房地产开发项目可行性分析研发报告

七彩城顺兴苑可行性研究报告班级：房经090101指导教师：易忠诚姓名：吴彬红学号：20090600时间：2011.06.21目录第一部分总论···································31.1、项目背景································31.2、可行性研究结论··························41.3、主要经济技术指标························4第二部分项目背景和发展概况·····················62.1、项目名称及开发建设单位··················62.2、项目提出的背景··························72.3、项目所在城市及区域情况··················72.4、项目所在地周边坏境······················92.5.项目的性质及主要特点····················10第三部分房地产市场现状与预测···················103.1房地产市场状况分析························103.2德阳市房地产市场状况分析··················11第四部分项目规划与竞争项目对比·················154.1项目研究工作依据··························154.2项目主要“卖点”···························164.3竞争项目··································174.4项目SWOT分析·····························18第五部分项目进度计划···························19第六部分投资估算·····························196.1投资估算································19第七部分经济效益分析·························207.1销售价格································207.2销售进度及付款计划······················207.3税费率··································217.4资金筹措································227.5盈利能力分析····························23第八部分项目不确定分析·······················278.1敏感性分析······························278.2盈亏平衡分析····························28第九部分可行性研究结论和建议·················29一总论1.1项目建设背景德阳市城北的黄河片区，在这个区域，拥有旌湖的开阔水景、东山绿带的景观资源，还有三国文化长廊、北公园、黄河广场、旌湖生态休闲圈，尊享极致美景，既有城市新区的气派，又尽享老城区完善生活配套。近日，临湖两在黄河大桥至青衣江大桥的沿河两岸，汇聚了希望城、旌城一品、瑞琪曼国际社区、山海天、东方阁、北辰观山水、龙湾上城等在建楼盘，还有规划待建的锦虹房产26幢高层项目等，在未来一段时间里，这里将是德阳楼市最热闹的区域。矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖。1.2项目概况（1）项目名称：七彩城顺兴苑（2）建设地点：龙泉山北路与洮河路交汇处（3）建设单位：德阳顺兴房产有限公司（4）规划用途：居住（5）经营范围：房地产开发与销售（6）公司类别：私营企业（7）资质等级：三级（8）企业概况:德阳市顺兴房地产开发有限责任公司，始建于2000年11月，现有各类技术人员10人，具有房地产开发三级资质。自公司成立以来，完成了“玉福苑”、“兴满庭园”、“绿韵雅舍”、“滨水庭院”等精品物业，竣工工程合格率达100%。几番耕耘，几番收获。公司为德阳人民打造优质物业的同时也获得了诸多的荣誉；2001年被旌阳区委和旌阳区人民政府评为“优秀私营企业”；旌阳区建设局评委评为“先进单位”被旌阳区政府列为“重点扶持企业”；2001年来多次被旌阳区政府评为“房地产开发先进单位”；2002年被四川省统计局信息中心、四川省社会经济评价中心评为“2002年四川房地产开发企业最大市场占有份额100强”，2003年以来历年被德阳市旌阳区、乡两级政府分别评为“纳税先进户”、“先进纳税大户”；2007-2008年被旌阳区政府评为“重合同守信用企业”，2009年被德阳市人民政府评为“重合同守信用企业”；2002年以来为四川省房地产业协会“理事单位”，为德阳市房地产协会“会员单位”。聞創沟燴鐺險爱氇谴净。（9）工程概况：“七彩城顺兴苑”项目占地11434.9平方米，总建筑面积41693.89平方米，其中包括住宅30872.6平方米、办公2417.2平方米、公厕（门卫）75.75平方米、小共物管房等184.03平方米、消防控制室49.39平方米、地下车位8094.92平方米。经估算工程总投资6600万元。残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟。（10）项目位置（周边）：位于德阳市黄河片区，龙泉山北路与洮河路交汇处。周边大型商场在同步修建中，现有的配套主要集中在洛河小区；庐山路小学德阳外国语学校德阳一中旅游学校；临东湖山公园，旌阳区文化体育中心，旌湖；小区旁边的卫生院正在修建中，现有的有眼科医院、肝胆医院。酽锕极額閉镇桧猪訣锥。（11）项目性质及主要特点：普通住宅建筑栋数：6栋楼盘形态：多层、高层建筑耐火等级：二级建筑设计等级：二级主要结构形式：框架结构建筑结构抗震设防类别：丙类抗震设防烈度：7度（12）资金来源：本项目建设资金完全由房地产开发公司自筹。1.3项目可行性研究报告编制依据德阳市人民政府关于同意拍卖出让市河东区龙泉山路与洮河路交汇处东北角国有土地使用权方案的批复《德府国用（2010）第014342号》彈贸摄尔霁毙攬砖卤庑。德阳市规划局提供的市河东区龙泉山路与洮河路交汇处东北角规划设计条件通知书（2009）德阳市规划局提供的用地红线界此点坐标及红线图。《DYS规划管理技术规定》现行的国家有关规定建筑设计规范，规程及规定：《工程建设标准强制性条文》、（房屋建设部分）2002年版《民用建筑设计通则》GB50352—2005《住宅建筑规范》GB50096—1999（2003版）《住宅建筑规范》GB50368—2005《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50—2001《屋面工程技术规范》GB50345—2004《建筑玻璃应用技术规程》JGJ113—97《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ134—2001《四川省夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》DB51/5027—2002《建筑设计防水规范》GB50016（2006）1.4项目可行性研究范围项目可行性研究范围：根据“凯丽景湖二期”项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析预测及项目营销战略、投资估算与资金筹措、项目经济效益评价等。謀荞抟箧飆鐸怼类蒋薔。1.5项目可行性研究结论及建议项目可行性研究结论：本项目属于房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，建设资金完全自筹，现场建设条件具备。本项目规划为普通住宅，根据对德阳市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。厦礴恳蹒骈時盡继價骚。从目前房地产市场分析1.6主要经济技术指标“七彩城顺兴苑”项目主要经济技术指标如表所示表1-1：“七彩城顺兴苑”项目主要建筑经济指标项目名称单位指标项目性质指标总占地面积㎡11434项目类型普通住宅总建筑面积㎡41693建筑耐火等级二级多层建筑面积㎡9585建筑设计等级二级高层建筑面积㎡24013主要结构形式框架结构地下停车场面积㎡8095建筑结构抗震设防类别丙类容积率3.65抗震设防烈度7绿化率％35%多层建筑层数7多层均价元／㎡5300高层建筑层数18高层均价元／㎡4700户型面积45—119.53㎡地下停车场均价元／㎡3000表1-2：“七彩城顺兴苑”项目主要经济指标Ⅰ经济数据1总投资万元117672资金筹措万元117672.1资本金万元60003经营收入万元202214经营税金及附加万元11125土地增值税万元27936利润总额万元35387所得税万元884.58净利润万元2653.5Ⅱ财务评价指标1投资利润率%2投资净利润率%3资本金净利润率%4内部收益率（所得税前）%5内部收益率（所得税后）%6投资回收期（所得税前）年7投资回收期（所得税后）年二项目背景和发展概况2.1项目名称及开发建设单位项目名称：七彩城顺兴苑项目建设单位：德阳顺兴房产有限公司企业经营范围：房地产开发经营与销售企业性质：私营企业企业资质：三级企业概况：德阳市顺兴房地产开发有限责任公司，始建于2000年11月，现有各类技术人员10人，具有房地产开发三级资质。自公司成立以来，完成了“玉福苑”、“兴满庭园”、“绿韵雅舍”、“滨水庭院”等精品物业，竣工工程合格率达100%。几番耕耘，几番收获。公司为德阳人民打造优质物业的同时也获得了诸多的荣誉；2001年被旌阳区委和旌阳区人民政府评为“优秀私营企业”；旌阳区建设局评委评为“先进单位”被旌阳区政府列为“重点扶持企业”；2001年来多次被旌阳区政府评为“房地产开发先进单位”；2002年被四川省统计局信息中心、四川省社会经济评价中心评为“2002年四川房地产开发企业最大市场占有份额100强”，2003年以来历年被德阳市旌阳区、乡两级政府分别评为“纳税先进户”、“先进纳税大户”；2007-2008年被旌阳区政府评为“重合同守信用企业”，2009年被德阳市人民政府评为“重合同守信用企业”；2002年以来为四川省房地产业协会“理事单位”，为德阳市房地产协会“会员单位”。茕桢广鳓鯡选块网羈泪。2.2项目提出的背景德阳市顺兴房地产发开有限公司根据德阳市对黄河片区的规划，进过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据目前房地产市场现状与发展趋势，选择在龙泉山北路与洮河路交汇处建设了以多层和高层为主的容积率小于3和绿化率达35%的又一个高品质住宅小区，为此片区的高级住宅又多了一片亮点。七彩城顺兴苑将是高端人士远离市区追求别样生活的的又一不错的选择，为其创造舒适的生活环境及高尚的生活品质，七彩城顺兴苑能满足不同人士的需求。鹅娅尽損鹌惨歷茏鴛賴。2.3项目所在城市及区域情况1）德阳自然地理情况分析：德阳市位于四川盆地成都平原东北边缘，西南距省会成都58公里，东北接绵阳市，东南与遂宁、资阳两市交界，西南连成都市，西与阿坝州接壤。德阳市境狭长，东西宽约65公里，南北长约162公里，地势西北高东南低。西北部为龙门山脉中段，山地面积1171.87平方公里，占全市总面积的19.68%；中部为成都平原东北部，面积1838.75平方公里，占全市总面积的30.88%；东南部为盆中丘陵，面积2943.13平方公里，占全市总面积的49.44%。1983年8月经国务院批准为省辖地级市。全市幅员面积5954平方公里，人口376万，辖旌阳区、广汉市、绵竹市、什邡市、中江县、罗江县六个县（市、区），是改革开放后在成都平原崛起的一座新兴工业城市。籟丛妈羥为贍偾蛏练淨。2）德阳人口情况分析：2000年，据第五次全国人口普查，德阳市总人口3788056人。2003年，德阳市总人口380万人，出生人口2.43万人，出生率为6.39‰；计划生育率为94.96％，人口自然增长率为－0.22‰，连续两年在全省率先实现人口负增长，各项指标居全省领先水平。2004年，全市人口出生率继续回落。据公安人口统计年报，全市全年出生人口2.6万人，人口出生率为6.87‰；死亡人口2.8万人，人口死亡率为7.34‰；人口自然增长率为