东京中城、三里屯案例分析

TokyoMidtown——东京中城东京中城—区位（1/10）东京中城位于六本木的旧防卫厅原址和和赤坂九丁目东京中城—概况（2/10）东京中城—基地（3/10）东京中城—功能（4/10）23145761中城大厦2出租住宅3办公+出租住宅办公456三得利美术馆7购物中心东京中城—功能定位（5/10）东京中城为东京六本木地区继六本木之后的又一个更新开发项目。项目于2007年3月30日开幕东京中城是一座由广阔的绿地与6座建筑体构成的综合性新型都城。理念是“都市里高质量的日常生活”，充满绿树和开放感的设施由时装、家居设计、咖啡馆、餐厅酒吧、服务等能应对各种生活方式的店铺构成，提供城市生活者所追求的高质量而稀有的商品以及服务东京中城—景观（6/10）东京中城—小品（7/10）东京中城—单体（8/10），摩天大樓層的54層、地上5）是一座地下MidtownTower整項計劃的地標建築「中城大廈」（办公楼成為東京都內最高的建築物。和東京都廳舍）和タワー森森大廈（六本木新城，超越了公尺248高度為前兩座建築物不同的是，中城大廈沒有設立展望台。大廈最頂端的54樓是機械室和管理、維護空間，一般的訪客無法進入。项目写字楼部分由三个呈品型布局的高层塔楼组成：MidtownTower(6F-43F)194,000M2MidtownEast(4F-11F)58,000M2MidtownWest(4F-12F)40,000M2东京中城—业态（9/10）商业特色化业态规划满足高端时尚人群的需求。为充分满足日本都市高端人群饲养宠物的喜好，特别在项目内设置了一间专业的宠物店(Dogdays)东京中城—业态（10/10）商业东京中城与六本木新城的业态配比比较311,2000514,600058,80071,000117,50043,800149,80069,0000100,000200,000300,000400,000500,000600,000办公酒店公寓住宅商业东京中城六本木新城——综合体各部分功能的作用与相互关系商业办公酒店公寓作用相互关系提升整体档次的有力手段标志性（尤其是对外地和外籍人士）实现较高的销售价格保持物业形象外向性较强的组成部分可以塑造与其他项目较大的差异保证开发企业现金流的来源满足中长期居住者需求商业为写字间、酒店和公寓提供配套酒店为公寓提供共享的服务和配套设施写字间为商业、酒店和公寓带来潜在客户写字间与酒店可共享大堂公寓为商业提供客源在城市中心的综合体，大多具有商业、办公、酒店、公寓等四大功能组成部分：资料北京三里屯SOHO（1/9）整个项目总占地约5.1245万平方米；规划总建筑规模：465,680平方米，地上约为31.568万平方米，地下约为15万平方米。商业：12.8万平米（B1-4层，局部5层）；办公：10.2万平米（共5栋）；公寓：11.5万平米（共4栋）；建筑高度：97米建筑层数：33层，其中，地上：29层；地下：4层。写字楼标准层面积：1480平米；1162平米；2000平米（两个核心筒）。公寓面积（平米）：一居：90-110；两居：150左右；三居：200-250；顶层公寓（平层）：共10套，每套400层高：公寓3.1米；写字楼3.5米；商业：B1层5米，一层4.8米，二层4.3米，三层4.3米，四层4.5米。装修：公寓及写字楼均为精装修。车位：地下二至四层，共三层，地面65辆，地下停2175辆，总共2240辆。北京三里屯SOHO（2/9）项目概况:香港太古地产斥资近50亿元打造的三里屯VILLAGE，项目南起工体北路，北至第二使馆区，西与雅秀服装市场比邻，东与三里屯酒吧街对望，位于朝阳区工体北路和三里屯路的交会处，占地逾5.3万平方米，总楼面面积超过17.2万平方米，共分南北二区，其中南区7.2万平方米，由19座充满创意的时尚建筑组成，包括一座拥有100间客房的个性化精品酒店，这些四层高的建筑未来将成为国际奢侈品牌旗舰店的所在地。项目第一期于2008年7月份开业。第二期于2009年底开业。北京三里屯SOHO（3/9）功能规模：商业约12.8万平米，占37%办公10.2万平米，占29%公寓12.0万平米，占34%交通体系：开放式设计，整个项目没有任何围墙，目的是和城市融合；开辟众多街道，让人自由游逛，为整个社区注入活力。空间布局：4栋公寓公寓楼坐落在项目用地的南侧，这里的日照条件非常理想，安静适于居住；写字楼坐落在项目用地的北侧，这里与主要街道的联系十分便捷。公寓楼和写字楼的入口贴近生机勃勃的周围环境，与此同时，又使上部的工作和生活具有独立的空间和私密性。景观环境：九幢形状有机协调的超高层建筑汇聚在一起，形成了一种“未来大峡谷”的自然意境。在这个大峡谷中，本来应该是具有阳刚之气的超高层建筑一下子变成了山谷，突然间变成了阴柔的女性。北京三里屯SOHO（4/9）潮流、时尚的文化、休闲、购物的场所采用开放式的设计，集合了文化、休闲和购物的场所。也是一个社区型消闲中心——周边的使馆、商务常驻人群抑或是生活在三里屯的普通居民，建立一个融合了时尚、美食、艺术、娱乐和旅游的国际区域，让顾客既可以在户外的商业街区随心漫步，也可以享受室内餐饮和娱乐的空间，从容消闲一整天。南区的定位为中高档国际及本地品牌，目标客户群主要为时尚运动的年轻一族。北区的定位为国际奢侈创意品牌，目标客户群主要为有一定社会地位和一定消费实力的人群。从选址、命名、建筑风格及布局，到商户及整体氛围，三里屯VILLAGE各个方面都在清晰地表达着同一个概念：打造一个惊喜不断的街区，创造一个让顾客流连忘返的环境。潮流和美食、当代建筑和前沿设计、艺术和人文在这里聚集.北京三里屯SOHO（5/9）隈研吾致力于为三里屯VILLAGE打造的第一印象是——极具实验性的几何美感。通过不规则的几何外型和大胆饱满的建筑用色，赋予每幢建筑独特的外观和个性。独特的用材也成为三里屯VILLAGE的一大特色，尝试性的大量采用玻璃及塑料管材，打造一种更具实验性的外观。此外，自然材料运用，是典型的隈研吾建筑风格。木头、石头和竹子都是这里的主要建材或装饰性材料。在街道的设计过程中，将街化整为零。把项目街道设计成诸多内街，使得很多店铺有着充足的展示面，可以达到金角银边的效果。平衡各个空间无死角。最大的平面设计亮点在于就是中庭广场，成为整个街区的中心点。围绕广场四周设计了多条道路动线，使得广场周边的商铺具有良好的可视性和通达性。使得街区内的苹果等商家都可以在广场内举办活动，既保证了足够的城市开敞空间比例，又形成了丰富多彩的宜人空间，使得这个广场成为了整个项目的商业活力区域。北京三里屯SOHO（6/9）定位：北京高人气聚集地开发模式：统一开发，分割发售经营模式：由于产权出售，无法直接控制业态和商家，soho中国主要从硬件和软件两个方面来快速聚集人气。硬件包括位置、交通、建筑、周边的人群等，在前期解决；软件在招租阶段解决，通过SOHO形象的持续推广和深化来实现商业的整体形象与整个项目匹配。另外，soho中国将出面与大租户洽谈并协调与业主的关系以求达到共赢。业态组合：大型商场、临街商铺、地下步行街（100—600㎡）运作关键：1\前期的规划和建筑设计上保证灵活性（即铺位面积、位置等对业态的适应性强）、均好性（无商业死角）。2\早期以低租金、招特色物业等方式尽快将铺面出租以聚拢人气，之后一方面租金随着项目的逐渐成熟而上涨、另一方面各业态本身存在互补或冲突性，对商家进行淘换。经过数轮的调整后形成具备特色、对商户和消费者具有吸引力、可以自主生存、发展的商业形态。北京三里屯SOHO（7/9）写字楼：定位：年轻有活力的企业基地开发模式：统一开发经营模式：公开发售，统一物管业态组合：精装写字楼（120——300㎡）运作关键：依赖成熟的商业氛围。商务、商业二者形象、气质、定位相互匹配、支撑。商业：高价值销售获利，面积100—600㎡不等，散售。写字楼：高价值销售获利，带精装修，除定制单位外散售。公寓：直接销售获利。商业在整个综合体中占据最核心的价值，也是整体档次和形象支撑的关键因素；为商务办公提供高档次的商业配套，为公寓提供高品质的商务人流；公寓及写字楼作为商业业态的补充和完善，也是发展商实现资金回现的有力保障。北京三里屯SOHO（8/9）特色商业中心都市综合体商业临街商铺地下步行街居住商务全家居服务式公寓精装写字楼大型商场三里屯是一个以小型商业、餐饮聚集而著称的地方，每天都有许多旅游者、来访者在这里享受富有生机的城市氛围。三里屯SOHO设计的重要目标就是营造一个极具吸引力的“场所”，并使其成为已有的街区活动的有机延伸。未来的三里屯SOHO将成为城市商业活动的“目的地”，将城市中的娱乐消费社交创意汇集到这里，形成一个拥有无限活力的场所，营造这样的“场所”将提升周围地区的商业价值，进而成就项目都市综合体价值。北京三里屯village（9/9）