房地产行业介绍

2基本内容基本内容基本内容基本内容
行业概述
发展趋势
估值分析
投资建议行业概述行业概述行业概述行业概述4基本概念基本概念基本概念基本概念行业概述行业概述行业概述行业概述
房地产：房地产系指通过人类劳动建造的房屋和与房屋相关的土地。房地产大致分为生产用、住宅用、营业用、行政用和其他专业用房地产五大类。
房地产业：房地产业是从事房地产开发、经营和管理服务的产业，并由从事以上活动的单位（包括房地产开发企业、房地产经营企业、房地产中介机构和物业管理企业）所组成。5行业特点行业特点行业特点行业特点房房房房地产行业开发周期长地产行业开发周期长地产行业开发周期长地产行业开发周期长、、、、涉及业务多涉及业务多涉及业务多涉及业务多
资本密集型；
不可移动性；
开发周期长；
供应链长；
政策作用强。行业概述行业概述行业概述行业概述基于当前需求的投资决策进入市场的有效供给销售确认时土地购置规划设计建筑施工项目预售竣工入住2.5到4年1.5到2.5年0.5到1年0.5到1年0.5到1年2.5到4年的时滞6竞争结构竞争结构竞争结构竞争结构
开发商核心是整合资源；
需求总体不足，结构饱和，消费重心下移；
进入壁垒低，三外企业进入加速；
行业竞争从无序到有序；
政府通过对土地和资金控制行业明显。行业概述行业概述行业概述行业概述供应者讨价供应者讨价供应者讨价供应者讨价还价能力强还价能力强还价能力强还价能力强竞争激烈，行业平均利润趋于稳定客户讨价客户讨价客户讨价客户讨价还价能力还价能力还价能力还价能力强强强强进入壁垒提进入壁垒提进入壁垒提进入壁垒提高高高高，，，，新进入新进入新进入新进入者威胁减弱者威胁减弱者威胁减弱者威胁减弱替代品影替代品影替代品影替代品影响强响强响强响强政府调控能力强银行作用大房屋租赁其他投资收益土地供应建材商设备商设计施工购房自住投资客户外资企业外行企业外地企业土地政策产业政策货币政策信贷政策设计施工7市场细分市场细分市场细分市场细分行业概述行业概述行业概述行业概述市场细分市场细分市场细分市场细分市场特点市场特点市场特点市场特点代表性公司代表性公司代表性公司代表性公司普通住宅市场需求量大，开发周期短，风险相对较低万科、金地集团、富力集团、上海复地高档住宅市场需求量小，开发周期短华润置地、合生创展、万通、世茂股份写字楼、商住市场市场需求有限，开发周期长，风险较大嘉里建设、红石、中关村建设、金融街商业物业需求量有限，开发周期长，资金占用大大连万达、华贸集团经济适用房成本低，利润低，具有垄断性，基本无风险天鸿宝业、金隅集团旅游地产行业壁垒高，投资大，开发周期长华侨城综合类拥有以上三种物业模式，开发难度大首创置业、中国海外
行业趋势：进入壁垒提高、集中度加强、行业整体利润提高；
有资金、品牌、开发实力的公司将面临较大机遇；
各细分市场具有潜力的公司。8龙头企业表现优秀龙头企业表现优秀龙头企业表现优秀龙头企业表现优秀行业概述行业概述行业概述行业概述资料来源：Wind，中金公司研究部。注：大市值大于100亿元；中等市值介于30亿元和100亿元之间；小市值小于30亿元30%31%30%29%30%21%23%25%26%25%26%30%24%25%27%0%5%10%15%20%25%30%35%40%200420051-3Q0620061-3Q07毛利率毛利率毛利率毛利率大市值公司中等市值公司小市值公司11%15%16%16%15%8%8%10%13%6%7%6%2%7%4%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%200420051-3Q0620061-3Q07净利润率净利润率净利润率净利润率大市值公司中等市值公司小市值公司21.6%14.6%37.5%5.2%7.0%53.2%14.3%22.9%10.1%5.4%2.8%-1.3%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%2004200520061-3Q07总资产增长率总资产增长率总资产增长率总资产增长率大市值公司中等市值公司小市值公司9%11%7%12%7%6%5%7%6%2%3%1%1%3%1%0%3%6%9%12%15%200420051-3Q0620061-3Q07净资产收益率净资产收益率净资产收益率净资产收益率大市值公司中等市值公司小市值公司9当前房地产行业发展的主要问题当前房地产行业发展的主要问题当前房地产行业发展的主要问题当前房地产行业发展的主要问题
房地产投资增长率过高；
供应结构不合理，房价偏高；
政策的实施不连续性；
局部区域价格上涨过快；
房地产融资渠道单一，对银行依赖过大；
土地价格上涨较快；土地供应不科学；
房地产企业数目多，规模小。行业概述行业概述行业概述行业概述发展趋势发展趋势发展趋势发展趋势11行业供求行业供求行业供求行业供求--供求差短期难以逆转供求差短期难以逆转供求差短期难以逆转供求差短期难以逆转，，，，但差距逐步缩小但差距逐步缩小但差距逐步缩小但差距逐步缩小发展趋势发展趋势发展趋势发展趋势商品房竣工面积同比增速商品房竣工面积同比增速商品房竣工面积同比增速商品房竣工面积同比增速：：：：2007年预测值：4.3%；2008年预测值：13%；2009年预测值：15%。商品房销售商品房销售商品房销售商品房销售（（（（含预售含预售含预售含预售））））面积增速面积增速面积增速面积增速：：：：2007年预测值：23.2%；2008年预测值：-10%；2009年预测值：5%。08年房价走势年房价走势年房价走势年房价走势：：：：我们认为全国房价很可能走稳，大幅上涨和大幅下跌的可能性不大。0100200300400500600700800199619971998199920002001200220032004200520062007E2008E2009E(百万平方米)1,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5005,000(元/平方米)商品房竣工面积(左轴)商品房销售面积(左轴)商品房销售单价(右轴)3.3%-0.5%0.0%5.0%14.0%12.9%10.4%14.1%3.8%2.9%5.4%2.9%-10%0%10%20%30%40%50%1998199920002001200220032004200520062007E2008E2009E竣工面积同比增长销售面积同比增长商品房价涨幅12先行指标显示未来供应量不可能快速增长先行指标显示未来供应量不可能快速增长先行指标显示未来供应量不可能快速增长先行指标显示未来供应量不可能快速增长-40%-20%0%20%40%60%80%100%00-0100-0701-0101-0702-0102-0703-0103-0704-0104-0705-0105-0706-0106-0707-0107-07土地购置面积同比增长YTD0%5%10%15%20%25%30%05-1106-0206-0506-0806-1107-0207-0507-0807-11商品房在建面积同比增长YTD商品房新开工面积同比增长YTD来源:CEIC,中金公司研究部行业供求行业供求行业供求行业供求—供应量不可能快速增长供应量不可能快速增长供应量不可能快速增长供应量不可能快速增长发展趋势发展趋势发展趋势发展趋势1319.4519.3819.2419.1418.8918.5118.3718.3118.2718.0017.017.518.018.519.019.520.0199819992000200120022003200420052006.102020(亿亩)年均减少0.15亿亩(100亿平方米)全国耕地面积变化全国耕地面积变化全国耕地面积变化全国耕地面积变化年均可允许减少0.02亿亩(13亿平方米)土地供应紧缩是长期的土地供应紧缩是长期的土地供应紧缩是长期的土地供应紧缩是长期的
新增土地供应紧缩
土地囤积不利于供给增加
土地有效供应不足资料来源：Soufun数据库,CEIC行业供求行业供求行业供求行业供求—供应量不可能快速增长供应量不可能快速增长供应量不可能快速增长供应量不可能快速增长（（（（续续续续））））发展趋势发展趋势发展趋势发展趋势14宏观经济依然支撑房价宏观经济依然支撑房价宏观经济依然支撑房价宏观经济依然支撑房价房价涨幅与GDP增幅、居民收入增幅相辅相成-5%0%5%10%15%19761979198219851988199119941997200020032006美国住房价格指数变动美国人均可支配收入变动美国-3%0%3%6%9%12%15%18%21%1998199920002001200220032004200520062007E全国商品房均价增幅城镇可支配收入名义增幅中国人民币加速升值提升资产价格8011014017020023026019891991199319951997199920012003200520075007009001,1001,3001,500韩国房价指数（左轴）美元对韩元汇率(右轴)韩国1,0002,0003,0004,0005,0001998199920002001200220032004200520062007E(元/平方米)6.06.57.07.58.08.59.0房价（左轴)美元对人民币汇率(右轴)中国国来源:CEIC,Soufun数据库;中金公司研究部行业供求行业供求行业供求行业供求—需求依然形成有效支撑需求依然形成有效支撑需求依然形成有效支撑需求依然形成有效支撑发展趋势发展趋势发展趋势发展趋势15宏观经济依然支撑房价宏观经济依然支撑房价宏观经济依然支撑房价宏观经济依然支撑房价（（（（续续续续））））中国人口红利优势将持续05101520253035195519591963196719711975197919831987199119951999200302040608010012014035-54岁人口占全国人口比例（左轴）土地价格指数（右轴）日本0510152025303519751980198519901995200020012002200320042005200620102015202020252030(%)05010015020025035-54岁人口占全国人口比例房价指数中国真实利率为负支撑资产价格-40%-20%0%20%40%60%80%19811983198519871989199119931995199719992001200320052007-8%-4%0%4%8%12%16%香港房价格年涨幅(左轴)香港真实利率(右轴)香港-5%0%5%10%15%20%1998199920002001200220032004200520062007E2008E-2%0%2%4%6%8%中国房价年涨幅中国真实利率(右轴)中国来源:CEIC,Soufun数据库;中金公司研究部行业供求行业供求行业供求行业供求—需求依然形成有效支撑需求依然形成有效支撑需求依然形成有效支撑需求依然形成有效支撑（（（（续续续续））））发展趋势发展趋势发展趋势发展趋势16区域市场区域市场区域市场区域市场--调整将是区域性调整将是区域性调整将是区域性调整将是区域性、、、、结构性和阶段性的结构性和阶段性的结构性和阶段性的结构性和阶段性的上海房价调整借鉴上海房价调整借鉴上海房价调整借鉴上海房价调整借鉴
调整原因：05年之前房价涨幅过大；
调整程度：均价滞涨但未跌，持续近2年；
成交变动：调整初期急剧下降，后缓慢恢复；
市场现状：成交量回升，价格重新开始上扬。深圳乃至珠三角是否会深圳乃至珠三角是否会深圳乃至珠三角是否会深圳乃至珠三角是否会重复上海调整之路重复上海调整之路重复上海调整之路重复上海调整之路？？？？-0.51.01.52.02.53.03.54.04.52003-032003-072003-112004-032004-072004-112005-032005-072005-112006-032006-072006-112007-032007-072007-