阜阳五县三区房地产市场研究(最新最全)

报告目录界首市市场分析城市宏观分析市区房产市场市区各板块分析阜南县市场分析城市宏观分析市区房产市场市区各板块分析颍上县市场分析城市宏观分析市区房产市场市区各板块分析供地计划太和县市场分析城市宏观分析市区房产市场市区各板块分析供地计划临泉县市场分析城市宏观分析市区房产市场市区各板块分析供地计划阜阳五县整体建议供地计划供地计划Part1界首市市场分析基本信息：界首市位于安徽省西北部，连接河南省，颍河横贯，是阜阳市下辖的一个县级市。2006年被安徽省列为12个享有省辖市部分经济社会管理权限的试点县市之一。南与临泉县和颍泉县接壤，东与太和县为邻，西北与河南省的沈丘、郸城两县交界。地处淮北平原西北部。颍河横贯中部，泉河流经界首市与临泉县之间。地理及资源：界首位于东经115°15‘—115°32’，北纬30°0‘—33°0‘。地处淮北平原西北部，境内主要有颍河、泉河两大水系。颍河横贯中部，泉河流经界首市与临泉县之间。年降水量817毫米，年均气温14.7℃。地下蕴藏有含碘矿泉水。国家优质棉基地，安徽省山羊板皮生产基地。梆剧为地方戏曲。区域及人口：界首市总人口为83.7万（2017年），辖3个街道、12个镇、3个乡：东城街道、西城街道、颍南街道、光武镇、泉阳镇、芦村镇、新马集镇、大黄镇、田营镇、陶庙镇、王集镇、砖集镇、顺集镇、戴桥镇、舒庄镇、邴集乡、靳寨乡、任寨乡。市政店驻东城街道。界首市位于安徽省西北部，连接河南省，颍河横贯，是阜阳市下辖的一个县级市。1城市发展规划调查/城市属性根据《界首市城市总体规划》（2014-2030），规划范围为：本次规划范围分为市域、城市规划区、中心城区三个层次。市域：指界首市行政辖区范围，面积667.3km2。城市规划区：西至省界、东到市界、南到规划的陶庙镇南界、北到规划的大黄镇北界作为城市规划区范围，面积267km2。中心城区：西至常胜沟及临界郸公路、北至南洛高速公路以北1200m、东至中心沟、南至曹田沟，城市总体规划用地范围面积41.7km2，其中规划建设用地面积30km2。规划期限近期：2014—2030年；依托现状，近期重点向东、向北发展，远期南北向拓展的同时，适当向东发展。规划重点：优化城镇空间布局，统筹城乡协调发展；论证城市发展目标，确定城市性质；合理选择城市发展方向；优化城市空间结构，健全综合朋务功能。城市发展规划调查/城市属性1城市经济状况调查/GDP及三产结构城市经济状况的平稳、良性发展，三产结的加速优化，为城市高端宅发展提供有效保障。三产增长情况分析近五年GDP增长情况分析120161.420.0%14310085.815.0%8072.66010.0%405.0%2000.0%20122013201420152016GDP(亿元)增长率22.362.53.6%16.9%9.2%27.80.0%5.0%10.0%15.0%20.0%010203040506070第三产业增长率156.255.315978.779.278.879.9201320142015201620172014201520162017【全市户籍人数VS全市常住人口】：2013年到2017年，全市的户籍人口数量总体上处于上升的态势；农村及乡镇的外出务工人员日益增多，此类人员往往在外务工积累了一定的财富，转而回到家乡购置房产。界首市房地产的发展恰恰需要这类居民的消费力和消费数量作为支撑。全市户籍人口（万人）全市常住人口（万人）城市人口特征/人口发展界首市近年来户籍人口数量持续上升，越来越多的农村及城镇人员外出务工。此类人员在外积累一定财富后回乡购置房产，成为房地产消费的主力人群之一。81.759.81城市宏观分析|拆迁情况17年年末至18年初界首市城区拆迁力度较大，主要以城市边缘村庄为拆迁主力区域，逐渐拉开城市架构，优化城市发展；界首市城市规划受历史影响，拆迁主要以城市周边为主，城中村拆迁困难，拆迁进度慢，项目拆迁户成交占比约18%-30%。城西拆迁区城南拆迁区城东拆迁区2017/2018年主要拆迁区1城市整体发展水平较弱，亟待通过房地产的大力发展来推动经济整体提高界首城市大交通发展较弱，火车站于2012年投入使用，目前有6趟火车经过界首作为阜阳下辖的县级市，经济发展与周边县相比稍显落后，但是增长速度较为客观，未来有一定的发展潜力界首市人口总量不高，常住人口较少且近年有不断的减少的趋势，房产置业群体的支撑力较弱界首有着一定的非物质文化遗产，政府充分开发和利用文化资源,努力把文化资源转化成文化资本界首市位于安徽省西北部，南与临泉县和颍泉区接壤，东与太和县为邻，西北与河南省的沈丘、郸城两县交界，地理位置条件一般区位交通经济人口文化城市背景小结1市场分析|土地市场1截止到9月份出让土地面积约59万方，总建面积约118万方；商业约为22万方，住宅约为95万方；界首市2017年土地出让明细地块编号土地位置【2017】-胜利路南侧，法姬娜大道东04侧【2017】-胜利路南侧，法姬娜大道东05侧【2017】-解放五大街东侧，地税局南09侧【2017】-10中原路北侧JS[2017]-11新阳东路北侧，东旭路东侧JS[2017]新阳东路北侧，东旭路东侧，-12漯阜铁路南侧JS[2017]-13新阳东路北侧，漯阜铁路南侧，界洪河西侧JS[2017]-14顺河东路南侧，规划陶艺路北侧（地块A和B）JS[2017]-16光武大道西侧，颍河东路南侧2017-18规划阳城大道北侧，黑豹物流东侧土地面积建筑面积容积率起拍价（万元/亩）成交价（万元）竞得人溢价率楼面价69827.86209483.58不大于3.0231231.99界首华锐0.43%116069877.31209631.93不大于3.0228228.97界首华锐0.43%11451156.005202不大于4.5421432.45界首华锐2.72%14412968.0013356不大于4.5728738.99界首华锐1.51%246351316.3092369.34不大于1.8不小于1.0126172碧桂园36.51%143348110.5086598.9不大于1.8不小于1.0126172碧桂园36.51%143347879.0086182.2不大于1.8不小于1.0126172碧桂园36.51%143338369.4095923.5不大于2.547127.4094254.8不大于2.0不小于1.0131146纵联置业11.45%109542847.808076.1738787.0064271.728266.59538787不大于1.5不小于1.0不大于3.5不大于1.093137240141.32阜阳居安置业安徽明润物联科技有限公司158.06%2400121——————商业工业用地JS[2017]三彩路南侧，颍河东路北侧，34873.00-15天安路西侧34873不大于0.052017-32泉阳镇裕兴路北侧，民主路南侧51933.0077899.5不大于1.546666.6746666.67不大于1.032.57市场分析|土地出让明细1在售面积段（㎡）80-9090-100100-110110-120120-130130-140140-160160-180180-200200以上锦华花千树√√√√锦华桃源里√√√锦华公园里√√√√纵联领御√界首碧桂园√√√√居安兰庭院√√√大唐国际城√√√市场分析|产品概况县城客户喜群居，且家庭人口相对较多，购房者的需求面积普遍在110-130㎡左右，产品供应基本上以三室产品为主，且多数为小高层、洋房产品。11、大唐凤凰城2、大唐国际城3、汇鑫·金域长安4、锦华花千树5、锦华桃源里6、锦华公园里7、界首碧桂园、8、纵联领御9、居安兰庭苑10、锦绣城11、御景庄园1213245781069西城区11东城区售罄或停滞在售项目市场分析|板块划分1区域项目名称总建面建筑类别主力面积（㎡）当前均价（元/㎡）月均去化量（套）东城锦华花千树26万方高层、洋房、别墅高层107-130㎡洋房115-140㎡别墅220-410㎡高层均价5200洋房均价6300别墅均价9500150锦华桃源里21万方高层、洋房高层107-140㎡洋房119-160㎡高层均价5700洋房均价680070锦华公园里35万方高层、洋房、商业高层105-130㎡洋房115-140㎡别墅220-410㎡高层均价5680洋房均价6700别墅均价110070界首碧桂园26万方高层、洋房高层80-120㎡别墅210㎡毛坯5300精装6800——纵联领御19万方高层洋房93㎡2+1房120㎡三房预计5500元/㎡——居安兰庭苑6.4万方洋房108㎡、122㎡、140㎡————西城大唐国际城（停滞）33万方高层76-128㎡5200元/㎡12目前在售产品以高层刚需为主，少部分项目洋房和别墅产品热销，品质刚需和改善性产品有较大机会。项目月均去化70-100套，市场表现良好。市场板块分析|去化速度1区域项目名称产品类型总计套数均价剩余套数（含未推）东城锦华桃源里高层5546250111洋房6467250211锦华公园里2期高层6276300210洋房5927300312别墅24800012纵联领御洋房4187100310高层2946400200界首碧桂园高层13226500522洋房5567500356西城大唐国际城高层240060002300区域整体存量约68万㎡，其中主要以高层刚需产品为主，主要存量项目集中在东城板块。其中已推未售约23万㎡，未推售约45万㎡。以上数据来源市场官方调查、实地踩盘及同行资源获取，后期整理所得；市场分析|住宅项目剩余货量1规划东城新区为集办公、居住、商业金融为一体的现代化城市新区，形成“一轴，一带，两心四片”的空间布局结构规划区域范围：东城新区位于界首市中心城区的东部，东至新阳路（原S308省道），南临颍河，北至漯阜铁路线，西至东升路与市政府毗邻，规划总用地面积为462.5公顷。规划结构：规划东城新区将形成“一轴，一带，两心四片”的空间布局结构。规划目标：建设一个配套设施完善、交通便捷、生活安全舒适、环境优美、时代文化气息浓厚的集行政办公、居住、商业金融为一体的现代化、生态型、高品质城市新区；重点区域城市设计：设计的总体思路是以人民路为轴、以界洪河为带、以人民路商业中心区为核心、以主要公园为节点，建设一个高效聚集、功能复合的新城中央生活区（C.R.D）。市场分析|东城板块概况1通过对市场同类客户情况摸排，基本可以确定客户范围为：以区域内地缘性客户为核心客群，以周边乡镇客群为重要补充，同时覆盖部分周边乡镇客户。2、重要客户1、核心客户3、补充客户来源：地缘性客户、拆迁户职业：企业单位职工、外出打工者目的：首置客户，改善客户关注因素：总价、教育配套、品牌来源：周边乡镇户职业：在外打工、务农目的：首置为主关注因素：价格、教育、口碑、配套来源：市区外溢客户、其他投资客户职业：在外打工、进城做小生意目的：首置为主关注因素：价格、品牌、环境、品质客户分析|客户定位1现有楼盘主要分布在城东板块，由于界首主要往城东发展，其中99%以上住宅分布在城东新区，城东新区项目面临激烈竞争。分布特征客户特征及畅销户型去化速度住宅价格基本在6300-6500元/平米，规模较大、地段较好的顷目（如东城的锦华花千树、桃源里、公园里）可以实现6500-7000的价格。受大环境营销，界首市住宅市场去化速度提升，往年年去化量在25万方左右，今年截止7月去化超30万方，热销项目达到更高。主要由市区客户和乡镇客户构成，刚需客户偏爱110平米左右的三房户型，市区改善型客户倾向于115-135平米的舒适型三房。价格实现市场分析|市场小结1年前暂无优质土地供应，其他待出让地块不在城市重点发展区域，客户接受度不高，存在风险。基于市场环境与公司战略，从土地供应、客户情况、拆迁三方面分析，现在进入界首市场项目去化速度会放慢，有一定风险，进驻需谨慎。土地供应界首市往年成交约3000余套，2016-2