德阳房地产市场调查报告-XXXX0328

四川呈邦置业投资有限公司市场调查分析报告四川呈邦置业投资有限公司一、德阳宏观市场研究二、德阳城市规划及未来发展研判三、德阳房地产市场研究四、德阳市商业环境调研五、问卷调查＞市场调查分析报告＞＞德阳宏观市场研究＞四川呈邦置业投资有限公司1、调控政策影响判断2、德阳市经济与人口发展4调控政策影响判断四川呈邦置业投资有限公司调控背景对商业地产更有利，商业地产不限购、不限贷。城市限购限贷限价首付比例利率住宅未限购省外户口需提供一年社保证明或税票，停止向第三套房发放贷款无相关政策一套房3成二套房6成一套房基准利率二套房上浮1.1倍商业地产未限购未限贷无相关政策首付五成起基准利率上浮10%＞德阳宏观市场研究＞四川呈邦置业投资有限公司1、调控政策影响判断2、德阳市经济与人口发展6德阳市经济与人口发展四川呈邦置业投资有限公司到2020年，德阳将完成达到62%的城市化水平，中心城区人口将增加34万达到100万，城镇化水平与城镇人口呈稳步增长趋势，建设成百万级城市。2010年2015年2020年人口总数（万人）389.2394400城镇人口（万人）171208248城镇化水平44%53%62%中心城区人口（万人）6680100中心城区人口增速16.50%17.50%25.00%数据来源：《德阳市城市总体规划（2008-2020年》7德阳市经济与人口发展四川呈邦置业投资有限公司德阳市GDP总量长期居全省前三，GDP增速与全省保持一致数据来源：四川省统计局排名2008年经济排名2009年经济排名2010年经济排名2011年经济排名市州GDP总量（亿元）增速市州GDP总量（亿元）增速市州GDP总量（亿元）增速市州GDP总量（亿元）增速1成都3900.9915.30%成都4502.614.70%成都5551.315.00%成都6854.615.00%2绵阳743.1614.30%绵阳820.1714.40%绵阳960.2215.30%绵阳1189.1115.20%3德阳695.0414.80%德阳779.8914.40%德阳921.2714.40%德阳1137.515.60%4宜宾645.8614.80%宜宾720.7814.90%宜宾870.8515.60%宜宾1091.1815.60%5达州603.9914.50%南充686.2814.90%南充827.8215.30%南充1029.4815.30%6南充601.9514.40%达州682.2314.20%达州819.215.10%达州1011.8315.20%7乐山562.3915.20%凉山627.1115.70%凉山784.1917.50%凉山1000.1315.20%8凉山561.0714.80%乐山619.0215.30%乐山743.9216.20%乐山918.0616.00%9泸州508.4215.30%泸州587.615.20%泸州714.8116.50%泸州900.915.90%10内江488.2815.60%内江560.8815.50%内江690.2816.20%内江854.6815.00%8德阳市经济与人口发展四川呈邦置业投资有限公司在2011年人均GDP达到29129元，相比2008年，增长率达到44%；与川内经济排名靠前的二线城市对比，德阳人均GDP排名第一，且增长势头强劲。数据来源：四川省统计局9德阳市经济与人口发展四川呈邦置业投资有限公司在2011年城镇人均可支配收入达到19371元，人均消费性支出达到14213元，与川内经济排名靠前的二线城市对比，德阳城镇人可支配收入及消费性支出均排名第一。数据来源：四川省统计局10德阳市经济与人口发展四川呈邦置业投资有限公司德阳人均消费支出方面增长率低于成都，但人均消费支出与人均收入的比值73%，与成都74%基本相同，且德阳人均可支配收入增长率高于成都，德阳市民消费力强劲，且潜力巨大。1、德阳市人均可支配收入从2008年到2011年之间，保持增长态势，增长率达到53.3%，成都则为41.3%。2、德阳市人均消费性支出从2008年到2011年，增长率43.5%，成都为48.5%。项目城市人均可支配收入城市人均消费支出德阳成都德阳成都2008126401694399041198620091430718659111941314320101620220835127061549220111937123932142131779511德阳市经济与人口发展四川呈邦置业投资有限公司第二产业是衡量一个城市经济发展水平的重要标准，德阳市第二产业发展占据绝对主导地位，并且第二产业占比仍在不断增加。12德阳市经济与人口发展四川呈邦置业投资有限公司从整体上看，德阳市社会消费品零售总额构成以批发零售贸易和餐饮业为主。1、德阳市社会消费品零售总额从2008年到2011年之间，保持增长态势，其中社会消费品零售总额以批发零售贸易为主。2、在2011年，德阳市社会消费品零售总额达到351.6亿元，相比2008年上涨约75.4%。餐饮业也稳步增长。13德阳市经济与人口发展四川呈邦置业投资有限公司德阳市社会消费品零售总额和GDP两者的比值只有31%，远低于成都的比值42%，而发达国家城市比重通常在50%左右。可以看出德阳的消费力还可提升。项目国民生产总值社会消费品零售总额德阳成都德阳成都2008695.043901200.51621.92009779.894502.6245.819502010921.275551.3299.72417.620111137.56854.6351.62861.3数据来源：四川省统计局14德阳市宏观市场研究——小结四川呈邦置业投资有限公司1、德阳城市经济水平发展一直处于全省前三位，雄厚的经济实力为城市发展的提供强力支撑；2、德阳人均GDP和人均可支配收入均位列川内二线城市首位，客户潜在购买能力强；3、到2020年，中心城区人口将增加34万达到100万，城镇化进程带来大量人口迁移，及商业、住房需求；4、德阳是典型的以第二产业为主、内向型经济城市，第三产业发展滞后于工业发展水平；5、德阳位于成、德、绵经济带，城市经济基础较为稳定，人口规模与城市规模相比成都、绵阳仍处于劣势；＞德阳市城市规划及未来发展研判＞四川呈邦置业投资有限公司1、板块划分2、每个板块功能定义3、城市规划对本案的指导意义16板块划分四川呈邦置业投资有限公司根据近几年德阳市城市房地产发展情况，把德阳市分为7个板块。板块界限老城区：北至黄河西路，西至华山北路，东至旌湖，南至珠江西路。城北片区：黄河路以北，西至宝成铁路，东临旌湖。黄河片区：凯江路以北，西至旌湖，东街成绵高速。旌东片区：北接黄河东路，西至旌湖，冬至成绵高速，南至珠江东路。旌南片区:北至珠江西路，南至华山南路，冬至旌湖，南至嘉陵江西路。经开区：北至珠江东路，西至旌湖，冬至成绵高速。天元片区：东临华山北路，西至一环路西段，南接嘉陵江西路。本案＞德阳市城市规划及未来发展研判＞四川呈邦置业投资有限公司1、板块划分2、每个板块功能定义3、城市规划对本案的指导意义18板块功能定义四川呈邦置业投资有限公司老城区板块——现阶段城市生活商业集聚地。德阳老城区作为德阳城市中心，商业繁华，生活配套完善，交通便捷，成熟的商业环境，完善的医疗配套，让老城区成为现阶段德阳市区购物、娱乐、饮食，以及商务办公的最佳场所之一。19板块功能定义四川呈邦置业投资有限公司城北板块——交通枢纽、客流集散地。城北片区依托城际北站为核心，沿漓江路全线均规划为商业配套设施、包括大型购物中心、星级宾馆、电影院等。20板块功能定义四川呈邦置业投资有限公司黄河板块——高尚住宅区、生活配套区黄河片区拥有开阔水景、黄河广场，充满城市新区的高雅气质；区域内市、区两级行政机关及国家级重点示范名校等市政配套设施已日臻完善，一向是德阳市民购房首选区域。21板块功能定义四川呈邦置业投资有限公司旌东片区——成熟的城市副中心、商业副中心旌东片区作为德阳新兴城区，如今已经形成房地产开发、生活配套、城市设施等都十分完善的成熟区域，成为德阳城市“副中心”的代表区域。22板块功能定义四川呈邦置业投资有限公司天元片区——工业发展区，专业市场聚集区旌阳区天元镇是旌阳区工业重镇之一，辖区内的旌阳区工业集中发展区和旌阳区非公有制经济示范区已初具规模，准备打造成“百亿工业园区”，初步形成了机械制造加工、新型建筑、化工建材、农产品深加工产业集群。23板块功能定义四川呈邦置业投资有限公司旌湖开发区——国家级开发区，重点发展高新技术产业。1992年8月四川省人民政府批准德阳经济技术开发区设立为省经济技术开发区，也是四川省的重点和先进开发区。经开区辖区面积78.5平方公里，规划面积33.5平方公里，目前已经建成20多平方公里。2010年升级为国家级开发区。24板块功能定义四川呈邦置业投资有限公司旌南区——城市重点发展区、城市副中心、打造城市商业聚集区、居住聚集区、工业集中发展区旌南片区，是市政府倾力打造的城南起点站、城市副中心，未来的发展后劲可谓不言自明。旌南片区交通四通八达，环境宜人，其醇熟的生活氛围和未来升值潜力，都成为吸引众多开发商前来开发这片热土，投身旌南的原因。＞德阳市城市规划及未来发展研判＞四川呈邦置业投资有限公司1、板块划分2、每个板块功能定义3、城市规划对本案的指导意义26城市规划对本案的指导意义四川呈邦置业投资有限公司《德阳市城市总体规划定位（2008-2020）》“国家重大装备制造业基地和高新技术产业基地，四川省重要的区域性中心城市和山水宜居城市”1、本规划确定的城市规划区范围为旌阳区行政辖区，面积为648平方公里，到二0二0年，中心城区城市人口达到100万人，2020年城市建设用地114平方公里，2020年人均用地指标为114平方米。2、2020年，中心城区商业金融设施用地751.1公顷，占城市建设用地的6.6%，人均用地7.5平方米。27城市规划对本案的指导意义四川呈邦置业投资有限公司规划期内城市重点向南发展，兼顾西部和北部，东山地区适度开发、优化发展。德阳市中心城区形成“一心，两轴，三带”的“川”字形空间布局结构一心：指德阳市的综合城市中心。改造提升德阳现有的城市中心，打造以文庙广场为中心、以长江路为轴线、横跨绵远河东西两岸的综合城市中心。两轴：指沿绵远河的南北向城市发展轴与沿长江路的东西向城市发展轴，串联多个城市中心，既是城市空间拓展的主要发展轴，也是城市主要的生产、生活服务及景观轴。三带：指以宝成铁路为主轴的西部综合产业带、以绵远河为主轴的中部生活服务带和沿东山南北延伸的东部生态休闲宜居带。向南发展本案28城市规划对本案的指导意义四川呈邦置业投资有限公司1、德阳城市以南北为主轴进行延伸，而南部是未来发展的重点，房地产发展前景利好2、临近两大工业园，为本案带来衍生客群3、项目位于旌南片区的几何中心，区位优势不言而喻，4、从规划图可以看出、项目周边教育用地集中，临近两大校园，带来潜在消费客群。旌西工业园区重装片区省级本技案术开发区城市向南本案29德阳市城市规划及未来发展研判——小结四川呈邦置业投资有限公司1、德阳处于未来“大成都”都市圈经济副中心，承接双向辐射优势，交通路网发达，通达性强；2、未来德阳城市发展将形成“一心、两轴、三带”的“川”字形空间布局结构，未来向南发展是重点；3、旌南片区是未来德阳城南商业副中心，政府重点发展区域，交通、配套等规划不断完善，旌南片区未来潜力明显；4、从德阳城市远景规划来看，项目片区规划主要以综合服务、职业教育、居住等功能为主；5、德阳第二产业发达，第三产业相对滞后，城市消费和投资外溢现象突出，第三产业具有明显的后发优势；6、从规划图可以看出项目位于旌南片区的几何中心，项目周边教育用地和工业用地集中，临近两大校园和两大企业（东汽、二重），带来稳定消费客群；＞德阳房地产市场研究＞四川呈邦置业投资有限公司1、德阳市区土地市场分析2、德阳房地产市场总体分析3、德阳房地产市场旌南区域分析31德阳市区土地市场分析四川呈邦置业投资有限公司土地成交量有所下降，但