住宅物业费收费难现象分析和对策

广东科学技术职业学院建筑工程学院物业管理专业毕业论文统一鉴定论文题目：住宅物业费收费难现象分析和对策姓名：周泽鑫学号：0605170155班级：17物管1班目录一、物业收费情况概况.......................................................................................1（一）大多数人对物业费的定义的误解........................................................1（二）物业费收缴难是目前住宅小区大都面临的最大难题。.........................2（三）物业费在物业纠纷中占据一个很大的份额。.......................................2二、物业管理收费难原因分析和对策...................................................................2（一）开发商遗留下的问题和解决对策........................................................21、开发商遗留下来的问题.....................................................................22、做好前期交接工作和后期处理..........................................................3（二）业主方面存在问题及解决对策............................................................31、业主对物业服务认识的不足..............................................................32、积极宣传物业服务内容，提高物业费拖欠的成本..............................4（三）物业管理公司存在问题及解决方法.....................................................41、物业公司存在的问题........................................................................42、提高管理水平，完善收费方式..........................................................5（四）社会层面存在问题及解决方法............................................................61、法制不完备、社会导向偏颇..............................................................62、正面引导，发挥法制作用，多管齐下................................................6三、总结.............................................................................................................7四、参考文献......................................................................................................7第1页，共7页住宅物业费收费难现象对策分析和对策摘要物业费是物业公司生存和发展的重要资金来源。物业费收取难是物业公司开展以来一直存在的问题，在许多住宅小区内普遍存在，也是物业法律诉讼案件中频发案件，解决物业收取问题将有利于物业公司的生存和发展。本论文从开发商、业主和物业公司入手，分析解决业主拒缴物业费的原因，寻找解决的途径，缓解业主和物业公司的矛盾。关键词：物业费收费难物业管理一、物业收费情况概况（一）大多数人对物业费的定义的误解大多数人对于物业费的看法是：物业公司提供物业服务，业主支付费用，物业公司收取费用，物业费就是业主支付给物业公司的等价服务费用，这种观点是不合理的。业主费是业主为了维护所有建筑物共同团体利益所产生的费用，主要用于：1、管理人员的工资、五险一金和福利费等人工成本；2、物业的共同公用设施设备的维护保养费用；3、小区内物业区域的绿化保养等；4、小区内物业区域的清洁卫生费用；5、物业办公费用；6；物业企业的固定资产折旧费用；7、业主同意的其他费用。举个例子，物业公司是业主的集体保姆，你给保姆发工资是保姆费，但你给保姆的代交的水电费，煤气费，买菜钱这些能算保姆费吗？你无论是否有没有保姆，这些钱你最终都有花的。相同的，物业公司帮业主管理小区，支付的相关费用，这些费用不能全算成物业公司第2页，共7页的收入。假如物业费是服务对价，服务不好，业主有权少交或不交，这是行使自己的权力。但物业费不是服务对价，是业主AA集资由物业公司管理的费用，其中10%的利润才是物业的收入。物业拒交物业费，就是在损害其他业主的利益，也违法了法定的义务。从法律上、维护社会秩序上都没有理由拒交物业费（二）物业费收缴难是目前住宅小区大都面临的最大难题。物业费收取难主要是对住宅小区，提高物业费的收缴率一直都是一个极其棘手的问题，从总体上来看，我国城市住宅小区物业费平均收缴率一线城市,二线城市,三、四线城市依次降低，能维持80%的水平就算比较高的，能达到90%以上的还比较少。大量老旧小区的物业费收缴率则更低，一般能维持在40%左右就算较好的。物业费收缴难，从企业到小区到行业，呈现一种不断弥漫扩散的趋势。（三）物业费在物业纠纷中占据一个很大的份额。有关资料显示，近几年来物业管理费收取与缴纳引起的纠纷在物业管理纠纷中所占份额在80％左右；2018年，北京市第二中级人民法院曾在去年对此进行统计,发现物业服务企业索要物业费纠纷占全部物业纠纷案件九成以上。诉讼请求主要集中在追索物业费、逾期支付物业费的违约金等。二、物业管理收费难原因分析和对策（一）开发商遗留下的问题和解决对策1、开发商遗留下来的问题第一是，开发商偷工减料，赶工期等原因，导致的工程质量问题，特别是阳台、屋面、下水道等个人所有部分存在严重的质量问题时，业主对此有很大的意见，限于业主的了解，业主不知道应该去寻找开发商进行处理，而是来怪罪物业公司没有处理好。第二是，之前开发商销售的时候，为了尽快销售出去，做出了许多夸大的承诺，比如，打折物业费或降低物业费等和一些相关的配套设施等优惠条件，吸引业主购买，当业主购买入住后，发现最终兑现不了，而自己无法解决，业主最终产生被骗的感觉，以此为借口，拒缴物业费。第3页，共7页2、做好前期交接工作和后期处理第一是，严格物业交接，做好物业前期工作。针对开发商遗留问题对物业收费影响问题的情况，要在物业前期管理和物业交接的时候加强管理。在物业前期时，让物业公司利用他们专业的知识和丰富的经验对房屋的质量问题进行把控，同时对设计规划进行管理修改，让物业的质量和规划更符合物业管理的需求。同时加强与开发商的物业交接的管理，交接时要严格查验房屋质量，尤其是对房屋的质量、水、电、绿化等配套设施设备进行检查，对有问题的房屋，要让开发商及时整改，等到物业公司将问题处理完毕，才开始交接；最后，应要求开发商在出售房屋前不做虚假的宣传，减少业主被欺骗好，怪罪物业的现象，同时要求开发商与业主签好“业主公约”，避免日后为管理费等问题，产生矛盾，保证物业管理服务工作的有序的开展。第二是，过了前期的的处理方法。要让业主知道物业管理合同和房屋买卖合同是两个不同的法律关系，同时想办法帮助业主解决房屋的质量问题，房屋在保修期内的，要帮助业主去寻找开发商维修；过了保修期的，同时是公共部位的所产生的原因的，由物业公司负责维修；如果是业主自己造成的，可以依据《住宅专项维修资金管理办法》第二十三条，申请住宅专项维修资金解决。当然，对于业主因房屋质量问题的产生的损失，出于人情的考虑，物业公司可以适当减少物业费的收取。（二）业主方面存在问题及解决对策1、业主对物业服务认识的不足第一点，业主对物业公司服务认识上存在偏差。业主不是专业物业人员，对物业服务内容不可能全面了解。对物业的认识只在基本层面上，只看到表面上的东西，例如，清洁，安保等，但对物业的许多间接和隐形的服务不了解。例如绿地的维护保养，外墙的清洗等，这些对于小区带来了好的环境，但业主却没有直观的影响，与业主没有直接的利益，业主很难感受到。第二点，部分业主素质不好，对交物业费抱有侥幸心理。一个小区有，业主少的有三五百人，多的成千上万人，社会的阶级不同，人之间的素质也不同，有的业主喜欢占小便宜，不想交物业费，同时抱有侥幸心理。有一部分业主不交，但由于物业服务是广泛的，服务的对象也不是一两个人，而是全部业主，物业公司不可能因为少部分业主不缴费，就停止物业服务，他们也享受了物业公司提供的服务，就造成了大多数正常缴费业主要承担其他不缴费业主的费用，损害了大部分那部分正常缴费业主的利益，一段时间以后，大多数正常缴费的业主看到那少部分不缴费的业主，心理失衡，另一部分业第4页，共7页主也开始不交了。同时因为物业费收缴不足，物业正常的服务无法开展，物业房屋建筑和设施设备无人管理，保洁绿化和安保等人手不做，小区总体环境恶化，公共秩序和安全得不到保障，剩下来的缴费业主的权益受到损害，对物业公司抱有意见，认为质价不符，对缴费产生抵触心理，也开始拒缴物业费，物业费越收越少，越来越难收，导致物业服务质量下滑，恶性循环，加深了业主与物业公司的矛盾。最后，业主对物业所提供的服务不满。物业公司是根据物业费收缴情况来提供相应物业服务的，由于物业服务目前没有制定相应的服务标准和品质要求，导致业主和物业公司对物业服务上存在偏差，因此有部分业主会认为质价不符，物业服务不透明，拒交物业费。也不否认存在部分物业公司的提供的物业服务质量与收取的价格不相符的情况，导致业主不满，因此拒缴物业费的情况。2、积极宣传物业服务内容，提高物业费拖欠的成本第一是，加强公众约束力，消除业主侥幸心理在《业主公约》中明确将将“不拖欠管理费”条款列入,让代表全体业主共同利益的业主委员会联合物业管理公司去催缴,让业主感到公众的压力，以有效提高管理费的收缴率,让个别业主在大众面前，减少少部分素质低下业主的侥幸心理，从而杜绝不交纳物业费的情况，提高物业费的收缴率。第二是，加强物业宣传，消除业主认知上的偏差物业公司应该做好宣传，消除与业主见识上的偏差，利用好小区里面公告兰、宣传栏等向业主进行物业服务内容宣传，提高业主对的物业管理的认知，让业主知道物业费的使用情况，物业费的收缴情况，让业主知道缴纳物业费是业主的法定义务。不缴纳物业费，会影响物业工作的正常开展，导致小区内环境的恶化，损害了小区业主的居住环境和安全秩序，让业主知道物业费对小区的作用。（三）物业管理公司存在问题及解决方法1、物业公司存在的问题第一是，小区设施不完备影响了小区业主的生活由于有些小区一开始没有规划好或有些房地产开发商分批开发，分批出售，导致的物业设施和绿化没有更得上，这些设施设备本来应该由开发商建设好，但是由于开发商原因，没有搞好，影响了业主的生活，业主对此感到不满，因此拒缴物业费，甚至也物业公司闹上法庭，大打出手。第二是，企业管理不规范，服务不到位第5页，共7页物业服务水平与承诺的水平相差太大，有许多物业服务企业是房地产开发商直接转化而来的，其中的从业人员都没有过物业服务的经验，更没有经过专门的培训，不能提高让业主满意的服务，其中有的从业人员素质水平较低，责任心较差，干事马虎，对业主敷衍了事，和业主产生矛盾，让业主产生质价不符的看法。第三是，收费手段落后，工作成效较差有些小区的收费手段比