商业地产分类及各类成型运营模式模式

商业地产分类及各类成型运营模式模式商铺概念商铺，由市演变而来，《说文》将市解释为集中交易之场所，也就是今日之商铺。北宋时期商铺和市场是分开的，首都东京（开封）是当时最大的商业中心城市。据历史记载：（东京）东大街至新宋门，鱼市、肉市、漆器、金银铺最为集中，西大街至新郑门有鲜果市场、珠宝玉器行，皇城东华门外，无所不有。《清明上河图》曾翔实地记录了古代商铺、商业街市的景况。到现在，商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务/或感受体验的场所。和过去商铺的定义相比有相同的地方，即商铺首先是商品交易的场所；区别之处是现代商铺的概念不仅包含了交易功能，而且包含了服务功能和感受体验的功能。商铺作为交易的场所，很容易理解，从百货、超市、专卖店到汽车销售店都有规模不等的商品交易场所。商铺作为提供服务的场所，简单举例很容易理解，比如餐饮设施、美容美发设施等。消费者在这种商铺里，通过得到经营者提供的服务，享受服务的品质。商铺作为提供感受体验的场所，比如电影城、KTV量贩、健身设施等，消费者在这类商铺里充分感受经营者创造的特别的情景、设施、氛围等，从中得到美感、娱乐、健康等，而经营者在此过程中实现收益。商业分类：商铺分类：从商铺的概念可以看出，其范围极为广泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究，更不要说对商铺投资进行专业的剖析。本节将对商铺进行分类，便于读者理解。按照开发形式进行分类（1）、商业街商铺商业街指以平面形式、按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。（2）、市场类商铺在这里，我们所说的市场是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。（3）、社区商铺社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。（4）、百货商场、购物中心商铺百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。（5）、商务楼、写字楼商铺商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。商务楼、写字楼底商商铺项目经营业态主要包括服装专卖店、超市、便利店、咖啡店、特色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、娱乐项目等，其定位通常为中高档消费者，而且国际品牌在当中占很大的比重。（6）、交通设施商铺交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。商业业态的分类的基本特征：商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场（主题商城）、专卖店、购物中心和仓储式商场等。各主要业态选址和经营特征如下：1、百货店百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。（1）选址在城市繁华区、交通要道。（2）商店规模大，营业面积在5000平方米以上。（3）商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。（4）商店设施豪华、店堂典雅、明快。（5）采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。（6）采取定价销售，可以退货。（7）服务功能齐全。2、超级市场超级市场指采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。（1）选址在居民区、交通要道、商业区。（2）以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。（3）商店营业面积在1000平方米以下。（4）商品构成以购买频率高的商品为主。（5）采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。（6）营业时间每天不低于11小时。（7）有一定面积的停车场地。3、大型综合超市大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。（1）选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。（2）商店营业面积2500平方米以上。（3）商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。（4）采取自选销售方式。（5）设与商店营业面积相适应的停车场。4、便利店（方便店）便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。（1）选址在居民住宅区，主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。（2）商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。（3）居民徒步购物5——7分钟可到达，80%的顾客为有目的的购买。（4）商品结构以速成食品、饮料，小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。（5）营业时间长，一般在10小时以上，甚至24小时，终年无休日。5、购物中心购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。（1）由发起者有计划地开设、布局统一规划，店铺独立经营。（2）选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。（3）内部结构由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。（4）设施豪华、店堂典雅、宽敝明亮，实行卖场租赁制。（5）核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%。（6）服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。（7）根据销售面积，设相应规模的停车场。6、仓储式商场仓储式商场指以经营生活资料为主的，储销一体、低价销售、提供有限服务的零售业态（其中有的采取会员制形式，只为会员服务）。（1）在城乡结合部、交通要道。（2）商店营业面积大，一般为10000平方米左右。（3）目标顾客以中小零售商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主。商业街商铺：商业街商铺类型商业街商铺分为专业商业街商铺和复合商业街商铺。专业商业街商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等；复合商业街商铺对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营，如北京西单商业街，北京宣武区的大都市街等。商业街（1）专业商业街特点规模大小不一，和经营商品的类型有关，比如，经营服装的商业街和经营建材的商业街其规模可能会有较大的差别。北京的女人街属于典型的女性服装商业街，单个独立的女人街规模在一万多平米；而北京十里河建材街，建筑规模远远超过一万平米，达到近十万平方米。商业街的规模必须体现市场需求和所经营的商品适合的经营规模。如果一个商业街盲目追求规模效应，那么商业街将会面临市场承接力不够引发的经营困境。（2）沿街两侧布置商铺，单层建筑居多；商业街可以是一条街，也可以是一条主街，多条副街；商业街的长度不能太长，超过600米，消费者就可能产生疲劳、厌倦的感觉。（3）商业街名称特点专业商业街的名称往往体现商业街所在的位置和所经营的商品类型两大要素。比如，北京三里屯酒吧街名称就准确包含了位置元素三里屯，和经营商品类型元素酒吧，位于北京西三环至西四环、由北京世纪金源投资集团集团开发的金源大酒店不夜城，消费者从其名称就可以很容易搞清楚该商业街项目的位置及可以提供的服务等。复合商业街的特点（1）商业街规模特点复合商业街大多数规模庞大。无论北京的王府井商业街，还是上海南京路，都是商业巨无霸，沿街商业房地产开发面积达几十万平方米。（2）商业街规划设计特点沿街两侧布置，大多数为多层建筑，长度往往比较长（有的复合商业街长度达到2~3公里）。复合商业街规模庞大，对规划设计的水平有较高要求。科学考虑交通组织、停车场规划、消防、环境、商业引导概念等问题。（3）商业街名称特点复合商业街的名称主要体现其所在的位置。复合商业街的名称主要体现其所在位置的地名，那么这个地名的品牌价值需要很高，至少比较高。一个很陌生的、新开发的复合商业街，其市场前景值得商铺投资者谨慎考虑。开发量的问题，专业的问题，无序开发问题等等。最初商业地产形成是我们城市商业网点立法之后。第二，在执行过程中，政府管理这块又缺失，立法滞后，管理缺失，这就造成了整个行业的无序发展。实际上商业地产这么多年一直是个无序发展的状态。但是这么多年来政府没有做工作，反而做了一些不应该做的位置上，导致现在也无法做工作。首先，各个城市有商业网点规划，但是一直没有出台，就是无法可依，各地政府可以不执行。实际上现在商业地产怎么开发，都是规划局说得算。这方面，政府没有一个严格的管理条例。建委又不懂商业，规划也不懂商业，所以商业地产开发这么多年来一直是无序的状态，就是没人管，不该管。所以商业地产开发，归根到底是政府的问题。商业网点规划，这里面有几个大问题，就是政府缺失在这个商业网点的规划，它更主要的出发点是城市形象和政绩工程，所以造成了商业地产的无序发展。所以政府应该是目前商业地产发展的一个最大的责任。总之，两方面的原因，一个是政府支持不到位，恐怕商业地产五年十年之后还会这样无序的发展。我们今天探讨的问题可能五年十年之后还是这种情况。我们希望大家从自身条件多约束，来推动商业地产的发展。商业地产我们无法驾御，因为政策、法律的问题我们解决不了。商业地产各类运营模式简述1、温州模式：温州模式→该行业温州人控制较多，以资源性招商为主，喜欢运用炒作、假牌的技巧。由于市场这个领域内，大部分市场都是温州人开的，温州人控制着全国各地大大小小的大部分市场资源，又因各行业商户也以浙江人为多，所以常见的是温州人运作模式。温州一般是民营企业，股东较多，办事效率高，注重政府等人际关系建设，社会游资力量丰富，资金融资能力强。对于市场一般是几个人合股运作，招商方式中多采用温州传统的老乡资源，进行炒作或出假牌，对于广告投入不甚加强，节点控制观念不强，但其对开业、开盘之类活动重视，对于政府的组织公关能力非常擅长，而且在关键时刻敢于投资。2、远洋城模式：远洋城模式→城市中心建Shoppingmall，销售采用虚拟铺位方式。由河北万昌投资公司修建的唐山远洋城，保定远洋城，石家庄远洋城，这种中国式的shoppingmall，虽然超出市场领域的范畴，但其有许多新意之处，与市场有许多借鉴之处。远洋城，在城市中心地带或次中心地带，这与传统的郊区商业不同，而且城市人均收入水平和汽车拥有量低于标准水平，如唐山、保定等为三级城市，建设规模宏大的shoppingmall。通过概念营造，招商也是通过主力店（麦当劳、肯德基、超市、娱乐等）组成一个大的集合体。新颖之处在于其虚拟铺位，产权销售模式，即将商场划分为若干个小小铺位，通过平面图虚拟铺位销售产权，采用统一返点，然后在经营上统一管理、根据对主力店实力和号召力不同定不同租金，租金与售价之间的必然联系不强烈。比例也不正确。但其shoppingmall中许多设计和运作理念，仿造传统shoppingmall的概念进行，有许多成功之处，尤其在建筑设计中颇有借鉴的成功之处。其产权销售价奇高，从销价提返点给投资人，其模式在河北几个城市欲连锁，走租金制与流水返扣结合模式，建中国式的shopplngmall。目前唐山远洋城已处半倒闭状态，其营销方式脱离中国国情。远洋城简介：远洋城商业广场是由北京万昌投资有限公司投资规划,由远洋城房地产开发公司开发、建设的大型综合性购物中心（SHOPPINGMALL）。远洋城商业广场集购物、休闲、娱乐、餐饮等多种商业业态于一体，使顾客享受一站式购物、娱乐的崭新生活体验。远洋城商业广场的商业形态定位于——以大型百货、超市商业业态为主，以各类精品专卖店为辅，以特色化、大众化餐饮娱乐及其他业态为补充的复合型商业中心。此项目得到河北省、市各级领导,各相关单位的大量关注和支持，远洋城商业广场建成后将成为河北省内的商业地标，引领消费、娱乐的新时尚