保利商业地产运营模式研究_XXXX年_75PPT

保利之商业地产我爱我家工作组汇报保利之商业地产我爱我家工作组汇报商业地产商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。保利之商业地产我爱我家工作组汇报2009年，万科表示未来将加大持有型物业的储备，住宅产品占据80%比重，其余20%则将开发持有型物业2009年，保利表示3~5年内，商品物业的持有比例将达30%，住宅产品占据70%2009年，商业地产龙头企业万达表示要提速扩张保利之商业地产我爱我家工作组汇报房企收益来源，利润较高政策导向，大势所趋市场动荡下的避风港房企转战商业地产保利之商业地产我爱我家工作组汇报Li11房地产收益来源一次性收益持续性收益增值性收益溢价性收益保利之商业地产我爱我家工作组汇报政策导向，大势所趋当前房地产最佳的商业模式应为“开发+持有”模式——以开发为主、在依靠开发获得短期业绩的同时逐步持有优质的物业在政策方面，国家今年将继续实行宽松的货币政策和资本金比例下调的政策，而一直热议的REITs也很有可能在今年出炉，加之保险资金进入房地产市场，这将大大改善商业地产的投融资环境保利之商业地产我爱我家工作组汇报在未来房企发展扩张中，商业地产是必走之路，最终会形成房企多元化发展!保利之商业地产我爱我家工作组汇报房企进入商业地产的壁垒融资能力资源整合能力人才资源商业运营保利之商业地产我爱我家工作组汇报融资能力广州保利中心的计划总投资是7亿元，广州保利中环广场的计划总投资是16亿元，南海水城的总投资也达到25亿元，成都保利国际广场的计划总投资达到28亿元，而权益占比51%的广州保利世界贸易中心，也就是保利的会展项目，计划总投资高达39亿元，光这几个数，就接近100亿元(按权益比算)。而保利地产2006年上市以来，到2010年6月，四年半的净利润合计也才95亿元。保利之商业地产我爱我家工作组汇报30%前期70%运营成功地产商业运营保利之商业地产我爱我家工作组汇报保利进军商业地产优势央企背景企业架构土地储备经验积累保利之商业地产我爱我家工作组汇报矿产资源领域文化艺术经营房地产开发军民品贸易保利集团保利之商业地产我爱我家工作组汇报土地储备2009年，保利地产宣布实现签约面积526万平方米，同比增长131%；实现签约金额434亿元，同比增长141%。2010年上半年，保利新增土地储备（占地面积）约359万平方米，总土地储备花费约227亿元。26宗土地当中，仅4幅为纯住宅用地，其余22宗地块为商住两用地及纯商业地块，支付的地价约173亿元。保利之商业地产我爱我家工作组汇报•成立自己的经营管理公司，实施对商场的管理商业•保利出资建设并由国际知名酒店管理集团进行管理，合作分成酒店业•一部分销售一部分长期持有写字楼•将长期持有收取租金会展业务经验积累保利之商业地产我爱我家工作组汇报项目简介项目价值互动产业核心配套保利世界贸易中心保利之商业地产我爱我家工作组汇报项目品鉴Projectplanning项目理念ProjectConcept区域位置Regionallocation保利之商业地产我爱我家工作组汇报+项目品鉴PLANNING琶洲地标级会展经济复合体保利世界贸易中心（PolyWorldTradeCenter,简称PWTC）是华南地区规模最大、功能组合最齐全的综合商业地产项目之一，毗邻享负盛名的“中国进出口交易会”，地铁琶洲站直达，并能饱览珠江美景。项目占地约118613平方米，总楼面面积56万平方米，通过展览、商务办公、高档居住社区及饮食与交通的完善配套，实现多种业态下的复合增值。保利之商业地产我爱我家工作组汇报布局全局作为琶洲首创的“国际展览、展示型写字楼、大型餐饮、休闲购物、高档公寓、五星级酒店”多位一体的复合型经济圈，项目在功能布局、建筑造型、交通流线及空间序列方面均用心斟酌，风格具有现代特点，兼具广州地域特色。保利之商业地产我爱我家工作组汇报功能布局项目将地块沿南北中轴线分为三部分，博览馆与品牌馆之间通过连廊连接，沿着中轴线向南延伸，将规划两栋国际公寓及一座五星级酒店，入口广场由博览馆、品牌展示馆、门廊围合而成，从广场中轴线可纵览琶洲会展核心区景观。空间布局合理，疏密有致。这样的产品布局与项目属性紧密相结合，实现完整的展览、会议、办公、休闲、生活配套等运营体系，各大业态缺一不可，相辅相成。保利之商业地产我爱我家工作组汇报保利之商业地产我爱我家工作组汇报保利世界贸易中心坐落于广州海珠区琶洲会展商圈中轴最核心地段，北临新港东路，望浩瀚珠江，南临黄埔河涌，背靠“广州南肺”万亩果园，在广场与中轴线上可尽情观赏珠江美景。+得天独厚——独享广州最低密度CBD的黄金地段保利之商业地产我爱我家工作组汇报保利世贸得天独厚的地段及交通、景观优势，彰显无可比拟的领袖地位，助客户零距离共享全球各方客源及商机。+得天独厚——独享广州最低密度CBD的黄金地段保利之商业地产我爱我家工作组汇报会展&CBD全球贸易总部基地凝聚最优质客户资源与资讯的商贸平台顶级配备提供全方位的关怀项目理念CONCEPT保利之商业地产我爱我家工作组汇报保利世界贸易中心紧握全球会展经济命脉，以融合会议、展览、商务、餐饮等会展必备综合配套的复合业态，成为创新会展型地产的新标杆。复合创造领先，不仅体现了“资源共生、聚合增值”的优势，其复合型资源与琶洲的单纯会展业达成资源互补、互动的效果，填补了广州乃至中国会展型复合地产的空白。保利之商业地产我爱我家工作组汇报保利之商业地产我爱我家工作组汇报+博览馆关于博览馆保利世贸博览馆是保利世界贸易中心的重要配套项目，与保利世贸品牌馆并排矗立在新港东路琶洲地铁站南面，东西两侧分别与中洲中心及广州国际会展中心三期展馆相临。博览馆占地28770平方米，地上建筑面积9.23万平方米,拥有6个标准展厅，层高12米，净高9米，可提供超过6.6万平方米的租用面积，容纳国际标准展位4020个。博览馆拥有完善的配套设施和良好的承重能力，适合举办各类展会及活动。保利之商业地产我爱我家工作组汇报保利之商业地产我爱我家工作组汇报保利之商业地产我爱我家工作组汇报保利之商业地产我爱我家工作组汇报+品牌展示馆关于展示馆品牌展示馆位于南北轴线的东侧，为一呈“L”型建筑，并设置两条交通廊，它们在展厅中部交汇，形成穿插流动、丰富灵动的空间。延续博览馆功能，用作知名企业品牌常年展示，使常年交易与高峰交易形成互补。品牌馆从国际高度，以“创新、时尚、品牌”为理念，代表了生活品味，时尚质感，国际潮流。我们不懈的追求和执着的梦想是：打造产品创新的基地、品牌企业的聚集地、行业最新资讯的发布和汇集平台，从而实现从而实现世界知名的专业交易平台。保利之商业地产我爱我家工作组汇报选择保利世贸中心，做会展经济的领跑人上升的价值浓厚的商业氛围优质的客户资源“无可复制”的地段及配套优势保利之商业地产我爱我家工作组汇报+星级酒店携手目前全球最大及网络分布最广的专业酒店管理集团－洲际集团悉心打造五星级国际商务酒店，规划高度160米，配有标准单、双人房，豪华套件，行政套间及总统套房等，酒店内部设施一流，致力于为客户提供高品质服务，吸引国际高端商务人士的进驻。保利之商业地产我爱我家工作组汇报+国际公寓为全球贸易客商度身定做的高端舒适商务寓所提供酒店式五星级专业管理及服务琶洲会展商务核心区唯一可售的国际高档商务公寓共享保利世贸完善的会展专业商务配套地铁上盖，独享万亩果园、珠江美景的低密度CBD生态景观保利之商业地产我爱我家工作组汇报+国际公寓保利世贸公寓离会展中心最近的新公寓保利世贸公寓地理位置得天独厚，西面、北面就是展会大楼，对面是广州国际家具展览中心，东面目光落处是琶洲塔，香格里拉酒店。目前在售的主要有四种户型：50平方米的公寓单间，74平方米小一房，100-105平方米一房一厅，另有少量156平方米的三房二厅大单位。价格：25000元/平方米保利之商业地产我爱我家工作组汇报+美食广场博览馆负一层与地铁琶洲站连通，将打造成世界美食城，占地逾20000平方米，是琶洲地区最具规模的餐饮配套项目。麦当劳等品牌西式快餐已进驻，此外还开设了各式主题餐厅并引进世界各地风味餐饮，满足全球参展人士差异化需求。保利之商业地产我爱我家工作组汇报美食广场效果图美食广场实景图大型地下车库冠绝全城，满足CBD与展览双重需求为满足CBD及会展双重需求，保利世贸独具前瞻性地在项目负二层设置全城最大的车库，2050个车位充分满足客户商务便利所需，真正享受“不塞车、易停车”的低密度CBD。以地铁为中心的交通换乘中心项目负一层：1000平方米的地铁二号线琶洲站换乘中心项目北侧：1500平方米的公交车站项目西南角：2600平方米的公交始末站南北轴线：2100平方米的出租汽车上落站地铁人流通过项目，分别到达公交站、出租车上落站，不仅使地铁人流有效引入中心的各个物业，更方便中心人流顺利实现地铁、出租车上落点、公交车站三大交通网点的换乘。有效地把各方客源汇聚于此。便利交通——独有地铁上盖双出口优势!2050个车位大型车库保利之商业地产我爱我家工作组汇报配套设施周边配套——会展核心8分钟商务圈以保利世贸为原点的“会展核心8分钟商务圈”辐射整个琶洲会展CBD保利之商业地产我爱我家工作组汇报广义地说，商业地产的本质是把资本运营理念引入到地产运作当中，开发商既可以自行经营管理，亦可或选择与一些管理公司合作，以保持项目的良好发展。因此，房企在商业地产中扮演的角色，不仅仅是开发商。更是投资商，甚至是运营商。保利之商业地产我爱我家工作组汇报地产开发商业运营资本运营商业地产商业地产保利之商业地产我爱我家工作组汇报商业地产运营模式的分类纯销售只租不售租售结合售后回租商业地产保利之商业地产我爱我家工作组汇报只租不售型未来商业地产运营模式的必然方向只租不售独立产权招商合作租金收入投资建设运营模式——只租不售保利之商业地产我爱我家工作组汇报只租不售运营模式存在的优点减少各种资源的浪费，实现整体效益的最大化稳定的租金可以提高商业地产运营的整体稳定性零售的现金流可以满足地产开发所需资金，加快资金周转减少商业运营过程中的风险保利之商业地产我爱我家工作组汇报只租不售运营模式存在的缺点ContentsContentsContentContent经验可能不足，导致实际和预期并不相同-经营状况的不可预测性可能带来不利的影响商业模式的巨大资金压力要求地产商具有雄厚的资金实力和融资能力-存在内部企业文化整合、相关人员的对接与合作以及风险共担因素的影响保利之商业地产我爱我家工作组汇报目前我国的商业地产要实现纯物业经营是比较困难的，纯出租模式只是我国较少的大型商业地产开发商的选择，但是他肯定是我国未来商业地产的必然方向。1只租不售型未来发展趋势纯销售商业地产模式开发商筹资建设项目将物业分售给若干中小型业主快速套现，实现资金回流保利之商业地产我爱我家工作组汇报快速变现风险降低不利于保值增值不利于持续经营纯销售存在其本身的一些特点但是，由于受到项目的融资渠道和自有资金量的限制，以及开发商本身经营思路的偏差等因素影响，此类短期操作模式在我国目前阶段是中小型商业地产开发商的重要选择。保利之商业地产我爱我家工作组汇报租售结合•开发商业地产开发•部分用于销售•部分用于出租运营•销售利润•出租后期运营利润收益保利之商业地产我爱我家工作组汇报租售结合地产项目周期长投资大租售比例不好控制综述但是，另一方面来说此模式较为灵活而且能够更好的满足开发商利润的获取保利之商业地产我爱我家工作组汇报售后回租商业地产开发1、将商场分成若干小商铺进行销售2、在商铺进行租售时，承诺将售出的商铺从投资者手中租回3、以一定的投资回报将商铺回收4、保利之商业地产我爱我家工作组汇报可以通过销售商铺来收回资金，使开发商的资金进入项目资金的循环系统，分散开发商的风险如果发生经营不善，将给投资者带来损失，企业自身信誉也会产生影响可以获得物业的经营利润保利之商业地产我爱我家工作组汇报ＲＥＴＩＳ总结如下:–就是房地产投资信