房价问题的讨论ppt课件

1全国商品房平均销售价格(元/平方米)全国商品房平均销售价格(元/平方米)年份（年）价格(元/平方米)20063,366.7920073,863.9020083,800.0020094,681.0020115,032.0020125,357.102房价排行（2014）•排行城市新房均价（元∕平方米）•1杭州市40840•2北京市37310•3上海市34168•4温州市33854•5三亚市33319•6深圳市30978•7宁波市25438•8南京市22016•9舟山市20500•······•肇东市3550342011年一些城市的房价和人均收入致使我们买不起房。。。5房价居高不下的原因•观念•市场关系•政府6房地产调控政策1.鼓励发展阶段1998年，我国受亚洲金融危机影响，经济形势严峻，国家进行住房制度改革，住房走向市场化，催生了房地产业。为促进房地产业的发展，国家采取了扩张性的货币政策，下调存款准备金率和存贷款利率，并对房屋交易相关的税费进行减免。2000年，国家正式批准房地产企业进入资本市场，为房地产业提供强大的资金支持。经过一系列调控，房地产业迅速走向繁荣。2.紧缩限制阶段2003年起，房地产行业过快发展引起房价迅速上涨，房价问题已经产生。为稳定房价，国家开始陆续出台政策试图冷却过热的房地产经济，从土地、信贷、税收等方面进行调控。73.刺激发展阶段随着调控政策的出台，房地产市场受到一定抑制，2007年部分城市住房市场出现价跌量减的现象，房地产调控取得了一定的效果。但受美国次贷危机的影响，爆发了全球性金融危机，2008年房价开始下跌，房地产业面临严重危机。为提振国家经济，避免房地产业的深幅调整，国家实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，减免住房交易税费。2009年国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》将保障性住房和普通住房项目的最低资本金比例下调到20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例下调到30%。8由于前一阶段调控政策的刺激，房价上涨不可抑制，国家开始出台限制房地产市场的措施。2010年初“国11条”要求二套房首付不得低于40%，严查房地产市场的违法违规现象；紧接着，国务院出台“新国十条”要求实行严格的差别化住房信贷政策，对大户型提高首付比例，再次提高二套房的首付比例和贷款利率，并对投资性住房提高资金门槛，各地也将继出台“限购令”，但效果很差，房价继续上涨。2011年，国家加大调控力度，主要针对住房市场的投机行为加以限制，更多城市强化执行“限购令”。2011年下半年，银行紧缩银根，大部分房企出现资金缺口，房地产市场再次进入调整期，房价上涨势头得到一定的遏制，部分城市房价下跌。4.严厉调控阶段9房地产业增加值占我国GDP比重超过5%新华网新华网北京11月8日电(记者刘铮)国家统计局8日公布的数据显示，房地产业增加值占我国国内生产总值(GDP)比重超过5%，在国民经济发展中发挥了支柱产业的重要作用。中国的房地产已经使中国央行发行了太多的人民币，如果房价下降，等于把那颗石子投进了海里，那么多印出来的钱会使中国产品价格飞涨，会发生严重的通货膨胀。看似房价与石子毫无相干，可是他们的属性是一样的，就是价格和价值严重的背离。实际上房地产的崩盘受害最大的并不是中国的商业银行，而是整个中国经济体系。为什么go-vern-ment迟迟没有把房价降下来，不是降不下来，如果真想降房价，只需要一道政令，房地产价格会在一夜之间土崩瓦解。可是后果谁能承担，严重通货膨胀谁来负责？房地产业已经绑架了中国的经济，是无可置疑的，是客观实在的，没有人能改变。不管谁是总理，廉洁也好，贪污也好，都希望社会和谐，可这是一个棘手的问题。10•1.扛过了这一波，市场又活跃的时候，会赚很多钱。大部分开发商的心态就是中国房地产还有机会，只要能借钱，我就发展。•2.开发商早就有足够的资本死抗，正如潘石屹所说“现在开发商死不了，资金链还不错。还穿着棉衣呢”•3.地方政府也不愿意房价下降。保持平稳增长最好，既能保证财政收入，GDP也能稳步增长。•4.房地产一直作为经济的支柱性产业贡献不小，相信国家不可能将房地产一棒子打死。要死也是银行先死，地方政府先死。•·······为什么房价不会降，降，降！！！让我们来看看开发商的想法！11我们需要越来越多的房子“拥有房子”这种概念已经成为中国人基因里的东西，这种房子文化不是一代人可以消除掉的。12城市化问题•农村走向城市，也就是城市化进程，这并非只是口号，而是国人骨子里追求的。13房价=土地取得成本（政府出让土地）开发成本（建房成本）管理费用销售费用投资利息（银行贷款）销售税费（政府各个部门）开发利润（开发商）14房价还要上涨？政府调控有用吗？•网友的评论：•看看历次调控的结果就知道了什么是空调。2008年的调控很严，加上外部因素的影响，马上房价要跌，我们望眼欲穿的结果马上要实现了。可是怎么样？政府还是放松了，而且还鼓励购买。•政府不会让房价跌的，因为稳定经济发展是主因，房地产是支柱产业而且是重要的支柱。谁会允许自家的房子少了一个支持的柱子，如果没有；政府也不会让房价跌。•早买价格更低外，房子还附带各种利益，比如小孩上学等。•可见政府其实是无所作为的，也不是很想作为。。15思考1.我们要分清在房价问题上搏弈双方的力量是谁。2.非市场因素的误导影响了人们的正常判断。16对自住型购房者来说，由于政府对房地产市场的隐性担保，房价不断飙升，自然迫使这些消费者提早进入房地产市场，但这是不是一定降低了购买负担？这就要看各个消费者本身的条件了，看他们在购买住房时对各种风险的考虑。如果一次性付款，那么只是没有计算购买住房时所使用资金的机会成本，风险不高。但是，如果购房时通过银行按揭贷款及使用父母钱，那么面临的风险在加大，比如利率风险、父母养老保险风险、个人未来职业变化风险等，这就是目前国内不少住房消费者成为“房奴”的原因所在。特别是，如果购房者是在房价较高时期进入，那么当市场逆转时，面临的风险就更高。房价过高让人租房是正确选择吗？民众租房还是买房，在一个正常的房地产市场中，是不难选择的。但是，如果房地产市场是一个完全投资炒作的市场，房屋售价这个经济指标就会被严重扭曲，无法反映正常的房屋供求关系，这个问题就要判断了。目前的房地产市场，一手房市场、二手房市场及租房市场都不太成熟。一般民众无法根据市场信息作出正确判断，再加上一些非市场的文化因素的影响，不少居民对于是租屋还是购房没有一个明确清楚的概念或判断。特别是当各种误导性的概念泛滥时，不少居民不能清楚判断而轻易购房，这也是目前房价不断上涨的原因之一。1718