【华润置地整合北京一、二、三级房地产市场商业计划】（DOC34页）

华润置地整合北京一、二、三级房地产市场商业计划关键词：资源重组资本运作分散式自选公寓二○○二年三月23目录1.项目内容简介2.市场行业趋势分析2.1北京房地产开发市场2.1.1北京房地产开发市场趋势2.1.2北京的房价和购买人群2.1.3北京市民购房心态和市场差距2.2北京市存量房市场2.3北京市租赁市场2.3.1北京市租赁市场热点和难点2.3.2北京的民宅租赁热点2.3.3中介新举措2.3.4影响北京各城区租房价格的因素3.华润系各公司的内在需求3.1华润集团的需要3.2华润置地的需求3.3华润物业的需求4.项目计划框架4.1基本流程4.2机构设置和任务4.3与“零首付”方案比较44.3.1原有方案的难点4.3.2现有方案的优点5.财务分析和对比分析6.风险分析及控制6.1政策法律风险6.2收购风险6.3租赁风险6.4服务风险7融资说明7.1融资额度及资金使用计划7.2项目公司的组建与股份分配7.3投资方的退出方式7.4关于公司业务有关税收和公司可能享受政府提供的优惠政策8附件：资料来源8.1出租房屋应交哪些税？8.2北京份租房价格参考值8.3房屋租赁市场存在的问题1、项目内容简介随着北京申奥成功、北京CBD计划的出台、中国加入5WTO成功等利好消息的刺激，北京房地产市场呈现出前所未有的“繁荣”景象，然而2000年大量权威数据显示：热闹的是开发商和爱凑热闹的各类媒体，消费者和整个消费市场却保持着一种“可怕的冷静”,市场前景不容乐观。需求拉动和成本推动致使北京房价居高不下，从根本上说决定房价升降的最终因素是供给与需求，土地供应量的增加和“三外”企业的加盟，将极大地改变市场供求关系，预计大约到2002年下半年，商品房的供应量有可能要大过需求量，届时房价下降趋势将会显现出来。华润收购老华远资产和项目的同时也接收了老华远的债务和人员。老华远是国企，在体制上存在着很多弊端，转型是一个缓慢和艰巨的过程，更重要的是有着庞大机构的的华润置地的主要经济支撑是房地产开发，一旦北京房地产市场的变动，主营业务必将会受到很大的影响，主营收入和利润将无法支持整个华润置地的整体成长，华润置地目前急待解决的问题是建立新体制和寻找新的利润支撑点。本商业计划是虚拟一家华润系的投资服务型公司，立足北京华润置地的物业公司现有分散在北京各项目的服务人员和其他物质资源，借助华润置地的品牌和华润集团雄厚的资金实力，代付购房客户首付款的方式来置换客户原有的住房的经营权，一边消化自身项目的存量房，一边组建华润的“分散式旅馆”。这将是一种通过将先进技术手段和服务理念嫁接而产生联动效应的全新房地产资本运作模式。6华润置地如果能实施这个项目将会：1、通过解除购房者购房首期款的压力，释放购买力，使华润置地在一级市场上掌握比北京其他开发商更短的销售周期，加快现有项目存量房的销售，快速回笼资金投入下一轮的开发和土地储备，降低投资风险，提高投资收益。2、同时可以在二、三级市场上树立起华润品牌，打造出完整的产业链，相互辉映。将一级市场上出售所产生的短期收益和三级市场上出租所产生的长期收益结合起来，使华润置地资金流回收更为稳定，减少一级市场波动对于华润置地的影响。3、最重要的是将华润集团现有资源重新组合，以其他房地产开发商不可复制的优势而领先于同行，将房地产投资和经营组合成华润置地除房地产开发外的第二个利润支撑点。目前看来，华润集团是最有可能实施本计划的，如果华润不能实施，就需要选择有较多后续开发项目的、在北京市民心中有品牌形象的，在业内有号召力的，有强大金融资本作后盾的开发企业。本计划中的公司是一家虚拟的华润系的新成立的公司，从事房地产投资和房地产经营，通过组建和经营华润的“分散式旅馆”，成为北京乃至全国最大的二手房租赁经营商，然后组建房地产投资基金，按其模式在上海广州等城市复制，另外可以收购银行不良资产，进入不良资产处置领域。2、市场行业趋势分析72.1北京房地产开发市场目前，北京市人均住房使用面积大约在15平方米以上。按照北京“十五”期间规划，到2005年北京要总计竣工住宅4000万平方米以上，5年后北京人均住房使用面积将达到18平方米。人均住房使用面积的增加3平方米，一部分是外来人口购置新房，还有一部分较具经济实力的人则是购置第二居所，以及政府对危旧房拆迁实行货币补偿所动员出来的购买力。2.1.1北京房地产开发市场形势分析北京楼市在经历3-4年的高速发展之后已经进入盘整期，2001年的开发量在2000年的基础上增加了100%，但销售量同比增长只有22%；2001年1-9月份总销售出430.64万平方米，销售额为207.4亿元，与2000年相比增长率分别为：18.7%和38.6%，同前几年的增长率相比增长势头明显衰减。这些数据从不同角度指向同一个事实：以住宅为主角的本轮楼市正走向钝化，北京楼市逐渐迈向徘徊期。目前北京在售项目在超过800个，2000年的还没有消化掉，2001年又上市300个新盘。根据北京市统计局发布的数据200出自万平方米，同比增长41.1%；实现销售408.5万平方米，同比增长16.5%，8增幅比1-8月回落4.4%；完成开发土地面积493.2万平方米，同比增长2倍；购置土地面积399.7万平方米，增长2.3倍。这些数据表明住宅市场总体销量下滑，今后一段时间新开工的规模不断扩大，市场供应继续增加。2.1.2北京的房价和购买人群据国家统计局投资司的统计数据显示；北京的房子含“金”量最高，平均销售价格为3995元/平方米，比位居第二的上海市房价高出27.6％（上海为3130元/平方米）。另据北京市统计局对2000年北京商品住宅价格的统计测算：每平方米售价为4557元，尽管较之前年的4786元/平方米下降了4.8％，造成北京房价居高不下有一些市场因素，但从根本上说决定房价升降的最终因素是供给与需求。关键是看这一市场是否开放，是否有充分的自由竞争。从政府政策指向来看，增大土地供应量，加快完善经济适用房体系，降低市场准入门坎，其意图都是希望将北京过高的房价降下来，并且这些举措正在取得实效。自2000年以来，北京商品房的价格水平正在逐渐呈下降之势，预计从2001年下半年始，随着新项目面市逐渐增多，其房价下降趋势将更加明显。按照北京房地产开发的运作周期推算，大约到2002年下半年，将有大批新项目上市，届时商品房的供应量有可能要大过需求量，市场竞争将日趋激烈，开发商的利润空间会被压缩，一批项目可能要面临经营风险，商品9房价格亦将向其合理价值回归。资料一：中低价位：发展空间潜力巨大据北京典指最新统计，2001年新开楼盘中均价在4500元／平方米以下的中低价项目有109个，占全年新开盘项目总数的39．7％，而且每个项目的面积普遍较大。4500元以下的中低住宅主要分布在通州等京郊地区。购房者以工龄不长的年轻人为主。2001年北京拆除危房84万平方米，6.9万户居民搬出危旧房屋，新建成200万平方米的经济适用住房，另外再开工建设300万平方米经济适用房。而且这种城市扩张的趋势在人口增速不减、二手房市场清冷和政府内城更新政策大力启动之前很难停止。预计2002年会有大量亮丽的居住区出现在上述地区，吸引日趋成为市场主流的中低价消费者。中高价位：交易活跃竞争激烈京城最活跃的楼盘多分布在这一价格范畴。据北京典指最新统计，4500至7500元／平方米的中高价位楼盘2001年共开新盘115个，占新盘总数的41．5％，主要分布于三四环周边。与中低价位相比，中档价位的主流消费群年龄段为30岁以上，二次或多次购房者与首次置业者相比比例要10大。由于前两年开发的项目的存量和2001年又增加的产品，中高价位市场在2001年年末市场反映趋冷。为了找到差异市场，开发商不断作出调整，大部分增加投入向7500元以上分流。2002年是中高价位住宅的品质年，产品的惟一性是其制胜的法宝。高价位：金领阶层追逐时尚2001年7500元／平方米以上新开盘的高价位项目共52个，占总量的18．8％，其中10000元／平方米以上的15个。高价位楼盘多分布在东城、西城、崇文及朝阳区的内城部分。高价位的构成主要是因为占据了交通枢纽或商务区的黄金地段，设施高档，配套齐全，娱乐文化生活丰富，并且向着高科技智能化、节能、环保、更大面积带来的丰富的户型功能以及周到的物业服务转变。该价位物业投资的买家较多，因此独特的、能引领当今居住潮流的物业会受到众人的追捧，反之可能无人问津。这类物业高地价、高造价，以至于总价款额度大，销售速度相对较慢，开发风险较大。这就对开发企业提出更高要求，除了专业化以外，还须资金实力雄厚，抗得住高风险。2.1.3北京市民购房心态和市场差距11根据丰凯兴信息咨询公司近日对北京、上海、广州三个大都市的749个家庭的购房行为进行了抽样调查获知，有34%受访北京家庭表示在过去半年购买过房屋或未来半年打算购房。在过去半年所购房中二手房为17%，18%的受访家庭将来半年打算购房，其中53%打算购买现房；二手房次之，占33%；期房占14%。据调查，在过去半年已购房屋中，为数最多的是具备2个卧室的房屋，占60%；建筑面积为50平方米及以下的占18%，51至100平方米的占62%，101至200平方米的占18%，平均为73平方米；所购房屋中绝大多数为普通楼房，别墅仅占1%。由此可以看出，两室一厅的普通中小户型最受大众的喜爱。调查显示过去半年的已购住房，北京购房的平均花费最少，为13.7万元；北京购房平均花费较少的原因主要是以成本价出卖的公房，其价格较低，所调查的已购住房中10万元以下的约占2／3，另外，也有二手房拉低价格的因素。未来半年购房有67%的潜在购房户选择20-50万元的价位，平均计划花费为29.6万元。需求金字塔供应金字塔据北京伟业顾问公司预测：由于前期北京房地产开发成本的刚性，2001年商品住宅市场的产品仍将以总价80－120万元的房子为主，这与市场主流客户的总价30－50万元的12住宅需求不匹配，这个矛盾需要一段时间才能得以解决。2.2北京存量房市场在北京，从1999年11月15日公房可正式上市起，到2001年2月底，总共申请上市的住房为2700套，经审核批准上市的是2300多套，实际成交2100多套，折合建筑面积14万多平方米。也就是说，从1999年11月到现在近1年半的时间里，北京市存量房的交易量还不及上海市1998年300万平方米交易量的1/20。上海市因存量房交易量巨大，所以其商品房的开发量和成交量要远大于北京。由此推测，北京市居民住房消费的购买力尚未完全释放出来。一是北京旧公房出售有两种价格，标准价和成本价。按照规定，以标准价买的房上市前要征求原产权单位的意见。因为标准价格中的6％是归原产权单位所有，只有94％是归个人所有。另外还有一规定，房屋出售时原产权单位有优先购买权，因而这部分以标准价购买的旧公房上市时出现一些原产权单位不积极配合的现象。二是观念上的误差。准备将旧公房上市交易的人，往往容易按周边商品房售价去定价。而想买旧房的人则认为既然是旧房就应大打折扣，这样买卖双方很难在价格上达成一致。13三是由于种种原因还有相当一部分人买下旧公房后仍拿不到产权证，不能进入交易程序。四是交易双方交纳的相关税费过高。而卖房人尽管居住一年以上可免营业税，但还要交所得税、手续费、附加费、城市维护费等，加在一起税费颇高。再有在收益分配上，按有关规定每平方米售价在4000至5000元之间的二手房，售房人要和原产权单位八二分帐；每平方米售价超过5000元的二手房，售房人和原产权单位五五分帐，这样总体算下来，人们在计算卖旧买新是否划得来时，认为得不偿失。五是北京住房供应体系大致分两块，一部分属北京房地局直管房屋；另一部分为中央国家机关各大部、委、局及下属单位的所属房屋。在这两部分中又分企业单位和事业单位所属房屋，因而在政策的制定、执行、衔接方面缺乏协调性和一致性。由于以上种种原因，致使北京房地产二、三级市场未能形成良性互动，仍有相当数量的住