信托与租赁8

房地产信托处于资金密集型行业的房地产开发企业大部分自有资金都较少，而当前银行贷款又趋于紧缩状态，受房地产开发成本高等因素的制约，一般房地产的销售或租赁都需要一个较长的过程，所以资金短缺是一个长期状态。房地产信托计划的融资具有降低房地产开发公司整体融资成本、募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势。由于信托制度的特殊性、灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能，可以以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新，使其成为最佳融资方式之一，因此，利用信托工具融通资金成为一种行之有效的方法。一、房地产信托定义一般意义的房地产信托是指土地及地面固定物（房产）的所有者（即委托人），将其不动产的财产权转移给信托投资机构（即受托人），信托投资机构根据委托人的要求，按照所签订的契约，对不动产进行买卖、租赁、交换、转让等管理和处理业务。而在实际运营过程中，房地产信托还包括房地产资金信托。房地产企业（资金需求方）信托公司委托人/受益人认购资金资金投入融资合同信托合同、收益权商业银行（资金保管）资金保管协议信托收益分配信托收益房地产资金信托，即委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并进行管理和处分的行为。该类信托产品主要有房地产股权信托、贷款、权益、组合运用及其他投资等投资方向。1、招拍挂前或土地使用权出让金足额缴付前，一方面不能以流动资金贷款缴纳出让金（法律规定流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资），一方面尚不符合开发贷申请条件，最好的办法即通过设计信托产品募集资金；2、受让土地后、开发贷条件具备前，或者银行开发贷在审批过程中时（银行贷款程序繁琐、审批时间较长）则可用信托资金过渡；3、银行开发贷到期必须收回，而项目仍需建设资金，此时可由信托资金置换银行开发贷。贷款型房地产信托即债务融资类信托产品，是由房地产公司向信托公司借款，并将土地使用权或在建工程折价抵押，房地产公司在产品到期后还本付息的一种信托产品。投资者（委托人）信托投资公司（受托人）开发商（项目公司）信托资金信托贷款支付利息偿还本金信托收益及本金资产抵押股权质押第三方担保房地产股权信托是指房地产企业将其拥有的优质房产项目的项目公司的绝对控股权阶段性让渡给信托公司，并承诺在未来一定期限内按约定价格全额回购相应股权，以实现融资的目的。在这种模式下，房地产企业继续拥有项目公司房产开发经营权，也未丧失项目开发的最终利益，同时降低了企业自有资金筹措压力，有助于发挥企业资金效益的最大化。投资者（委托人）信托投资公司（受托人）开发商（项目公司）信托资金收购股权增资扩股溢价股权回购信托收益及本金股权质押第三方担保财产收益型房地产资金信托，类似资产证券化产品，主要针对已建成且可产生稳定现金流物业，即开发商将房地产开发项目（建设中或已建成）作为信托财产委托给信托公司管理，该信托财产的部分受益权由委托人转让给投资人以获得资金，在约定的信托期限届满时，由委托人或委托人的关联公司回赎受益权以结束信托。投资者（委托人）信托投资公司（受托人）开发商（项目公司）信托资金优先受益权收入信托财产信托收益及本金优先受益权溢价回购优先受益权混合型房地产资金信托，上述三种类型的混合组合投资类的信托产品又称“夹层”信托，其属于介于股权与优先债权间的投资。类型融资方资质要求进入方式退出方式债权型四证齐全、二级以上开发资质、自有资本金达一定比例（如35%）、项目盈利能力强发放贷款、债权融资偿还贷款本息股权型股权结构相对清晰、项目盈利能力强股权收购或增资扩股溢价股权回购财产收益型已建成的商场、写字楼、酒店等租赁型物业，产权清晰，证件齐全，能产生稳定现金流财产受益权转让溢价受益权回购或转让混合型对公司经营管理能力、项目市场前景及盈利能力等有较高要求以股权和债权的组合方式偿还贷款本息、溢价股权回购贷款型中铁信托·“上锦南府医院·养老中心”项目投资集合资金信托计划募集规模：11000万元。信托期限：18个月(可提前6个月结束)。投资方向：受托人将信托计划资金用于向成都市武侯区桂溪房地产开发公司发放信托贷款，专项用于“上锦南府医院·养老中心”项目的开发建设，收取贷款利息，为受益人获取相应收益。发售期：2010年7月30日-8月30日。（售完即止）受益人预期年收益率：7.3%-8.8%。其中单笔购买100万-299万为7.3%，300-999万为8.3%，1000万以上为8.8%。信托收益分配：收益按年分配，本金到期支付。1、超值不动产提供抵押，保障信托资金安全及收益实现。借款人桂溪地产提供“上锦颐园—佳境”79.0385亩项目用地及在建工程作为贷款的抵押担保；待项目主体封顶后，根据项目运行情况，以评估值不低于22000万元项目房屋在建工程作为信托贷款的抵押担保。信托本金及收益保障程度较高。2、第三方机构提供连带责任担保，最大程度降低违约风险。成都市桂溪建筑工程公司为中铁信托向桂溪地产发放的项目贷款提供连带责任保证担保。3、借款人实际控制人提供个人连带责任担保。桂溪地产大股东，实际控制人樊增明个人为借款人归还借款提供连带责任担保，最大程度降低违约风险。4、还款来源有保障。借款人还款主要为“上锦南府医院·养老中心”营业收入及在建项目“上锦颐园”二期项目销售收入，中铁信托与借款人约定，（1）在信托计划成立12个月届满时，若项目对外销售住宅面积未达到项目总住宅面积的50%，中铁信托有权书面要求桂溪公司对项目商品房按照佳境项目当月销售成交均价降低20%进行销售，桂溪地产应在接到中铁信托上述通知后五个工作日内予以执行并变更所有销售资料；同时，每销售一套房屋，桂溪地产需按销售款的50%向归集账户归集销售款项；（2）、在信托计划期限内，桂溪地产需按期向归集款账户存入保证金，以满足信托收益分配的需要。如果信托期限内归集款账户保证金余额未达到要求，中铁信托有权发出以1500元/平方米的价格购买房屋的要约，桂溪地产承诺自收到中铁信托书面要约起2日内，即将所购房屋销售备案至中铁信托名下，一直到备案总价值足以清偿全部信托本金及利息为止。最大程度保证信托本金安全及收益实现。股权型•根据公司投资策略的调整及上海金山新城A4地块项目的下一步开发需要，公司拟引进投资方天津永嘉股权投资基金合伙企业（有限合伙，以下简称“永嘉基金”）对公司全资子公司上海上实锦绣花城置业有限公司（以下简称“锦绣置业”）进行增资。永嘉基金以共计现金30,000万元人民币认购本次增资，其中1,846.1539万元人民币进入锦绣置业的注册资本，注册资本由2,000万元人民币增加至3,846.1539万元人民币；其余28,153.8461万元进入锦绣置业的资本公积。增资后，永嘉基金持有锦绣置业48%股权；公司已出资人民币2,000万元，持有锦绣置业52%股权。（三）标的基本情况锦绣置业成立于2010年9月13日，注册资本为2,000万元。锦绣置业负责开发金山新城A4地块项目，该项目位于上海市金山区金山新城，用地面积135,143.6平方米、容积率1.2，总建筑面积214,143平方米，地上建筑面积165,700平方米。审计报告（基准日2011年7月31日），锦绣置业净资产19,843,562.52元，总资产801,926,358.20元，负债782,082,795.68元。资产评估报告（基准日2011年7月31日），锦绣置业评估净资产为317,566,150.36万元，总资产1,099,648,946.04元。（四）本次交易对公司的影响鉴于公司在上海金山有着良好的经营团队且项目运作良好，永嘉基金将所持有的锦绣置业48%股权委托公司进行经营管理。根据公司投资策略的调整及项目开发需要，本次增资引入项目合作伙伴，可以使项目公司的开发资金更加充裕,更好地推进项目的持续开发,同时进一步优化公司的现金流情况,为公司未来发展运营提供良好的保障。权益型华堂商场大兴店租金收益权财产信托受益权转让项目发行总额7000万元人民币发行机构北京国际信托投资有限公司信托期限两年预期收益每年6%最低认购10万元起预约25万元以上优先购买资金运用购买华堂商场大兴店租金收益权财产信托受益权账户监管设立监管账户，保证受益权转让资金全部用于华堂商场大兴店的后期建设1、北京方正房地产开发有限公司以华堂商场大兴店20年租金收益权作为财产信托给北京国际信托投资有限公司（以下简称：“北京国投”）。信托受益人为方正地产。2、北京方正房地产开发有限公司委托北京国投将1项所指受益权转让。3、北京国投受托向投资人转让1项所指受益权。1、北京国投与方正地产签订《商品房买卖合同》，并在房管部门备案登记，一旦方正地产不能到期回赎受益权，则北京国投将持有华堂商场大兴店物业产权。北京国投可以通过处置该物业取得收入偿还投资人。2、华堂商场大兴店房产市价约7000元/平米，北京国投以3414元/平米的价格取得，这意味着一旦转让方不能回赎，商铺处置达到市值的50%就可以实现偿还全部本金。3、华堂商场租金收入进入监管账户监管使用。4、受益权转让资金进入监管账户由北京国投监管使用，保证专款专用。5、本笔7000万资金将用于华堂商场后期购置设备及装修，此笔资金的进入将会增加本物业的价值。混合型亿城股份000616二〇一〇年三月十八日北京亿城亿城股份↓100%中诚信托110,000万元的担保↗↗→天津亿城山水2亿元↓49%↓51%↓↓7亿元委贷4亿元债权↓天津亿城山水成立日期：2009年11月27日基本财务状况：截至2009年12月31日，资产总额45,539万元，负债总额25,544万元，净资产19,995万元，2009年净利润-4.4万元（上述财务数据未经审计）。天津亿城山水主要资产为天津红桥广场项目，该项目于2009年10月30日通过挂牌方式取得，土地出让价款14.6亿元已全部支付，项目总建筑面积约为30.98万平方米。②（1）中诚信托须成立信托计划，资金不少于12亿元且不超过13亿元；（2）北京亿城以其享有的对本公司之子公司天津亿城山水房地产开发有限公司（以下简称“天津亿城山水”）4亿元的债权作价4亿元认购信托计划全部一般受益权信托单位；（3）中诚信托以2亿元信托资产向天津亿城山水增资用于天津红桥广场项目的开发建设，同时以不超过7亿元货币信托资产按债权原值收购本公司对天津亿城山水享有的不少于7亿元的委托贷款；（4）为保证天津亿城山水履行对中诚信托的上述不超过11亿元债务，本公司及北京亿城分别以持有的天津亿城山水的股权向中诚信托提供质押担保，同时天津亿城山水以其持有的天津红桥广场项目全部土地使用权及在建工程向中诚信托提供抵押担保。公司第五届董事会于2010年3月16日召开的临时会议审议通过了本次信托融资事项。1、成立信托：中诚信托发起设立信托计划，信托计划资产总额不超过人民币13亿元，其中优先受益权所对应信托资产总额不少于8亿元且不超过9亿元，一般受益权所对应的信托资产为4亿元。2、认购信托单位：在本信托计划发行期间，北京亿城承诺以其享有的对天津亿城山水4亿元的债权作价4亿元认购本信托项下全部一般受益权信托单位。3、增资和收购委托贷款：本信托计划成立后，中诚信托将以2亿元信托资产向天津亿城山水增资，增资完成后中诚信托将持有天津亿城山水50％股权；同时中诚信托将以不超过7亿元货币信托资产按债权原值收购本公司（亿城股份）对天津亿城山水享有的不少于7亿元的委托贷款。4、担保：为保证天津亿城山水履行对中诚信托的上述不超过11亿元债务，本公司及北京亿城分别以持有的天津亿城山水的股权向中诚信托提供质押担保，同时天津亿城山水以其持有的天津红桥广场项目全部土地使用权及在建工程向中诚信托提供抵押担保。信托计划成立后，信托计划对天津亿城山水将持有10亿元至11亿元的债权。天津亿城山水应履行按期足额偿还借款本息的义务。中诚信托收到天