商业地产_城市综合体开发模式专题研究_42PPT

所谓“城市综合体”，是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体城市综合体这种建筑形态最早出现于西方国家，且目前全球最典型的大型城市综合体也分布于资本发达国家重点城市之中，如纽约、伦敦、巴黎等中国直到九十年代才相继建成一批建筑综合体，如北京的国际贸易中心和华贸中心、上海的新天地、深圳的华润中心等城市综合体作为一种“泊来品”，在中国发展逐渐加快，并升级为新都市综合体，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”城市综合体城市活动空间建筑生活空间交通枢纽公共文化设施零售商务酒店居住城市综合体功能框架城市综合体功能框架城市综合体功能框架城市综合体功能框架城市综合体的界定城市综合体的界定城市综合体的界定城市综合体的界定商业综合体和单一物业的比较商业综合体和单一物业的比较商业综合体和单一物业的比较商业综合体和单一物业的比较比较因素综合体单功能物业功能复合性、适应性单一性区位一般在城市核心区域根据功能确定建筑形式多样化单一投资风险较小较大总投资一般较大相对较小经济风险较大较小客户来源具有自我寄生功能，部分来自于内部全部来自于外部客户活动体验式的目的性的客户综合使用成本较小较大模式二：区域性（副中心）城市综合体模式三：成长性区域（新兴城区）城市综合体模式一：核心区域城市综合体的发展模式例如：无锡金太湖商业广场例如：上海西郊百联、北京燕莎商圈例如：香港太古广场、北京华贸中心、上海南京东路城市综合体的三种开发模式城市综合体的三种开发模式城市综合体的三种开发模式城市综合体的三种开发模式城市综合体分类方法众多，依托于起辐射半径的大小可分为以下三种：外因内因优越的地理位置——CBD/城市中心便利的交通条件——主干道沿线/地铁口较大的规模——建筑面积20万㎡以上强制性的视觉冲击——超高层/建筑群高水准规划设计——各功能共融不互扰功能化体系五星级酒店甲级写字楼顶级酒店式/服务式公寓高档/中高档购物中心专业的管理团队——物业管理/经营管理开发商强劲的实力和丰富的经验成功关键因素模式一模式一模式一模式一：：：：核心区域城市综合体核心区域城市综合体核心区域城市综合体核心区域城市综合体客户（产业）支撑——区域已相对成熟，已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区交通可达性——主干道沿线配套完善——商场、公寓外因内因成功关键因素模式二模式二模式二模式二：：：：区域性城市综合体区域性城市综合体区域性城市综合体区域性城市综合体体量相对较大——10万方以上明确定位——大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/…功能化体系——商业为主导，其他功能为辅一流的合作团队独具特色——建筑形式/业态/服务内容/…规划设计经营管理外因内因成功关键因素功能化体系——特色物业形态带动目的性消费，随着区域发展开发区域内消费客源商业部分最终形成全新的区域商业中心地理位置——远离城市核心区交通可达性——主干道沿线规划支持——政府规划等独特的区域发展动力定位差异化——通过提供顶级差异化业态服务而非直面竞争建立其核心地位开发商有足够的经济实力模式三模式三模式三模式三：：：：成长性区域城市综合体成长性区域城市综合体成长性区域城市综合体成长性区域城市综合体•现代城市的发展与城市化进程在经历多重曲折之后，其发展的轨迹愈来愈清晰，其中一个最大的变化是城市发展由由由由粗放型向集约型方向的转化粗放型向集约型方向的转化粗放型向集约型方向的转化粗放型向集约型方向的转化•从某种意义上来讲，21世纪国际竞争的基本单位，既不是企业，也不是国家，而是大城市圈大城市圈大城市圈大城市圈。在做大做强城市的同时，通过城与区域的联动发展，实现城市与区域的一体化，将成为现代城市的主要努力方向城市综合体城市综合体城市综合体城市综合体开发模式与现代城市发展的契合性开发模式与现代城市发展的契合性开发模式与现代城市发展的契合性开发模式与现代城市发展的契合性“城市——区域”一体化“城市——区域”一体化城市空间多中心化城市空间多中心化城市功能多样化城市功能多样化城市形象特色化城市形象特色化城市环境生态化城市环境生态化城市资源集约化城市资源集约化区域城市区域城市区域城市区域城市综合体综合体综合体综合体区域城市区域城市区域城市区域城市综合体综合体综合体综合体对区域经济具有联动与推动性对区域经济具有联动与推动性对城市中心具有强化作用对城市中心具有强化作用具有复合性、多样化功能具有复合性、多样化功能体现城市特色、城市形象体现城市特色、城市形象土地集约利用、环境友好土地集约利用、环境友好体现快捷信息交流体现快捷信息交流剖析城市综合体成功的内在因素剖析城市综合体成功的内在因素剖析城市综合体成功的内在因素剖析城市综合体成功的内在因素城市综合体地产模式的价值体现城市综合体地产模式的价值体现城市综合体地产模式的价值体现城市综合体地产模式的价值体现城市综合体将为城市带来巨大的增值价值•现代城市中心区的综合性开发需要建设全过程的互相配合、协同发展。城市综合体在这样的城市发展背景下成为卓有成效的开发模式。•无论从业态组合还是资源聚合的本质，城市综合体对城市的影响不能单纯地看作是传统地产模式。城市综合体是个开放式的交流中心，不间断地与城市交流自身的资源；城市综合体更是个核心，影响甚至能带动整个城市发展城市综合体是一个强大的磁场，她融汇城市各种资源这就是城市综合体特有的城市精神这就是城市综合体特有的城市精神这就是城市综合体特有的城市精神这就是城市综合体特有的城市精神————————““““融汇融汇融汇融汇、、、、交流交流交流交流、、、、影响影响影响影响””””一个一个一个一个““““资源共生资源共生资源共生资源共生、、、、聚合增值聚合增值聚合增值聚合增值””””的全新地产模式的全新地产模式的全新地产模式的全新地产模式区域性城市综合体解读区域性城市综合体，有的功能齐全的成为HOPSCA，它于1986年最先诞生于巴黎的拉德方斯，是一个集酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体功能复合性功能复合性功能复合性功能复合性位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络高楼林立的景象，城市的标志；人口密度大，昼夜人口、工作日与周末人口，功能不同而形成互补建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系；与外部空间整体环境统一、协调高密度高密度高密度高密度，，，，集约性集约性集约性集约性整体统一性整体统一性整体统一性整体统一性高可达性高可达性高可达性高可达性实现完整的工作、生活配套运营体系，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可区域性城市综合体的特点区域性城市综合体的特点区域性城市综合体的特点区域性城市综合体的特点巨大的社会效应巨大的社会效应巨大的社会效应巨大的社会效应////升值潜力升值潜力升值潜力升值潜力内外部联系完整性内外部联系完整性内外部联系完整性内外部联系完整性空间连续性空间连续性空间连续性空间连续性土地使用均衡性土地使用均衡性土地使用均衡性土地使用均衡性1、不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群；2、兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用；1、平面的连续：通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果；2、立面的连续：要保持HOPSCA内建筑物的风格统一，就要使立面有连续性；3、空间的连续：优越的区位要求功能建筑体之间通过空中、地下和地面多层次的空间体系内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使各功能建筑体有机结合；对外界的交通依赖较强，其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的使用效率和规模因所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应；同时作为地产物业的HOPSCA，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力区域性城市综合体的特点区域性城市综合体的特点区域性城市综合体的特点区域性城市综合体的特点不是任何地方都能采用城市综合体地产模式，建成包含商务、居住、购物等业态的综合地产项目。区域性城市综合体的形成必需符合以下条件：规模要求规模要求规模要求规模要求区位要求区位要求区位要求区位要求•区域发展相对成熟•城市各种资源决定了它天生的优越条件•必须拥有一定规模建筑体量•只有一定规模建筑体量才能完美演绎丰富的业态，缤纷万象的生活只有中心区的较具规模地块才能成为演绎区域城市综合体的舞台只有中心区的较具规模地块才能成为演绎区域城市综合体的舞台只有中心区的较具规模地块才能成为演绎区域城市综合体的舞台只有中心区的较具规模地块才能成为演绎区域城市综合体的舞台区域性城市综合体的开发条件区域性城市综合体的开发条件区域性城市综合体的开发条件区域性城市综合体的开发条件集中化管理、分散化经营，与商业街、市场不同；基本要素区域性商业区社区性商业区邻里性商业区规模（㎡）36000-15000010000-360001800-9000日人流量30万以上5万以上居住人口5000以上辐射半径半小时车程15分钟车程步行15分钟内区域性城市综合体的业态规划原则区域性城市综合体的业态规划原则区域性城市综合体的业态规划原则区域性城市综合体的业态规划原则业态的先进性、商户的定位层次决定商业广场的整体形象邻里型购物中心半径1-2KM人口1-2万超市、专卖店、便利店、药店、洗衣房，其他10-20商铺邻里型商务中心更小型化，邻里型商务中心更小型化，及50-70家专卖店构成,属于相对小型化的购物中心社区型购物中心半径3-5KM人口5-10万廉价商店、日用品商店专卖店、外食店、其他20-40商铺比区域性稍小的购物中心，包括百货店、超市、廉价商店等核心店铺各家以及100家以上的专卖店区域型购物中心半径10-20KM(全市范围)人口20万人以上百货店2家量贩店2家区域性商业圈应包括百货店、超市、廉价商店等核心店铺各1-2家以及150家以上的专卖店聚浪认为聚浪认为聚浪认为聚浪认为：：：：对于本项目而言对于本项目而言对于本项目而言对于本项目而言，，，，它与周边商业融为一体它与周边商业融为一体它与周边商业融为一体它与周边商业融为一体，，，，共同成为一个区域性购物中心共同成为一个区域性购物中心共同成为一个区域性购物中心共同成为一个区域性购物中心。。。。区域性城市综合体的业态选择区域性城市综合体的业态选择区域性城市综合体的业态选择区域性城市综合体的业态选择区域性商业中心主要是区域性商业中心主要是区域性商业中心主要是区域性商业中心主要是服务于整个区域消费人服务于整个区域消费人服务于整个区域消费人服务于整个区域消费人口的全方位一站式购物口的全方位一站式购物口的全方位一站式购物口的全方位一站式购物中心中心中心中心””””服务及餐饮性需求为主，同时根据区域人口规模、人群特点等进行休闲、娱乐等功能的设置。一般具体设施配置有：购物、餐饮、维修、美容美发、文化体育、图书音像、数码彩扩、洗衣裁剪、家庭服务和再生资源回收等。商业类型商业类型商业类型商业类型辐射范围辐射范围辐射范围辐射范围邻里型商业1-2公里社区型商业3-5公里区域型商业（主题商业街，大型购物中心）10-20公里区域性商业中心的辐射半径为10-20公里，商业功能主要是满足辐射范围内居民日常生活需求区域性城市综合体的业态选择区域性城市综合体的业态选择区域性城市综合体的业态选择区域性城市综合体的业态选择多种商业业态相辅相成，形成完善的服务功能。区域性城市综合体的业态选择区域性城市综合体的业态选择区域性城市综合体的业态选择区域性城市综合体的业态选择区域性城市综合体的招商策略区域性城市综合体的招商策略区域性城市综合体的招商策略区域性城市综合体的招商策略结合项目优势，以本区域独一无二的商业综合体为诉求点，吸引商家进驻。项目整体营销策略项目整体营销策略项目整体营销策略项目整体营销策略引进主力店引进主力店引进主力店引进主力店引进核心主力经营店起“领头羊”做用，增强租户对未来商业成功经营的信心，达到吸引市场关