物业招标方案.doc

0前期物业招标物业管理招标文件第一部分投标邀请按照国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》和《杭州市物业管理招标投标暂行办法》的规定，现决定对（项目名称）的物业管理服务进行（公开/邀请）招标。兹邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标。一、招标项目的简要说明本项目位于。本项目规划设计的物业类型为：。本项目总用地面积约平方米。用地构成为：建筑用地平方米（其中公建用地平方米），道路用地平方米，绿化用地平方米。本项目总建筑面积平方米。其中地下总建筑面积平方米，地上总建筑面积平方米（住宅建筑面积平方米，商业用房建筑面积平方米）。本项目共计建筑物幢（其中住宅幢套）；建筑结构为。本项目的建筑密度为%；综合容积率；绿化率为%。1本项目规划建设机动车停车位个，其中地上停车位个，地下停车位个；按照规划设计建造了非机动车停车场所平方米。二、项目开工和竣工交付使用时间本项目于年月开工建设，共分期开发建设。整个建设项目（计划）于年月全部建成竣工交付使用。三、物业管理用房的配置情况物业管理企业办公等用房：建筑面积为平方米；四、房屋专项维修资金建立情况开发建设单位按标准缴存，计元；购房人按标准缴存，计元；专项维修资金的补充来源有，建立的住房专项维修资金现存于。五、招标书的发售投标单位应于年月日时分前至。（出售的招标书每套标书收取成本费元整）。六、保证金的缴纳1、投标人在购买招标书的同时缴纳投标保证金元整。未中标者在招标人与中标人签订物业服务合同后日内退还保证金，利息（不计/计）。2、未按规定提交投标保证金的投标，将被视为投标无效。2七、投标地点售楼部办公室。八、投标截止时间年月日时分，逾期收到的或不符合规定的投标文件不接受。九、招投标说明会年月日时分约请投标人共同踏勘招标物业现场并举行说明会。十、开标时间、地点1、开标时间：年月日时分2、开标地点：。十一、对本次招标提出询问的，请于年月日前与（姓名）联系(技术方面的询问请以信函或传真的形式)。地址：邮编：电话：传真：联系人：(招标人)3年月日第二部分技术规范及要求本物业的物业服务按照《杭州市住宅区物业管理公共服务等级标准》级标准，具体技术规范与要求和部分差异如下：一、物业管理服务的内容1、物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的管理及维修养护；（1）物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护；（2）物业管理区域内的绿化养护和管理；（3）物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及场所管理；（4）供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；（5）物业管理区域的日常安全巡查服务；（6）物业档案资料的保管及有关物业服务费用的帐务管理；（7）物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业的服务；（8）根据需要组织丰富的多彩的社区文化。二、物业管理服务的要求1、按专业化的要求配置管理服务人员；42、物业管理服务与收费质价相符；3、争创市级、省级物业小区。三、物业管理服务标准物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护1、公共部位（1）房屋结构：每年二次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。（2）门窗：每周一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。（3）楼内墙面、顶面、地面：墙面、顶面粉刷层无明显剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损，墙面修补应保持与原墙面材质一致。（4）管道、排水沟、屋顶：每季一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通。每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。（5）围墙：每月一次巡查围墙，发现损坏立即修复；铁栅栏围墙表面无明显锈蚀，保持围墙完好。（6）道路、场地等：每半月一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面基本平整无积水，侧石平直无缺损。5（7）休闲椅、室外健身设施等：每周二次以上巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外）。（8）安全标志等：对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。2.、供水系统（1）普通水泵每周对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。3、排水系统（1）二级生化处理（如有）每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次润滑加油。每年二次对污水处理系统全面维护保养。控制柜电气性能完好，运作正常。6污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。每年清洗暴气机空气滤网二次，如有破损立即更换。4.、公共照明公灯:每周二次巡检公共照明设备，修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持楼道灯、街坊灯98%以上的亮灯率。公共电气柜:每月一次对室内、室外的公共电气柜进行巡检、保养，每年一次对电气安全进行检查。公灯:及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在98%以上。景观灯、节日彩灯、电梯厅吊灯等：保持灯具完好，亮灯率在98%以上。5.、升降系统保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术7人员须在半小时内到现场进行救助。电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的，或由业主大会要求专人驾驶的，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行。6、消防系统消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。每天检查火警功能、报警功能是否正常。每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当调换。每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。7.、防雷设施：每年二次检查避雷装置，18层以上的楼宇每年应测试一次，保证其性能符合国家相关标准。8.、弱电系统楼宇对讲系统（可视）：不定期进行调试与保养，保证其２４小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲（可视）功能正常，语音（图像）清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。8住户报警：不定期进行调试与保养，保证其２４小时运行正常，中心报警控制主机应能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号。周界报警：２４小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号。监视系统：不定期进行调试与保养，保证各项监控设备２４小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。电子巡更：根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常。9、水景每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位及时修复，保证其正常运行。重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。10、公共绿化养护服务9（1）草坪修剪：每年普修四遍以上，草面基本平整。清杂草：每年普除杂草五遍以上，杂草面积不大于6%。灌、排水：及时灌溉，保证有效供水，有积水及时排除。施肥：每年普施有机肥一遍。病虫害防治：发现病虫害及时灭杀。（2）树木修剪：乔、灌木修剪每年二遍以上，无二级枯枝；蓠、球超过齐平线10cm应修剪，每年不少于四遍，做到表面圆整，基本无脱节；地被、攀援植物适时修剪，每年不少于二次。中耕除草、松土：每年中耕除草五次以上，土壤基本疏松。施肥：按植物品种、生长状况、土壤条件适当施肥；每年普施基肥一遍，部分花灌木增施追肥一次。病虫害防治：有针对性及时灭治，主要病虫害发生低于10％。扶正加固:有倒伏倾向，及时扶正、加固。其它:乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木基本开花；球、篱、地被生长正常,缺枝、空档不明显。（3）花坛花境10布置:一年中有二次以上花卉布置。灌、排水:保持有效供水，无积水。补种:缺枝倒伏不超过十处。修剪、施肥:保持花卉生长良好。病虫害防治:及时做好病虫害防治。11、物业公共区域的清洁卫生服务（1）楼内公共区域地面:每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，隔日拖洗一次，地面清洁。楼梯扶手、栏杆、窗台:每周擦抹二次，保持基本无灰尘。消防栓、指示牌等公共设施:每周擦抹一次，外表基本无灰尘、无污渍。天花板、公共灯具:每季除尘一次，目视基本无灰尘、无蜘蛛网。门、窗等玻璃:每月擦拭一次，其中门厅玻璃每月二次，目视明亮无污迹。天台、屋顶:保持清洁、无垃圾。垃圾收集:高层按幢设置垃圾收集点，多层按物业管理需要配置收集点，收集点每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾，无污迹，无明显11异味。电梯轿厢:每日擦拭、清扫一次以上，保持目视干净无污迹。（2）楼外公共区域道路地面、绿地、明沟:道路地面、绿地每日清扫二次，目视地面、绿地清洁无杂物；明沟每周清扫二次，明沟无杂物、无积水。公共灯具、宣传栏、小品等:每周擦抹一次，表面无污迹。垃圾厢（房）:有专人管理。生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾厢（房）每日冲洗二次，垃圾厢（房）及其周围基本整洁、无污渍、无积水、无明显异味，灭害措施完善。果皮箱、垃圾桶:合理设置。每日清理一次，擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。消毒灭害:每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、8月每月喷洒一次），每半年灭鼠一次。12、公共秩序的维护服务（1）人员要求专职保安人员中55周岁以下的人员占总数的60%以上，身体健康，工作认真负责。有较强的安全防范能力，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设12备。上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，配备对讲装置或必要的安全护卫器械。（2）门岗小区出入口24小时值班看守，并有交接班记录和外来车辆的登记记封闭管理小区对外来人员或送货人员进行记录，阻止未经许可的外来人员进入小区。对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。（3）巡逻岗白天每小时巡逻一次，夜间不定时巡逻次以上，重点部位有明确的巡逻要求，并有巡逻记录。在遇到异常情况、突发事件时，采取相应的应对措施，及时报告管理处和相关部门。（4）技防设施和救助（监控岗）小区应具备录像监控、楼宇对讲、周界报警等三项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。监控中心收到报警信号后，保安人员应按规定及时赶到现场进行处理，13同时应接受用户救助的要求，解答用户的询问。（5）车辆管理地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌，车辆基本停放在规定的范围内。及时处理车辆停放不规范的现象。收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内地面、墙面有简易的车辆行驶指示牌和地标，备有必需的消防器材，车库场地每日清洁一次，有照明，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。13、物业使用禁止性行为的管理（1）损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品；存放、铺设超负荷物品；随意张贴广告、设置店招；违法搭建建筑物、构筑物；发出超过规定标准的噪声；排放有毒、有害物质；14占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及