南京家居建材装饰材料市场的现状及发展趋势分析报告

1关于本市及建宁路地区市场调研分析南京，虎踞龙盘，升腾着东来的紫金“王气”，历来是兵家的必争之地。而当今的南京商业，更是战火不断，近年来，尤以装饰建材市场的竞争更为激烈。一、南京装饰材料市场的现状纵观我市装饰市场十五年，先后经历了起步阶段、发展阶段、整合阶段，目前正经历着整合阶段更加激烈的竞争和挑战。就地理位置和区域分布而言，我市已形成以城北、江北、河西、城东南四方呈菱形态势的成熟的建材市场。各市场基本情况见下表：市场名称面积（㎡）开业时间楼层摊位数量停车位河金盛150000199531500500金陵5500019982500200西石林3000199638020金桥60000199431000260城欧倍德栖霞店1200020031超市2002高力家具港12000020044400500北大方7000020043200300江金盛300000200431500500北红太阳5000001996330001000城石林250002001440050东百安居900020041超市200南欧倍德雨花店1200020011超市200赛虹桥银桥10000199650润泰100000199921600300亿源建材10000020051800400跨世纪5000019981700200从经营模式看，主要以摊位制大市场和建材超市为主。以金盛、红太阳、金桥、金陵、石林、高力为代表的传统摊位制建材大市场规模庞大、不同品类的摊位由经营者各负其责、直接面对消费者，可以讨价还价，贴近中国传统，形成了最具人气的卖场文化。欧倍德、百安居等洋超市抢滩南京以及由本土市场发展而来的好美家、家乐家、东方家园等建材超市，新业态以品牌商品为主营，倡导一站式消费，并凭借连锁优势给出低价承诺，强有力地冲击了传3统的摊位制大市场，双方形成了针尖对麦芒的竞争态势。二、本市装饰材料市场群的特点及竞争力城北市场群是南京市政府重点规划建设的市场群之一，是城北开发建设的核心地区。市场群处在长江大桥和长江二桥之间，依托栖霞大道、和燕路、经五路和南京地铁一号线。“江苏高力”名列全国民营企业第61强，家具港是市场群中最大的建设项目，总投资7亿元，与欧倍德栖霞店、每家玛超市相邻，建筑总面积20万平方米，汇集来自世界各地近千家厂家的8000个品牌。商场有自动扶梯近50部、自动喷淋报警系统、银行终端收银系统、全回路电子监控系统，创下南京商场建设史上十个“第一”。城北市场群总体规划面积3000亩，目前已有十余家大型商贸企业进驻，建设中的城北市场和该地区的开发建设紧密依托。栖霞区正在对栖霞大道沿线进行整体规划，搬迁部分污染企业，提升整个地区的三产发展。影响环境的南京铁合金厂、电镀厂已全部实现退二进三，分别进行房地产和市场开发。目前城北市场群周边的房地产开发总面积已超过50万平方米，韩国每家码超市已于去年年底开业，法国欧尚、上海春申、青岛深蓝、浙江建设、坝天泓等客商正与市场群接洽，二期开发也已经启动，预计2006年建成。4地处城北市场群的建宁路商圈，经过十余年的打造，形成了独具特色的南京第三商圈，成为下关区市场兴区的典范，除传统的百货批发业可称霸南京的龙头老大外，以金桥装饰城为首的装饰建材市场也颇具特色。江北市场群以金盛、红太阳为代表，建材市场占地近100万平方米，。金盛国际家居50万平方米的庞大的规模中，主楼达20万平方米，每一层的面积都超过南京新百商场的总经营面积。在主楼中，不但集中了建材、办公家具、商贸区外，还增加了星级酒店、娱乐中心和占地2.4万平方米的室内景观。家居市场内，冷暖空调系统、自动化宽带上网线直接接到每一个摊位。随着江北城市开发，交通改善，收费站取消，江北市场群将成为我市一个新的建材商贸中心。河西市场群起源于上个世纪90年代，目前已形成较大规模，集中了一批本地老牌的建材市场，如金陵、金盛、石林、好美家，建材超市与传统大市场直接对垒。这些大市场在发展的过程中，对拉动河西地区居民的就业、满足全区乃至全市居民的消费需求方面发挥了积极作用，但目前也影响了该地区的发展。政府部门对此有两种改造意向，一全部拆除，二是维持现状，保留一段时间。目前，金盛装饰城已完成整体改造并更名为金盛国际家居江东门店，5经营规模、室内装潢等全面升级，同时引进国美电器进驻，打造家电、家居新理念。但规划称2006年开始对这一片区进行功能性改造，未来将建商业中心。江东地区商业中心主要是指水西门大街和江东北路交会处的南部，将要对现状的金陵装饰城和石林装饰城等建材市场进行业态改造，发展社区购物中心。届此，此处的经营格局将发生根本性的变化。城东南市场群，早在三年前，欧倍德刚刚落户，就引起了一片“狼来了”的呼声。时至今日，后来者又加入了英国的百安居，本土建材超市家乐家，建材超市在此地区渐成气候，销售额成上升趋势，已对传统建材业态形成挑战。但石林、装饰大世界等传统摊位制市场相互错位经营，照样生意红火，特别是石林广场与河西金盛、国美格局相似率先引进苏宁电器，在打造家居家电一体化的理念上走在了前头。建材超市与摊位制市场共存是该地区最大的特色，不同文化、不同理念满足了不同人群的装潢需求。随着大校场的搬迁，房地产开发将掀起新一轮高潮，此地建材市场也会迎来新的春天，但随着业态的调整，此地区竞争也异常激烈。城南赛虹桥地区也是我市重要的市场群之一。以银桥、润泰、跨世纪为代表的装饰大市场凭借交通优势，占据一6方。赛虹桥立交四周林立着长江、金虹、绿色建材及大大小小建材零售门面，形成了以木业、五金批发为特色的建材批发市场群，2005年10月28日刚刚开业的亿源装饰城，占地约10万平米，由煤场改建而成，基本以木业批发为主，更加巩固了该地区的木业霸主地位。但各市场普遍档次较低，多为仓库改建而成，不过占地面积大，提档升级潜力巨大。三、装饰建材超市兴起及趋势三年前，第一家建材超市欧倍德落户宁南，今天已发展欧倍德二店、百安居、好美家、家乐家、东方家园等多家建材超市。对金盛、金陵、金桥、石林、红太阳等众多“摊位制”大市场构成威胁。从第一家欧倍德在南京开业以来，建材超市的经营模式并不轻易被南京人接受，据了解，南京装饰市场一年的市场份额至少有200亿，而前年欧倍德一店的销售业绩为4亿，占整个建材市场的2%。而在上海，包括欧倍德、百安居、好美家等在内的超市已占到当地建材市场份额的20%以上。但从去年开始，新的家居建材超市布点越来越多，充分利用其装潢和材料配供的一体化，以及简便的购物方式，不需要讨价还价的轻松的购物环境，大大方便了市民。所以，越来越多的市民，特别是具有高、中档消费能力的7市民。都愿意到家居建材超市去购物。尽管狼来了，但较长时间内只会与狼共舞，而不会被这些外来狼独霸南京市场。目前，本地大市场也有商场化的趋势，如统一收银，统一开票，统一售后服务等，其自身的管理也加强了。事实上，面临转型的不仅仅是本土建材企业。对欧倍德、百安居这样的国际化建材家居卖场来说，同样有一个“入乡随俗”、文化融合的过程。几年来，建材家居超市在南京市场的发展之路也并非顺风快船，一些超市在初入南京市场时都豪气十足地宣称要连续开店，而这些蓝图并没有按照既定的时间表变成现实。另外，建材家居超市单店面积仅两三万平方米，很难满足各个层次的不同需求，而人们对这种业态的认知也需要一个过程。以单店年销售2个亿来计算，目前超市这种业态在建材家居行业所占份额还相当有限。业内人士分析，2005年，对南京建材家居行业来说，确实是一个重要的转型年。从供需角度看，虽然有房地产开发持续升温等利好因素的影响，但家居市场仍供大于求，数量与规模逐渐趋向饱和，建材市场的竞争压力明显加大。建材超市与传统摊位、外资巨头和本土建材业的一场激烈厮杀在所难免。对极具学习能力的本土建材家居企业来说，8超市业态与洋巨头的进入是一帖清醒剂，而原本就具备灵活经营优势的本土卖场，一旦汲取了超市业态的新理念，无疑将在竞争中掌握更多决胜的筹码。四、建宁路商业及市场群综合分析建宁路地处南京城区北部，东起中央门立交桥，西至著名的阅江楼风景区，南沿护城河，北临沪宁铁路，总面积2.4平方公里，交通发达，商埠云集。其东部辖区“建宁路市场一条街”拥有金桥市场、玉桥市场、易初莲花等“十大市场”，为南京市第三商圈最大的支柱行业。“哪里有大市场，哪里就有浙江人；哪里有浙江人，哪里就有大市场”，这已是一个不争的事实，对建宁路的市场群而言，这句话尤为贴切。浙江人看中建宁路并不奇怪，浙江人喜欢“租别人的笼子养自己的鸟”，擅长做批发大市场，而建宁路堪称大市场的“福地”，沿线大大小小近40个市场，2004年交易额近400亿元。建宁路东西各有一个火车站，沿线3个长途汽车站，中间还有座长江大桥，客运码头货运码头齐全，水陆交通便利，适合“大进大出”；位于城市边缘，集散功能强，对苏北、安徽、山东、河南有较强的辐射作用，中央门长途汽车站日进出客流3万人，节假日期间中央门人流量高达10万人。除了人流、车流、9物流汇聚于建宁路，这里还有经营成本相对较低的优势，精明的浙江人当然一眼便相中这块风水宝地，在金桥、玉桥、鑫桥市场里，来自浙江的商户至少占了60%的大半壁江山，也许这就是“英雄所见略同”吧！虽然浙江人对建宁路“情有独钟”，但事实上浙江商人对建宁路的“热恋”，也不是一帆风顺的，97—99年间，不少浙江人从建宁路上“撤军”，“人生地疏，无所适从，手里有资金但不知该投向何方”是他们的同感，重返建宁路是从99年开始的，当年，南京召开了第一届华商大会，整个城市观念都在转变，各地招商力度明显加大，同时，下关区政府因势利导，加速促进建宁路“市场走廊”发展，制定了一系列招商引资优惠政策，吸引了许多浙江商人，2000年起，下关区政府全面推进“市场兴区”战略，加快打造“第三商圈”，短短几年时间，第三商圈已具雏形。2004年5月25日，《南京市建宁路市场群控制性详规》公布于众，根据规划，第三商圈用地范围东起中央门，西至长平路，北到铁路，南上金川河，总用地面积1.21平方公里，以建宁路、紫竹林路为界，规划区被分为A、B、C、D四个片区，A片以金桥装饰城、大方国际家装商贸广场为龙头，建成装饰材料市场群。保留工农新村居住用地；保留金桥装饰城及金海灯饰广场；拆除沿建宁路多层住宅10楼，建绿地广场；转换南京西站货场为市场物流中心。B片以现有的玉桥市场、金桥市场为中心，建成一个百货业综合市场群。在玉桥市场二期东侧建设绿色休闲广场，补充设置部分停车位，配套设置大众化的饮食服务。C片以汽车销售为主的市场群。保留汽车代理中心、南京铁路运输学校及安乐村小区；将康捷物流用地作为汽车市场的发展用地；将金川河引入市场群，建设休闲购物场所。D片为市场群的配套服务区以及市场群的发展区。保留中央大厦，拆除大厦西侧三类居住用地。同时，建宁路将实施拓宽改造工程，道路红线宽度将增至50至60米，主干道1条，为南北向紫竹林北段，一直延伸到小市铁路线，红线宽度45米；次干道3条，为南北向钟阜路南段，紫竹林路南段和芦席营南段；另外还有5条支路。“春江水暖鸭先知”，这一规划的出台无疑让建宁路上投资的大小老板吃了一颗定心丸。不难看出，建宁路市场群的兴起得益于“天时、地利、人和”。天时，政府的合理、有序规划勾勒出了一幅美好的商圈蓝图；地利，城市边缘的低价经营成本，优越的快速集散、交通枢纽的功能；人和，浙江商人聪明勤劳、吃苦兢业，敢为人先，这些因素都力捧了市场经济圈的快速发展。当然，建宁路上的商家并非家家都红火，新一佳超市11的无奈撤出，大方国际家居的风雨飘摇，红桥市场的举步维艰，都是实例。究其原因不外乎这几点：1、市场竞争激烈，市场同质化增多，错位经营不够，竞争的白热化使得先入为主的老牌市场优势明显，新手显然吃亏；2、选址不佳，合适的选址是成功的一半，商家离不开人气，坐南朝北、坐东面西均是“不兴”商圈的“不幸”，这已是公认的“怪圈”；3、资本运作不善,利益最大化的追求使得一些投资商盲目乐观，动辄千万资金，数十万平米的大手笔开场，转租、二包、联营错综复杂，产权不明晰加上资金链断裂，必致失败；4、经营不善，营销手段匮乏，表现为前期没有很