929278-房地产开发-13.11.18-城市用地价值挖掘

建筑非凡空间城市用地价值提升2013.11.18目录01背景02研究城市大宅03设计城市大宅04展望城市大宅目录01规划理念提升用地价值02设计手法提升项目价值03区域地标提升品牌价值04生态技术延续使用价值规划理念提升用地价值——行走城市行走城市是以激活城市为目标，以人的交流意愿为基础，以街道为载体，整合城市资源，完善城市空间，提高人民生活质量的城市布局形式。行走城市01高密度网格02人性化街区03密集开发04功能混合05立体06建筑多样性07连续界面08拼接偶遇09中央公园10开放11展示空间12慢行交通01“高密度网格——高效的路网质量”那么这个项目怎么体现行走城市的呢？首先我们介绍行走城市第五点，高密度网格。我们看一下慕尼黑的城市路网。慕尼黑人口134万，街区宽度约为100*120m，红线内地块共67个，交叉口共58个。高密度的路网为行走提供的更多的可能性。拥有小尺度的网格街区、适宜的路网密度及建筑密度、功能多样混合，人们相互联系紧密，出行便捷，是实现行走城市的根本。我们看一下慕尼黑的城市路网。慕尼黑人口134万，街区宽度约为100*120m，红线内地块共67个，交叉口共58个。高密度的路网为行走提供的更多的可能性。慕尼黑人口134万，街区宽度约100*120m，红线内地块共67个，交叉口共58个。高密度的路网为行走提供的更多的可能性。我们看一下慕尼黑的城市路网。慕尼黑人口134万，街区宽度约为100*120m，红线内地块共67个，交叉口共58个。高密度的路网为行走提供的更多的可能性。费城人口150万，街区宽度约70*90m，红线内地块共55个，交叉口共42个。我们看一下慕尼黑的城市路网。慕尼黑人口134万，街区宽度约为100*120m，红线内地块共67个，交叉口共58个。高密度的路网为行走提供的更多的可能性。里昂人口50万，街区宽度约60*80m，红线内地块共62个，交叉口共60个。我们看一下慕尼黑的城市路网。慕尼黑人口134万，街区宽度约为100*120m，红线内地块共67个，交叉口共58个。高密度的路网为行走提供的更多的可能性。株洲人口80万，红线内地块共16个，交叉口共22个。我们看一下慕尼黑的城市路网。慕尼黑人口134万，街区宽度约为100*120m，红线内地块共67个，交叉口共58个。高密度的路网为行走提供的更多的可能性。株洲城市中心规划规划前，网格尺度大，不宜人，并且很多空间存在“封闭大院”的情况，没有足够的开放性我们看一下慕尼黑的城市路网。慕尼黑人口134万，街区宽度约为100*120m，红线内地块共67个，交叉口共58个。高密度的路网为行走提供的更多的可能性。株洲城市中心规划通过拉通支路、地块切割，提高城市网格密度，营造更多宜人空间。现状城市路网密度低，地块过大，空间过多内向性，造成土地利用率低城市失去了步行的机会。所以我们在规划中加密路网，减小街区尺度，在各地块植入城市公共服务设施塑造多中心公共生活空间，建立步行为中心的城市。上海安亭汽车城加密路网，减小街区尺度，在各地块植入城市公共服务设施，塑造多中心公共生活空间，建立步行为中心的城市。诺华园每个地块只配置一栋建筑，每栋建筑专门作为办公楼或实验楼。每个地块中，地块最大尺寸62m*35m，地块最小50m*18m。“02人性尺度街区——大尺度冷漠、人气稀少“有了路网密度下面我们要讨论的是道路的宽度是多少。我们看下上面这张图，路宽18米，再加上非机动车道和路边的绿化带，路幅几近60米。街道尺度脱离了人的行走尺度，造成人气稀少。18m25m15m街道尺度脱离了人的行走尺度，造成人气稀少。“02人性尺度街区——人性化步行的街区人气旺“街道应该是多种可能性的，可以是双行道，可以是单行道，可以是宽的，也可以是窄的，但是原则就是不能丧失人性化的尺度。图中双向四车道，允许路边停车，逛街更方便。人性化的步行尺度。图中双向四车道，允许路边停车，逛街更方便。合适的街道高宽比，人车混行，方便步行，种植树木控制车速。株洲城市中心规划人性化的街区尺度，多种多样的商业类型，立体廊道，人车混行，让街区更有活力。合适的街道高宽比，人车混行，方便步行，种植树木控制车速。上海安亭汽车城打造适合人步行尺度的人性化街区。人车混行，方便步行，种植树木，控制车速。“03密集开发——提高土地利用率，促进交往”密集开发。人是产生城市行为的必要因素，高密度高容积的开发强度为区域提供足够人口基数作为支持。在城市化进程中，必须选择紧凑型城镇的发展模式，坚持每一平方公里建成区1万人口的占用地标准。——仇保兴株洲核心区设计前人口密度仅仅0.6万人/平方公里。每个小组团都有住宅、办公、公寓、商业功能，高开发强度和就业机会吸引更多的人才。株洲城市中心规划到了晚上，在附近工作的人下班，可以就近吃饭，逛街和娱乐。城市更成为一座不夜城。到了晚上，在附近工作的人下班，可以就近吃饭，逛街和娱乐。城市更成为一座不夜城。株洲城市中心规划杭州下沙总部基地高开发强度提高土地资源的利用，为未来区域发展提供充足的空间支持天津老城厢“04混合功能——单一的功能使小区沦为鬼城”只有密集开发就够了么？我们看一下鄂尔多斯。单一的城市居住功能是小区沦为了无人问津的鬼城。这个城市是死的是恐怖的但是我们还在按照这个模式不厌其烦的复制着。只有密集开发就够了么？图为鄂尔多斯，单一的城市居住功能使小区沦为了无人问津的鬼城。居住工作购物娱乐只有密集开发就够了么？我们看一下鄂尔多斯。“04功能混合——商业、居住、服务一体化的城市功能”所以，一个好的区域的功能应该是混合的。在混合前，各个地块功能联系不紧密，出行距离远，混合后，出行便捷，联系紧密。株洲城市中心设计在整个城市设计中，我们分别设计了核心商务区、批发商业区综合商业区特色商街混合区绿地休闲区，都做到最大程度的功能混合。株洲城市中心设计功能混合了，我们下班后就能就近吃饭、逛街、泡吧，几个朋友一个玩到12点，回家只要步行10分钟。这才应该是城市应该给人提供的生活。这种生活是可以用脚度量的，不是每天靠地铁往复与家和城市。株洲城市中心规划功能混合了，下班后就能就近吃饭、逛街,几个朋友玩到12点，回家只要步行10分钟。这才应该是城市应该给人提供的生活。这种生活是可以用脚度量的.“功能混合——产业、商业、居住、服务一体化的城市功能”上海安亭汽车城产业、商业、居住、服务一体化的城市功能。上海安亭汽车城沿博园路形成城市综合服务带，集聚配套商业、汽车展示、贸易、商务办公、居住等城市功能，面向中央公园形成开放的城市街区。园区内建筑空间全部为办公室和实验室，以工厂街布置餐厅、咖啡厅、和商店等。规划中尽量将不同功能的建筑混合布置，避免城市空间的功能分区。诺华园天津老城厢“05立体——多层级立体的开发模式“那么我们可以通过一种怎样的布局形式达到功能的混合呢？这就是我们提倡的行走城市的第4点：立体——多层级的立体开发模式。通过立体的方式把功能混合起来。图为美国建筑师在20世纪50年代对未来的畅想。通过立体的方式组织地铁，快速交通，慢行交通，步行街区，办公和居住。一个组团内，可以既可以有居住又可以有办公和酒店。开放的商业布置在下层，屋顶的绿化为居住和办公提供了私密的平台。组团和组团间可以通过地上的连廊或者地下的空间联系。株洲城市中心设计地下的空间同样应该是立体的。从地铁下车，应该可以直接进入商业空间，而不是爬到路面进入一个大尺度的shoppingmall。地上的人同样能通过电梯进入地下的商业。这样不仅提高了地下空间的利用率，也给地下层带来了价值，最重要的，提供了步行的可能性，促进了城市的活力。株洲城市中心设计沿轨道，造中心：商业空间结合地铁布置，提高了商业价值，也为步行提供了可能性。“06建筑多样性——多体量多类型的建筑丰富城市空间“功能不同的建筑面貌也应该不同，丰富的建筑形象，充实了城市立面，为行走带来了导向性和趣味性。杭州下沙总部基地形态各异的建筑避免了园区的千篇一面，丰富了园区空间，为园区增加行走导向性的同时又增加了行走的乐趣。诺华园“07连续界面——丰富街道的体验性”杭州下沙总部基地连续的城市界面为行走带来了完整的体验，也为园区带来活力。连续的界面保证环境的整体性，为行走提供一个完整的空间。诺华园“08拼接偶遇——人与人随机产生城市行为“接下来我们介绍行走城市的第8点：拼接偶遇。人与人的行为是随机发生的。所以我们需要为人与人发生交流提供一个场所。人与人的行为是随机产生的，拼接偶遇是正效应过程。1+1=2，但是当人与人的偶遇被拼接起来时，1+1至少大于3，活动是因为有活动发生所以发生.售卖亭的邂逅？喝咖啡时被搭讪或者由动物间的交流带来人与人的沟通。我们需要一个容器把人与人之间的偶遇拼接起来。株洲城市中心规划售卖亭的邂逅？喝咖啡时被搭讪或者由动物间的交流带来人与人的沟通？以城市空间为容器把人的偶遇拼接起来。这种拼接将成对数增长。这就是正效应过程。人与人之间是因为有活动发生所以有活动发生。1+1=2，但是当人与人的偶遇被拼接起来时，1+1至少大于3.通过设计，把人与人之间的偶遇拼接起来，增加了行走的乐趣，在行走的过程中，您就是风景。株洲城市中心规划通过设计，把人与人之间的偶遇拼接起来，增加了行走的乐趣，在行走的过程中，您就是风景。。“09中央公园——行走在风景中“如何打造宜人的环境？下面我们介绍行走城市的第七点，中央公园——行走在风景中。在株洲项目中，有一块地是城市中心公园，我们希望打造一个城市的绿肺，这个绿肺不仅能改善城市的微环境，还能为行走提供景观，也为行走提供了停留的可能。行走在这里，就是行走在风景中，从城市到自然只是一步之遥。中央公园为人提供了行走在风景中的可能性，从城市到自然，只是一步之遥。株洲城市中心规划同时通过楼梯扶梯台阶天桥无障碍设施的设置，是株洲大桥风光带屋顶花园和步行街形成便捷的立体步行系统。株洲城市中心规划楼梯、扶梯、台阶、天桥、无障碍设施的设置，使株洲大桥、风光带、屋顶花园和步行街形成便捷的立体步行系统。立体的步行系统更提供了创造连续商业的可能性，适当的布置商业可以增加行走中的乐趣。株洲城市中心规划适当的布置商业，增加行走中的乐趣。杭州下沙总部基地以中央公园打开一条景观和视线通廊，园区被自然环绕，人在自然中行走。如果说密集开发代表硬币的正面，那么中央公园则代表硬币的背面。园区的中央公园提供了缓解和平衡园区空间的城市性。诺华园沃尔夫斯堡大众汽车城沃尔夫斯堡大众汽车公园不仅有城市公园的功能，还是展示大众汽车文化的中心。模糊的自然和展示的界限，让人乐于行走在园区中。天津老城厢“10开放——给停留提供可能”行走城市第9点开放空间。设计开放空间，能为停留提供可能性，激发城市行为。上海安亭汽车城从单一到多层级的开放空间上海安亭汽车城塑造多层级的公共开放空间，将现有的自然资源纳入点、线、面完善的城市绿地系统中。上海安亭汽车城诺华园园区出了公园公园还设计了其他的绿地广场，广场形状各异，大小不一，设计多样化，但都是为了促进人与人之间的交流与沟通。天津老城厢“11展示空间——完善城市空间，展示城市风貌。”下面我们说行走城市的第9点：主题空间。人的活动是多种多样的，城市也不应该千篇一律，通过主题空间的塑造，完善活动的多样性。图为康尼岛，康尼岛给城市提供的不仅是一个主题空间，而且万人的多种活动的可能。人的活动是多种多样的，城市也不应该千篇一律，通过展示空间的塑造，展示城市的风貌，体现城市的友好。主题空间在提供城市创新空间的同时，让行走者在同一场域中进行多项不同的活动，增加行走着驻留在场地的时间，通过时间消费，增加交流沟通。株洲城市中心规划以展示空间促成“时间消费”，从而增加人与人之间的交流沟通。沃尔夫斯堡大众汽车城天津老城厢所以我们提倡的是在400m的步行圈内，建立一个包括居住娱乐办公商业学校医疗的晚上的生活圈但是，当我们需要进行一些其他活动比如打球滑雪爬山去游乐场的时候，我们不得不选择一种交通工具您的选择是什么？开车吗？自行车？公交？还是地铁？“04公交优先——步行加轨道交通的城市交通方式“400m步行圈“12