南通宝声广场.商业计划书（PDF38页）

目录1公司简介2王府物业整体策划方案3费用测算4收益测算5合作意向宝声建设股份有限公司是台湾一家从事住宅及大楼开发租售业、建材批发业、都市更新整建维护业、室内装潢业等专业化公司。宝声商业是宝声建设旗下专门进行商业地产运营管理的分公司，业务涵盖大陆华东地区。宝声商业依托丰富的管理经验、专业的管理团队为商业地产开发商提供专业的商业项目规划、招商、运营管理等服务。宝声商业拥有丰富的渠道资源，管理运营经验，为品牌提供专业服务，以提升品牌的附加价值，为消费者提供更好的购物体验。宝声商业通过持之以恒的努力，逐步成为知名度较高的一流的商业管理企业，成为商业地产开发商和品牌商的最佳合作伙伴。介绍总公司案例微风广场微风广场位于台湾台北市市民大道及复兴南路口，交通便捷，四通八达。地面算起总共有九层消费购物主题馆。顶好名店城顶好名店城位于台北市忠孝东路四段97号，是公司自持物业，推崇在都市生活中平衡快慢关系，在快与慢的变奏中享受生活，抛却烦恼，放松心情，享受多姿多彩的曼妙生活。明曜百货明曜百货位于台北市大安区忠孝东路四段200号。是集购物、餐饮、娱乐、商务为一体的城市商业综合体。是公司自持物业。统领百货公司统领百货公司打造多元业态组合从品牌购物、潮流娱乐、缤纷美食到SOHO及甲级写字楼，涵盖丰富多元的业态，满足消费者对品质和个性生活的追求。公司注册资金3000万元人民币资质状况项目始建于1994年，1998年正式开街。项目共计四层，总建筑面积约53786㎡，其中地上部分43457㎡。原设计为百货商场，后1-2层改建为超市。商业部分与两座高层高档商品住宅连为一体。建筑东侧部分已租赁。2015年初，项目基本处于停业状态。1F2F3F4F一楼品牌：星巴克、肯德基、麦当劳、德克士、DQ冰雪皇后、鲜芋仙、伴个月亮、杰克·牛仔、X-Large、HIXSEPT、ZARA、OYSHO、漫咖啡二楼品牌：刘巧儿、捞王、田苑、加茂川、赞熙、渔人码头、坝上牧歌、鱼情未了、外婆家、鲈鱼烤鱼、多伦多、新石器、绿茶、台湾美食街三楼品牌：摩尔乐园、贝儿健、嘻哆哆、海之星、酷哈哈四楼品牌：本色、奥之星、飞狼（狼爪）、迪卡侬、耐克、路易·威登、阿玛尼、范思哲1F2F3F4F慢咖啡渔人码头多伦多阿玛尼路易·威登范思哲价格（万元)水电设备设施整改120上下水改造80外立面亮化系统建设140公共区域大消防210电梯扶梯维修改造168中央空调系统改造400电力计量表计改造36天然气改造60合计1214价格（万元）一至四层内部拆除156外立面改造400负一层停车场改造150广场导引导视景观美陈建设80外广场地坪改造180公共区域装修290合计1256收益测算免租期5921592第一年171311713第二年26390.952507第三年26970.952562第四年27560.952618第五年28180.952677第六年30570.952904第七年31850.953026第八年33190.953153第九年34610.953288第十年36110.953430第十一年38860.953692第十二年40520.953849第十三年42270.954015第十四年44110.954190合计4642444218融资计划融资金额及利息资金用途风控措施还款来源及方式融资金额人民币：1500万元，月息1.5，年化收益18%1.可采取按月付息，先息后本的方式；或者等额本息，按季度支付本息；2.每三个月商户缴纳一次租金中直接提取外立面、内部公共部分装修，地下车库改造、空调系统改造、暖通设备、消防改造、天然气改造、电梯改造、北广场修建费用明细详见PPT21-231.自2017年8月开始，商户正式合同签订，预交三个月房租和三个月保证金；2.双方设立联名账户，商户租金第一时间用于偿还投资人借贷；3.十五年的商业地产经营权作为质押；4.PPT28-32页商户意向合同做保证宝声广场意向客户序号品牌面积（平方米）租金（元/年）租期（年）跟进人1大鼓米线189240000.005姜霞2捞烫达人100125000.003姜霞3红豆童装80102200.002姜霞4贝童乐500480000.005姜霞5宝燕3040000.001姜霞62358150190000.003周毓文7自营餐饮8080000.001周毓文8冒菜先生150188000.002周毓文9面萌80100000.001周毓文10小熊尼奥3038000.001周毓文11滔博运动300扣点5周毓文12馋面15019100.002胡嘉圣13乐尚轮滑500400000.005胡嘉圣14熊掌门100128000.002胡嘉圣15上海卡通爱乐园500580000.008胡嘉圣16炊二哥火锅300270000.005胡嘉圣17鲜芋仙100168000.001胡嘉圣18匆客来150188000.003胡嘉圣19光明园迪100120000.003魏凯20弥茶5050000.001魏凯21漫步扬彩艺术中心200100000.002魏凯22唐三彩80102200.005魏凯23好人餐饮200255500.005魏凯24德克士160160000.008凌裕嘉25草间原著120153300.005凌裕嘉26卡希尔1000500000.008凌裕嘉27大鼓米线100127750.003凌裕嘉28欧若拉300383250.005凌裕嘉29蒙自源150191625.003凌裕嘉30喜福人家200255500.005凌裕嘉31顺意婚庆4051100.003凌裕嘉32华莱士100127750.005凌裕嘉33美加乐儿童乐园200255500.005凌裕嘉34农家乐炭火烤肉350447125.003凌裕嘉35欣堂网咖500400000.005凌裕嘉36北疆饭店400511000.005朱向阳37品尚豆捞500638750.008朱向阳38邵东300350000.005朱向阳39湘村餐厅300383250.005朱向阳40刘巧儿210220000.005朱向阳41永状元100127750.003朱向阳42烟火渔乡300383250.005朱向阳43米茶餐厅300230000.005朱向阳44西北杂粮筐凉皮大王3060000.003朱向阳45米索西200255500.003朱向阳46悸动烧仙草6076650.002朱向阳47奇乐儿8001022000.008朱向阳48煌品三汁焖锅200255500.005朱向阳49360茶餐厅6080000.005朱向阳50吴越老银铺2030000.001朱向阳51徽长牛面馆80102200.003朱向阳52面战8080000.003朱向阳53乐语/宏图三胞/移动3050000.002朱向阳54你的笑颜200260000.003朱向阳55金色雨林500520000.005朱向阳56小小河边鱼200255500.003朱向阳57情侣餐厅（中餐）150178000.003朱向阳58健英台球俱乐部500300000.005朱向阳59港颐轩200170000.005朱向阳60枫堂里200255500.005朱向阳61纳拉提香新疆主题餐厅350380000.005朱向阳62悠游堂500410000.005朱向阳6350岚7090000.003葛晓飞6485度C150300000.008葛晓飞65CGV影院72002600000.0015葛晓飞66KFC250扣点8葛晓飞67阿香米线200255500.005葛晓飞68爱婴室8001022000.008葛晓飞69伴个月亮120153300.003葛晓飞70包福记牛肉面馆80102200.003葛晓飞71本色健身26001200000.0010葛晓飞72达美乐150191625.008葛晓飞73大碗鱼300383250.005葛晓飞74德站琪80102200.003葛晓飞75鼎樽私房菜500638750.005葛晓飞76二师兄把子肉80102200.003葛晓飞77豪客来300383250.008葛晓飞78教育培训8001022000.003葛晓飞79老娘舅160204400.005葛晓飞80乐视TV4051100.001葛晓飞81洛卡王国15001916250.008葛晓飞82蒙汉火锅/时光餐厅600766500.005葛晓飞83屈臣氏190扣点10葛晓飞84如意菜饭120153300.003葛晓飞85三味书城1500200000.008葛晓飞86食其家150191625.005葛晓飞87台湾美食（美广）3200扣点5葛晓飞88小杨生煎160204400.006葛晓飞89新石器280357700.008葛晓飞90星巴克200扣点10葛晓飞合计3578927193300.00　　合作意向租金免租期内物管费履约保证金租期1.年租金1200万，每三个月为一个支付期，每季度最后一个月支付下一季度房租；第四年起，每两年递增5%；甲方确保物业交接顺利，产权清晰无纠纷。2.项目现有万紫千红KTV、水天堂两家在合同到期后，以本方案同期相对应的租金优先租赁给乙方。1.租赁期限15年，第一年为装修期，2018年元月1日前正式开业。2.租赁期限从2017年元月1日起计算。1.本案物业管理费由乙方自营。2.装修期内每月支付甲方物业费20万元。1.履约保证金500万，签约付200万，2018年元月1日前付清。文章总结PaperSummary本项目据前述财务测算，扣除运营管理费用（运营费每年420万、物业管理费每年220万），企划宣传费用（不低于每年260万），回报较为可观。本案有较好的地理区位优势；结合实际情况和市场状况，给予符合市场的恰当定位；专业的运营团队；是本案成功运作的三个必要条件。我司长期运营相关项目，具有较为全面的先进的管理理念，结合专业运营团队，于本案有较高的成功信心。基于上述情况，我司将在本案融入宝岛元素，结合国际时尚理念，整合南通本地资源，立志将本案打造成南通唯一具有时尚特色的市民休闲生活广场，为周边两公里范围之内的市民提供一个休闲、娱乐、健康、餐饮、亲子体验的好去处。Conclusion2ndpriorityinitiatives12345EvaluatewhetherofferDTstoremoremarginispossibleTogetherwithotherstrongbrands,communicate“Unilever”companybrandmoreOptimizeourpromotionpackallocationpolicyOptimizeislanddisplayinNorthernarea,paymoreattentiontoseasondifferencesAddmorePOSMstomoreoutlets.Usingmultiplewaystocommunicatewithconsumers谢谢聆听