房地产成本测算表-万科参考-

填表指引1本表适用于新项目成本估算、项目定位目标成本测算的统一格式。2本表填报的主要责任部门为成本管理部。其中规划指标需投资发展部、营销策划部和研发设计部配合提供，建造标准按营销、设计、成本、工程等相关的部门的讨论结果确定；报批报建费当地政策由项目配套部进行填写，具体项目可根据当地的政策自行增加或删减。3本表中将开发成本分为八大类项目（土地获得价、开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境费、配套设施费、开发间接费）及其下的第二级成本科目为集团统一设定，子公司在填报时不得更改。没有的项目可填入本表中的其他字段。4上述八大类项目（土地获得价、开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境费、配套设施费、开发间接费）中，主体建筑工程费、主体建筑安装工程费按产品类型单独核算，其他六类项目先行归集，然后在不同产品之间按可售面积分摊。5所谓“类型1、类型2、商业等，是指某个项目在开发时涉及了不同的产品类型，如某个项目一期中，同时涉及到别墅、小高层和商业，且每种产品均为独立的工程承包合同，例如某项目在同一地块上同时建设酒店式公寓和别墅，且酒店式公寓和别墅分别交由不同的施工单位施工，则应将其分为别墅和公寓单独进行成本核算。如果某个项目全为高层住宅，但该住宅1－2层等为商业，如果可以分开单独核算则分为两种产品，如果由于同为一个总包合同，无法进行严格的区分，则可以只作为一种产品进行核算。填表时可将“类型1”、“类型2”、“商业”等替换为“别墅”、“小高层”、“商业”等。6本表为一套测算报表，子公司只需要填写《规划指标》、《建造标准》、《期间费用表》、《类型1主体建安》、《类型2主体建安》、《商业主体建安》、《六类公摊费用合计》。在填写时请按上述给出的顺序分别填列。7在子公司需要填列的表中，如果表中有数字（包括数字为0）表示此处有预先设置的公式，不必另行填列，待其他空白处数字填好后，该处的数字会自动进行计算。在子公司需要填列的表中，对于名称为“集团目标成本”的列有集团成本控制部填列，无需子公司填列。8按会计准则和税法要求，可以计入产品开发成本的开发间接费和只能计入公司期间费用的支出，一般成本人员不易掌握区分标准，因此开发间接费中的行政费用、资本化利息和以及不计入开发成本的期间费用，由财务管理部负责。9成本测算时应根据量价分离的原则进行计算，并注明量、价的计算思路。新项目或项目定位时的成本测算如无法细分时，可根据当地已结算的同类工程直接填写总价和单价，但应注明参考项目的成本情况。10该系列套表设置了大量的自动取数，并根据项目的一般分摊原则设置了分摊公式（已在备注中说明），如不符合项目的实际情况请与集团成本控制部联系。为了避免无谓的工作，子公司填列人员不得对表中的行或列进行增删，除在《规划指标》可对C12、C13、C15进行实际产品类型的替换外，不得对所有表的表中任何其他字段名和表名进行更改。11项目规模较大或分期开发时，《六类公摊费用合计》中的地价宜按各期或各产品类型的占地面积分摊（当期中的公共用地按各产品类型的可售面积比例分摊），以免因后期规划调整对已完工程的成本核算造成影响。12可销售的商业网点为独立的核算对象时，应作为一种产品类型单独计算其主体建安成本和收益情况。13地面车库、架空层车位、地下车库有产权可销售时且技术上可作为独立的核算对象时，应作为一种产品类型单独计算其主体建安成本，并根据售价决定是否需要分摊其它六类公摊费用。如其不可售时，其建安成本应全部作为配套设施费全部摊销。14对于集团的一级土地开发业务，本表也基本适用。可以将一级开发业务的每批可售土地作为“某类产品”进行核算。发生的土地整理费用（包括土地获得价、开发前期准备费、区域管网工程费、园林环境费、配套设施费、开发间接费）基本上应全部列为需要分摊的公摊费用。至于是在地块的占地面积还是按地块的容积率为基础进行分摊，可以根据实际情况决定，只需更改本套表中的自动设置的公式即可。15本套报表中的数据是指对项目的总体测算，而不是指已发生成本或费用。m2m2总建筑面积m2m2绿地率m2围墙长度m占地面积可售面积平均每户面积单元数类型11类型21小计2商业1小计1合计3商业幼儿园会所物业用房市政公用学校其它可售面积地下车位架空层地面车库住宅商业见填表指引第13项说明户数产品比例停车公共配套建筑产品构成容积率总占地面积建筑物占地面积计容积率面积建筑用地面积水景占地面积体育(游乐)设施占地硬质铺装广场硬质铺装人行道建筑面积如商业单独可售且可独立核算，需分摊所有八大类费用建筑面积车位数成本全部摊入可售部分，不单独保留成本成本全部摊入可售部分，不单独保留成本成本全部摊入可售部分，不单独保留成本成本核算说明成本全部摊入可售部分，不单独保留成本如不可售，成本全部摊入可售部分，不单独保留成本组团宅间绿化底层私家花园成本全部摊入可售部分，不单独保留成本绿化用地合计重要公共绿地××项目道路用地合计沥青路面车行道砼路面车行道硬质铺装车行道规划指标建筑密度容积率地面露天小计停车0不单独留成本合计成本核算说明类型1类型2商业框架4.5层\2.9m独立基础斜屋面1-3楼平层，4、5楼为跃层复式房无高差200mm厚粘土空心砖100mm厚粘土空心砖1.5mm厚聚氨脂涂料防水层1.5mm厚聚氨脂涂料防水层无单独防水层、涂料防水30mm厚聚苯板明框幕墙钢质防火防盗门铝合金门模压门铝合金50平开窗、带纱、中空玻璃面砖、涂料花岗石英红瓦屋面、钢制成品雨水天沟楼地面装饰墙面装饰天棚装饰楼地面装饰防滑地砖墙面装饰乳胶漆天棚装饰乳胶漆楼梯栏杆铁花栏杆阳台栏杆预制装配式铁花栏杆私家花园栏杆空调板装饰铁艺百叶楼地面装饰乳胶漆墙面装饰花岗石天棚装饰乳胶漆幕墙幕墙、门窗工程建造标准（示例）基础形式电梯厅装饰外墙保温层数\层高单元门阳台门户内门窗结构及初装修结构形式单元间有高差\无高差屋面隔热外墙内墙屋面防水平屋面\斜层面户内平层\错层\复式楼梯间室内装修厅房厨卫防水外墙防水入户门公共部位精装修外墙装饰单元入口装饰屋面装饰大堂栏杆××项目窗台及护栏不锈钢楼地面装饰防滑地砖墙面装饰面砖天棚装饰铝扣板吊顶门槛大理石厨卫设备抽油烟机、煤气灶、排气扇橱柜人造石台面、防潮板、含冼菜盆烟道成品楼地面装饰防滑地砖墙面装饰同外墙天棚装饰采用外墙涂料立管PPR、户内PPR、排水UPVC国产全套室内供暖无室内燃气UPVC管、BV普通导线西门子配电箱、组装电表箱松本阳台吸顶灯、厨卫筒灯室内通风空调高压配电发电机电梯室内消防有进口非可视有无有室外给排水电话宽带网穿管布线室内给排水给水管材洁具及五金件弱电系统居家防盗对讲系统三表远传有线电视室内装修厅房厨卫阳台室内电气灯具配电箱\电表箱开关插座室外智能化周界红外防越小区门禁系统电子巡更系统停车管理系统小区闭路监控零星设施园林环境室外照明建筑小品道路及广场围墙绿化备注：请按项实际情况填列，以上仅为参考类型1类型2商业合计类型1类型2商业合计类型1类型2商业合计类型1可售面积1.001.001.001.001.001.001.001.001.001.00销售均价一销售收入0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00二营业税0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00三开发成本0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.001土地获得价款0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002开发前期准备费0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.003主体建筑工程费0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.004主体安装工程费0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.005社区管网工程费0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.006园林环境费0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.007配套设施费0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.008开发间接费0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00四期间费用0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.001管理费用0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002销售费用0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.003财务费用0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00五利润总额0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00六所得税0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00七净利润0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00序号成本项目项目损益测算表（分产品类型成本汇总）子公司预算集团目标总额（万元）单位指标（元）总额（万元）单位指标（元）类型2商业合计1.001.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00项目损益测算表（分产品类型成本汇总）集团目标单位指标（元）类型1类型2商业类型1类型2商业合计类型1类型2占地面积000000000建筑面积000000000可售面积111111300一土地获得价款0.000.000.000.001政府地价及相关费用0.000.000.000.002合作款项0.000.000.000.003红线外市政设施0.000.000.000.004拆迁补偿费0.000.000.000.005其他0.000.000.000.00二开发前期准备费0.000.000.000.001勘察设计费0.000.000.000.002报批报建增容费0.000.000.000.003三通一平费0.000.000.000.004临时设施费0.000.000.000.005其他0.000.000.000.00三主体建筑工程费0000.000.000.000.00001基础工程0000.000.000.000.00002结构及粗装修0000.000.000.000.00003幕墙、门窗工程0000.000.000.000.00004公共部位装修0000.000.000.000.00005室内装修0000.000.000.000.0000四主体安装工程费0000.000.000.000.00001室内水暖气电0000.000.000.000.00002设备及安装费0000.000.000.000.00003弱电系统0000.000.000.000.0000五社区管网工程费0.000.000.000.001室外给排水系统0.000.000.000.002室外采暖系统0.000.000.000.