新疆乌鲁木齐市写字楼市场调研报告20140120

Page|1©CopyrightCentalineGroup,2013Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010[新疆乌鲁木齐市写字楼市场调研报告]营销策划部2014.1Page|2©CopyrightCentalineGroup,2013乌鲁木齐宏观经济环境分析乌鲁木齐写字楼物业市场研究乌鲁木齐写字楼发展前景展望12纲要3Page|3©CopyrightCentalineGroup,2013一、乌鲁木齐宏观经济环境分析Page|4©CopyrightCentalineGroup,2013区位：新疆首府，是新亚欧大陆桥中国段的西桥头堡，也是连接中亚地区乃至欧洲的陆路交通枢纽土地面积：1.38万平方公里总人口：241.1938万下辖区县：天山区、沙依巴克区、新市区、水磨沟区、头屯河区、达坂城区、米东区、乌鲁木齐县（七市一县）城市特征：新疆最大的商品集散地、中亚地区重要的进出口贸易集散地凭借特殊的地理位置、对中亚国家的吸引力，以及巨大的市场潜在购买力，乌鲁木齐是未来20年中国最具发展潜力的城市之一。乌鲁木齐城市概览Page|5©CopyrightCentalineGroup,2013乌鲁木齐城市交通网络机场：地窝堡机场火车站：乌鲁木齐火车站城市道路：”环形+放射线”的快速路网其他：1个一类口岸、7个二类口岸“空中”和“地面”交通网络拉近了乌鲁木齐与其他城市的距离。项目位置Page|6©CopyrightCentalineGroup,2013地区生产总值2009-2012年，乌鲁木齐GDP（亿元）2009201020112012GDP1087.51338.521690.032060.12050010001500200025002009-2012年，乌鲁木齐人均GDP（元）2009201020112012人均GDP38249449175264961496010000200003000040000500006000070000城市乌鲁木齐兰州西安成都北京09-12年，GDP复合增长率18.08%14.18%19.79%18.55%14.60%2012年，乌鲁木齐地区生产总值突破2,060亿元，同比增长21.9%，增长势头良好；2009-2012年间，乌鲁木齐、西安、成都的GDP复合增长率达18%-20%，高于北京和兰州；乌鲁木齐的人均GDP要高于西安、成都等西部省会城市，但和一线城市的差距仍然明显；乌鲁木齐地区经济持续快速发展，未来将升级为中国西部的中心城市，发展潜力巨大。数据来源：乌鲁木齐市统计局Page|7©CopyrightCentalineGroup,2013重点产业2009-2012年，乌鲁木齐三产比重（万元）2009201020112012第三产业60398807181682908919010779779第二产业4668849600406675906078805104第一产业1663071994242205502348860500000010000000150000002000000025000000三次产业结构能源：有效合理开发新能源、新材料，延伸石油石化煤炭的相关产业链；重工业：未来将承接大规模制造产业转移，其中包括来自国企的装备制造和世界500强的大型机械制造；旅游：未来将有效发展乌市旅游资源及多元的民族文化艺术，将乌市建成我国西部旅游强市；乌市第二、三产业呈现比重高、规模小、发展快的特点；依托城市交通、能源、资源优势，乌鲁木齐以“建设现代化国际商贸城”为城市发展长期目标和“建经济强省，创旅游名城”的近期目标，加快对外开放水平，扩展辐射范围，增强城市综合经济实力。政府未来将加大对能源、重工业等产业的扶持力度，吸引更多高质量企业落户乌市，对优质办公物业需求起到极大的刺激作用；作为中西亚连接枢纽，2012年，乌市批发零售贸易业增加值达到111.5亿，占整个服务业增加值的1/5，对商业、酒店的带动力量巨大。数据来源：乌鲁木齐市统计局Page|8©CopyrightCentalineGroup,20132009-2012年，乌鲁木齐固定资产投资（亿元）2009201020112012固定资产投资395.89483.02635.121010.29020040060080010001200政策利好中国－亚欧博览会2013年第三届亚欧博览会，共签订内联项目９１１个，内联项目签约总额达７３９２亿元人民币，区外投资占２／３。其中，累计实现对外经济贸易成交总额５６亿美元。新疆工作座谈会-十九省市对口援疆资源税费改革、两免三减半的政策支持；2013年对口援疆资金总规模超过250亿元人民币。固定资产投资2009-2012年间，乌市固定资产投资保持上升趋势，2012年，完成1010.29亿元，比上年增长59%；2012年，乌市累计完成168个城市基础建设项目，总投资320亿元；其中，全年完成房地产开发投资额216.26亿元，比上年增长10.58%。亚欧博览会的举办扩大了乌市向西部开放；对口援疆工作的展开落实，将完善城市基础建设，且支援政策吸引大量企业进疆，增加就业机会，加强城市消费力，扩大房地产市场需求。数据来源：乌鲁木齐市统计局Page|9©CopyrightCentalineGroup,20132009-2012年，乌鲁木齐进出口总额（万美元）2009201020112012进出口总额3682995985349029841040238020000040000060000080000010000001200000对外经济贸易乌鲁木齐与八国接壤，区内公路四通八达。是中西亚进出口贸易枢纽城市和省内外的商贸中心；乌市拥有1个国家一类口岸和7个国家二类口岸，形成了铁路和公路并举、陆地和航空并举、国贸和地贸并举癿立体化格局；2012年进出口总额达104.02亿美元，年复合增长率达15.2%，商贸业是推动乌市经济发展的重要引擎。得益于地理优势和各类口岸的设立，乌市商贸服务业发达，由此带动餐饮住宿业、批发零售贸易业的发展。数据来源：乌鲁木齐市统计局Page|10©CopyrightCentalineGroup,2013城市发展格局多中心组团式一轴：连接老城区和城北新区的城市综合服务拓展轴双核：为老城区、城北新区两个市级公共服务中心多心：为多个专业型公共服务中心城区功能定位城北新区国际商贸、外事交流、空港商务、保税物流、行政办公高铁新区商务办公、研发咨询、高端零售和居住西山新区教育培训、科技研发、高新技术、现代物流老城区行政办公、商业金融、旅游休闲、文化创意、体育、大学教育米东区石化基地，发展成为居住、商贸、文化教育、旅游休闲度假区相结合在“南控北扩、先西延后东进”规划战略下构建“组团式、多中心”的城市发展格局。于“十二五”期间重点调整优化老城区分区功能，减轻开发强度“只拆不建、多拆少建”，降低人口密度，促进人口、产业的合理集聚和疏解。资料来源：《乌鲁木齐总体规划(2011—2020）》，乌鲁木齐市统计局Page|11©CopyrightCentalineGroup,2013中心城区功能定位中心城区特征与功能定位发展趋势天山区乌市发源地；为政治、经济、文化、教育、金融中心政务功能、会展功能将逐步分流至水磨沟区；此区居住功能分流至新市区和水磨沟区沙依巴克区传统市区；国际商贸城商贸区；全疆最大制造基地中心服务区对外贸易、民族特色、轻工产品为特色商贸中心水磨沟区水磨沟风景区；市政府所在地；煤矿停产、人口较少中端、中高端居住、市区旅游、会展商贸服务新市区城市北部副中心；高新技术开发区；乌昌一体化的前沿高新技术产业、物流服务、中低端居住区资料来源：《乌鲁木齐总体规划(2011—2020）》，乌鲁木齐市统计局Page|12©CopyrightCentalineGroup,2013交通设施建设规划铁路建设重点建设兰新客运专线；新建货运外绕线、乌哈第二双线铁路、甘泉堡工业区支线；开通3条城际铁路，乌鲁木齐至石河子、阜康以及吐鲁番；新建二工高铁站、三坪集装箱中心站，改扩建乌鲁木齐西站、南站和北站；公路建设重点建设绕城高速；改扩建碾子沟、南郊等客运站、乌北、花儿沟等货运物流中心；民航建设启动第二条远距离跑道和T4航站楼的建设；远期适时启动第二机场的选址和建设；便捷的交通为乌市的零售批发贸易业、旅游业带来更加广泛、多元的消费受众。Page|13©CopyrightCentalineGroup,2013轨道交通规划轨道交通的建设能有效引导外围多组团形态发展，减轻中心城区的交通压力。乌市轨道交通现已进入规划环境影响评价阶段，并开始向公众征求意见；远景规划有7条线路，总里程约200公里；建设规划拟先期实施其中的1号线、2号线一期工程、3号线一期工程、4号线一期工程，建设规划长度76.8公里。路线起始站终点站站数/长度1号线三屯碑地窝堡机场共21站；26.5公里2号线一期边防局泰山路共14站；18.2公里3号线一期仓房沟长春路共15站；16.9公里4号线一期高铁片区七道湾共11站；15.2公里Page|14©CopyrightCentalineGroup,2013乌鲁木齐房地产市场概述在国内一线城市地产调控措施不断加强的宏观背景下，目前乌鲁木齐房地产业呈现量跌价升景象，整体处于高速发展时期。2009-2012年，乌鲁木齐房地产市场开发投资额（亿元）2009201020112012投资额110.12146.27195.57216.26销售额146.75197.23237.69216.120501001502002502009-2012年间，全市房地产开发投资额和销售额的年复合增长率分别达到25%和18%，期间受全国房地产整体市场低迷的影响，加之部分产品未能契合消费者需求，商品房销售额增长率在2012年出现下降，但市场整体销售额明显高于投资额，整体房地产业处于高速发展阶段。2009年-2012年，一方面全市商品房竣工面积年复合增长率出现负值，市场供给持续走低，另一方面销售价格则持续上涨，年复合增长达到23%，商品房销售均价达到5544元/㎡，但在整个西部地区仍位居较低水平。2009-2012年，乌鲁木齐施工、竣工面积和价格概况2009201020112012施工面积1444176423712344竣工面积590.7667.08650.12631.08成交均价28664482508855440100020003000400050006000数据来源：乌鲁木齐市统计局Page|15©CopyrightCentalineGroup,2013宏观发展背景研究小结•2012年乌市GDP达2,060亿元，同比增长22%，增幅位居西部城市前列；并且，援疆政策等利好将推动乌市与其他发达省市的经贸交流，未来经济发展前景乐观；•持续增长的经济给未来乌市房地产可持续发展提供动力。城市经济•随着西部大开发和优势资源开发战略的实施，自治区外人口向乌鲁木齐转移的规模和速度逐步加快，人口质量显著提高；•据预测，2020年乌鲁木齐都市圈总人口将达到483万，城镇化率达到72%，人口的快速增长为住宅、商业提供了最稳定的需求。人口趋势•通过并购重组，乌市的本地产业趋向做大做强，产业结构向高级化演变，这将带来大量优质办公物业需求客群；•以旅游、商贸为主的第三产业比重逐年提高，带动商业、酒店和写字楼的发展。产业结构•整体投资环境的开放，使得外来投资急剧增加，加速城市基础设施的建设，商业的发展和消费者的消费能级将有巨大的影响。外部投资•城市定位转变的重大机遇，给商贸发展带来了前有未有的机遇；•城市规划促进形成多个城市中心和商务区。定位与规划Page|16©CopyrightCentalineGroup,2013二、乌鲁木齐写字楼物业市场调研Page|17©CopyrightCentalineGroup,2013依据乌鲁木齐市写字楼市场的发展现状，本次市场研究主要依据以下标准界定观察范围：区域：天