坪万达广场78.212.716.24%西部城市35呼和浩特万达广场（在建）12816.813.13%二线城市36太原龙湖万达广场（在建）148.31912.81%二线城市37石家庄裕华万达广场（在建）184.32010.85%二线城市凯德中国业务结构凯德中国业务拓展方式▇收购已有项目▇参股当地成熟公司▇招拍挂获取土地凯德中国商业地产项目序号项目名称项目地点完工日期总建筑面积（平方米）1来福士广场上海市黄浦区2003年12月88,000(办公楼)45,000(商场)2凯德大厦北京市朝阳区2006年106,3003汇腾大厦厦门市待定52,0004上海闸北大宁项目上海市闸北区2010年5月71,0865杭州来福士广场钱江新城核心位置2011283,567.506成都来福士广场成都市人民南路四段2010、201132,571.787宁波凯德广场宁波市江北区2010102,000总计780,525凯德中国综合地产项目序号项目名称项目地点完工日期总建筑面积（平方米）业态1天河新作广州市天河区2007年105,047约386套住宅和192套服务公寓2北京来福士广场北京市东城区2008年145,928高档公寓、商务写字楼、零售商场3江北项目宁波市江北区2006年242,350约1000套公寓、约75,000平方米的写字楼和商铺总计493,325凯德中国项目资金来源稳定分红投资和资产管理团队投资和资产管理团队参股收益参与收购零售物业资产升值收益项目管理团队增发融资资金支持现金投资收购商用物业转化为公众投资开发\运营私募投资人私募基金REITs公众投资人资产置入凯德置地注入成熟物业实现公众投资资金链条：项目运作流程：地产开发+资本运作：凯德中国模式凯德旗下用于中国的主要基金序号基金名称规模资产状况用途成立时间性质备注1凯德置地中国住宅基金0.61亿美元北京上元项目、东城项目各20%股份，上海天山河畔花园14.55%的股权，上海闵西郊林茵湖畔项目20%的股权，广州天河项目20%权益以股权方式参与中国主要城市的中高档住宅房产项目开发2003年10月私募2凯德置地中国发展基金4.61亿美元2005年以1.08亿美元的价格，完成了购买浙江宁波市一处综合性房地产项目的交易，2007年收购了中国35家购物中心，资产总值达35亿美元投资定位于人口密度高、增长快且人均ＧＤＰ稳步提升地区内的大规模住宅、写字楼、综合性房地产开发以及服务公寓项目。2005年10月私募凯德拥有37.5%股权3嘉德商用产业中国发展基金6亿美元商业项目以沃尔玛（Wal-Mart）为主力租户的一系列商场开发项目2006年6月私募凯德拥有45%股权4嘉德商用产业中国发展基金II6亿美元商业项目投资开发中国境内的购物商场2007年9月私募5嘉德商用产业中国孵化基金4.25亿美元商业项目收购重新定位或资产来提升在优质收益的商用产业2006年6月私募凯德拥有30%股权6嘉茂零售中国信托（CRCT）12亿新元西直门嘉茂、望京购物中心、九龙购物中心、安贞华联商厦、七宝购物中心、郑州购物中心、呼和浩特的金宇购物中心、芜湖嘉信茂广场长期投资于中国的零售商场2006年12月新加坡上市凯德除芜湖嘉信茂广场持股51%外，其它均100%持有7来福士中国基金11.8亿美元2008年上海、北京、成都、杭州来福士注入来福士中国基金，2010年宁波来福士城注入来福士中国基金以保证项目的持久稳定运营和资产再升级的可行性2008年私募8中信凯德科技园基金5亿人民币工业地产投资于北京、上海等重点城市的科技园区内的商务房地产项目2008年私募嘉德认购50%股份，国内投资者认购50%股份2006年4月开业，占地面积16万平方米，总建筑面积约11万平方米。拥有能停放1200余辆机动车的大型停车场，可容纳500辆车的地下车库及旅游巴士专属的停车位。目前拥有二百五十余家商铺、四百五十多个国内外品牌上海青浦奥特莱斯OutletsatCastleRockOutletsatCastleRockOutletsinCaliforniaＡ区——主要经营国际一线服饰品牌的折扣商品。上海青浦奥特莱斯布局Ｂ区——主要经营国际知名运动休闲品牌、国际二线品牌以及国内著名品牌。上海青浦奥特莱斯布局Ｃ区——餐饮休闲娱乐区，建筑面积达３万平方米，上海青浦奥特莱斯布局上海青浦奥特莱斯招商情况时间商铺数联销比例２００６年开业初期