商业综合之南京德基广场研究报告

南京德基广场考察时间：2012.7.19.晚项目现状：，2006年6月26日一期开业；2012年5月二期商业试营业；2012年三期开工德基广场发展分为三期开发，涵盖商业、写字楼、酒店、公寓四种业态，其中商业部分可谓南京乃至江浙沪顶级旗舰购物中心。位置：白下区中山路18号(近地铁新街口站)整体占地面积：41244㎡总建筑面积：31.3万㎡开业时间：分为3期开发，2006年6月26日一期开业；2012年5月8日，二期商业试营业；2012年三期开工投资商：德基集团德基广场已运营一期建筑面积：65,000㎡，分为地上7层和地下一层，地下一层与地铁新街口站直接连接商业模式有商铺、主题商店、美食广场、娱乐设施等，有众多世界顶级奢侈品品牌，将含超大规模室内真冰溜冰场和巨幕电影，参照上海“金三角”和北京“金融街”的业态。二期规模二期楼层业态与用途L37-L45酒店L10-L34甲级办公室B1-L8购物及餐饮B2-B5停车位(1500个)二期建筑面积：250，000㎡，由一幢高324米，59层高的标志性塔楼和一幢地上8层、地下5层的裙楼构成二期L1-L8建筑面积：73,000㎡，B1-B5建筑面积：80,000㎡二期酒店部分将引进万豪旗下Ritz-Carlton超五星级酒店，此外，还将引入室内滑冰场二期配置接近1,500个地下泊车车位。二期主体含一座324米高，共62层的主楼以及地面8层、地下5层的裙楼。是江浙沪范围内的一流旗舰购物中心，甲级写字楼及高端酒店为一体的城市中心代表性建筑。德基广场位于南京新街口核心商业区城市地位：首开南京顶级购物中心先河，在众商云集新街口核心商业圈独树一帜，辐射范围达全南京商业品牌定位：1&2F汇聚了世界90%的奢侈品一线品牌，定位极高经营特色：以国际一线奢侈品牌，吸引市内高端消费人群消费，同时也为国际一线品牌（Hermes，LV，Chanel,Dior,Prada等）在宁开设旗舰店和门店，展示品牌形象的首选之地建筑特色：二期与一期通过空中走廊相连定位及特色图片档次品牌高国际中档德基广场金鹰国际大洋百货新街口地区人潮密集，商业氛围浓厚，有金陵饭店、金鹰国际购物中心、东方商城、新百等众多商场及写字楼和国际星级酒店；不同于南京以往的百货公司，德基广场呈现出一座全方位的购物中心，每一层都是一间间落地大玻璃的品牌专卖店，这使得德基广场至今为止还是南京独具特色的、独一无二的购物中心。低一期业态分布楼层业态7F餐饮、娱乐6F儿童用品/早教、餐饮、健康护理、数码、配饰/家居生活5F时尚服饰、儿童用品/早教、餐饮、健康护理、配饰/家居生活4F时尚服饰、珠宝饰物、健康护理、餐饮3F时尚服饰、珠宝饰物、健康护理、餐饮2F品牌旗舰、时尚饰品、珠宝饰物、餐饮1F品牌旗舰、时尚服饰、珠宝首饰、餐饮、数码B1健康护理、美食餐饮一期部分楼层--1F国际一线奢侈品牌聚集楼层，奠定德基强势的品牌效应；现有品牌：LouisVuitton、HermEs、Versace、Cartier、Loewe、ErmenegildoZegna、HUGOBOSS、D&G、BALLY、Swarovski、Canali、Paul&Shark、Vertu、ArmaniCollezioni、MaxMara、PalZileri、Coach、Dunhill、Bvlgari、Tod's、Dior、Burberry、Omega品牌旗舰、时尚服装、珠宝饰物、餐饮、数码分布示意图，现分布品牌以右边文字为准一期部分楼层--2F国际一线奢侈品牌聚集楼层，奠定德基强势的品牌效应；现有品牌：LouisVuitton、MAX@CO、ClassRobertoCavalli、GLADA、DKNY、Kent&Curwen、Hitgallery、Moschino、Autason、Verri、Hanloon、DavidMayerNaman、JuicyCouture、lovemoschino、CKCalvinKlein、Diesel、MarcByMarcJacobs、ArmaniJeans、Marelly、Dolce&Gabbana2F-6F整体布局类似，品牌档次稍有差异，针对客群偏好稍有不同。品牌旗舰、时尚服装、珠宝饰物、餐饮、数码分布示意图，现分布品牌以右边文字为准一期部分楼层--7F现有商家：电玩中心、新街口国际影城、南京大牌档、南京精菜馆、客户服务中心；7层的电影院(拥有9间高档电影放映厅)、电玩广场给德基带来了新的活力，高尚的消费环境吸引了南京的青年消费者到这里度假、约会，为项目聚集了大量人气。南京大牌档以本地特色口味、服务和高性价比优势也为德基聚集了非常高的人气，就餐高峰期翻台率高餐饮、娱乐分布示意图，现分布品牌以右边文字为准产品细项电梯类型、个数及基本指标品牌：Schindler升降梯：每层2个（除F2），东边为3间，南边为2间；扶梯：F1-F6每层2个，F7、B1每层1个；停车场收费与否：收费，此外有免费停车抵用券，VIP卡积分兑换停车券；系列停车优惠：消费满200元免费停车1小时，20:00-24:00时段免费停车等；中庭面积：一期、二期各1个中庭卫生间：F2-F7每层1个，B1、F1无卫生间；通道宽度：主通道约4-5M消费者描摹以中青年家庭或情侣为主，有一定人流量数据来源及测量方法介绍：现场观察，时段：20:00-21:30；人流量：因含餐饮、娱乐，故B1、F1、F7人流量最大，同时由于B1与地铁1号线相通，故过往人流量较多；F2-F6人流量较少；描述：F1、F7多数为一家三四口或夫妻、情侣，女士多为25-30岁，男士多为30-45岁，穿着均较为考究；F2-F6顾客以25-35岁女士居多，身边多有同年龄层的女伴，穿着均较考究；B1过往人群多样，以过客和就餐情侣或家庭居多；二期升级业态与品牌：丰富了顶级奢侈品品牌，如CHANEL、PRADA、Tiffany、MIUMIU、BALENCIAGA、GIORGIOARMANI、CHLOE、CELINE、MONCLER等，有90%的一线品牌从未在南京出现。新引进PIAGET、BREGUET、AUDEMARSPIGEUT、CHOPARD，在F1形成名品腕表中心；大牌旗舰店升级扩容：CHANEL、PRADA、BURBERRY、MAXMARA在内的多家国际一线品牌，在二期开设大型复式旗舰店，带来高规格的一流产品陈列与精美服务；一期LOUISVUITTON也将店铺升级为2000平方双层旗舰店，店内设有专门客服中心；DIOR增加精品手表区及VIP休息室；LOEWE、ZEGNA的旗舰店扩容；此外新引入DOLCE&GABBANA、ZEGNA等也都是双层复式店；B1设化妆品旗舰店：首开将化妆品品牌旗舰店设在负一楼之先河，以“Boutique”概念店的形式，专设的VIP室内，采用一对一的护理彩妆体验等；4000㎡儿童世界：六楼近4000㎡的区域被打造成为儿童世界，以BURBERRYKIDS、ARMANIJUNIOR、GUCCIKIDS、POLOKIDS为主的国际一线童装品牌奠定了其精品高端定位。贝尔森林儿童用品超市95%以上产品均是首次在南京市场出现；IMAX银幕:二期IMAX银幕面积可达普通电视屏幕面积的45000倍；顺电：国内高端电器综合店——顺电，首次来到南京；BHG超市：70%纯进口食品的BHG超市，丰富了快销门类；美食：引入香港的陶源酒家、香港太兴茶餐厅、蟹道日本料理等高端美食，首次进入南京；酒店：二期主体塔楼引入世界一线酒店集团、万豪旗下最顶端品牌Ritz-Carlton入驻；室内设计二期中庭层层退台设计，顶部垂吊字母状流苏饰品，时尚简洁室内设计主力店装潢、围挡设计、一楼天花吊顶设计等营造出高端奢侈品购物中心的氛围室内设计导视、查询系统、温馨提示项目小结作为南京目前已运营的顶级购物广场，有如下值得参考借鉴：建筑设计：1）酒店风格的中庭，层层退台、金属气质的建筑细节与创意2）一期与二期在建筑细节和品牌引入上，形成互动动线与环境：简单明了的动线设置，奢华的主力店装修等造就的高档舒适的购物环境业态分布：高楼层引入电影院、电玩广场、大众高端餐饮，为项目聚集大量人气总结