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美国土地制度一、所有制美国是现代资本主义的典型,但其土地并非全部私有及其是公私兼有的土地所有制。59%为私人所有936.48万平方公里39%为公有(32%政府所有,7%州及地方政府所有)2%印第安人保留地(美洲土著居民)公有土地中主要是荒漠,另外是道路和保护地、军用土地和政府驻地等。土地所有制在各州之间有所不同。如在阿拉斯加州,联邦政府控制着96%的土地;在夏威夷州,根据60年代末的统计数据,土地38.7%归州政府,9.8%归联邦政府,5%归小土地私有者,47%掌握在72个大地主手中。其中,联邦政府的土地,主要包括邦政府机关及派驻各州、县、市机构的土地、军事用地等。州、县、市政府也各自拥有自己的土地。联邦、州、县、市在土地的所有权、使用权和受益权上各自独立,不存在任意占用或平调,确实需要,也要依法通过买卖、租赁等有偿方式取得。在联邦政府拥有的308.4万平方公里的土地中,也存在多元化的所有形式,即国家土地管理局控制60%,国家森林局控制24%,国防部、垦荒局、国家公园局、水电资源局等部门控制剩下的16%;土地权属纠纷由法院解决,政府不担任调解仲裁角色。土地以私有制为主,国有土地只占其中一小部分。美国法律保护私有土地所有权不受侵犯,各种所有制形式之间的土地可以自由买卖和出租,价格由市场供求关系决定。土地私有制是由欧洲移民引进美国的,美国有全世界最自由的土地制度,土地所有权分为地下权(包括地下资源开采权)、地面权和地上空间权(包括建筑物大小、形状等),这三部分权益可以分别转让。政府无权任意征用与拆迁。地主愿意让政府在自己土地上修路以换取开发权,开发区的道路、学校等基础设施费用由政府负担,开发商仅需提供宅基地内的建设费用,取得私有土地权与开发权的代价不高,使得大笔资金注入土地投机与开发,土地供应量大且地价低。美国关于土地所有权的规定不同于同为资本主义国家的欧洲国家。在美国,土地所有者同时也拥有地下一切财富,所以地主可以自由开采地下资源,或者将地下资源单独出售给别人。唯一的条件是他必须遵守政府关于环境保护的规定并照章纳税。但欧洲的一些资本主义国家规定地下资源属于国家,地主开采地下资源要先向政府购买或将出售的收入与政府分成。二、征地制度在征地方面,世界各国根据自己的实际情况制定适合自己的行政赔偿制度,形成各自不同的“适当”、“公平”、“公正”、“合理”等补偿原则。美国是按征用时市场上的公平价值补偿,这种市场价值,不仅包括征用时的使用价值,而且包括被征用财产的最佳使用价值,即财产因其开发潜力所具有的“开发价值”,体现了对私有财产利益的保护。三、土地市场依法、自由、开放的土地交易市场美国的地产市场十分发达,制度健全,所有的土地都实行有偿使用,在政策规定许可的范围内,土地可以自由买卖、出租和抵押。土地无论公私,在交易中地位、利益平等。私有土地之间买卖完全是私人之间的事,手续十分简单,在双方自愿签定协议之后,只需向政府缴足规定的税金,进行注册登记即可。为吸引外资,美国政策允许外国人也可以到美国购买土地。政府可以向民间征购土地,但须经规划许可且出于公众利益,须进行地价评估。若土地所有者不接受评估价格,可以到法院起诉,由法院裁定,政府不予干涉。
本文标题:美国土地制度
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