第三章房地产登记法律制度

第三章房地产登记法律制度第一节房地产登记概述一、概念和特点房地产登记，指房地产管理部门对土地所有权、土地使用权、房屋所有权和房地产他项权利的登记。房地产权利人房地产管理部门性质：房地产管理部门依职权实施的行政行为功能：权利确认、权利公示、管理特点1.房产与地产统一登记：登记机构、登记簿册、登记依据、信息平台《物权法》《房地产登记暂行条例》2.房产与地产一体登记：不再分土地和房屋两个簿册3.登记实质审查制度：真实性审查二、登记的性质和功能性质：行政行为说民事行为说房地产登记的功能物权变动功能：登记要件主义物权确认功能：不动产登记簿是物权归属和内容的根据不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，应与登记薄一致；除有证据证明登记薄确有错误外，以登记簿为准。物权公示功能：核心功能物权管理功能：产籍管理审查监督登记的效力：1.意思主义：对抗主义登记公示主义形式主义登记体制：法日意思表示-物权变动，没有依法登记前，不能对抗善意的第三人理论基础是对抗要件主义：房地产产权的变更、他项权利的设定，只要当事人订立合约之时就已生效，即双方一经产生债的关系，债的成立，房地产权利的转移或他项权利的设定即同时成立。登记仅仅是作为对抗第三人的要件主要特点：登记机关对登记申请采取形式审查，登记权利之状态;登记只具有公示力而无公信力，不经过登记，只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人。法院可以裁定已登记的契约无效，登记机关对此并不承担责任。因该项制度为法国首创，所以又称为“法国式登记制度”。2.登记要件主义登记机关对权利人的申请进行实质性审查，登记是由房地产所在地的登记机关备置登记簿，簿上记载房地产权利的取得、变更过程，使有利害关系的第三人可就登记簿的记载推知该房地产产权状态，若房地产权利的取得，未经登记便不产生效力，不仅不能对抗第三人，即使在当事人之间也不发生效力。主要特点：登记机关对登记申请采取实质审查主义，登记权利的现状;登记有公信力即登记簿上所载事项，对抗善意第三人，在法律上有绝对的效力。因该项制度发源于德国，故又称为“德国式登记制度”。3.英美法上的托伦斯登记制度为澳大利亚人托伦斯所创，在核准登记以后发给权利人权属证书，房地产权利一旦载人政府产籍，权利状态就明确地记载在权属证书上，权利人可以凭证行使房地产权利。其主要特点是：房地产权利一经登记便具有绝对的法律效力;已登记权利如发生转移，必须在登记簿上加以记载;登记采取强制登记制度;登记簿为两份，权利人取得副本，登记机关保留正本，正副本内容必须完全一致。产权登记制：登记要件主义+托伦斯登记制度其理论基础是成立要件主义：房地产权利的转移或他项权利的设定，当事人订立的合同具有其效力。但这种效力只是一种债的效力，即当事人在法律上只能得到债权的保护，而不能得到物权的保护。只有履行权属登记手续以后，房屋受让人或他项权利的权利人的房屋所有权或房屋他项权利才告成立。将登记作为房地产权利成立的要件，所以称为成立要件主义。产权登记制又可分为权利登记制和托伦斯登记制两种。出国去澳大利亚定居多年的胡某，原系长乐路某号三层东南间，北小间总面积为50.5平米房屋产权人。1997年6月23日，黄某与胡某签订《协议书》一份，约定黄某以总价人民币30万元购买胡某名下的上述房屋。黄某在向胡某支付了23万元后，才了解到该房屋类型为花园住宅，按相关政策办理过户还需要补缴一笔土地出让金，因双方对这笔土地出让金如何承担意见不一，导致协商不成。当年，黄某曾向法院起诉要求解除房屋买卖协议，在法院审理过程中，胡某则表示愿意承担这笔土地出让金。为此，双方达成协议，黄某搬入该房屋内居住，并向法院撤回了起诉。但事实上，胡某并没有按约补缴土地出让金和办理房屋产权过户手续。2006年5月中旬，黄某起诉到法院，要求胡某配合到房地产交易中心办理过户手续。经法院公告送达开庭通知后，胡某未作答辩。法院还查明，胡某已于2001年10月24日赴澳大利亚定居。2009年5月中旬，赵康通过报纸及中介，了解到了下关区一套房产准备出售。随后，赵康便和卖房人吴英取得联系并见了面。但房产证上是吴英丈夫李群的名字，吴英拿出了一份在雨花台区公证处出具的公证书，上面写明了李群委托她来出售此房。看到这份公证书，赵康方才打消疑虑，同意买下此房。经过协商，赵康和吴英在当年8月份签订了房屋买卖合同，约定房屋价款共计87万余元，赵康先给付15万元帮助其还清贷款，解押后双方办理房产过户手续，赵康再付30万元，出件后付清余款。赵康15万元首付已经支付了，可后来吴英却反悔找各种理由不肯将房屋过户给。多次协商无果后，赵康便将吴英告上了法院，要求继续履行房屋买卖合同，被告则是吴英、李群夫妇二人。经雨花台区公证处调查，认为在作公证时，系有人假冒李群并持假身份证件办理，与公证书相粘连的委托书中李群的签名非本人所签。吴英此时终于道出了实情：她当时从劳务市场找了一个和丈夫长相差不多的民工，让其假扮其丈夫，然后偷偷去公证处办理了这份房屋买卖委托公证书。2009年10月，公证处作出了撤证决定。10天之后，李群向下关区法院提出了确认之诉，要求确认赵康和吴英签订的这份房屋买卖合同无效。2009年12月底，赵康诉至下关区法院，要求吴英和李群夫妇退还15万元首付款，并赔偿其房屋涨价损失17万余元。庭审中，吴英表示，在签合同之前，她已经与赵康说明，如果交易不成功，就拉倒，合同中的相关条款也能说明这一点，其只同意退还首付款，拒绝赔偿损失。据了解，2010年3月，李群和吴英在法院的调解下解除了婚姻关系，该房产经调解后归吴英所有。3个月前，小李买了一套二手房，双方约定，房价为240万元，小李首付3成，其余的通过贷款支付。合同签订后，小李如约支付了72万元的首付款，贷款通过后，在中介的陪同下，小李和卖家王小姐一起到浦东房产交易中心顺利的办理了房产过户手续，根据规定，新产证一般需要20个工作日才能办下来。没想到的是，到第15天，小李忽然接到房产交易的电话，说房子已经被法院冻结了，不能办理过户手续了。。接到电话后，小李立即联系卖家王小姐，原来王小姐与案外人张小姐存在经济纠纷，法院判决王小姐支付张小姐人民币200万，张小姐申请法院执行，因此法院将该房产冻结。小李要求王小姐尽快解决这个问题，王小姐表示自己没法解决。不得已，小李起诉到法院要求王小姐继续履行合同厦门市鼓浪屿区某路128号的房屋是洪乙、洪丙、姚乙等三人于1946年共同购买的，1952年厦门市政府经审查发给房屋所有权证。1985年9月25日原告称某、洪甲、姚甲共同继承了该房屋。1988年10月27日，陈某受洪甲、姚甲的委托，向厦门市房管局、土地局申请办理房屋所有权证和土地使用证。两被告受理后，多次到现场勘查和调查，发现原告提供的材料不足，口头通知其补齐上手契三分和土地所有权状翻建（维修）执照等材料。但原告一直没有补交。1992年12月2日，陈某向鼓浪屿区人民法院提起诉讼称：原告提交了申办两证的材料后，被告没有任何答复，要求被告判令被告发证。60多岁的孙大爷丧偶多年，自己一人抚养女儿小梅长大。2004年，孙大爷用自己大半生的积蓄买了一处楼房。同年9月，小梅与杨某登记结婚。2007年7月，杨某和其同伙陈某合谋，在孙大爷不知情的情况下，从家中盗取孙大爷的户口本、身份证，用伪造的房产证掉包了原件。而后，杨某雇了一个老头，持伪造的自己与岳父的房屋买卖合同，将房屋过户到自己名下，并抵押该房屋向银行贷款60万余元。2007年12月底，杨某与小梅离婚，随后将60万挥霍一空。后来，银行多次催杨某偿还贷款未果，将他诉至法院，法院将强制执行公告送到家，孙大爷和小梅才知道房屋已易主，立即报警。王先生有套位于钱湖北路上的别墅，是在２００３年买下的，房产证上只有他一个人的名字。他本打算把房子留给儿子，在儿子还没有成家立业前，房子先让丈母娘和丈人居住。年初，王先生得知一个让他吃惊的消息，这套房子已经被过户了。王先生辗转找到买房人。买房的项先生证实，去年年底，他在蓝天房产中介看到了这套房子的出售信息，他和家人２次看房，谈好后以３４５万元的价格买了下来。合同是去年１２月２９日签的，签字的是王先生的老婆，合同上还有“（她）愿意承担本合同所约定的一切法律责任和义务，并承诺产权人亲自到场办理相关的过户手续”的字样。今年１月１５日双方和中介公司一起到了房产交易中心，王先生的老婆带了一名男子，说是自己的丈夫，按合同约定来办过户手续。冒名的“王先生”还填写了《房地产交易、房屋所有权发证申请审批表》，并签字，摁下指印。２月１９日，鄞州区房地产管理处和交易所完成了对转移登记的审核，不久房产即变更到了项先生名下。对于过户的情况，王先生想找老婆问个清楚，但事情发生后，他老婆已经不知所终，王先生多方寻找都没有音讯。３月２６日，王先生书面告知宁波市鄞州区房地产管理处，认为这套房产的交易情况是违法行为，要求更正登记，但未被受理。从房管局留存的当时冒充他的男子使用的身份证复印件看，王先生发现，对方使用的身份证是他１９９６年的身份证。他说，这张身份证应该在他２００１年迁居海曙时，已经上交了公安部门，去换了新的身份证。王先生认为，冒充他的人用假的身份证，骗办了过户手续，房管局原本应该对房产登记的材料进行查验，而房管局仅停留在审核阶段。查验即检查验证，对房管局的注意义务要求比审核更高，而房管局显然没有尽到合理、审慎的查验义务。此外，房管局在过户登记时，没有要求双方出示证明房屋所有权发生转移的材料，也违反了法律规定。种种不合法导致他的权益遭到侵害。４月１５日，王先生将宁波市房产管理局告上法院，要求法院撤销房管局发给项先生的房屋所有权证。我国房地产权属登记管理体制登记效力《物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。登记机关：两证分开的地区：土地权属登记房屋权属登记两证合一地区：房地产产权登记三、房地产登记类型首次登记：初始登记：国家所有的自然资源除外变更登记：权利人姓名等信息错误、自然状况变更、权利期限等状况变化、抵押担保状况发生变化等转移登记：物权变动登记：买卖互换赠与、作价入股、继承、法人变更注销登记：权利消灭：毁损灭失、放弃权利、依法没收征收、依生效的法律文书导致更正登记：不动产登记簿记载错误，不涉及权利归属和内容，否则应进行异议登记异议登记：更正登记无法实现的情况下进行的，15日内起诉，否则异议登记失效，如不当，损害赔偿预告登记：为保障期待权实现而设定的。设定后，未经权利人同意处分不动产的，不发生物权效力；债权消灭或者自能够进行登记之日起三个月内未申请终局登记的，预告登记失效查封登记：法院进行，正式查封、预查封、轮侯查封异议登记当利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而登记簿上记房地产交易登记中心载的权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人身份证明、登记簿记载错误的证明文件等材料，向房屋登记机构提出异议，经审查通过后，登记机构将异议记载在登记簿上的登记行为。四、房地产登记原则严格管理稳定连续方便群众五、房地产登记机构国务院国土资源主管部门各级政府的不动产登记部门职责：查验证明和材料询问申请人如实及时登记有关事项其他不得：要求价值评估；以年检等名义进行重复登记；超出登记职责的其他行为：乱收费等六、房地产登记管辖属地管辖冲突：分别办理、协商办理、指定办理第二节不动产登记簿基本单位：不动产单元介质：纸质和电子：电子为原则，纸质为例外效力：权利推定效力公示公信效力第三节登记程序申请审核：初步、进一步查验、实地查看完成第四节登记错误的损害赔偿责任《不动产登记条例》第29条不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。《物权法》21条：当事人提供虚假材料申