第二章-建设用地制度与政策

第二章建设用地制度与政策本章基本内容一、土地制度概述二、建设用地使用权三、集体土地征收四、国有土地上房屋征收五、闲置土地一、土地制度概述（一）土地所有制中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。1、全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。2、土地的劳动群众集体所有制具体采取的是农民集体所有制的形式，该种所有制的土地被简称集体土地。农民集体的范围有下列3种：(1)村农民集体；(2)村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；(3)乡（镇）农民集体。（一）土地所有制宪法规定：城市土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。城市土地城市郊区土地农村土地全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理（二）土地管理的基本制度1、国家实行土地登记制度国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利进行登记。（1）国有土地，《国有土地使用证》（2）集体土地，《集体土地所有证》、《集体土地使用证》（3）土地他项权利证明书土地他项权利是指土地使用权和土地所有权以外的土地权利，包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利。（二）土地管理的基本制度2、国家实行土地有偿有期限使用制度除了国家核准的划拨土地以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。3、国家实行土地用途管制制度根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。严格限制农用地转为建设用地。4、国家实行耕地保护制度十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。二、建设用地使用权第九条国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。土地使用权,是指单位或者个人依法或依约定,对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。建设用地使用权的获取途径行政划拨出让转让（一）建设用地使用权划拨1、建设用地使用权划拨县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付使用，或者将土地使用权无偿交付土地使用者使用的行为2、基本特征行政性无偿性无期限性流转具有限制性（一）建设用地使用权划拨3、建设用地使用权划拨的范围国家机关用地和军事用地城市基础设施以及公益事业用地国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地行政、法规规定的其他用地《划拨用地目录》（二）建设用地使用权出让1、建设用地使用权出让国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为土地使用权出让，属于土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权（二）建设用地使用权出让2、出让的主要方式招标拍卖挂牌协议采取协议的出让价不低于国家规定的所确定的底价工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有2个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。（二）建设用地使用权出让3、出让的年限出让的最高年限：居住用地70年工业用地50年教育科技文化体育卫生50年商业旅游娱乐40年综合或其他用地50年（二）建设用地使用权出让4、出让的年限出让的最高年限：居住用地70年工业用地50年教育科技文化体育卫生50年商业旅游娱乐40年综合或其他用地50年（二）建设用地使用权出让5、出让的权利限制改变土地用途第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金（二）建设用地使用权出让6、土地出让金土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定（二）建设用地使用权出让7、土地出让合同2008年，国土资源部、国家工商行政管理总局制定了《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（三）建设用地使用权转让1、建设用地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为2、转让的方式出售交换赠与（三）建设用地使用权转让3、转让的条件以出让方式取得土地使用权按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。（三）建设用地使用权转让4、划拨土地的转让一是报有批准权都是人民政府审批准予转让的，由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金二是可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。（三）建设用地使用权的收回1、土地使用权期间届满2、因公共利益提前收回3、因土地使用者不履行土地使用权出让合同（1）土地使用者未如期支付地价款（2）土地使用者未按合同约定的期限和条件开发和利用土地4、司法机关决定收回三、集体土地征收（一）概念1、征收集体土地是国家为了公共利益的需要，依法将集体所有的土地转变为国有土地并给予补偿的行为2、特点（1）强制性（2）经济补偿（3）土地所有权发生转移（二）征收集体土地应遵循原则1、珍惜耕地，合理利用土地的原则2、保证国家建设用地的原则3、妥善安置被征地单位和农民的原则4、有偿使用土地的原则5、依法征地的原则（三）征收土地批准权限1、建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。2、征收土地实行两级审批制度，即由国务院和升级人民政府审批征收下列土地的，由国务院批准：（一）基本农田；（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷（三）其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。（四）征收集体土地的工作程序1、申请用地：建设单位2、受理申请并审查有关文件：县级以上人民政府土地行政管理部门3、审批用地：有批准权限的部门4、征地实施：被征收土地所在地的市县人民政府5、签发用地证书6、征地批准后的实施管理7、建立征收土地档案征地实施（1）征地公告被征土地所在的市县人民政府，在收到征收土地方案后，10日内应以书面或其他形式进行公告。征地公告内容：批准征地的机关、文号、土地用途、范围、面积、征地补偿标准、农业人口安置办法和办理补偿的期限等（2）支付土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费；（3）安置农业人口；（4）协调征地争议（五）征收集体土地补偿征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。1、土地补偿费土地补偿费是征地费的主要部分（1）土地补偿费标准耕地：土地补偿费=该耕地被征收前三年平均年产值×（6~10）其他土地：由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费的标准规定（2）土地补偿费归农村集体经济组织所有吉林省土地补偿费标准：征用土地应当按照下列标准支付土地补偿费：（一）城镇及其郊区的菜田、工矿区的菜田、精养鱼塘为该地被征用前三年平均年产值的九至十倍；（二）水田、园地和本条第（一）项规定以外的菜田，为该地被征用前三年平均年产值的八至九倍；（三）旱田，人工草场，为该地被征用前三年平均年产值的六至八倍；（四）林地、苇塘和人工草场以外的草地、精养鱼塘以外的养殖水域，为该地邻近旱田前三年平均年产值的四至六倍；（五）其他土地，为该地邻近旱田前三年平均年产值的二至四倍。2、安置补助费安置补助费是为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费。（1）安置补助费的标准耕地：安置补助费=需要安置的农业人口数×该耕地前三年平均产值×（4～6）需要安置的农业人口数=被征收的耕地数量/征地前被征收单位人均耕地数量2、安置补助费（1）安置补助费的标准每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。其他土地，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的安置补助费的标准规定（2）安置补助费使用由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村经济组织管理和使用由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位不需要统一安置的人员，补助费发放给个人吉林省安置补助费标准征用耕地以外的其他有收益土地的安置补助费，按照被征用土地的前三年平均年产值的四至六倍予以一次性补偿。3、土地附着物和青苗的补偿费（1）土地附着物和青苗的补偿费的标准补偿费由省、自治区、直辖市规定征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。（2）土地附着物和青苗的补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有吉林省土地附着物和青苗补偿费的标准被征用土地的青苗补偿费按一个栽培期产值计算；能如期收获的不予补偿。苗木、花草以及多年生经济林木等，可以移植的，支付移植费用；不能移植的，给予合理补偿或者作价收购。被征用土地上附着物的补偿标准，由双方约定；约定不成的，由双方认可的或者市（州）、县（市）人民政府指定的具有评估资质的评估机构通过评估确认。吉林省土地附着物和青苗补偿费的标准新菜地开发建设基金的收取标准，按该地被占用前三年平均年产值计算：长春市、吉林市为十二至十五倍；四平市、辽源市、通化市、白山市、白城市、松原市、延吉市为八至十二倍；其他县（市）及工矿区为六至八倍。4、其他规定经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准四、国有土地上房屋征收（一）房屋征收的概念1、概念房屋征收是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序强制取得单位、个人的房屋及其他不动产的行为。2、法律依据2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》（一）房屋征收的概念3、征收与征用的异同共同点：一是强制性；二是补偿性区别：（1）适用对象不同征收主要是不动产；征用既包括不动产也包括动产（2）前提条件不同征收是因公共利益；征用是因抢险、救灾等紧急需要（3）所有权转移不同征收是所有权的改变；征用只是使用权的改变（4）补偿内容不同《物权法》规定：征收必须依法补偿；征用应当给予补偿（二）房屋征收的前提条件为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定1、公共利益的特点（1）客观性（2）共享性（3）不确定性（4）不同于国家利益或政府利益（二）房屋征收的前提条件2、公共利益的界定（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。（三）国有土地上房屋征收的管理体制1、房屋征收主体：市、县级人民政府2、房屋征收部门：市、县级人民政府确定的房屋征收部门3、房屋征收实施单位：房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位并对其负责监督，对其行为后果承担法律责任；房屋征收实施单位不得以营利为目的。4、房屋征收的监督和指导部门：上级人民政府（四）国有土地上房屋征收的程序1、拟定征收补偿方案内容：房屋征收目的；房屋征收范围；实施时间；补偿方式；补偿金额；补助和奖励；安置用房面积和安置地点；搬迁期限；搬迁过渡方式和过渡期限等2、组织有关部门论证市、县级人民政府组织发展改革、城乡规划、国土资源、环境资源保护、文物保护、财政、建设等有关部门进行论证（四）国有土地上