☆哥华岛退休养老社区发展项目商业计划书

商业计划书(保密)编号：10-03-06项目名称：加拿大温哥华岛绿色退休社区综合开发项目项目单位：加拿大亚洲商务中心（CanadaToAsiaBusinessNetwork）地址：610-6081No.3Road,RichmondB.C.,V6Y2B2,Canada中国上海市徐汇区长乐路433号3楼（200031）电话：[phone]-7215传真：[phone]-7502电子邮件：[e-mail]@[e-mail]联系人：KEVIN/祝荣TOMMY/苑涛Angela/Fang日期：2010-03-06本商业计划书属商业机密，所有权属于加拿大亚洲商务中心。所涉及的内容和资料只限于表达合作意向的投资者使用。收到本计划书后，收件方应即刻确认，并遵守以下的规定：1．在未取得加拿大亚洲商务中心的书面许可前，收件人不得将本计划书之内容复制、泄露、散布；2．收件人如无意进行本计划书所述之项目，请按上述地址尽快将本计划书完整退回。免责声明本计划书介绍的情况主要面向未来投资者。运用真实，准确数据进行可行性分析。但由于投资时间的敏感性,实际结果可能会与本计划书有所出入。在做出投资决定后，我们会根据投资人的实际出资情况和对项目回报的预期详拟计划书。2一、项目背景Ø二战后婴儿潮的一代从2006年开始大批进入退休期，重点关注老龄人的退休需求正适逢其时。Ø2000年，世界上年龄在60岁以上的有约6亿。联合国经济和社会福利部门预计，到2025年，老龄人口将上升到16亿，到2050年将达到20亿。超过60岁的人口从2006年到2050年将会从占总人口的11%增长至占总人口的22%。Ø比较上一代人，这一代老龄人更富有，也愿意花更多钱挑战传统观念对待退休与养老。目前在美国，老龄市场有8100万人，70%的金融资产为老龄人口所控制。Ø卑诗省人口预计到2031年将增加37%，其中61%为国际移民、36%为省际移民、3%为自然增长。Ø温哥华岛是北美大陆西海岸最大的岛屿，岛内海湾、峡湾、河流、湖泊与森林风景如画，气候相当舒适宜人，吸引大量游客及许多人退休后来此养老，是世界上最适宜人类居住的地方，也是退休老龄人的天堂。绮丽风光的温哥华岛歌摩士谷（ComoxValley）Ø位于温哥华岛东岸中部的歌摩士谷（ComoxValley）的Cumberland市是加拿大最温暖的城市，有岛内19号高速公路、机场和BC渡轮可以方便到达，距离卑诗省首府维多利亚市约三小时车程，区内山川湖泊众多，便于开展各种户外活动，如登山、自行车骑行、钓鱼及高尔夫球运动。Ø歌摩士谷（ComoxValley）由科尼(Courtenay)市、歌摩士(Comox)市、康柏兰(Cumberland)市组成。根据温哥华岛房地产协会的报告，即使在经济不景气时期，歌摩士谷（ComoxValley）也是卑诗省房价持续上升的地区。歌摩士谷（ComoxValley）机场BC渡轮（FERRY）3二、项目概况Ø项目名称：康柏兰绿色退休社区（CumberlandGreenRetirementCommunity）Ø地理位置：位于加拿大卑诗省温哥华岛歌摩士谷（ComoxValley）康柏兰(Cumberland)市贝文Bevan路夹惠灵顿Wellington路，步行即到康柏兰(Cumberland)市中心。项目位置示意图Ø基础设施：地块附近通路、水电、电话等，可远眺山景、海景和海湾岛GULFISLANDS。Ø项目占地：约247英亩，折合1500亩或100万平方米（1英亩=6.0701997市亩、1英亩=4046.86平方米）；地势平顺，易于建造；区内规划高尔夫球场用地76英亩，规划居住用地76英亩，其余全为绿地。具体为（1平方英尺=0.09290304平方米）：—2,340,571平方英尺混合住宅mixedresidential—97,500平方英尺公用及辅助设施supportbuildings—29,000平方英尺商业区retailspace—170英亩造林区reforestedland—9洞高尔夫球场golfcourse—高尔夫球练习场Drivingrange—散步道ExtensivewalkingtrailsØ地块类型：在城市拥有的土地用途目录中，该地块目前属于已通过三次审批的混合用途潜力开发土地（PotentialMixedUseDevelopmentProperty）。4Ø使用分级（ZONING）：多用途综合发展用地（CDMU：ComprehensiveDevelopmentMixedUse）。Ø市场评估价：标的地块市场评估价为2530万加元，第四次审批完成后标的地块市场评估价将上升至5060万加元（另见附件：2010年01月29日第三方Appraisal评估报告）。三、开发构想Ø世界首创概念²本项目的绿色生活风格开创了该种类型退休社区的世界首创概念，堪称陆地上的超级邮轮。在世界上无法找到另外一个社区能具备这个项目的全部特点。项目平面图²从350-1800平方英尺，有多种面积大小的住宅可供选择购买。在14个公寓建筑中有6个提供全面的辅助生活服务，有2个专门提供老弱人士护理。²所有的住所都会连接小区智能化信息系统，提供饮食、清扫、洗衣及各种生活服务，不论居民住在哪栋楼房，每户居民都可以方便的选择他们想要的服务。²规模经济效应及养老发展趋势必将预言这种退休社区建设模式的成功。该模式在欧洲广为人知，却几乎没有在北美实践过。超过3400个老龄人集中居住在一个综合型社区，让服务和设施可以更优的设计实现更高的效率和成本效益。绿色综合型退休社区概念5Ø全新规划理念：²体现自助而养、居家养老社会化支持观念，完美结合生活照料、医疗服务、心理保健、文化娱乐与社会参与，形成活跃开放的老龄社区；计划建造2470个单位住宅，种植超过76000颗本地树木。²沿着柱廊的步道分布商店、餐厅及各种服务设施。步道尽头的精品酒店提供舒适客房、精美餐点、会议中心和spa按摩服务。区别于其他社区的服务是本项目唯一性特征的重要元素。²健身大楼里包含了健身中心、冰场、影院和表演场所。²规划面积为16000平方英尺的专业大楼里包含了医疗办公室、诊所和其他服务设施。²传统欧式建筑风格将散发出高贵永恒的气质。²环绕整个住宅区将修建9洞高尔夫球场、练习场及俱乐部。6²运输大楼提供内外运送服务，并配有小型的储存设备和休闲车辆储放区。²地热能源和环保污水处理采用最新技术。社区内以人行设计为主，配合电动车、共乘车和捷径设计让出行更方便也更环保。四、规划效果14栋6层公寓大楼，共1630户，包括29000平方英尺商业设施面积2栋4层中级/综合康复大楼，共400户1栋6层精品公寓酒店，共100户60栋独立屋，共60户37栋4单位联排屋，共148户20栋8单位联排屋，共160户7其他规划建筑—1栋–4层专业建筑ProfessionalBuilding—1栋–2层健身中心和Spa馆WellnessClinicandSpa—1栋–乡间俱乐部CountryClub—1栋–管理大楼AdministrationBuilding—1栋–交通大楼TransitBuilding—1个–销售中心SalesOffice—1个–小型储存仓库MiniStorageComplex—1个–覆盖式RV旅游房车停车场CoveredR.V.Storage—1栋–设备及维修大楼EquipmentandMaintenanceBuilding整体及局部规划效果图8五、项目团队Ø项目方为加拿大本地知名开发商贝尔集团公司，曾开发过超过300万平方英尺的各种房地产项目，经验十分丰富。Ø贝尔集团公司组建了包括老龄人口护理、酒店管理和高尔夫球场设计的专门工作团队，许多专业人士也都加入到此次项目的开发计划。六、融资计划Ø贝尔集团公司将采用滚动开发方式发展该长期项目，开发资金到位后，接下来的8个月将是基础性道路和路面设施工程。Ø同时委托加拿大知名的Stantec设计公司的建筑师和工程师开始第一期的建筑工程设计。Ø基础工程结束后土地进一步增值，项目方将重做地价评估报告，以确认增长的地块市场价值。Ø经营策略：全球村绿色退休社区将以欧美村、中国村、日韩村等分区组合全球村的概念面向世界各地市场，卑诗省政府预计到2025年，歌摩士谷（ComoxValley）超过一般的居民将会是老龄人口。综合收入住宅出售产生的收入和社区管理的收益组成项目方的收入。社区拥有自己的供水系统、排污管道和污水处理系统，这些将为私营公用公司带来收入。收入同时可从地热、电视、网络服务和娱乐频道服务获得。其他的收入来源还包括分区管理费、商业租金、酒店、健身中心、储藏和高尔夫设施的经营。特许经营授权绿色退休社区的发展模式可以特许经营授权的方式在其他地方运用。交换居住可以为老龄人一个经济、安全、低压力的住所体验。这种模式不只是一种概念和设计，也可成为地方政府重新规划土地的参考路径。Ø可出让51%的项目权益（加方保留49%的项目权益），报价2200万加元，引入中国概念，与中方达成战略性合作，由中方控股；之后向银行申请项目贷款或向中方以银行同等利率借款，以获取后续项目开发流动资金；快速回笼资金并配合申请工作签证/BC省PNP投资移民的销售方案请见末页。一是出让51%项目权益（含土地所有权）二是分工协作，加方负责构想实施、社区管理、国际市场销售，中方负责建筑施工、中国市场销售三是将本项目的概念复制回中国具体路径参考如下：加方：报价2200万加元出让项目51%权益中方：支付2200万加元获得项目51%权益双方各以项目的51%+49%权益组建新公司加方：构想实施、社区管理、国际市场销售中方：建筑施工、中国市场销售修建各类住宅修建高尔夫球场修建各种公用、商用设施建筑按照BCPNP移民条件（投资40万加元以上、占公司1/3股份以上），在若干年中，将本项目中的子项目（如高尔夫球场、练习场、健身中心、培训中心、运输公司、影院、商场、通信服务、维修中心等）分别设立公司，分别各由3个中国市场买家（要求中国买家具备子项目公司业务相关背景经验）出资50-200万加元成为子项目公司股东，以此办理工作签证或移民签证，同时附送一套公寓或独立屋99年居住权。——新公司可以此快速实现市场销售收入（供参考）。子项目公司股本金用途为项目用地租赁、建筑装修等，项目建成后委托给新公司管理，中国市场买家可以获得经营收益回报；同时附送的公寓或独立屋也可委托给新公司出租经营，中国市场买家再获得租金收益回报。新公司向银行申请项目贷款或向中方以银行同等利率借款，以获取项目开发流动资金