社区商业开发模式与操作流程

第二篇社区商业开发模式与操作流程第二篇第一章　社区商业市场分析第一节　社区商业概述一、社区商业缘起和发展社区商业的诞生和发展总是伴随着住宅小区的兴起和发展。１８８２年，法国社会学家卡·滕尼斯首先提出“Ｃｏｍｍｕｎｌｔｙ”概念，并运用于社会学领域。１９３８年费孝通先生对应创制了“社区”，其基本含义是指：一定区域内有特定生活方式并且具有成员归属感的人群所组成的相对独立的社会共同体。从宽泛的意义上讲，社区有５个要素构成：地域、人口、区位、结构和社会心理。在我国，城市社区大体相当于街道的地理辖区范围。当社区逐步形成后，人们必然产生日常生活的消费，于是市级商业中心的萌芽诞生并发展，形成原始的广义的社区商业。上世纪８０年代末９０年代初，国内城市不断发展，区域范围不断扩大，市级商业中心已经距离一些新兴的居住社区越来越远，于是一些零散的以满足社区居民日常生活必需品消费的底层住宅改造的底商（俗称“家带店”）应运而生，这些“家带店”的档次都较低。随着数量的不断增加，狭义上的社区商业初步形成。到了２０世纪末期，国内的社区商业得到了迅猛发展，尤其是进入新世纪后的几年，伴随着全国范围内房地产市场上掀起的住宅郊区化的热潮，社区商业已经完全成型并表现出相当的成熟。住宅郊区化使人们越来越远离商业相对发达的城市中心，而随着城市居住空间的日益拓展、楼盘—９０３—第二篇体量的日趋增大，当市级商业中心、区域商业中心无法完全覆盖新兴社区时，社区商业作为一种区域性极强的商业业态适逢其时地弥补了这个缺失，至此，社区商业逐渐成为一种相对独立的商业形态在全国各地的新兴楼盘中延展开来。二、近代国人的三次消费革命在经济发达的欧美国家，伴随着汽车革命，社区商业曾经掀起了一场消费领域的重大革命，成为一个时代的象征。在我国近代，如果把２０世纪６０年代的取消凭票式消费看作第一次消费革命，把２０世纪９０年代的百货商场、大型超市购物看作第二次消费革命的话，那么社区商业消费可以看作是当前我国消费领域的第三次革命，并呈现出愈演愈烈的趋势。中国近代三次消费特征的分析消费革命时间消费特征第一次２０世纪６０年代取消凭票式消费第二次２０世纪９０年代百货商场、大型超市购物第三次２０世纪末新世纪初个性化、多元化、休闲化的成熟社区商业消费三、社区商业配套经营市场空间（一）社区商业成投资“新宠”在不久前上海举行的一次商业房产交易会上，提供社区商铺资源８０多万平方米，吸引了浙江、港台等地的客户上万人参会：北京一个社区招商的４０余个商铺，吸引了６８０个投资者竞争，半个多小时就售出４０个；在武汉，位于汉口后湖的“绿色新都”，其３０至４０平方米的十余套商铺刚刚开盘销售便告罄，而位于武汉经济开发区的泰合百花园中心广场，其推出的沿街商铺两日内便被抢购一空；在南昌，社区商铺已成为风格独具的业态形式之一，在数十个大型社区中，几乎每一个社区都有新商铺在租售，如南昌恒茂城市花园，社区商铺一推出，３０多间店铺即被抢购一—０１３—第二篇空……在广州，从１９９９年至今，一些大型成熟社区商铺的租金已经从６０元～７０元／平方米涨到２５０元／平方米，不到五年就涨了四倍。不难看到，“社区商业”这块诱人的大蛋糕，正在吸引着越来越多的人提起“刀叉”，期盼着能好好地切上那么一两块。（二）成熟社区临街铺最热对广州、深圳、厦门、上海、北京等社区商业的调查表明：成熟社区临街商铺最热。社区商铺投资总额低、风险小，是中小型投资者的理想选择，其中，位于大型成熟小区内的商铺更是有长线投资的价值。近年来，社区尤其是成熟社区的商铺无论售价还是租金，都翻了几番。随着社区业主对居住小区配套商业的依靠和要求愈来愈高，社区商铺积聚了一大批长期稳定的消费群，消费市场潜力可观。但与临街商铺不同，社区商铺的消费者主要来自于小区内部，因此对整个小区居住氛围的依赖非常强，这也就是大型成熟社区的商铺成为抢手货的原因。从目前一些地区的商铺的销售状况来看，有意购买商铺的普遍为社区内的业主或者是商铺原本的租客。小区商铺投资总额小、风险低，而且对于大型成熟社区而言，其投资回报率多在６％以上，是长线投资的理想选择。对业主而言，由于对小区的情形相当熟悉，了解其中的商机，也方便打理。其中，邻街、价格又不高也是社区商铺深受欢迎的一大原因。在小区商铺中，临城市街道的商铺是一个引人关注的投资点，消费对象除了社区内的固定客户群以外，还可以面对小区外的城市居民，这些临街铺位，依靠交通的独特优势，已成为投资者追捧的“香饽饽”。第二节　社区商业的内涵社区商业从来没有像今天这样引起房地产开发商如此大的兴趣和投资者的关注。如何最优化开发建设社区商业已经成为房地产开发商目前乃至将来的一门必修课。—１１３—第二篇一、社区商业的概念社区商业是指区别于城市区域中心商业、ＳＨ０ＰＰＩＮＧＭＡＬＬ、大型购物中心、主题商业步行街等以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。社区商业具有相当强的地域性，是以项目所在的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。社区商业概念分析定义内容广义服务于拥有多个居住小区的大型生活居住区内的居民消费，主要表现形态为“邻里中心”狭义满足单个居住小区内的居民消费，虽然一些小区的社区商业由于规模较大也辐射周边住宅小区，可该商业物业的初始土地使用权为该小区开发商所有，这类社区商业仍然属于狭义上的社区商业本文主要探讨适合我国目前房地产业现状的狭义上的社区商业。二、社区商业的主要布局类型和物业形态传统的住宅小区和规模较小的住宅小区内的社区商业物业形态一般以裙房和底商较多，规模较大的住宅小区的社区商业物业形态一般是独立的商业建筑。目前，居住区配建的社区商业以独立地块建设的社区商业中心和社区商业步行街居多。三、社区商业的功能分类从不同的角度考虑出发，社区商业有着不同的功能。三、社区商业的主要表现形式以承载社区商业的物业主体的集散程度及整体布局不同，社区商业主—２１３—第二篇要表现为以下三种形式：值得注意的是社区商业的三种表现形式并非完全分离开来，有相当一部分项目的社区商业配套是多种形式的组合。（一）社区底商所谓社区底商主要是指利用楼盘底层或低层作为商业用房，以满足自身或近区域内消费者的各种需求，其组成的社区商业主要表现为“邻里商业”。①社区底商的本质特征区别于社区商业，社区底商是物业范畴，是相对于建筑类型而言的，以住宅、公寓等物业作为商业、服务业设施的底层建筑为主，低层为次，是社区配套实体组成部分。②社区底商市场细分（二）社区商业街社区商业街是指位于住宅社区内的以平面形式按照街的形态布置的单层或多层商业物业，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺，社区商业街内的商铺多为独立铺位。社区商业街的产生主要是基于小区周边商业配套不能充分满足居民的日常生活需要而起到必要的补充作用，因而在住宅开发较活跃或大型商业配套设施比较缺乏区域的社区商业街的开发体量都比较大。结合全国各地的开发状况，组成社区商业街的建筑形态主要表现为ｌ～３层商业楼或住宅建筑底层商铺。①社区商业街的形态分类②社区商业街的主要职能社区商业街的主要职能是以先进的商业形态、完善的商业业态和优美的商业环境，在满足社区居民日常生活需求的同时，更注重提供文化娱乐、休闲服务等多元化、个性化的综合性消费。③社区商业街的服务对象社区商业街的服务对象主要是小区内居民，服务人口一般为２～５万人左右。部分外向型社区商业街的服务范围可延伸至社区外部消费人群，—３１３—第二篇其服务半径要比传统意义上的内向服务型社区商业街相对更大，服务类型相对更广，服务层次也相对更高。（三）社区商业中心社区商业中心是各种业态的社区商业服务网点相对集中的商业地域，是各类社区商业网点的集合体，在目前众多大型社区中，社区商业中心也被称为社区商业广场。它是房地产大盘时代的产物，其规划建设的根本出发点是节省社区居民生活购物的时间成本，以高度集中的商业运作模式服务社区中各个组团区域及辐射区域。同时它也是社区商业的最高组织形式，一般社区商业中心都由社区底商、社区商业街及其他高级配套如酒店、医院、大型购物中心等共同组成。社区商业中心设在居住区内人流集中地区，单位服务人口为３万至４万人，商业服务网点数在２０个以上，包括超市、菜市场、便利店、餐饮店、药店等，具备购物、餐饮、修理、理发、洗衣、家政、再生资源回收等功能。已建成的住宅区一般选择在已经具备一定商业基础的地区，通过改造和业态调整，形成“沿街式”的社区商业中心，而新建住宅区一般以购物中心的业态形式为主来规划建设社区商业中心。社区商业中心构成的三种基本模式模式具体操作大型商业中心配置大型超市、餐饮、娱乐、健身、学校、医院、酒店等社区配套服务设施应有尽有，类似于欧美国家社区商业中心的模式“沿街式”社区商业中心在成规模的新建居民区中，选择其中一些居民楼底层，建成商业用房，引进超市、餐饮、书店、银行商业服务设施，满足居民就近对生活必需品消费和一定程度的精神享受的需要。“沿街式”社区商业中心类似于社区商业街“改建式”社区商业中心只用现代商业业态，对散布在社区的传统商业网点进行改造，并根据常住人口的消费需求和小区结构，对社区商业网点布局进行科学、统一规划，形成有一定吸引力的商圈—４１３—第二篇五、社区商业建设的组织领导社区商业建设涉及城市规划、土地批租、住宅开发、投资建设、商业经营以及管理维护等环节，开发商必须在商业主管部门以及政府相关部门的统一领导下，会同策划、设计、规划、施工、经营、物业管理等多家资源公司，对社区商业建设制订长远发展规划和近期实施计划。六、社区商业建设的重要意义社区商业是指以一定地域的居住区为载体，以便民利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。社区商业既是经济发展和城市建设到一定阶段的必然产物，同时也是城市房地产市场发展到较高程度的必然产物。其重要意义对不同的对象有不同的效果。社区商业建设的意义分析对象意义市政城市建设社区商业促进了经济发展和城市化发展消费者社区商业能够使日常生活更加便利，同时在更加优越的购物环境中享受到高质量商品和高水平的服务房地产开发商社区商业不但能够带来相当大的物业销售利润或经营收益，更大价值是能够较大程度地提升住宅物业的附加值，在住宅项目销售前营造良好的生活氛围，以求目标客户群增强在项目内置业的信心，从而直接提升住宅的销售单价，获取更加丰厚的利润回报，这也正是目前几乎所有房地产开发商开发此类项目乐此不疲的直接因素所在七、邻里中心社区服务（一）邻里中心概念“邻里中心”是新加坡的一个社区服务概念，是一种新型的社区商业—５１３—第二篇中心的集成服务模式，具体指在６０００～８０００户居民中设立的一个功能比较齐全的商业、服务、娱乐中心，服务人口在２万至３万人。邻里中心均为与住宅分离的独立建筑，与小区开发总量的配套比例约为３％。邻里中心的区域性服务特征，决定了其服务对象、服务范围和服务功能都有着明确的量化指标和具体要求。（二）邻里中心的四大特色特色具体内容特色之一以居住人群为中心，全部设施紧密围绕人们的在家居附近寻求生活、文化交流的需要，构成了一套巨大的家庭住宅延伸体系，比如：菜场、超市是厨房的延伸；浴室、洗衣房是卫生间的延伸：餐饮、小吃是餐厅的延伸：影院、茶座、歌舞斤是客厅的延伸：图书馆、阅览室是书房的延伸特色之二把日常商业和服务设施集于其中，既缩短了这些设施与社区居民的距离，又满足了人们多样化需求；既便民、利民，又提高了居民的生活质量和城市环境质量特色之三服务对象以本区多个住宅小区居民的日常生活为主，有别于中心商务对外交流为主的城市功能，但两者又互为交叉，共同构成城市人居活动中心的完整系统特色之四是政府调控下的商业行为，在政府的规划要求下，发展商通过高起点的商业开发运作，为社区居民提供教育、文化体育、生活配套等服务，这种不断完善的商业组合，取得了相当可观的经济效益，更提供了诸多的就业机会（三）邻里中心与社区商业对比分析类比项社区商业邻里中心概念区分隶属住宅项目广义的社区商业，工业园