商业销售模式建议(OK)

信和自由广场商业策划报告商业市场分析深圳商业市场概况区域市场租售模式分析项目策划定位项目规划建议业态定位分析项目分析项目开发模式思考报告分析框架商业市场分析深圳商业市场概况南山区域市场一、深圳商业市场概括人民南商圈现状随着城市中心区的西移，逐渐趋冷改造措施没有改变颓势，目前主要以港人消费为主，本地高收入人群已较少光顾目前人民南商场一层租金保持在400-600元/平方米，其他楼层空置率较高经营不善的街铺三千多家商铺中有三分之一是港人投资开设的，租金在多在400-1000元/平方米平时客流量20－30万人次，周末则有40-50万人次，节假日最高可达80万人东门商圈现状中低档次为主，客户主要是深圳中低收入阶层、外地游客及北上购物的港人人气极旺东门商业街一、深圳商业市场概括形成了电子等20多个专业市场，改造后将成为深圳业态最全的商圈日车流量近10万辆次；日人流量达30－50万人次，客流高峰达到50万人次华强北商圈现状租赁市场发达，繁华地段租金在1000元/㎡/月以上消费者年龄主要主是25~35岁公司的白领阶层，总体层次比东门商圈高一、深圳商业市场概括商圈逐渐西移人均售消费额9400元/年，0.96平方米/人。按网点数量算近90%是小门店5000平方米以上的大型商业设施已达432家，营业面积已占零售总面积的38.5%餐饮业是近年来我市增长最快的行业代表现代商业发展趋势的一体的各类大型购物中心数量仍显不足商圈多极化规模化开发专业化深圳商业市场小结二、区域商业市场概括南山商业文化中心区以南海大道为中轴线,由南海中轴商圈和南海中心商圈两大商圈组成，是未来深圳特区西部的商业中心，商务中心和文化中心。总体概况南海大道是南山的中轴商业大动脉,已经形成自身独有的商业氛围;南海中轴商圈以南海大道为轴线,北起南头,南至蛇口,本项目位于两者的中心;研究南海中轴线的商业业态对于本项目而言是良好的借鉴.南海中轴商圈--线性分析南海大道南头蛇口本案南山中心区南海大道周边大型商业项目业态1友谊城百货中高档服装皮具2儿童世界童装、玩具3海雅百货大型女装百货4南山书城图书5新一佳超市6集美堂装饰产品7金晖家居家居8新街口电器9禾丽名店电器和服装10花园城MALL以餐饮、服装、影院、超市、建材为主17653★891024南海中轴商业业态现有比例面积比例服装、精品、皮包3500032%汽车20002.0%建材、家居、家电1550014%超市1447413%图书2876428%餐饮80007.0%休闲娱乐10001.0%其它50005.0%合计109738100.0%南海中轴商业业态以中档大型商百货、服装、图书、建材为主超市及休闲娱乐比例较小79.4%13%1.0%目前业态融合及相互配合性较好南海中轴商业小结南海中心商圈以本项目为核心,以辐射周边4公里范围内的整体商业态;本项目居于南油的核心,蛇口的门户,紧临西部通道,享有独特的商圈优势;东滨路南海大道南海中心区商圈分析--圈层分析1151634★67南海中心区商圈业态910128914项目周边商业业态分布项目业态1人人乐超市2顺电电器3常兴天虹商场大型女装百货4崇尚百货大型女装百货5海岸城百货、电影院、餐饮、娱乐、时尚购物6天利文化广场7保利文化广场8苏宁电器9金晖家居10集美堂11国美电器12海雅百货13新一佳14沃尔玛15人人乐16顺电17家乐福1315172现有比例增加面积新合计新业态比例百货370007200026.7%汽车100030001.1%建材、家居、家电9000245009.1%超市400004447416.5%图书20003076411.4%餐饮400004800017.8%休闲娱乐310003200011.9%其它10000150005.6%合计170000269738100.0%南海中心区商圈业态超市、餐饮、娱乐比例有明显增加休闲娱乐业态仍有机会点百货业态虽绝对量增大，但仍涨增加空间近4年新增住宅户数为5.6万户;商业总量由10增加到27万9.8%10%12%影院剧院溜冰场科技娱乐南海中心区商圈小结典型案例分析保利文化广场新街口海典数码城常兴时代广场花园城典型案例1【保利文化广场】保利文化广场业态销售模式面积区间价格租金销售情况街铺内铺一楼A区餐饮肯德鸡B区文化保利剧场C区主题百货家乐福（地下）带租约销售委托经营不卖37-45平7.1万/平均价7万/平300-350元/平整体销售90％二楼40－55平6.9万/平均价7万/平250-380元/平主要客户客户范围来源较广，包括很多福田、罗湖客户以及华侨城、香港客户。投资客户相对较多.新街口业态销售模式面积区间价格租金销售情况一楼餐饮，大型酒楼直接销售15-160平均价4.5万/平最高价8.5万/平260-350元/平05年9月份开始销售，现仅剩5套左右二楼苏宁电器不卖－－－－－－－－－－－－主要客户客户范围来源周边客户。典型案例2【新街口】海典数码城业态销售模式面积区间价格租金销售情况一楼国美概念店直接40-60平均价3.6万/平150元/平03年开始销售，100％二楼返租3年返10％18平内街＋6平柜台均价1.8万/平80元/平三楼不卖－－－－－－－－－－－－主要客户年龄以30－40岁的男性为主，纯投资，南山占80％，主要以南山科技园为主，月收入在1万以上，家庭收入在1.5万-2万左右.典型案例3【海典数码城】常兴时代广场业态销售模式面积区间价格租金销售情况一楼天虹百货租－－－－150元/平,其他300-400元/平03年开始销售，销售完毕.二楼返租10年,前6年10%,后4年直接收租金5-25平2.78万/平85元/平三楼2.1万/平55-60/平四楼1.6万/平45元/平五楼家居9800元/平25元/平客户南山占80%,以本地居民,纯投资购买,典型案例4【常兴时代广场】花园城业态销售模式面积区间租金销售情况一楼黄金珠宝＋餐饮租街铺45平左右350－450元/平已经租完二楼服装＋家居＋餐饮分区组成的形式250元/平三楼服装＋餐饮200/平四楼精品＋餐饮＋书城150元/平主要客户主要来源于福田、南山的客户典型案例5【花园城中心】模式:一般均为直售+返租模式价格:街铺均价在4.5-5.5万元/平左右租金:街铺在300-400元/平业态:百货超市为主面积划分:街铺在25-55平左右典型案例小结项目策划定位租售模式分析业态定位分析项目分析W-劣势O-机会西部通道即将开通片区配套的完善，整体业态成熟规划及组合T-威胁区域大体量商业的集中推出，对本项目的租售造成一定的压力;政策的不可预见性;S-优势项目位于南山区中心位置规模优势项目展示面好，临街面长片区住宅组团逐渐成熟5层商业体量大，难消化;项目成型对规划招商可调整空间小项目SWOT分析项目SWOT分析小结1.利用项目临街面长的优势,充分挖掘项目街铺价值;2.结合周边业态,营造差异化定位;3.利用优越的地段优势,创造项目更大利润空间;4.考虑到已建设的原因,对商家筛选极为重要;5.利用目前市场推售的空档期;项目业态规划及建议项目业态规划及建议竞争对手选取标准1、项目具有一定规模和市场影响力2、均位于核心区或中心区边缘地带3、有明确商业组合定位4、有一定存续时间参考案例:海雅百货、南山书城、友谊城百货、儿童世界、金晖家居、保利文化广场、海岸城购物mall、海岸写字楼裙楼商业、花园城中心商业面积：3.6万平方米项目定位：以女装为主的大型百货超市出租情况：接近100%客户组成：南山区白领、深圳大学学生经营档次：中档商业组合：年轻女装、化妆品、鞋帽、皮具小结：规模较大，档次及业态定位较为合理交通便利自有物业，有利于统一经营管理经营比较成功周边商业分析1——海雅百货项目业态规划及建议商业面积：3.5万平方米项目定位：各类图书出租情况：接近80%客户组成：南山全区、宝安、福田部分客户经营档次：中档图书商业组合：大型图书超市、特色书店、品牌餐饮小结：规模较大，档次及业态定位较为合理交通便利填补市场空白经营较为成功周边商业分析2———南山书城项目业态规划及建议小结：规模较小，品种不全档次及业态定位虽然合理，但由于各种原因，未能完成经营情况较为不善商业面积：0.9万平方米项目定位：以高档男女服装、皮包百货出租情况：一、二接近100%，三楼50%客户组成：南山区高端客户经营档次：中高档商业组合：男女服饰、皮具、眼镜、珠宝周边商业分析3———友谊城百货项目业态规划及建议商业面积：0.5万平方米项目定位：儿童用品专业市场出租情况：接近100%客户组成：周边居民经营档次：中档经营品种：童装、玩具小结：主题明确、周边客户群充足整体分租、统一管理降低经营风险自有物业，有利于统一经营管理周边商业分析4———儿童世界项目业态规划及建议小结：规模较大，周边竞争较小自有物业，有利于统一经营管理商业面积：2.2万平方米项目定位：传统家居、家品出租情况：85%客户组成：南山全区、宝安、福田部分客户经营档次：中档商业组合：家具、家品周边商业分析5———金晖家居项目业态规划及建议小结：分割出售、不利于形成统一商业定位及主题难以统一经营管理商业面积：4万平方米项目定位：无统一定位出租情况：——客户组成：核心区周边客户经营档次：——商业组合：预计以小型餐饮、服装、精品为主周边商业分析6———海岸城写字楼项目业态规划及建议小结：地理位置优越，区域无竞争对手由于沃尔玛进驻多时，市场成熟度高招商基本结束商业面积：7万平方米项目定位：购物、休闲、餐饮、娱乐等一站式的商业形态出租情况：——客户组成：蛇口区域客户群经营档次：——商业组合：以餐饮、服装、超市为主周边商业分析7———花园城中心项目业态规划及建议小结：规模较大，位于核心区中心位置三项目相互联动自有物业，有利于统一经营管理商业面积：7.9万平方米项目定位：集购物、休闲娱乐、餐饮为一体的大型购物中心出租情况：---客户组成：南山全区、宝安、福田部分客户经营档次：中档商业组合：百货、电影院、餐饮、娱乐、时尚购物周边商业分析8———海岸城购物mall项目业态规划及建议小结：规模较大，业态组合特别、独有主力店进驻情况理想未来地铁上盖物业、交通便利率先进入核心区商业市场、抢得先机商业面积：7万平方米项目定位：文化、娱乐、餐饮、百货、时尚购物大型综合文化商业体出租情况：---客户组成：南山全区、深圳部分客户经营档次：中、高档商业组合：百货、超市、电影院、餐饮、娱乐、时尚购物周边商业分析9———保利文化广场项目业态规划及建议5、应避免在海雅百货的固有领域进行直接竞争6、应考虑与保利、海岸业态互补，避免直接竞争3、海岸写字楼裙楼对本项目竞争威胁较小4、友谊城百货对本项目竞争可能性较小1、项目与南山书城、儿童世界、金晖家居应构成业态互补关系2、花园城中心对与本项目竞争威胁较小周边商业业态分析——竞争关系分析191011256347812131417★1615南山中心区已建成大型商业项目业态1友谊城百货中高档服装皮具2儿童世界童装、玩具3海雅百货大型女装百货4南山书城图书5时代家居广场家具、顺电6嘉豪百货日用百货7广本4S店汽车维修美容8乐安居家私、建材周边大型商业：9国美电器电器10崇尚百货男女服饰、超市11海典数码城数码产品、休闲娱乐未来核心区大型商业：12保利文化广场文化、百货、娱乐、餐饮13海岸城购物、休闲娱乐14凯宾斯基酒店、餐饮15、16海岸写字楼办公、商业17天利一期办公、商业重新审视区域未来业态变化业态定位分析——预计未来大型商业业态分布主要分析结论：超市、餐饮、娱乐比例有明显增加休闲娱乐业态仍有机会点百货业态虽绝对量增大，但仍涨增加空间9.8%10%12%增加3.7万SPA/美容健身未来两年商业供应面积超过30万影院剧院溜冰场科技娱乐业态定位分析——预计未来大型商业业态分布业态定位分析——对本项目启示2、避免文化消费、影院、溜冰场、科技娱乐1、必须有主题商业