朱家角项目前期策划阶段性汇报方案

1上实城开/上海青浦此报告仅供客户内部使用。未经CRIC书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制克而瑞（中国）/上海事业部CRICCHINA/201011Phase1-FINreport朱家角项目公寓物业发展专题汇报2缘起对打造养老公寓的一些思考三个判断和两个观点3判断一：顺天时，上海老龄化发展催生未来养生住宅市场需求潜力巨大！·养生需求日益旺盛，健康投资不断增加；·中国呈老龄化趋势，老龄人口多，增长快；·421家庭催生老年住宅的产生和发展；·上海老年住宅市场仍处于发展初级阶段。根据胡润2010年《至尚优品——中国千万富豪品牌报告》中，我们了解，全世界的富豪们都十分关注健康的生活方式。CRIC观点/三个判断4在上海，亚健康人群不断增长。特别是上海的高收入人群，健康状况十分严峻。调查显示，高收入人群中，“生物年龄”超龄趋势明显加快，平均超过“日历年龄”10年左右。据世界卫生组织统计数据分析，全世界亚健康人群比例惊人，达到75%，已成为与与艾滋病并列的健康大敌。而根据最新的中国城市健康状况大调查的数据显示，中国589个城市中的亚健康人群已达76%。数据来源：世界卫生组织、中国城市健康状况大调查养生需求日益旺盛，健康投资不断增加。5中国老龄化人口发展趋势世界老龄化人口发展趋势亿人亿人早在2002年，在全世界186个国家和地区中，有68个已进入“老年型”。目前，世界每10个人口中有1个老年人，预计到2050年，每5个人中有1老年人，到2150年每3个人中就有1个老年人。在1950-2050年，全球老年人口将平均每年增长2.38个百分点。——摘自《2002年世界人口老龄化动态》目前中国60岁及以上老年人口达1.44亿人，占总人口的11.03%，占到世界老年人口的1/5。中国老龄化发展迅速。65岁以上老年人占总人口的比例从7％提升到14％，发达国家大多用了45年以上的时间。中国只用27年就可以完成这个历程。——摘自《2006年中国人口老龄化发展趋势预测研究报告》世界人口呈老龄化趋势，中国老龄人口多、增长速度快。6421家庭催生老年住宅的产生和发展。爷爷、奶奶、外公、外婆＋爸爸、妈妈＋宝宝４-２-１家庭三口之家已成为社会主力结构，独生子女成家后，夫妇们在繁忙工作压力和残酷的生存竞争条件下，照顾一个孩子和四位父母，时间精力严重不足；老年人多愁善感和代沟问题，不堪忍受空巢孤寂之苦，需要群体活动和空间平台分散式养老逐渐向集中养老观念改变，养老观念和居住观念正发生根本性改变；国家鼓励开发商进行老年住宅的开发，能使投资者实现社会效益和个人经济效益的双丰收。7项目地址收费黄浦老年公寓长沙路149弄900-1200元/月/人黄浦千鹤老年公寓昌里路120号1340元/月/人（包伙食）1500-1700元/间卢湾金色港湾开平路1101800元/间/人/月（包伙食）大华老人福利院中春路262号600元/人/月亲和源会员制社区众仁老年公寓绿地21城孝贤坊为老年人量身定做物业类型人性化的规划设计多彩的体育运动社区委员会组织俱乐部活动老人设置专业、完善的配套设施早期现在未来上海老年住宅市场仍处于发展初级阶段。上海老年公寓仍走养老院性质的路线，国外流行的健康型养老社区仍不多见。8判断二：优地利，区域定位和资源与养生养老地产居住需求相契合！上海的朱家角长三角的朱家角国际的朱家角2001APEC会议元首指定旅游点2010年世博会官方指定度假地传统观光旅游阶段旅游全面升级阶段观光、休闲、度假、居住综合发展阶段朱家角发展“四段论”国际宜居的朱家角国际花园宜居城市都市水乡、宜居典范未来的目标CRIC观点/三个判断9交通发展带加强了朱家角对周边客源的吸纳能力。江苏省浙江省大虹桥规划区30分钟即可到达虹桥枢纽，大虹桥枢纽规划落地，带动朱家角地区联动发展。成为服务长三角地区的大型综合交通枢纽。虹桥商务区坐落于上海市中心城西侧，沪宁、沪杭发展轴线的交汇处，结合虹桥综合交通枢纽布局设置。枢纽地区规划有轨道交通2号线、10号线、5号线、17号线、20号线经过，形成三横二纵布局结构，其中20号线终点停靠东方绿洲。M20沪青平公路沪杭高速珠溪路复兴路淀湖大道绿舟路淀浦河10朱家角具备发展养生养老地产的自然资源和配套规划。大观园东方绿舟青浦博物馆朱家角古镇陈云纪念馆太阳岛旅游度假区国际高尔夫乡村俱乐部11•5+2养生生活方式将成为高端人群消费主流；•上海老龄化趋势严重，养老养生要求日益突出；•出生在40-60年代的群体进入空巢期，支付能力强。判断三：携人和，以养生生活方式为主流的客群支付和消费日益增多！CRIC观点/三个判断125+2养生生活方式将成为高端人群消费主流。社会福利制度为休闲养生提供了时间保证，同时对于休闲养生提出了更高要求，生态旅游结合度假的生活方式成为潮流。工作制度的改变为人们提供了享受长假的可能近些年来，我国的休闲假期也不断加长，居民基本与欧美发达国家居民一样享受同样多的节假日数（114天）。居民寿命延长客观上增加了休闲时间社会保险制度、福利制度的不断完善，社会文明程度提高，生命科学的发展，使人的寿命不断处长，人生的后20-25年基本处于休闲的状态中，用于休闲消费的支出。在发达国家，目前观光旅游只占整个旅游市场的30%，休闲度假和户外运动则占了70%以上的份额。随着我国居民休闲观念的形成，将以提高生活质量为目的，把健身、求知、娱乐等轻松、快乐而富有意义的休闲活动放在首位，不仅消遣娱乐性和健身性的需求会有较大增长，而且智力性和发展性的休闲需求也将有大幅增加。我国公民一生中有1/3还多的光阴将在闲暇中度过，这些为我国的度假休闲地产的发展提供了时间保证。玩得高兴又有益身心的休闲度假需求模式成为消费主流。13养老需求养生需求无需求数据来源：2008上海年鉴中老年高端客户是最具潜力和可行性的客户，他们越来越关注健康和生活品质。上海老龄化趋势严重，养老养生要求日益突出区域老年人口（万人）户籍人口（万人）占比上海300.57139121.61%全国老龄化程度约为11%世界老龄化程度最高国家水平约为23-25%严重老龄化是上海目前面临的最严峻挑战，已接近世界人口老龄化最高的国家水平（如日本和瑞典），比全国接近高一倍。专家预测，到2030年上海老年人口将达到500-600万的峰值。14生在新中国，长在红旗下；经历过上山下乡，沐浴过改革春风；其中一部分人，成为了国家经济体制改革的第一批受影响者，55-65岁人员中的绝大多数主体就是他们；他们是社会的中坚力量，经历实力较为雄厚，并不渴求财产上的大富大贵，而是在经历种种风浪之后的平静和踏实。追求安逸、平稳的生活，养老度假迫在眉睫。出生在40-60年代的群体进入空巢期，支付能力强。15基于以上三点判断，对于本项目公寓客户和产品的发展，我们提出两个观点16第一：“鸡蛋不能放在一个篮子里”。CRIC观点/观点一主观上，公寓类客户不能完全依赖区域内升级需求消化；导入外围客户是必然，也是差异化竞争的必要动作。客观上，朱家角郊区区位特质、板块水乡环境等因素，有开发养生、养老主题社区的有利条件。占据半壁江山的公寓类物业，客户群注定不能单一。为什么要有养老客群？17第二：“要养老客群，但非养老社区定位”。抓住养老客户，但不能窄化项目整体主题。5+2度假养生改善投资养老总主题？CRIC观点/观点二18这次，我们着重分析解决三个问题——18CRIC观点1、本案的养老客户地图和图像？2、如何抓了养老客层，而又不会窄化项目的主题？3、他们需要什么样的产品和配套？19PART1公寓物业的客户筛选201养老客户分类及筛选老年型阶段年轻型阶段长寿型阶段55-70岁这类型老人老人生活能够自理，社区需要有基本配套给老人提供生活方便。老人可以关门生活，不受外界干扰，也可以到社区的各服务机构参加活动。70-80岁这类型老人由于身体素质逐渐下降，导致生活不能完全自理，但还无须增设医疗康复设施。室内设计要转为无障碍设计，住宅入口、卫生间、浴池、坐便器要增设扶手携动，地板防滑要再次加固，增设专门的家政服务人员为此类老人提供日常必须服务。80岁以上这类型老人需要特别护理，住宅除具备上面两个阶段住宅设计的大部分功能外，还需要增设治疗、护理、康复以及临终关怀等较齐全的医疗康复设施。室内要给护理人员留下足够的护理空间，要设有同整栋楼安全警报系统相连的紧急呼救措施，以应付突发情况。总之，需要服务、医疗、护理设施为一体，老人在这里能得到全方位的护理。从老年客群细分的需求出发，结合社区调性，建议只选择以高知识、高收入阶层的，具有稳定经济来源的55-70年龄段，年轻型老人为项目主力养老客群。211项目公寓物业的客户定位细分客户类型客户细分购买目的来源地物业需求特点产品特性总价(万)物业与配套度假5+2度假/占有型长期投资上海/长三角舒适一房、两房70-110平米大面积公共空间（客厅）观景效果突出大面积落地窗100-170优质景观；人性化的物业管理提供管家服务改善居住升级改善上海舒适两房、三房110-140平米大面积公共空间（客厅）观景效果突出大面积落地窗170-200优质景观人性化的物业管理提供管家服务生活配套便利养老候鸟式养老/父母养老上海舒适型的2R或者3R距离配套较近合适的价格70-110平米100-170人性化的物业管理提供管家服务项目总规划以及规模相对完善的配套全天候养老居住区域/上海投资前景和区位稀缺面积区间：70-110平米户型设计实用100-170相对完善配套户型相对舒适投资纯投资客出售型投资上海非常明朗的投资前景和合适的收益率面积区间：70-110平方米处于距离中心区较近区域100-170商业和生活配套项目总规划以及规模22发展初期发展成熟期社区不仅是为老人度假、生活所准备的，其理念更多是父母子女5＋2周末休闲、全家养生的度假地。根据老年人需求打造核心的功能体系和设施，但同时以养生的需求诉求点为线索，在规划上导入度假概念实现养生和养老功能的重叠，但养生的概念强于养老。时间轴理念特点核心诉求客户占比时间轴社区发展成型，是上海乃至长三角地区的退休人士向往的养老生活居所。前期养生概念成功植入带来大量客户，辅以市场引导，主打以养老的需求诉求点为线索，在功能配套上更多植入养老概念，实现养生向养老功能的过度，但养生概念并不消失。1项目公寓物业的客群构成比例及演变231具有服务、医疗、居住以及休闲娱乐功能的“老年亲情社区”是老年社区的发展趋势。功能需求生活休闲功能居住功能文化娱乐功能服务功能商业功能其他功能注重空间的无障碍设计，满足入住老人基本的生活居住需要提供老人锻炼、散步及陶冶身心的公共间提供老人增进友谊、交流的空间提供老人追求进步、提升自我的空间提供老人渴望年轻，享受童真的空间24小时为入住老人进行保健、医疗、理疗、康复的全面护理保障老人享受周到细致的服务，各种紧急情况下的应急处理等满足基本的购物、日用品采够等需求满足到此度假、陪伴老人的家人需求单间公寓套房别墅生态公园户外健身区棋牌室、茶室、健身房种植园、图书室歌舞厅医疗室护理室紧急呼叫日常护理代办服务餐厅、超市洗衣店、美发店儿童托管中心医疗护理功能养老客群的需求特征/功能需求24养老型客户的置业关注点在于两方面：一方面是社区内的环境、物业的价值，以及步行可达的便利小型生活、医疗所等设施；另一方面是大型医疗设施等区域级配套的价值。养老型客户需求特征：•认可项目社区内环境和园林设计；•对私家庭院的面积要求比较高；•对社区配套的完善性要求较高，希望涉及日常生活的配套设施能齐全：医疗站、便利超市、社区巴士；•区域配套：三甲级的哮喘专科医院1养老客群的需求特征/产品偏好根据cric专业团队对于老年社区市调发现，老年人注重的社区便利配套包括：1、专业老年大学（）2、老年俱乐部（）3、老年活动室（）4、老年茶室（）5、家庭敬老室（）6、社区医疗中心（）7、老年法律咨询室（）8、老年互助服务社（）9、老年医疗培训讲座室（）10、老年食堂（）√√√√√11、老年