商业地产项目全程驻店(1+1)策划操作模式(地块开发至商业项目开业)_

商业地产项目全程驻店（1＋1）策划操作模式（地块开发至商业项目开业）主要工作节点一、项目市场调研部分（项目所在地及周边县市）1、项目所在地的宏观经济指标和政府政策支持力度分析；2、项目的商业市场形成格局及环境分析；3、投资客、商贾及市场需求分析；4、人口及消费者习性分析；5、竞争对手分析；6、项目的SWOT分析；7、项目开发成功的的可行性标的分析；8项目市场份额及未来预测分析。二、项目开发发展战略部分（定位部分）1、总体发展思想定位；2、主题规划定位；3、建筑产品风格定位；4、经营理念定位；5、项目管理体系定位；6、投资资金运作定位。三、项目规划设计建议（结合设计单位）1、项目规划设计理念；2、规划设计的市场依据；3、市场总体形象设计；4、环境景观概念设计；5、经营风格设计；6、建筑产品整体风格设计；7、工程总造价及工程进度预计（开发期限：可否考虑分阶段开发战略）四、项目商业部分之功能定位（可否考虑临街铺与之结合）1、项目商业业态组合规划定位（可否考虑大型品牌超市进驻）；2、商业业态选择及资源整合；3、业态分配的黄金法则；{购物：娱乐：餐饮}；4、商业业态规划组合统一形象原则；5、目标商贾及主力店的选择及组合；6、主力店及次主力店多元化经营组合原则{租赁：联营：加盟：自营}；五、项目整体策划推广营销核心策略（做政策、做文化、做内涵、概念）；1、商业楼盘主题定位炒作策略；2、楼盘借助品牌主力店概念炒作策划方案；2、楼盘销售整体策划推广方案；3、大客户大体量租赁策划方案；4、楼盘价格定位法则及价格定位策略；5、销售概念和促销技巧策划方案；6、投资客、商贾、准客户锁定策略；7、开盘模式及广告卖点策划方案；8、商业楼盘租售并举策划方案；9、新闻发布会；10、尾盘营销策划策略；六、项目商业招商推广法则（招商与销售互动进行，形成互带互补形式）1、售楼处、招商处现场设计包装方案；2、招商优惠政策及招商技巧制定；3、招商宣传卖点、广告语及广告策划推广方案；4、商场楼层平面规划设计；5、招商准客户的确定及目标客户的邀请策略和洽谈技巧（本地周边外地）；6、业态业种的划分与规划布局图；7、招商价格制定法则及提升策略；8、合同及其他招商文本的形成；9、招商履约金、租金收取办法；10、招商人员及其他有关人员的陆续招聘与培训；11、VICI导视系统；12、楼盘销售与招商互为一体的广告策划及宣传品的制作与发放策略；13、招商开幕日活动庆典策划；14、招商中期的新闻发布会策划方案；15、招商后期的目标性招商及异地招商策划方案；16、品牌商家招商原则；17、资者者及商贾合同签订并收取全额租金；18、项目开业期的进一步确定；七、项目投资客、商贾进驻装修方案期1、跟据项目总体进度逐步安排商户及主力店尽量提前进驻装修；2、专柜及其他行业装修方案的审核；2、协助各商户制定统一设计装修方案；3、制定各类经营者装修期限按时完成二次装修计划；4、项目的导视、导购、防盗监控及内外装饰氛围的规划与设计营造；八、项目工程竣工商业部分盛大开业策划方案1、开业前商户培训方案；2、品牌主力店商户及各专柜上货期；3、开业前的商户商品营销（促销）策划方案；4、组织商户培训期九、项目开业后的运营方案及管理方案的制定（管理期）1、跟据项目制定以下管理制度并在一月内完成团队建设之实战管理培训；《商场管理制度》《总经理＊店长职责》《商户管理手册》《营运部作业流程》《收银员管理手册》《防损员管理制度》《员工管理手册》《销售技巧》等；2、员工技能培训计划与培训实施方案；3、制定五统一管理模式；十、项目投资分析1、项目总投资分析与评估；2、项目预期的期望值指标预算；3、预计收入报表；4、资金流量表；5、资产负债预计表策划观点一、「规划设计观」：商业地产（地块）项目在基础建设工程开工之前，由发展商牵头组建以设计院、商业策划公司三家机构为核心的项目整体规划设计论证领导小组，该小组对本项目开发建设的前期规划设计和建设做终身负责制。作为商业策划公司在项目的规划上应该严格依据前期的市场调研报告，尽可能在商业规划方面在项目的体量建设、商业结构以及商业环境和人流动线等方面起重要角色。二、「社会责任观」：商业地产从规划、建设开发到运营管理，开发商、中小投资者、经营商户都将投入相当大的财力、人力和物力，想当然地规划和开发商业地产只会使开发商信誉扫地、投资者倾家荡产、经营者血本无归，从而造成社会资源的巨大浪费，我们的责任就是尽可能地降低社会资源的浪费。三、「科学运营观」：商业地产（指零售业：百货商场、购物中心、超级市场、品牌主力店、沿街商铺、特色商业街、便利店、批发市场、专业市场、主题商城）都不可能一夜暴富，只有杜绝急功近利的行为，进行精心设计、科学规划、合理布局、尊重事实、利用专业和经验、不断利用各种促销手段创造商业氛围，导入科学严谨的管理团队去管理和运营，持续经营不断积累，坚持做自己的品牌概念，只有做出品牌效应，才能商业地产有商气、有人气、有财气，才能最大限度地缩短商业地产的成熟的时间。四、「业态组合观」：一个商业地产（指零售业）的成长过程也就是一个企业的成长过程，必须经历一个长时间的培育过程，如何缩短这一过程，关键在于操盘过程中的理性化和系统化。时代的发展使过去的那种宽松的市场环境不复存在，换之以市场竞争的激烈和消费者的日益理性化，迫使我们在操作过程中更加讲求理性化和系统化，只一味盲目的是商就招，只能给新的商业项目后期管理上和发展战略上带来更多的难题和调整上的痛苦。五、「放水养鱼观」：要开发一个“开业期”和“发展期”较为理想的商场或购物中心，一般来讲，用3—4年的时间运作“成功并能产生品牌效应”是比较正常的，如果希望在很短的时间里就能打造一个成功的商场及购物中心，那只是一厢情愿的想法，但对于一个专业的经营管理团队来讲，维护的只能是商场的长远利益和发展上的根本利益；如何缩短这一漫长的运作时间，那只能取决于三个方面的因素；其一：让商户先获得最大利润是一个商场从开业后的成长期和走向成功期的关键所在；这一条发展商必须具备的条件是有一定的支柱产业，实力雄厚。其二：借势造势，借助成功的零售商业之力量，引进国内国外大型连锁超市、品牌主力店，政府支持力量强制改造和搬迁的专业市场等力量来带动此商业项目的升值。其三：必须取决于项目的地段优势和自然形成商业机会，李嘉诚说：“做商业——地段、地段、还是地段……”六、「和谐发展观」：一个商场及购物中心在没有旺场之前似乎物业价值是很低的，但是一旦成功了的商场的商业物业价值确是无法估量的，近年来，随着中国经济的不断发展成熟，中国城市化的推进促使中国城市人口、城市建设、城市面积等发展的倍增，一个好的成功商场可以在数十年内呈现十倍速增长，打造一个成功的商业，培育一支有战斗力的经营管理团队，他的价值是无限的。商业地产产业链中的开发商、投资商、经营商、运营商是四大利益体，作为运营商，我们将建立一个平台，预先规避利益平衡过程中产生的矛盾，勇做开发商的防火墙、投资商的技术员、经营商的生产线，使得四大利益体共同盈利，和谐发展。合作说明一、每项目总策划费：50万元—200万元；视项目大小、项目难易程度、项目工作板块、项目周期面议。二、项目策划成果：1、提交《商业地产市场调研与分析》《市场需求细分调研与分析》《区域经营商家调研与分析》《区域投资客户调研与分析》《区域消费人群调研与分析》《项目经营功能定位与策划》《商业地产运作经验与讲座》《开发商需求的调研》《各板块技术分析报告》、《项目定位图及说明方案》、《建筑规划设计意见建议方案》、《项目全程统筹操盘《指导策略方案》《项目概念创意构思》《配合商家需求调整》《项目动线策划设计》《物业产权平面划分策划》《销售价格策略的制订》《销售优惠政策的制订》《销售实施技术方案策划》《项目销控策划与制订》《销售团队组建与培训》《销售全程推广与策划》《项目销售实施与管理》《项目平面布局的策划》《项目立体布局的策划》《项目品牌商家的筛选》《招商价格策略的制订》《招商优惠政策的制订》《招商推进策略的制订》《招商团队组建与培训》《招商现场接待与管理》《招商全程推广与策划》《项目招商实施与管理》《项目管理团队的建设》《商场管理制度》《总经理＊店长职责》《商户管理手册》《营运部作业流程》《收银员管理手册》《员工管理手册》《销售技巧》等。2、将策划理念与成果配合规划设计单位进行规划设计并导入实际操作流程。三、费用支付方式：1、合作费用分70%为基本开支月费，每月5日支付当月月费。30%为阶段性目标完成费，按照合同约定时间分段支付。2、签约后当日内支付第一个月月费作为合同签订金；