商业地产运营模式研究

商业地产运营模式研究2011年07月贰、市场篇叁、借鉴篇肆、建议篇核心内容导读目录壹、理论篇壹理论篇贰市场篇叁借鉴篇肆建议篇一、商业地产涵义二、商业地产分类三、商业地产与住宅地产区别四、商业地产的价值五、商业租售模式六、逻辑认识篇广义而言，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等广义概念狭义的讲，商业地产专指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等，其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式狭义概念注：商业地产具有地产、商业、投资三重属性第一部分理论篇商业地产概念商业地产分类商业地产的价值与住宅比较商业是指以买卖方式使商品流通的经济活动，房地产是房产和地产的总称，指土地及土地之上永久性的建筑物、构筑物、附着物和由此所衍生的权利和义务关系的总和。租售模式逻辑认识篇随着社会的发展和科学技术的进步，商业建筑呈现出以下三个方面的趋势：规模的大型化、功能的多元化和技术的复杂化。商业建筑不但是购物场所，而且可能结合休闲、娱乐和餐饮等功能。商业地产的分类方式很多。商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价值第一部分理论篇分类方法种类按商业形态1.百货商场2.超级市场3.大型综合超市4.便利店5.专业市场（主题商城）6.专卖店7.购物中心8.仓储商店按照商业层级属性1.城市级商业中心2.区域型商业中心3.社区商业。按照空间形式1.住宅或写字楼裙房部位的底商式2.广场型或中庭型3.商业步行街式。按照功能复合程度1.交通枢纽商业项目2.文化商业设施3.旅游休闲商业设施按开发方式1.商业街商铺2.市场类商铺3.社区商铺4.百货商场、购物中心商铺5.商务楼、写字楼商铺6.交通设施商铺按经营模式只售不租只租不售租售并举自行经营租售模式逻辑认识篇第一部分理论篇商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价值世纪金源购物中心商业分类——大型商业综合体（购物中心）租售模式逻辑认识篇商业街作为一种较为传统的商业模式，最大的特点是分散经营，商铺独立性强，客流可得性好。便于销售，回报快，但同时也面临着管理难度大的缺点。第一部分理论篇商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价值租售模式商业分类----开放式商业街区。逻辑认识篇商业分类----专业市场第一部分理论篇商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价值租售模式逻辑认识篇泛商业类型（旅游、休闲、运动等）旅游资源较为丰富，泛商业类型所包括旅游、休闲、运动等商业概念第一部分理论篇商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价值租售模式山海关古城商业街（旅游主题）长白山旅游度假区项目（体育休闲主题）逻辑认识篇泛商业类型（旅游、休闲、运动等）第一部分理论篇商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价值租售模式温泉度假村项目逻辑认识篇商业分类----酒店第一部分理论篇商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价值租售模式逻辑认识篇商业分类----写字楼第一部分理论篇商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价值租售模式逻辑认识篇商业分类----soho商住商业分类----交通设施商铺交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。第一部分理论篇商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价值租售模式商住写字楼的出现完全是现代社会高速快捷的产物，集办公与住宿为一体，“家”办公成为现实，逻辑认识篇/住宅：住宅的功能要求较为单一，主要就是满足人们的居住功能，住宅提供给客户的是一种他们需要的“生活方式”/商业地产最一般的功能是作为商品流通的基础设施，承担商品的流通展示功能，对人而言就是满足人们的购物需求。同时商业地产还可以承载餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等其他功能功能/住宅：住宅选择地段的弹性空间更大，不论城市中心，还是城市郊区，抑或荒郊野岭，均可开发。/商业地产：商业地产对地段的要求更高。李嘉诚先生关于决定商业地产投资最重要的考量因素的论断，那就是“地段，地段，还是地段”商业对“易达性”的要求很高，要求具备较强的辐射力地段商业地产与住宅地产的区别/住宅：客户分为两类，一种是投资型客户，一种是自用型客户。投资性客户乃是依靠买后出租及房产升值获利。/商业地产：但商业地产的客户则包括了经营商户、商铺投资者和目标消费者三类人群。商业地产的客户群复杂性要远甚于住宅的。客户第一部分理论篇商业地产概念商业地产分类与住宅地产的区别商业地产价值租售模式逻辑认识篇/住宅：住宅地产开发部分采用滚动开发、滚动销售的分期的模式，自有资金的要求不是很高，资金大部分来源于银行贷款。/商业地产：大型商业地产项目需要一次性投资建成才能形成浓厚的商业气氛，沉淀资金较多，并且大多采用只租不售模式，持有商业物业经营必须有长线的充足的资金支持。资金要求/住宅：住宅对物业的要求相对简单。主要是满足社区内基本需求即可。/商业地产：商业地产而言，对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有很细致的要求，任何一点的差池都有可能影响商业地产项目的生存。物业要求/住宅：住宅的销售模式较商业地产而言模式较为简单，通常为直接销售/商业地产：但商业地产的客户则包项目多以投资回报率、回报周期为营销重点,商业的销售则形式多样，一般而言分为四种模式，直接销售模式、带租约模式、返租式销售、整体销售模式。而且每种销售模式还可以继续细分，复杂程度更高。销售模式第一部分理论篇商业地产与住宅地产的区别商业地产概念商业地产分类与住宅地产的区别商业地产价值租售模式逻辑认识篇/住宅：住宅地产的运作则不需要进行复杂的商业设计。从过程上看，住宅地产销售后就进入了终端，/商业地产：商业地产除了要遵循住宅地产所遵循的建筑规范和消防规范外，还要遵循第三种规范即商业规范；商业专业性的要求极高；商业地产的销售只是经营的开始，还需要招商、开业和经营管理。专业性/住宅：而住宅的投资回报形式只能通过销售来实现。/商业地产：销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题，而经营收益和物业升值才是商业地产投资回报的最主要形式。投资回报形式小结商业地产比住宅更加复杂，专业性要求更高，并且，并且对企业的资金要求、运营能力要求更高。真正要实现房地产开发商到房地产运营商转变，挑战颇大。第一部分理论篇商业地产与住宅地产的区别商业地产概念商业地产分类与住宅地产的区别商业地产价值租售模式逻辑认识篇五方主体（生物链）受益来源（价值链）影响因素（价值支撑）备注投资者物业投资回报商业增值能力/物业升值能力（增值力）大小业主开发商房地产开发利润物业质素/营销推广/售价水平（产品力/销售力）营运商租金差价及管理费等商业规划/业态业种/租金水平（招商运营力）管理公司大商家经营者商品差价人流/环境/商品/服务/价格水平（经营力）小商户终端消费者商品价值/消费体验消费观念/消费行为/购买水平（消费力）第一部分理论篇商业地产与住宅地产的区别商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价值商业地产价值----商业地产的价值链租售模式现阶段国内商业地产开发运作的主流模式：开发商就是投资者甚至商业运营方，一个主体双重甚至三重角色，且物业大多是分割产权销售（全部或局部），在此模式下，开发商也是投资商，排在运营链的最前面，而小业主也是投资者，排在开发商之后。但未来商业地产开发运作更多会依托基金的进入或实现证券化，有独立的投资主体。逻辑认识篇商业地产开发对开发商的三重利结论住宅地产是区域性的阶段性产业，商业地产是金融、地产、商业三结合最理想的产品。第一部分理论篇商业地产与住宅地产的区别商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价值商业地产价值----开发商的利益商业物业是越经营越增值的，持有经营实现商业赢利和物业升值壹提升开发企业知名度,增加股票在资本市场上的吸引力贰以物业增值和现金流吸引银行,增加授信额度叁实现可持续发展租售模式逻辑认识篇第一部分理论篇商业地产与住宅地产的区别商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价值租售模式/特点描述：只售不租的模式即是开发商只销售、出让产权，销售完成之后基本上就不再进行干预，仅由物业管理部门进行日常的统一维护管理，这是旧有商业地产开发普遍采用的经营方式。/优势分析：开发商可以快速回收投资，进而实现短期套现，减轻资金压力，并且无需承担后期经营的压力和风险，同时投资者也具备完全的经营自主权。/劣势分析：由于产权被分割出售后，经营权迅速分散，经营权迅速分散，开发商无法进行统一的招商和统一的经营管理，导致业种业态组合混乱，呈现一种无序状态，导致最终经营不善等后果，商铺的价值也大大缩水。因此，该模式下客户对未来的商业的价值预期容易产生悲观情绪，不利于销售的顺利进展，最终可能导致整体商业地产开发的失败。/匹配项目：只售不租的商业地产开发模式，一般局限于商业的大宗销售或少量的社区街铺、产权商铺；对于大卖场散铺销售和大型商业街销售，采取只售不租往往引起经营管理失控。模式一：只售不租逻辑认识篇第一部分理论篇商业地产与住宅地产的区别商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价值租售模式/特点描述：这种模式由开发商自己进行市场培育，营造商业氛围，并承担经营风险，通过持续有效的经营管理提升商业价值。在具体的操作方式上，租赁模式又可分为整体出租、分层或分片出租、零散出租等形式。/优势分析：如果经营得好的话，有利于打造项目的品牌价值，提升项目的竞争力，使整个物业能长期稳定地成为一个品牌，开发商由此享受物业升值所带来的持续稳定租金收益。/劣势分析：只租不售的开发模式对于发展商的资金实力要求非常高，资金压力较大，同时面临经营风险；缺乏商业经营能力的发展商采取只租不售模式，往往会遇到两难的境况：如果将物业大宗租赁给大商家，虽然经营收益稳定，经营风险降低，但是随着商战的升级，大商家所支付的租金回报较低；如果采取散租模式，虽然能提高预期的租金收益，但由于自身经营能力弱，往往导致商场经营失败。/匹配项目：目前的商业地产只租不售的模式更多地体现在购物中心的开发上，在购物中心遭遇“一卖就死”的黑色定律之后，越来越多的开发商不得不面临购物中心运营的现实。模式二：只租不售逻辑认识篇第一部分理论篇商业地产与住宅地产的区别商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价值租售模式/特点描述：一些商业地产开发商对旗下的商业物业不售不租，采取自主经营模式，介入百货、超市、家居等零售行业。/优势分析：开发商自主经营，既是所有者，同时也是经营者，在商业经营中应具有一定的优势；另一个动因是出于融资考虑，一些房地产开发商看中了零售超市百货的流动资金。/劣势分析：但是，由于房地产开发与商业经营隔行如隔山，导致很多商业地产开发商在尝试商业运营中呛水，一些商业地产开发商在运营零售商业时，一般都是从现有的百货商场挖几个人凑成班子，还不知百货这趟水的深浅就草草上阵，结果经营失败者十之八九。/匹配项目：多出现于大型百货中心的商业项目。/典型案例：茂业百货由茂业集团在全国范围内通过拍卖土地、收购物业、收购股权等多种方式进行积极拓展，由茂业国际控股有限公司经营管理，经过十余年的长足发展，目前在全国华南、西南、华北、华东区域共拥有19家门店。茂业国际实现百货与地产的无鏠对接，走出了茂业特色的商业模式，取得巨大成功。年销售额70多亿元，税收贡献3亿余元，拥有员工数万人。模式三：不售不租逻辑认识篇第一部分理论篇商业地产与住宅地产的区别商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价值租售模式/特点描述：租售结合的模式，就是租一部分售一部分，开发商往往将物业的一部分租给主力店，再销售一小部分商铺。/优势分析：开发商都掌握大部分的产权，出售的只是小部分，往往将高楼层整体出租给品牌商家，以品牌商家为商场经营的主体，发挥他们的品牌效应，将低楼层作为大商家的辅营区分割后出售，即“主力店＋辅营区”的模式，主力店品牌商家的进驻能提升辅营区的销售价值；该模式还可以有效开发商平衡资金压力和经营风险的矛盾，这种模式具备较高的灵活性和可控性。/经