2015中铁产业园营销策略提报

中铁轨道交通高科技产业园前期营销策略提报01市场环境分析02项目定位可行性分析03项目整体营销策略04招商工作计划构思05广告推广策略Contents目录市场环境分析01part政策摘要自2014年11月22日起，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%降息国开行发放棚改贷款1949亿元，同比增长达到了惊人的433%。棚改对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。贷款全国量价走低的局势下，取消限购有助于提振企业的信心，增加投资，促进消费。房管成都市住房公积金贷款在符合还贷收入比、征信条件等规定的情况下，缴存余额在1.5万元以下的贷款申请人，贷款额度不受余额挂钩倍数的限制，原则上均可以贷到30万元。公积金今年是中国房地产市场调控政策的“拐点”，由强力行政干预走向市场化,由中央出令下放到地方。在分类调控原则主导下，自下而上“救市”措施频出。房地产市场相对宽松，中央政府和地方政府双管齐下，遥相呼应。随着房地产市场下滑趋势不断加剧，购房者观望情绪愈演愈烈，14年下半年中央和地方政府都在积极调整政策，尤其是近几个月多项措施组合出击。限购限贷放松、央行降息、公积金调整及补贴税费调整等政策对市场或有短时间刺激作用。尤其增强市场信心与预期，加速房地产回稳筑底进程，但目前市场供求矛盾仍未解决，市场缺乏长期回稳的动力。房地产市场供过于求基本格局已形成，短时期内很难有实质性改变；预计2015年房地产市场政策仍将维持宽松，着力点仍在消化库存为主。北改摘要在北改的大背景下，新都的交通将完善城市交通路网，占据和城北交通路网核心地位，成为了城北交通改造的重中之重。“十纵”：成彭高速、蓉北商贸大道、成德快速、商贸干道（万石路）、货运大道、川陕干道、蜀龙路、成绵高速、成金快速、石龙路。“六横”：成都绕城高速公路、商城大道、兴城大道、香城大道、新新路、城环路。“四轨”：地铁一号线、三号线、地铁5号线以及成绵乐城际铁路。路网建设:2015年成都“北改”着力推动北改进行，金牛区及新都路网建设，提速发展规划建设进程；进一步助力新城改造！未来城北将交通便捷，商流不息！起于中环路、止于绕城高速外侧金牛与新都交界处的王贾路至医贸大道项目启动，建成后将成为通往北部新城的又一条城北“大动脉”，对提升北城改造区域基础设施承载能力、缓解城北片区路网交通压力将起到至关重要的作用。新凤凰大道、金粮路、动车30线等新建重要区间连接道路。推进十里店五路口等重要道路节点建设。开工建设兴城大道西延线等“北改”骨干道路。启动了对沙河源与五块石交界处的道路的改造，预计春节前形成通车打通“断头路”将文心路分成了A段与B段，整条道路打通后成U字形基本建成万石路（绕城段）、盛发街（原校园路）北起新都区大天路、南至金牛区金凤凰大道，与金芙蓉大道、宝成铁路相交的利民路也已经启动建设，该路是通往新都区的一条重要城市次干道，打通以后，进出城交通可在此节点进行顺畅转换，对改善片区乃至城北交通有很大的作用。本案旧城改造解放路二段棚户区、泽瑞西园（金牛西苑）等在建项目实现竣工。启动成华区猛追湾街3号等项目签约、云内动力生活区等改造项目拆迁、创谷101地产项目建设同时推动已拆迁地块和储备地块尽快开工建设今年我市“北改”区域将按照公建配套和城市建设同步实施的理念，在重要节点、主要区域适度超前规划和实施公建配套建设，着力建好学校、医院、幼儿园、公厕、菜市场、停车场等与群众日常生活息息相关的公建配套设施。产业发展全力推动传统产业的关闭调迁、提升改造和转型发展加快新建项目建设推进天乐集团城北综合体、金牛天府华侨城主体旅游区、成华RBD商业综合体项目、富森美家居国际家居、成华区招商•雍华府项目等项目建设大西南建材城、成都市农产品批发中心、蜀联粮油市场完成搬迁西南婺商商会总部大厦、西部医药贸易配送中心等项目竣工投运小结2015年北改各项工作推进，逐步成形规模；各方条件利好房地产市场！到天回镇，可不再从川陕路绕行，而直接从梁家巷驶上北星大道，进入金凤凰大道，不堵车的话，10分钟即可抵达天回镇。串联起羊西线、金牛大道、沙西线这3条城西放射线主干道，为城西片区和城北片区之间的互联互通提供新通道。毗河板块石板滩新城区天回镇斑竹园大丰镇五块石青龙场九里堤新繁2014年1-10月，金牛区规模以上工业增加值同比下降9.3%；实现社会消费品零售总额508.43亿元，同比增长12.7%；全社会固定资产投资241.20亿元，同比增长1.7%。2013年全区完成地区生产总值752.49亿元，比上年增长6.6%第一产业实现增加值0.17亿元，比上年下降12.8%；第二产业实现增加值193.50亿元，增长4.7%；第三产业实现增加值558.82亿元，增长7.3%。三次产业比重为0.02：25.72：74.26；项目区域剖析在区域融合大环境背景之下，项目将会有一定地理位置优势！名称规模投入时间商户总量业务主营国际商贸城2090亩2011预计超过6万户，人口20万集小商品研发、生产、加工、展示、洽谈、交易与电子商务为一体的综合现代化商贸平台新都物流中心2400亩2009预计超过4万家商业配送、展示交易、货物仓储、货物集散、货运站场西联钢铁物流中心400亩2010超过2000家仓储中心、加工配送中心、钢铁交易中心、电子商务中心、融资担保中心、钢材总部基地青白江散货物流中心4600亩2012预计超过8万家处理工业原材料、机电产品和鲜活食品等大宗散货业务成都国际集装箱物流园区3700亩2012预计超过11万家工业配送、商业配送、国际物流、物流装备制造、国际采购与展示以及冷链物流国际中铁港5000亩20159000户商家，800家研发机构中国轨道交通机电产业项目区域剖析物流商贸汇聚，形成优越的物流产业链，未来必将商流不息，造就财富城北！项目区域剖析物流商贸汇聚，形成优越的物流产业链，未来必将商流不息，造就财富城北！工业工业工业物流商贸商贸本案“北部新城”总规划面积为944.28平方公里，居住人口将达百万，包括新都区、青白江区、成华区及金牛区三环路和绕城高速之间的部分地区；其定位为西部集成服务新城、区域集散中心、国际商贸基地和我市城市发展的门户。交通枢纽、居住区商贸大道，学区及景区大面积待开发地块物流铁路未开发乡村公园老旧社区基本生活配套齐全成熟社区配套完善大量住宅及商业开发交通枢纽安置房住宅集中区生活配套缺乏三大支柱产业工业物流商贸青白江集中工业发展区——重化工业新都工业开发区—机械电子、食品、医药、家具制造等传统产业金牛区集中公演发展区——电子及信息业，制药业西联钢铁物流中心400亩国际集装箱物流园区3700亩青白江散装物流园区2500亩主要集中在大丰、斑竹园镇，区域。新都物流中心2400亩老旧社区基本生活配套齐全物流铁路未开发乡村公园科技产业园交通枢纽、居住区商贸大道，学区及景区成熟社区配套完善大量住宅及商业开发交通枢纽安置房住宅集中区生活配套缺乏大面积待开发地块农家院及少量企业厂区本案5公里内，区域业态分布本案周边五公里内，配套环境较差!周边大面积待开发地块，加之交通不便；现阶段对招商引资，人才吸引造成一定阻力！西部测绘地理产业园中铁交通轨道产业园北至：万圣村、万石路公交：663、527路西至：戴家老院断头路南至：万圣村新居、凤凰新城、西联钢铁物流公交：169路东至：天回镇、成都植物园1公里1.3公里1.9公里交通情况：“断头路”过多，公交路线少；人流量极为稀少，交通情况严重不足；配套情况：毫无生活配套可言，项目周边1公里内荒芜；地面现有建筑物情况：地块内现有少量村民住宅，政府正在实施拆迁。小结主导风向“北风”，城北为城市风口；地铁一号线北延线，拉通南北中轴。城市中轴贯通，南北没有距离。城市格局已形成，城北！必将依托商贸城，物流园、中铁港···3-5年，实现财富之城、生活之城的崛起！国际城南，财富城北！在区域融合大环境背景之下，项目将会有一定地理位置优势。在小坏境之下，项目周边配套严重匮乏！交通不便，道路不通！发展晚，起步晚,相对比其他区域毫无优势！处于一个快速增长的积累期，随着未来三-五年内区域的整体成熟，大量的人口聚集于此;已启动的项目成都国际商贸城已签约约项目北新国际贸易中心申蓉汽车商贸园西部家电交易中心五粮液同泰中丹国际学院暨成都欧洲生态城示范园区项目在谈项目成都医药贸易中心纸品（包装）材料城茶业专业市场北部商城五块石百货市场金府机电市场石材市场荷花池百货市场驷马桥水果市场富森美家居市场本案区域发展分析25万产业人口的搬迁，为城北市场的增长带来了巨大的机遇!规模245万方摊位5.6万个规模47行业/1900类/43万品种/20万从业人员功能集小商品研发、生产、加工、展示、洽谈、交易与电子商务为一体的、中西部最大的、辐射力最强的、综合的现代化商贸平台，并具有商务办公、金融服务、休闲娱乐、酒店公寓等完善的配套功能。备注相当于6个荷花池市场，年交易额超300亿，提供上百万个就业机会。本案198低密住区北部商城本案地块位于大丰居住区与凤凰山居住区，同时距离北部商城10分钟车程，直接辐射三大区域。北部商城：北部商城是以现代商贸、居住等功能为主的城市商贸发展区，也是北部新城发展的起步区，规划面积约5平方公里，除新引入的产业外，原城北的五大市场将陆续迁入本区域。国际商贸城板块国际商贸城版块区域开始时间完成时间总户数安置方向其他铁半城2009年9月2011年8200货币补偿、产权调换（含原地安置、就近安置、异地安置）政府将就近修建安置房，集中安置这部分居民荷花池2009年10月2010年末商家3069户+企事业16家市场向大丰转移建半城待定待定约1000就近安置为主西南交大片区待定待定约1000就近安置为主大丰板块2008待定约4000拆迁安置房就近安置天回板块2009年11月待定1300余户+１２家单位货币补偿、产权调换合计/约18000户整体看，城北拆迁安置方向以就近拆迁安置房为主，主要被拆迁的是城北原住民。以铁半城、建半城、荷花池为主的片区，进入大规模拆迁阶段。商品市场的搬迁为大丰板块注入新的活力，大量的人口和财富导入为房地产开发带来了新的机遇。“北改”搬迁安置区分布小结北部新城正处于加速发展阶段，其科学的规划为区域发展带来以工业、物流和商贸为支柱的多种产业、而产业的进入则将带来数以万计的从业人口以及数以亿计的资金流，由此也带来大量的购房需求；因此，该区域市场容量巨大厄待满足!本案绿地城盛世名城保利城丰瑞玺悦城欣欣新城北交大数字三区天合凯旋公馆华业百兴国际丰怡阳光领域天晨花溪碧保利春天花语新神风金牛座北庭香澜郡大丰板块房产市场近年来迎来“大跃进”式发展，住宅成交量及价格涨幅都居各大板块前列。根据中成房业数据【2013年全年大丰板块共成交商品住宅106.49万㎡，成交12773套，仅次于南延线华阳板块的140.46万㎡和13488套。同时，大丰板块2013年1月住宅价格为5396元/㎡，目前已经涨到6271元/㎡，上涨875元/㎡。短短一年多时间内，涨幅高达16%】大丰版块住宅截止2014年4月底，大丰板块住宅存量面积约49万㎡，近6月的月均成交量约7万㎡库存消化时间约7个月，可见其库存处在比较合理的区间，区域市场走量良好。大丰版块住宅格林春天橄榄郡汉嘉国际社区东骏湖景湾水沐天城御城香城名都芙蓉名城新都国际广场香域中央万科双水岸润扬双河鹭岛堤亚纳河谷香洲半岛富力桃园新城板块：新都房地产目前的主战场，集中了大量品牌开发商，规划起点高，且有多所高校进驻，吸引了大量青年置业和投资客户。毗河板块：依托毗河自然资源，沿河带状发展，是新都最新兴起的板块，集中了品牌开发商，汇聚了目前新都的高端楼盘。保利198区域本案区域重点支持行业高新区电子及信息业、制药业（原料药除外）、精密机械制造业锦江区烟草加工及其配套业、以报刊印刷及装潢为主的印务业