商品房买卖中常见法律问题

商品房买卖中常见纠纷及法律防范房地产业是商品经济和城市发展的产物。在许多发达国家，房地产业日益成为国民经济的支柱产业，成为基础性、先导性的产业。随着我国经济体制改革的深化进行，城市土地使用权有偿转让的实施和住宅商品化的发展，我国的房地产业正日益成为一个重要的经济部门。在推动城镇建设，促进社会生产力发展，改善人们居住条件以及完善市场体制和机制等方面发挥着越来越重要的作用。目前，我国的房地产业正朝着规范化、商品化的方向发展。但我国房地产开发中仍然存在不少问题，比如房地产开发规模过大，造成土地利用上的浪费和资金的占用；片面追求高额回报，建设大量脱离市场承受能力和经济水平的高档房地产，而广大人民所迫切需要的普通住宅建设却不能满足需要；商品房销售面积与实际面积不符，质量低劣，广告虚假等，消费者对这些问题反映十分强烈，已成为一个社会问题。主要内容一、商品房买卖中常见纠纷种类二、商品房买卖涉及的法律法规三、商品房买卖常见常见风险及法律防范一、商品房买卖中常见纠纷种类1、房屋买卖纠纷2、权属登记纠纷3、房屋贷款纠纷4、房地产经纪服务纠纷5、房屋建筑质量纠纷6、房屋买卖税收纠纷二、商品房买卖的相关法律规范1、中华人民共和国民法通则（1986.4颁布）2、中华人民共和国物权法（2009.3颁布）3、中华人民共和国合同法（1999.3颁布）4、中华人民共和国担保法（1995.6颁布）5、中华人民共和国城市房地产管理法（2009.8修正）6、中华人民共和国土地管理法（2004.8修正）7、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003.4颁布）8、商品房销售管理办法（2001.4颁布）9、城市商品房预售管理办法（2004.7修正）10、最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见（2009.7颁布）三、商品房买卖中常见纠纷及法律防范（一）商品房预售：1、概念：商品房预售，是指房地产开发商将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。俗称“卖楼花”。商品房预售可以加快房地产融资，搞活房地产市场。2、商品房预售风险：在房屋预售中，交易标的有许多不确定因素，使预购人所面临的风险要比一般现房买卖大得多。（1）有的开发商预收了购房者房款后，所建项目不能继续进行，甚至停工。（2）开发商未能按期竣工或如期交付房屋，使购房人无法按时进住或出租。（3）交付了首期房价款后，开发商会以种种借口提出后期房价款要涨，甚至要求首期已经交付的房价款要重新加价等。3、商品房预售的条件：（一）已交付全部土地使用权出让金、取得使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。由此可知，房地产商在预售商品房时，应具备“五证”：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。此外，签订《商品房预售合同》后，还要对该房屋办理登记备案。4、风险防控：购房者在签订购房合同时，一定要审查清楚开发商是否已经达到了销售房屋的条件，通俗的说，就是开发商是否具有“五证”、“二书”。“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。“二书”即指《住宅质量保证书》和《住宅使用说用时，是开发商向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。5、法律补救措施：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。商品房预售合同未办理登记备案的，不当然无效。相关案例：张某诉华洋公司预售合同纠纷2010年12月18日，华洋开发公司取得了某村旧村改造工程，在未取得商品房预售许可证的情况下与原告张某签订了《认购房屋协议书》，约定：乙方购买甲方开发建设的新区2-3号门面房2套，建筑面积98平方米；购房款450800元，乙方应在合同签订的5日内预50%，余款在交房时付清；甲方于2012年8月底将验收合格的房屋交付乙方使用；本协议与国家通用协议具有同等效力。同日，原告交付被告购房预付款100000元。至2012年年底，被告华洋开发公司都未取得商品房预售许可证。相关案例：张某诉华洋公司预售合同纠纷法院认为：原、被告双方签订的《认购房屋协议书》已经具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告亦按照约定交付被告100000元购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，导致合同无效的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。相关案例：张某诉华洋公司预售合同纠纷法院判决：认定原告张某与被告华洋开发公司签订的《认购房屋协议书》无效，判决该公司返还原告张某已付购房款100000元、利息15000元，赔偿原告张某30000元。三、商品房买卖中常见纠纷及法律防范（二）商品房的认购、订购、预订等协议的问题：1、概念和效力：是指在取得商品房预售许可证前签订的协议。通常不具备商品房买卖合同的效力。但商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。2、出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收取的诚意金、认购金、预订金、定金的处理：如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的，只有定金存在不予退还和双倍返还的效力。三、商品房买卖中常见纠纷及法律防范（三）广告内容构成要约的认定关键词：要约要约：是当事人一方向对方发出的希望与对方订立合同的意思表示。发出要约的一方称要约人，接收要约的一方称受要约人。关键视点：《商品房买卖合同解释》明确规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应承担违约责任。相关案例：周某诉某房地产公司预售合同纠纷某日，周某与某房地产公司签订《商品房预售合同》，购买某处房产。双方在补充条款中约定，房产公司交付房屋时，必须与楼书说明一致，否则，周某有权追究对方责任。周某在购房时拿到印有“巴黎的春天某某苑”的彩色印刷品，上写明“凯旋门的气度风光，香榭丽舍林荫大道、回旋式丰收女神喷水池、巴黎古典前庭回廊”等广告词语，并注明交房标准为每户独立水、电、煤气及热水表均出户设置。相关案例：周某诉某房地产公司预售合同纠纷合同签订后，周某付清了房款，但交付的房屋却与楼书说明相去甚远，煤气、热水、冷水3表均在户内，楼书中的大部分设施未能兑现，前庭广场环境嘈杂。周某遂起诉到法院，要求将3表移到户外，配套设施到位，并支付违约金1.4万元。被告辩称：周某所称的楼书是广告宣传品，而非合同，未出过正式楼书。不同意周某的请求。相关案例：周某诉某房地产公司预售合同纠纷法院判决：该印刷品为公司对外销售房屋的宣传载体，对房屋设施作了完整描述，内容上具有售楼书的性质。房产公司对3表的约定与实际交付不一致，判决房地产公司赔偿周某3000元。对周某提出的小区环境与广告效果不符，因小区环境效果并未约定具体标准，对该主张不予支持，三、商品房买卖中常见纠纷及法律防范（四）一房多卖：一房多卖是最常见的商品房买卖纠纷，为了防止出现一房多卖现象，产权明晰是关键。首先，购房者在买房的时候，一要了解房屋是否达到预售条件，二要查明其备案登记情况。在购房者签了购房合同之后，开发商应在３０天内到房管部门和国土部门登记备案，购房者可通过网络或者到相关部门查询房屋预售合同备案情况，若合同号与备案情况、姓名一致便能确定备案无误。若查询出现同一套房屋有不同的合同号或者不是自己的姓名的情况，则极可能存在一房二卖的情形，购房者应及时向开发商了解情况，并可向主管部门投诉，或者直接向开发商提起诉讼。要追究开发商一房多卖的违约责任，购房者可以提出解除购房合同。因一房多卖而解除购房合同的,购房者除了请求返还已付购房款及利息、赔偿损失外,还可以要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。相关案例：朱某诉某公司商品房买卖合同纠纷2011年7月31日，原告朱某与被告某建设投资总公司签订了《商品房买卖合同》，约定：原告以458161元的价格购买被告建设的1-0125、0225、0325号三层商品房，被告免费送0025号地下室，原告应于2011年7月31日前交付购房款258161元，于2011年8月8日前将办理贷款所需的全部资料交给被告，贷款到位后的五日内交清余款，被告应于2011年10月28日前将经验收合格的商品房交付原告。该合同第23条载明，本合同自双方签订之日起生效。相关案例：朱某诉某公司商品房买卖合同纠纷当日，被告以盖章为由将合同文本收走。2011年3月12日，原告交付被告购房定金60000元。2011年8月1日，原告交付被告购房款258161元。后被告单方在合同文本上加盖了作废章，并于2011年9月18日与另一购房人孙某签订了《商品房买卖合同》，将1-0125、0225、0325号三层商品房出卖于孙某。2013年7月31日，被告向孙某发放了入住通知书，次日，孙某领取了房屋钥匙。相关案例：朱某诉某公司商品房买卖合同纠纷法院认为：原告朱某与被告某城市建设投资总公司签订《商品房买卖合同》后，被告以盖章为由将合同文本收走，而非基于审查确定之需，并在原告按约交付首笔购房款后开具了收据，其行为表明，被告对《商品房买卖合同》的内容已作认可，且进入履行阶段，该合同已生效。但被告与孙某签订的《商品房买卖合同》亦系双方的真实意思表示，该合同同样具备法律效力。被告在合同文本上加盖作废章的行为因系单方解除合同的行为，因未通知原告，故对原告不发生法律效力。相关案例：朱某诉某公司商品房买卖合同纠纷法院认为：由于两合同涉及的标的为同一房屋，而被告已将房屋交付孙某，该违约行为致使原告朱某与被告之间的合同目的不能实现，原告有权主张解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出售给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。相关案例：张某诉华洋公司预售合同纠纷法院判决：被告某城市建设投资总公司返还原告购房款258161元及利息，双倍返还定金120000元，赔偿100000元。谢谢二〇一四年十月46