养老地产调查报告

TEMPOMARKETINGRESEARCH腾博咨询机构Tempo重庆养老市场调研分析报告TEMPOMARKETINGRESEARCH腾博咨询机构Tempo目录第一部分中国养老市场宏观经济概述一、中国老龄化问题凸显二、老年服务现状尴尬，供需失衡三、人均GDP成为中国整体支付能力的掣肘四、中国面临的最重要的民生问题之一五、发展多样化、社会化、市场化六、养老服务业开始进入“黄金发展期”七、养老地产并非是炙手可热的香饽饽八、高端养老机构的前景和价值第二部分发达国家养老市场概况1、美国凤凰城及太阳城中心养老社区2、台湾润福生活新象馆3、日本港北新城4、荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓第三部分中国高端养老市场典型案例1、青岛爱丁堡国际老年公寓2、北京康梦圆国际老年公寓3、浙江城仙居（连锁）4、上海亲和源老年公寓5、北京太阳城6、广东金龙湖养老基地TEMPOMARKETINGRESEARCH腾博咨询机构Tempo目录第四部分重庆养老市场概况一、重庆市城镇养老服务机构供应现状二、重庆市城镇养老服务机构供应预测第五部分重庆典型项目介绍1、重医第一附属医院青杠老年养护中心2、重庆市第一社会福利院3、重庆市第三社会福利院4、重庆九九康寿中心第六部分重庆业内人士及三高老人访谈一、业内人士访谈二、三高老人访谈第七部分重庆消费市场需求意见分析一、市场认知及态度分析二、养老生活现状意见三、对社会养老机构的选择意见四、对项目的认知态度和建议第八部分消费者信息渠道及日常生活形态调研一、对养老服务机构的信息认知渠道二、日常休闲娱乐活动方式三、日常出行交通工具选择第九部分调研结论与定位建议TEMPOMARKETINGRESEARCH腾博咨询机构Tempo第一部分中国养老市场宏观经济概述TEMPOMARKETINGRESEARCH腾博咨询机构Tempo□截至2009年，我国60岁以上的人口已达1.67亿□占总人口的12.5%□占全世界老龄人口的1/5，□世界上唯一老龄人口过亿的国家。一、中国老龄化问题凸显□截至2009年底，全国各类老年福利机构38060个，床位266.2万张。□发达国家老年公寓每千人拥有的床位数在50-70张之间。□在中国，65岁以上老人每千人拥有的床位数不过23.5张，缺口300万张以上。二、老年服务现状尴尬、供需失衡以上数据摘自中国老龄委《2010年中国老龄化问题研究报告》TEMPOMARKETINGRESEARCH腾博咨询机构Tempo□截至2009年日本人均GDP将近40000美元□中国的人均GDP只有3744美元□日本的这一数据约为中国的10.6倍三、人均GDP成为中国整体支付能力的掣肘（世界银行的数据显示）部分大中城市核心区和部分地市老龄化程度已相继超过20%。2010年，中国已进入人口老龄化社会11年。未来的十年，我国的人口老龄化速度将进一步快速发展，每年新增老龄人口将达到800万，到2020年老年人口将达到2.48亿。人口老龄化已成为我国面临的最重要的民生问题之一。四、中国面临的最重要的民生问题之一首先，以上数据已经成为制约养老产业化进程的重要因素；其次，中国社会对于养老的观念仍停留在子女养老的传统中未改变；其三，尽管这10年来中国政府已经启动养老体系的建设，但很多政策的落实尚需时日。TEMPOMARKETINGRESEARCH腾博咨询机构Tempo五、发展多样化、社会化、市场化2010年，中国养老产业规模已超过1万亿元，这对于中国拉动内需、化解当前国际金融危机影响具有重要意义。从长远看，促进中国第三产业特别是老年服务业的现代化，还将有力助推我国“绿色GDP”的增长，再造中国经济发展新的“黄金期”。老龄化相对应的是一个超过3万亿需求的“银发市场”。根据清华大学就业与社保中心主任杨燕绥的研究认为，到2035年中国老龄人口将贡献：至少增加1400万的劳动人口、占GDP总量5.7%的税前消费能力。六、养老服务业开始进入“黄金发展期”中国未来还有可能通过财政补贴、减免税收、购买服务甚至养老专项按揭贷款等手段加快解决老龄问题。养老正在突破传统家庭养老模式，形成家庭、社区、市场化养老并存的局面，出现了异地养老、以房养老、“侯鸟式”养老以及生态养老等新模式。养老产业开始走出一条与国际经验接轨的社会化、市场化的道路。TEMPOMARKETINGRESEARCH腾博咨询机构Tempo养老地产号称是房地产领域里的最后一个金矿。首先，很多切入其中的投资人往往只是奔着国家相对优惠的土地政策，但养老社区的关键并非在建房子，而是在管理、服务体系的建立。其次，目前养老产业的整体收益率非常有限，举个例子，即使国内运营最好的养老机构，200亩建筑面积、1600张床位全部入住的情况下，净利润也不过7%。光大亚雷执行董事周以升就说：养老地产从中期看有大机会，这是一个结构性的机会。其作为财务投资人总是要比行业先锋慢半步，主要是要考察风险点，毕竟目前真正有成功经验的养老地产开发和运营商都很有限。七、养老地产并非是炙手可热的香饽饽至善模式运作的大众化高端养老机构成熟后，将现有的高端养老机构转化成大众化的类型，如此提高其入住率、资源利用率和利润率；这种机构的运作模式有着巨大的商业价值，经济价值和社会价值，并且还有深远的历史意义，并推动相关产业链的健康成长与发展。八、高端养老机构的前景和价值TEMPOMARKETINGRESEARCH腾博咨询机构Tempo老年公寓在社区中适于老年人居住要求来进行设计和建设的，称为老年公寓。这种公寓主要按老两口住在一起来设计的，因而一室一厅一厨一卫的一室户占有一定比重，又考虑老人有时要与亲人住在一起或雇褓姆等需要，因而二室户仍然占有主体地位。老年公寓是多种专业化经营项目的综合体，其管理与经营更加强调服务的质量。主要特征有：1）在时间特征上，入住群体入住时间较长；2）在经济特征上，形成投入产出的良性循环。是以个人缴费为主，绝大多数老年人要用自己的退休金、子女的赡养费或其他经济收入，交付老年公寓的各项费用。老年公寓已经呈现了不同的档次，以满足不同经济负担能力的老年人的需要；3）在社会特征上，实行同吃同住、同活动的群居生活方式；4）在服务特征上，有较为完善、配套、系统的生活、娱乐、保健、医疗等服务；5）在产权特征上，老年公寓的经营管理机构可以拥有所有权，也可以只具有使用权，入住的老人则是租赁的形式；6）在开发特征上，要根据老年人的生理特征和生活需要，提供无障碍的居住环境。中国青岛爱丁堡国际养老公寓是该类项目的典型案例。关键词解释TEMPOMARKETINGRESEARCH腾博咨询机构Tempo社会福利院（敬老院）有的老年人老伴去世，自己年老体衰，身边又无亲人，较多的愿意或者被“社会工作”动员住进养老院。因此，国内外住养老院的，主要是单身老人。在改革开放前，我国各地就办有一定数量的养老院。改革开放以后，养老院的数量又有新的发展。总的说来，一是数量少，二是水平低。例如，许多养老院是三、四个老人合住一间房，有的甚至六个老人合住一间房。目前我国城市的居住水平已经显著提高，老年人一般都有一套自已的住房，他们都有自已的私密，都有不同的生活习惯，特别是不同的起居习惯。在发达国家，美国和英国的养老院，都是一个老人住一套一居室，包括一间卧室、一间客厅、一厨、一卫。除了住房这个硬件条件差外，还有软件条件，诸如生活服务、医疗服务以及伙食水平等。中国民政养老机构目前的总体发展水平不断提高，但仍无法满足老龄化进程带来的需求。目前，政府提倡民营资本的介入，需要在政策配套上跟进，以鼓励民营企业关注社会养老需求的较强增长势头。而且更要注意提高水平，从硬件条件和软件条件两个方面努力提高养老院的水平，使老人们在养老院里住得好，生活得舒适。TEMPOMARKETINGRESEARCH腾博咨询机构Tempo老年社区以老年人为主要居住对象，符合老年人生理和心理特征，成片开发、建设的老年住宅楼栋的集合体，配置有老年人辅助设施，并具备一定城市功能或配套机能。老年社区不同之处是入住的为老年人，并允许老年人带亲人（如子女）住在一起，因为社区主要是为老年人服务的，设置有医护、家务服务、社会交往和文娱体育活动等设施，而且对老年人有较多的优惠。1）老人占据主体地位，其方式为居家养老，是它区别于一般地产的主要因素；2）空间环境在规划设计上强调综合居住与生活、工作、购物、文化、教育休闲等多种要素，是和谐的新的生活方式的空间载体；3）除了本身构成完整的自成体系的服务功能外，还具有对外的交通、通讯、商业网点、公共设施和行政管理功能，与社会形成共享的发展格局；4）其优势在于便于为老年人集中提供专门服务，提高资源的利用效率，并为老人创造丰富多样的同龄交流环境；5）专门老年社区往往有2-3栋以租赁形式经营的老年公寓。使得专门老年住区的模式和老年公寓的模式夹杂在一起，难以区分。北京太阳城和上海亲和源养老社区是国内比较典型的成功例子，规模性较大，值得借鉴。TEMPOMARKETINGRESEARCH腾博咨询机构Tempo医护型养老院在西方国家，医护型养老院虽然也叫养老院，但却与医院比较类似，这种养老院已经有了一定数量。有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。这种养老院，多为每个老人住一间类似旅馆的房间，即卧室与卫生间在一起。因为这些老人一天到晚躺在床上不能行动，一般不需要带有客厅和厨房。养老院对这些老人进行24小时的医护，包括诊断、治疗、吃药、打针、穿衣、吃饭、大小便、洗脸、洗澡直至睡觉翻身(有的病人自己无力翻身)，都由医护人员进行护理。住这种养老院与住医院进行特护差不多，但费用比医院特护便宜得多。这种形式的养老院目前在中国还处于发展的初级阶段，重庆医科大学青杠老年养护中心的项目建设就是一个典型的例子。这类养老的费用要高于常规养老支出的一倍以上，是类似需求的一个重要补充。托老所托老所的主要特征表现在：1）在时间上通常是短暂的；2）在流动性上不同于养老院和养老公寓等；3）在费用上更适合低收入家庭；托老所往往由社区、街道组织或民营机构自发组织成立，以满足需求。TEMPOMARKETINGRESEARCH腾博咨询机构Tempo第二部分发达国家养老市场概况TEMPOMARKETINGRESEARCH腾博咨询机构Tempo1、美国美国的老年公寓一般分为三类：自住型老年公寓、陪护型老年公寓和特护型老年公寓。1）自住型老年公寓通常不为老年人提供任何与日常生活、药物服务有关的协助，但会提供完善的社区服务。2）陪护型老年公寓则向老年人提供与日常生活有关的各种服务，包括做饭、帮助洗澡、洗衣、体检及其他个人生活方面的服务。3）特护型老年公寓除了上面两种类型所提到的服务外，还提供全面的医疗服务。在美国形成规模和品牌的两大养老社区成为行业的标杆，在经营与管理上具有独到之处：美国凤凰城养老社区（SunCityWest)□位于亚利桑那洲凤凰城西北12英里，那里全年312天能够接收到日照。□凤凰城拥有1200亩的高尔夫球场，所以又被称为“高尔夫爱好者的天堂”。□占地37.8km，其中陆地37.6，水域0.2km。□凤凰城由DelWebb公司于1960年开始建设，经过20年的发展基本建成。□专供退休的公司主管和老板居住，栋栋别墅立于高尔夫球场草坪周围，空气十分新鲜。□房价便宜，由于这里没有学校，很多税赋得到减免。□整个凤凰城高尔夫球车是居民合法的主要交通工具之一□城内除了拥有大的专为老人服务的综合性医院外，心脏、眼科中心及数百个医疗诊所环绕其间。TEMPOMARKETINGRESEARCH腾博咨询机构Tempo——包含——多层公寓住宅独立居住中心生活救助中心生活照料社区复合公寓住宅用于演出的“sunbowl”室外剧场和”sundome“中心是为表演而建在凤凰城区域，能提供7000个座位。——主力住宅——独栋别墅：16,516套双拼别墅：6,734套凤凰城拥有7个娱乐中心，提供游泳、网球和工艺，另有两个保龄球馆，8个高尔夫场，3个乡村俱乐部，一间美术馆和一个交响乐演奏厅。TEMPOMARKETINGRES