房地产专业基础知识

南京传春置业顾问有限公司房地产基础知识目录土地开发工程营销政策法规一、土地开发1.土地使用性质及年限通常按照土地的不同用途，可分为居住用地，工业用地，教育、科技、文化、卫生、体育用地，商业、旅游、娱乐用地及综合或其他用地。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，土地出让的最高年限分别为：■居住用地70年；■工业用地50年；■教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；■商业、旅游、娱乐用地40年；■综合或其他用地50年。•按照国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》城市用地共分10大类、46中类和73小类。10大类及其代号分别为：居住用地（R）、公共设施用地（C）、工业用地（M）、仓储用地（W）、对外交通用地（T）、道路广场用地（S）、市政公共设施用地（U）、绿地（G）、特殊用地（D）、水域和其他用地（E）。•公共设施用地又可细分为：行政办公用地（C1）商业金融用地（C2）文化娱乐用地（C3）体育用地（C4）医疗卫生用地（C5）教育科研设计用地（C6）文物古迹用地（C7）其他公共设施用地（C8）。2.土地交易土地招拍挂制度土地招拍挂制度是国家土地资源出让、买卖的招标、拍卖、挂牌制度的简称，具体是指国家在土地出让或者买卖程序中的“招标”“拍卖”“挂牌”交易的政策或规定。3.土地价格土地价格：是土地经济作用的反映，是土地权利和预期收益的购买价格，即地租资本化。我国的地价是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的实现形式。按不同的角度分类，土地价格有不同的分类：（1）按土地权利分类，可以划分为所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格、空中权价格等；（2）按土地价格形成的方式分类，可以分为交易价格和评估价格。评估价格又包括交易底价、基准地价、标定地价和课税价格等；（3）按政府管理手段分类，可以分为申报地价、公告地价、协议出让底价等；（4）按土地价格的表示方法分类，可以分为土地总价格、单位面积价格、楼面地价等。楼面地价：楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价的关系是楼面地价＝土地总价／总建筑面积4.土地的开发条件三通一平(净地):通常指土地具备：路通、电通、水通（上水、雨污水等）以及土地平整的条件。七通一平(熟地):是指土地(生地)在通过一级开发后，大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通以及土地平整的条件，可以进场后迅速开发建设。■生地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)，用于建筑的土地，该建筑用地未经开发无基础设施，或者有部分基础设施，但尚不具备完全的三通(通道路和临时水、电)条件，同时地上待拆除的房屋、构筑物尚未搬迁拆除（农用地、荒地）。■熟地：指已具备供水、排水、供电、通讯、通气、道路等较为完善的基础设施，并完成地上建筑物、构筑物拆迁,且地面平整，已形成建设用地条件的土地。■毛地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)，具有三通(通道路和临时水、电)或者条件更完备的基础设施，但未进行动拆迁的可用于建筑的土地。■净地：指国家在土地出让时，已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。从产权和法律关系上看，二者也有明显不同，毛地出让往往是政府出让土地时尚未完成国有土地使用权收回和拆迁补偿工作，涉及多方法律和经济关系，需要衔接好国有土地使用权收回、补偿和出让等方面的法律关系；净地出让则往往是政府已经完成了出让前的土地使用权收回和拆迁补偿工作，法律关系相对简单。二、工程1.地基与基础■地基：地基指基础底面以下，受到荷载作用影响范围内的部分岩、土体。整个建筑物的全部荷载都通过基础传给地基来承受。地基承受荷载的能力是有一定限度的。■基础：基础是房屋的重要组成部分，位于房屋的最下部位，直接作用在土上并埋入地下，即是房屋的墙或柱埋入地下的扩大部分，称为基础。基础用来承受房屋的全部荷载，并将荷载传给地基。桩型图片图一：普通方桩图二：预应力空心方桩图三：预应力空心管桩图四：夯扩桩2.按建筑结构的材料分类■砖木结构：这类房屋的主要承重构件用砖、木构成。其中竖向承重构件如墙、柱等采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架等采用木材制作。这种结构形式的房屋层数较少，多用于单层房屋。■砖混结构：建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作，成为砖—钢筋混凝土结构。这种结构多用于层数不多（六层以下）的民用建筑及小型工业厂房，是目前广泛采用的一种结构形式。■钢筋混凝土结构：建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。梁、楼板、柱、基础组成一个承重的框架，因此也称框架结构。墙只起围护作用，用砖砌筑。此结构用于高层或大跨度房屋建筑中。■钢结构：建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作，墙体用砖或其他材料制成。此结构多用于大型工业建筑。3.按建筑结构的承重方式分类■承重墙结构：它的传力途径是屋盖的重量由屋架（或梁柱）承担，屋架支撑在承重墙上，楼层的重量由组成楼盖的梁、板支撑在承重墙上。因此，屋盖、楼层的荷载均由承重墙承担；墙下有基础，基础下为地基，全部荷载由墙、基础传到地基上。■框架结构：主要承重体系有横梁和柱组成，但横梁与柱为刚接（钢筋混凝土结构中通常通过端部钢筋焊接后浇灌混凝土，使其形成整体）连接，从而构成了一个整体刚架（或称框架）。一般多层工业厂房或大型高层民用建筑多属于框架结构。框架结构和框剪结构的区别：•框架结构的承重传导方式是：板-次梁-主梁-柱-基础-地基•框剪结构的是：板-次梁-主梁-剪力墙和柱-基础-地基•框架结构的墙不承重或者只承担自重，而框剪结构的墙需要承担上部荷载以及墙本身的自重在框剪结构中剪力墙和柱共同承担上部的荷载并把荷载传到基础而框架结构中只有柱来承担和传导。■排架结构主要承重体系由屋架和柱组成。屋架与柱的顶端为铰接（通常为焊接或螺栓连接），而柱的下端嵌固于基础内。一般单层工业厂房大多采用此法。■其他：由于城市发展需要建设一些高层、超高层建筑，上述结构形式不足以抵抗水平荷载（风荷载、地震荷载）的作用，因而又发展了剪力墙结构体系、桶式结构体系。4.按建筑高度分类建筑物可根据其楼层数量分为以下几类：■低层：1～3层■多层：4～6层■中高层：7～9层■高层：10～30层■超高层：40层以上（钢筋混凝土结构、钢结构）三、营销•房地产一级市场:又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到七通一平的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。•房地产二级市场:是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进人流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。•房地产三级市场:具有消费性质。此时房地产呈横向流通，即使用者、经营者之间的平等转移，表现为使用者之间的交易行为。反映的是以效用为价值尺度的市场价格，是调剂需求条件下的市场行为，如私房出租、出售等就是三级市场行为。•商品房：是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。•房改房：已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。•存量房：是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。•集资房：一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。属于经济适用房的一种。•经济适用住房：是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。•廉租住房：是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。•期房:是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。（楼花:一词最早源自香港，是指未完工的在建物。一般称卖“楼花”为预售房屋，买“楼花”为预购房屋。）——预售合同•现房:是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。•外销（租）:经有关部门批准，销售（或出租）给境外企业和个人，包括外国人、外籍华人、华侨及港澳台同胞的商品房屋面积。•预售面积和竣工面积：预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积，它只供房地产预售时使用；竣工面积是指房地产竣工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积，它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据。•商品房的起价:指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。•商品房的均价:是指商品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的价格。（均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2800元／平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。）•五证:房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》——限定土地使用范围、边界和占地面积，《国有土地使用证》——决定房屋是否拥有产权，《建设工程规划许可证》——限定本规划地块上所建建筑物的功能类别（商业、住宅等），《建设工程施工许可证》——申请可以合法施工，和《商品房预售许可证》——以合法买卖的商品房，简称“五证”。其中前两个证由规划部门核发，《建设工程施工许可证》由建设部门核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由国土资源部门和房屋管理局核发。(需在销售中心公示)•绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。（30％～50％）•容积率：总建筑面积(地上部分)与所用建筑用地面积(总占地面积)之比。•建筑覆盖率：又称“建筑密度”，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。•建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积。•商品房销售面积（建筑面积）=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积•套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积（算一半）•套内墙体面积:套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积。•房屋得房率＝房屋套内建筑面积/房屋建筑面积（一般指销售面积）•公摊面积：公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积。（会所、物业管理办公室、停车场等除外）•公用建筑面积分摊系数：将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。•套内使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。•开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(一般为东西向)。•进深：房屋内从前墙皮到后墙皮的距离（一般为南北向）。•层高：楼地面到楼板的垂直距离。※开间、进深、层高都是指墙或楼板中至中的距离。•净高：楼地面到楼板结构底面之间的垂直距离。※面至面的距离•跃层式:由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。•复式:复式住宅在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房，用楼梯连接上下。是一种经济型房屋，其目的是提高住宅空间利用率。•错层式：指一套房子的