攸县建材家居城前期可行性调查报告(定稿)

攸县建材家居城前期可行性调查报告目录第一部分:攸县宏观环境分析及总体商业概况分析第二部分:攸县建材家居城商圈的划定第三部分:攸县建材家居城商圈环境分析第四部分:各层商圈消费者之特征第五部分:消费者对建材家居城的期望与需求第六部分:消费者对建材家居城的接受度第七部分:建材家居城的可行性攸县宏观环境分析及总体商业概况分析第一部分1.城市概况：■攸县，以攸水流贯县境而得名，《水经注》云：“县北带攸溪，盖以即溪以名县也。”■攸县位于湖南东部，罗霄山脉中段武功山西南端，东邻江西萍乡市、莲花县，西连株洲县、衡东县；南达茶陵县、安仁县，北接醴陵市。■攸县素有“衡之径庭、潭之门户”之美誉。随着长株潭改革配套试验区的全面启动与实施，处于长株潭城市群南部地区的攸县，也就理所当然地成为其后方基地与生态屏障，县城也成为未来长株潭城市群的次中心城市区域，区位优势明显。交通发达，106国道、衡茶吉铁路、醴茶铁路、岳汝高速、衡炎高速、省道S212、S315、安攸互通连接线等，县乡公路纵横交错，四通八达，乡乡通油路、村村通水泥路，人均拥有公路里程排名位居全省前列。1、攸县城市宏观环境分析■攸县位于湖南省东部，与江西省为邻。辖15个镇、5个乡，499村委会、19个居委会、13个社区居委会。■乡镇有：城关镇、鸾山镇、柏市镇、黄丰桥镇、酒埠江镇、网岭镇、皇图岭镇、湖南坳乡、坪阳庙乡、槚山乡、丫江桥镇、新市镇、大同桥镇、上云桥镇、莲塘坳乡、菜花坪镇、渌田镇、鸭塘铺乡、石羊塘镇、桃水镇。行政区划1、攸县城市宏观环境分析2.城市人口因素分析：■年末常住人口68.9万人，比上年增长0.7％；其中全县城镇人口24.6万人，增长2.3％；城镇人口比重为35.7％，比上年提高0.7个百分点。年末全县总户数（公安户籍户数）为21.68万户；全县总人口（在册人口）为76.99万人。3.城市GDP发展状况：■全年实现地区生产总值（GDP）126.87亿元，比上年增长14.6%，增幅位居九县市区第三，五县（市）第一。1、攸县城市宏观环境分析4.人均GDP发展状况：■城镇居民人均可支配收入13710元，增长18.2%；农民居民人均纯收入6861元，增长18.6%。5.固定资产投资情况：■全年社会固定资产投资51.22亿元，增长35.2%；城镇固定资产投资40.34亿元，增长41.8%。社会投资中，国有投资11.36亿元，增长26%，非国有投资39.86亿元，增长38%。城镇与农村固定资产投资比为78.8∶21.2，房地产投资2.75亿元，增长22%。■全年投资500万元以上的重点项目68个，总投资165.6亿元，1、攸县城市宏观环境分析6.产业结构情况：■攸县是一座年轻的工业城市。全县目前已形成采掘、冶金、电力、机械、建材建筑、化学、食品、造纸、陶瓷、烟花、纺织、服装、制药、制鞋等20多个工业门类数百个产品。其中煤炭、建材建筑、化工已成为三大支柱产业。1.城市发展规划：■根据攸县的现实情况，未来7年产业发展重点是：农业基础产业，工业依托现有传统产业，积极培育发展化工、建材、煤炭、农产品加工、来料加工制造五大支柱产业。三产业以旅游、服务、物流为重点，积极培育新兴产业。加强城市基础设施建设，促进城市公共产业发展。■通过产业调整、改造、升级，把攸县建设成为实力雄厚，产业发达，在湘东地区具有较强产业聚集能力和较高经济开放的中心，实现2004～2010年GDP年均增长12%的目标，即2010年达到130亿元。■发展目标：规划到2010年，工业总产值达到138亿元，工业对财政的贡献率提高到80%，规模企业发展到120家，产值占全部工业总产值的60%，产值过亿元企业达到8个；工业增加值占GDP的比重达到40%；县域工业化步入中期发展阶段。二.攸县城市发展规划三.攸县城市商业网点布局总体规划■按照市场体系及个体经济发展的要求，合理布局，调整和增加商业网点，抓好名牌产业系列经销，提高居民即期消费倾向。调整湘东大市场布局，完善湘东大市场农产品交易中心，改造皇图岭、黄丰桥、网岭、新市、渌田、丫江桥等一批骨干市场，建设汽车、摩托车、建材、粮食、花卉等一批有特色的专业市场，2010年商贸增加值达到10.08亿元。■全县房地产市场总体向好，商品房销售稳步回升。■县房地产开发投资较速增长。■县商品房施工继续扩大。■县商品房销售呈现上升趋势。四.攸县房地产总体市场分析■攸县目前正在上马或已经上马的攸县房地产项目，在中心大道的两旁从北到南开始，云升山庄、丽水山庄、幸福新城、攸洲机电城、美丽新城，香江小区，在城区内的有中天凯旋城、明珠花园、御景阳光、滨江小区、锦江名园等10多家项目，这还不包括一些小型楼盘，如果加上一些小型项目的话在攸县的楼盘已超过20个■其中万代地产商品房价格在2400元/平方(毛坯),中天地产商品房价2600元/平方(简易装修),城市海港1700-1800/平方(毛坯),旺盛小区1500元/平方(毛坯);四.攸县房地产总体市场分析1.攸县专业性商业物业市场现状◎攸县专业性市场商业物业开发现状分析■攸县商业开发在近一年内呈现出爆发状态，目前在建包括已推出市场或规划的总计达到5万平左右。目前推出市场的有2万平左右。各楼盘均有不等量的商业将在三年内进入市场进行竞争。势必对攸县商业巨大的冲击。■强远建材市场：商业面积8000平米，商业部分分为两大块，（1）住宅加底商（2）商场部分。底商部分共两楼，店面开间基本在四米到六米之间。目前推出市场的属底商部分。主要特征：商业为建材家居市场主题、经营方向定位。推广主要以投资回报、旺铺等为主题、招商对象无条件限制。■海康建材市场：面积在5000平米左右。目前商业部分未推出市场，目前的推广主题不明显，还未有明显与定位接近的推广,主要以地段优势和旺铺进行推广。五.攸县专业性商业地产市场研究◎攸县商业物业的整体特征：■2009可谓攸县地产的“商业地产年”，随着众多开发商集中式的开发，商业地产呈现专业化、市场细分化、商圈区域化的特征：■专业市场化专业化表现为商业地产的经营产品类属，专业化的商业地产开发，可以最大限度的满足经营者的业态需求，开发最适合商家和产品的市场。■市场细分化从攸县2009年商业地产的开发现状来看，项目的功能作用呈现细分趋势，2009年的商业地产开发定位便体现了这一规律，这一方面是由于市场专业化发展的促使，另一方面是由于攸县消费者消费心理和习惯的促使及老商圈的功能退化促使。细分为：强远建材市场、海康建材市场、湘东大市场等均是市场专业化与市场细分化复合的代表性项目。■商圈区域化目前攸县湘东大市场属核心商圈，同时也是唯一能呈现商圈模式的地段。商圈内不同的消费圈混杂，生活水平的提高将要求形成不同的商业圈和消费圈，不同的商业圈将满足消费者的不同需求。随着攸县的规划，在未来三年内，海康建材市场周边将形成新的商圈，并逐步取代老商圈的商业功能。五.攸县专业性商业地产市场研究◎商业物业模式变革：在我们的市场研究中发现，攸县目前的商业地产开发模式，已经摆脱了传统的单一模式，多元化、综合化、复杂化成为特征。临街商铺、社区商业、购物中心、专业市场等各种商业形态的物业纷纷涌现，将县城的商业氛围推动涌现新热潮。模式一：“一站式”商铺满足人们追求“时尚”、“便捷”“休闲”的购物追求。商业物业可以尽可能地满足人们一站购足的要求。主要特征:大型购物中心或专业市场，县城总建面应在3万平米以上，各种业态齐全，消费环境舒适，货物品种充足，人气旺盛。模式二：“享乐化”商铺购物中心的园林化，给人们提供舒适开放的休闲交往空间，延长顾客滞留时间，形成“商业聚集效应”。主要特征:建筑配套了休闲广场、建筑小品、雕刻、喷泉、休闲椅等。模式三：“个性化”商铺塑造购物中心的独特个性，树立主题，形成独具特色的商业空间。以及各类专业商城，市场定位独特，商业个性突出。主要特征:商业定位清晰，个性突出，业态单一但专业，满足消费者特定消费需求。模式四：“招租化”商铺商业地产开发与经营相联系结合，确保行业的投资信心。商业地产开发的租售结合的项目集中出现，招租化倾向明显。主要特征:招租经营，租售结合模式。五.攸县专业性商业地产市场研究◎攸县专业性市场房地产物业开发及销售现状分析■攸县2009年商品房交易总金额3亿,总数量20万平方米,■攸县2009年二手房交易总金额1.8亿,总数量15.88万平方米■攸县2009年在建项目19个计35.5万平方米和已建项目5个计43219平方米,待建项目2个计172835平方米五.攸县专业性商业地产市场研究2.攸县建材家居专业商业房地产项目市场微观研究◎总体竞争环境■攸县现有建材市场经营面积为2万平方米，主要集中在攸衡路建材一条街、强远建材市场、海康建材市场、望云新世纪建材市场四个区域。■由于攸衡路建材街对于沿街的众多商家来说，影响一般，据了解，强远建材市场有些经销商的生意暗淡，但是还是“硬撑”，有一部分商家已经另觅他处；■其一：老市场缺乏市场管理经验，市场环境差，形象差，失去了市场本身应该有的气息。■其二：市场的经营范围广，但是市场分布较分散也是老市场的一个弊端，没有形成产品分区，使广大消费者购买不方便。五.攸县专业性商业地产市场研究◎攸县建材家居类专业市场开发现状及分析■强远建材市场(包括居美乐)强远建材市场经营时间已达三年之久,在攸县人民已留下印象,由于时间的长久式推广,虽成立较早,但早已出现闭店及转让情况,不能达到统一的组织及推广能力,早已走向低迷期,但且建材家居类较为集中,随着其他建材家居市场的开发,强远必将走入低谷,其中包括居美乐,外观为商超市环境,但缺少统一管理经营再加上无专业运营公司管理,室内早已出现退铺\转铺,场内卫生购物环境非常之差,虽有皇朝家私、双虎家私等高档次产品,但可说为“大材小用”,无体现品牌之“气”,无法体现攸县建材家居行业“集”;攸县建材家居类专业市场主要分布于以下:五.攸县专业性商业地产市场研究■海康建材市场材市场成立居强远之后,主要是以居住花园的首层做为销售的平台,且品牌及占地面积不及强远,影响力也及不上;五.攸县专业性商业地产市场研究■攸衡路建材街攸衡路主要分布于街边店铺,分布零散,主要以建材为主;五.攸县专业性商业地产市场研究■新世纪花园新世纪花园开业时间2010年元月份,主要经营方式类似于海康,且有部分为自己所购房产合并经营,但招商非统一，主要是购房者自主组织，缺乏整体形象的宣传,其中有当地加工企业,如:科威雅门业、红木家私、柏丽地板;五.攸县专业性商业地产市场研究六、建材家居城商圈建材家居销售总额建材家居城商圈房产情况（数据来自官方统计）地区商品销售量（㎡）二手房销售量（㎡）在建未销售量（㎡）农民建房数量（套）攸县2000001588003550005100醴陵21700029300012200002780茶陵102900820003173001900安仁2127001250003360002400炎陵8000020000650001200衡东2800003560002700合计17714002649300按每套房子为120平米计算最后得出总套数为36839套16080总合计52919套*20000元=1058380000元从下图表调查结果显示建材家居城商圈的销售市场前景很好、建材家居城产品有一定的市场份额。第二部分攸县建材家居城商圈的划定攸县建材家居城的商圈可划分成三个层次。各层商圈所涵盖的区域划分如下：以攸县县城为中心商圈、以攸县直属的20个乡镇为次级商圈、以攸县相邻的安仁、衡东、醴陵、茶陵、炎陵等县为边缘商圈的攸县建材家居城商圈分布图。茶陵、炎陵安仁、衡东、醴陵攸县直属乡镇攸县县城中心商圈次级商圈攸县建材家居城商圈分布图边缘商圈中心商圈:攸县县城；次级商圈：攸县直属的20个乡镇；边缘商圈：安仁、衡东、醴陵、茶陵、炎陵；1.商圈划分按照2009年末统计部门的统计，建材家居城商圈范围内人口规模为367万人，其中：中心商圈总人口数为24.6万人、次级商圈52.2万人，边缘商圈290.2万人。2.建材家居城商圈人口分布情况