商业街经营模式及商业街租金方案

1威尼斯商业街运营实施方案2013年11月金水湾项目建设指挥部总体定位湘潭最长情景商业街湘潭最大社区特色休闲商业街九华新城区唯一专业休闲街3第一部分威尼斯商业街概况位置、范围及规模1、位于九华开发区宝马西路和江南大道两条主干道交叉口；东面距离步步高大道仅500米；2、商业街总长度639米，总建筑面积㎡。其中包括：A、北街:位于江南大道东侧,长117米,系16＃、17＃裙楼西的2层商铺，共计2108.31㎡;B、中街：斜穿项目西南角，西北接江南大道,东南连宝马西路,长212米，包括51＃、52＃、53＃栋，以及16＃裙楼南，均有1-2层的底层商铺，共计4885.9㎡；C、南街：沿宝马西路北侧，长310米，包括55＃4层商铺1栋,共计7063.76㎡。3、招商面积：总计14060.97㎡，共72个铺面，其中负1层超市3400.16㎡，1层面积4832.01㎡，2层面积4193.78㎡，3层面积1631.97㎡。4附件1：商业街布局图52#53#55#一层495.35㎡一层525.04㎡二层673.58㎡一层495.62㎡二层643.66㎡一层980.69㎡二层1071.96㎡一层1185.85㎡二层922.46㎡负一层3400.16㎡，一层1149.51㎡二层882.12㎡，三层1631.97㎡16#、17#西16#南5第二部分产品线介绍--51＃栋面积表（10个单位铺面）51＃商铺代号B1B2B3B4B5B6B7B8B9B10合计面积（㎡）47.0044.1056.7044.1044.1056.7056.7044.1044.1057.75495.35租金（元∕㎡·月）50.0046.0044.0042.0040.0040.0040.0042.0044.0046.00业态定位休闲美食（淘淘街）：咖啡吧、名小吃、休闲饮品、蛋糕店等免租期(月)33333333333特点1、均为1层单铺,层高3.9米；2、位居东面入口，临宝马路，靠近超市和小区南入口。6产品线介绍--51＃栋平面图7产品线介绍--52＃栋面积表（10个单位铺面）52＃商铺代号B11B12B13B14B15B16B17B18B19B20合计1层面积（㎡）60.9059.8556.7044.1044.1056.7056.7044.1044.1057.79525.04租金标准（元∕㎡·月）40.0040.0040.0044.0045.0046.0046.0045.0044.0042.00业态定位品牌服装专卖店免租期(月)33333333332层面积（㎡）76.5675.2471.2855.4458.5975.3375.3358.5955.4472.62673.58租金标准（元∕㎡·月）15-20(整层出租则免租期为8-12月)业态定位潮流街区（格子铺）特点1、均为上下2层单铺，有单独楼梯,其中1层层高3.9米,2层层高3.55米；2、位居内街中段，南面朝宝马路；3、2楼可以采取通间铺面招商招租。8产品线介绍--52＃栋1层平面图9产品线介绍--52＃栋2层平面图10产品线介绍--53＃栋面积表（10个单位铺面）53＃商铺代号B21B22B23B24B25B26B27B28B29B30合计1层面积（㎡）46.2045.1556.7044.1044.1056.7056.7044.1044.1057.77495.62租金标准(元∕㎡·月)40.0040.0040.0040.0042.0044.0046.0048.0050.0050.00业态定位品牌服装专卖店免租期（月）32层面积（㎡）60.6360.2871.2855.4458.5975.3375.3358.5955.44110.53643.66租金标准(元∕㎡·月)15-20(整层出租免租期为8-12月)业态定位潮流街区（格子铺）特点1、均为上下2层单铺，有单独楼梯,其中1层层高3.9米,2层层高3.55米；2、位居内街中段，南面朝宝马路；3、2楼可以采取通间铺面招商招租。11产品线介绍--53＃栋1层平面图12产品线介绍--53＃栋2层平面图13产品线介绍--55＃栋面积表（18个单位铺面）55＃商铺1-2层代号A-1-1A-2A-3A-4A-5A-6A-7A-8A-9A-10A-11A-12A-13A-14-1合计1层面积（㎡）346.5053.8249.1443.1742.4242.4242.4242.4245.1846.7537.7035.7036.55285.321149.51租金标准(元∕㎡·月)13-1870.0070.0065.0065.0060.0060.0060.0060.0065.0065.0065.0070.0060.00免租期(月)18-2433333333333382层面积（㎡）53.8249.1443.1742.4242.4242.4242.4245.18A-14-2铺面面积：521.13租金标准(元∕㎡·月)16—22(整层出租免租期为6-10月)16—22(整层出租免租期为8-12月)业态定位负一层：超市一层：社区配套二层：餐饮、美容、美发三层：艺术培训、儿童乐园、网络会所3层或负一层代号三层A-1-3三层A-14-3负一层A-1-1面积1189.13㎡442.84㎡3400.16㎡租金标准(元∕㎡·月)12-18（免租期10-12月）14-20（免租期10-12月）13-1814-20（免租期18-24月）业态定位儿童乐园或网络会所艺术培训超市特点1、一、二楼有的是单独楼梯共两层，也有二层整铺划分;其中1层高3.9米,2层高3.55米；2、三楼及负一楼均为大面积的整铺。882.1214产品线介绍--55＃栋1层平面图15产品线介绍--55＃栋2层平面图16产品线介绍--55＃栋3层平面图17产品线介绍--55＃栋负1层平面图18产品线介绍--16＃栋南裙楼面积表（12个单位铺面）16＃南商铺代号C1C2C3C4C5C6C7C8C9C10C11C12合计1层面积（㎡）211.76128.2160.4357.9657.9657.9657.9657.9657.9657.9657.96116.61980.69租金标准(元∕㎡·月)50.0050.0058.0060.0061.0062.0064.0066.0068.0070.0070.0070.00业态定位银行、电器、通信电子、时尚餐厅免租期(月)8833333333362层面积（㎡）235.06136.0864.9363.8363.8363.8363.8363.8363.8363.8364.91116.611071.96租金标准(元∕㎡·月)18—22(整层出租免租期为12-18月)业态定位中西餐厅、足浴、KTV特点1、均为上下2层单铺，有单独楼梯；2、位居内街西入口，至于江南大道，位置较优；3、南面隔街为酒店，酒店1层规划为高档精品商铺；4、一楼层高4.45米，二楼层高稍低为3米。19产品线介绍--16＃栋南裙楼1层平面图20产品线介绍--16＃栋南裙楼2层平面图21产品线介绍--16＃、17＃栋西裙楼面积表（12个单位铺面）16＃、17＃西裙楼商铺代号车库入口C13C14C15-1C16C17C18C19C20C21C22C23合计1层面积（㎡）135.283.861.0091.0091.0091.0091.0091.00189.60164.1597.101185.85租金标准(元∕㎡·月)52.0042.0066.0062.0062.0062.0062.0062.0052.0045.0050.00业态定位精品家居、大型餐饮、汽车生活馆2层面积（㎡）C15-2大面积商铺922.46922.46租金标准(元∕㎡·月)18-25（免租期12-18月）业态定位大型餐饮特点1、1层单铺，2层为大通间铺面，南北两端分别有单独楼梯；2、位居九华新区主街江南大道东侧，位置较优；3、商铺西面临主街，有较宽的停车位，对面有大新社区、医院、三鑫大厦、御湖国际大厦、春天里商业街；4、一楼层高在3.9-5.4米之间,二楼层高5.4米。22产品线介绍--16＃、17＃栋西裙楼1层平面图23产品线介绍--16＃、17＃栋西裙楼2层平面图产品线介绍—分类按面积大小分类面积段35-6180-140160-200220-530900-12003400合计个数1544372172个分布区域51＃10个、55＃4个、17＃1个52＃10个、53＃9个、55＃8个16＃8个17＃9个53＃1个17＃2个16＃3个55＃4个55＃1个17＃1个55＃按空间结构分类结构形式独立1层独立1-2层第2层单铺第3层单铺负一层个数2740221分布区域51＃10个、55＃6个、17＃11个52＃10个、53＃10个、55＃8个、16＃12个17＃1个、55＃1个55＃2个55＃1个72个2425第三部分招商业态定位一、业态布局图北街中街南街26威尼斯商业街一层业态布局图：品牌服装专卖店银行、电器、电子通信、婚纱摄影休闲美食社区配套休闲美食（淘淘街）27威尼斯商业街二层业态布局图潮流街区（格子铺）中西餐厅、足浴、KTV休闲美食时尚餐厅28招商业态定位二、业态定位、依据（一）基本定位1、主力店：以超市、中西餐饮、银行为主（同类独家）；2、次主力店：品牌服装、休闲餐饮、通讯电子等，以同类划区聚集为原则增强商业凝聚力和对商业氛围的营造，根据商家品牌和规模灵活调整商家数量；3、社区配套店：药店、干洗店、美容等。（同类独家，尽可能完善社区商业配套，提供全面的优质服务）（二）依据1、商业街规模较小，暂无中、大型商业支撑；2、目前以服务周边为主，本社区为辅；将来可能会产生逆转；3、九华区域有类似业态，但不集中、不扎堆，且缺少品牌店；4、本商业街暂时2-3年为市场培育期，3-5年后金水湾社区入住率达到一定程度商业条件才基本成熟；5、九华人在本地的消费习惯仍以餐饮、休闲为主流。29第四部分经营思路一、经营方式的三种模式A、全部对外销售，经营业态放任自流；B、全部对外招商、招租，物业自持，实行租赁经营；C、部分招商招租，部分销售；先招商后销售，在适当时机开盘销售商铺。二、上述三种方式的优缺点分析方式A：全部对外销售，经营业态放任自流；优点：1、可以尽快售罄，及时返现，缓解资金压力；30经营思路2、减少租赁经营过程中退租、门面空置、经营管理和物业服务诸多麻烦，无返租压力；3、质保期过后，开发商无需承担商业街的景观维护、质量维修。缺点：1、门面预售之初，门面价格难以提高；2、不做统一招商招租、不规范经营业态，卖出去后，商业街形象无法提升，金水湾项目的整体形象受损；3、一旦商业街铺面卖出后经营不善，关门现象较多，容易打击投资者、经营者的积极性，导致今后的商铺难以快速升值；4、由于没有招商在前，商业街人气提升的速度会很缓慢。31经营思路方式B：全部对外招商、招租，物业自持，实行租赁经营；优点：1、便于统一招商招租，也便于统一管理和经营；2、通过开发商的统一经营管理，可以有力维护商业街的整体形象；3、可以有序引进档次和品位高、知名的品牌商家；4、大大提升商铺价值，使物业升值保值，有利于今后整合优质资产来融资。缺点：1、统一招商、管理、经营的团队专业化程度要求高，必然形成较高的管理、运营成本；2、管理过程及其成本可能有诸多不可控因素：经营思路—不可控因素其中之一：招商运营1、空铺面出现，即需招商人员对外招租，增加人力成本；2、如遇退租，收不到租金，公司受损；3、店铺生意清淡，业主要求开发商开展促销活动，无疑增加费用；4、业主拖欠水电费、租金等产生的协调、诉讼成本。其中之二：物业管理1、最大的麻烦还是在经营清淡的时候，业主拖欠物业管理费、水电费，造成物业无法维持下去，街区秩序混乱，维修维护无人管理；2、水电费收缴困难，造成水电部门停水停电，影响其他经营户，造成群体事件，从而影响整个项目形象；3、公共水电费用较多，物业管理部门能否及时平衡、弥补，特别是水街每次补水费用约2000元，每月2次，则需4000元，物业费用能