合肥某（国际）家居中心商业计划书

第一章：项目摘要第二章：市场分析和定位•一、市场环境及竞争对手的分析•二、市场的定位•三、市场的经营管理模式第三章：招商方案的制定和执行•一、招商方案的拟定•二、招商政策，租赁合同•三、招商工作推进表•四、招商过程中的应对策略第四章：商场布局的安排第五章：合同的签订及租金，保证金的收取第六章商场装修标准及要求第七章：开业准备工作•一、营销工作计划推进表•二、各相关职能部门工作推进表•三、安全保卫第八章：长效管理对市场内部要求的管理职能•一、商户管理•二、财务管理•三、安全保卫制度•四、人事管理制度•五、物业管理制度•六、营销管理•七、会议制度•八、企业文化•安徽信旺大唐（国际）家居中心位于合肥市望江西路与潜山路交口，是蜀山区、高新区、政务区的交汇点，北邻信旺大唐（国际）购物广场，建筑面积约七万平方左右。占据着得天独厚的地理优势，3公里商圈楼盘约有40个3-5公里的商圈范围内共计有楼盘120家，合计160家左右，按平均每家4万平方住房开发面积计算，总住房开发面积约640万平方。这些开发的楼盘平均售价都在3500-4500元/平方左右，面对着的主要购房消费群体是合肥市中高收入人群，（知识分子，老板，企事业机关公务人员等），但是由于商业不发达，居住配套商业购物环境差，这些楼盘平均入住率只在30%左右。如果按平均每户装修400元/平方计算，我们商圈范围内建材的消费总量约在25个亿左右。通过随机抽样问询调查，商圈范围内50万常住人口的消费者都对华府骏苑的商业充满了期待，他们平时生活购物经常去的是三里庵国购广场，或是长江路四牌楼商业中心，家庭装潢材料和家具的购买除了西边红旗美家居，金三角建材城外，主要购买力都放在了东边的各大市场和超市。第一章：项目摘要但是，随着长江路的改造，传统商业的逐步退出，区域经济中心的进一步崛起，从市场的布局来讲，合肥市在西南边就是缺少这样的大型家居建材百货一体的商业中心。红旗美家居和金三角建材城都在不久的将来面临着租赁合同到期，商业改造等诸多不利因素，凤凰城家世界体量太小，向北面没有经济纵深支撑，南二环上的望湖美家居主要还是要辐射滨湖新区，目前周边商业环境和小区楼盘资源较少，预计需要2-3年才能起来，目前它的主要目标顾客还是在南面和西南面。对面的华邦美家居由于我们抢占得了先机，被迫匆匆上马，预计体量在3.5万平方左右，主营是家具。我们通过东边的几个主要的建材、家具市场的商户摸底调研发现，几个大市场目前主要的购买力支撑点还是在西南面。•信旺·大唐项目投资立项明确，且已作报广宣传推广，在业内已建立一定舆论基础，至目前为止，商户对该项目地理条件、商圈环境和硬件描述以及房租定位等均表现出极大兴趣。只要明确市场建设时间计划，该项目招商前景看好。•合肥市目前所引进的著名家居零售商，无论世界百强百安居，或是东方家园、好美家、家福特，均在强势入驻合肥后不久出现经营危机。红星美凯龙与信地集团两大投资方之间，也已经出现了矛盾。信旺·大唐如果改作招商引资项目，或许能解决一些问题，但外地品牌派驻团队能否适应本地市场，其中风险，尤其是品牌负效应对信旺华府地块项目的品牌风险尚有待讨论。•该项目在硬件条件上为目前合肥所独有，极具竞争力，相信在专业团队运营下，会成为极具行业影响力和市民口碑效应的建材零售市场。•引力墙区域，如能开辟为装饰公司样板间展示区，定向引入合肥乃至全国著名装饰品牌，不但可以解决空间利用问题，且可进一步拓展市场服务功能。红星美凯龙家具、建材、装饰三体合一的业态，是一个有益的经验。在大唐（国际）家居中心招商工作进行中，我们听到的不仅是这些居民的呼声，还有建材商们的呐喊，希望我们的建材市场尽快开业，有的到现场就要交纳诚意金，说这块地方肯定有钱赚。•所以说我们认为，合肥市未来新的商业中心将会“赢在望潜板块”“赢在信旺大唐”。安徽信旺大唐（国际）家居中心项目收益前景展望：(依据培育期三年，租金均价35/平方计算，装修期3个月)•1）租金的收益三年预计7000万（=35元×60000平方×33个月）•2）质量保证金的占用（市场只要一直存在，占用期就有多长）300-500万•3）可以进行集中收款，资金长期循环占用10-15天,预计50-100万•4）管理运营费用较低，三年预计需要1500万•5）商业地产价值的提升，银行融资额加大（说明）•6）市场外围广告牌的收入80-100万•7）三年期满可以进行商铺融资销售后返租，潜山路沿街三层按均价1.5万/平方销售计算可以获得房屋销售收益2.4亿，预计租金单价3年后可以上升到50-70元/平方，年租金收益保守预计可以达到：4300万•8)预计招商过程中先期每户可以收诚意金1-2万/户,预计商户300户，总计可以收350万-500万，后期该诚意金转为质量保证金•我们制定的目标：立足合肥，面向安徽，走向全国连锁化发展，为信旺大唐的后续发展提供源源不断的后备资金。一、市场环境及竞争对手的分析•市场环境•有利因素分析：•周边半径5公里商圈范围约160个新楼盘•与大唐（国际）商业广场（ShoppingMall）的互补性（合肥是第一家）•目标消费群体的收入水平和消费水平在合肥属中高档•西南面没有大型的建材家居市场，消费需求比较强烈，经济支撑点比较强。•不利因素分析：•公共交通情况不是太好，线路太少•商场自身结构有一定的制约性，局限性•商业网要有一定的培育期•竞争对手情况分析（知己知彼，百战不殆）第二章：市场分析和定位•竞争对手情况分析（知己知彼，百战不殆）•竞争对手情况分析（知己知彼，百战不殆）二、市场的定位•1）中档、中高档精品建材市场•2）要求像红星美凯龙一样的集中管理（形象统一；售前、售中、售后统一）•3）建立自己特色---“时尚、绿色、环保、健康”•4）树立平价形象、打服务牌，品牌牌三、市场经营管理的指导方针：•市场统一管理，统一经营，统一形象•突出经营品牌特色、突出经营品牌个性一、招商方案的拟定•商户登记预约→目标商户调研、分析→建立档案管理•↓•符合市场定位•↓•商户预约、签定诚意金合同•↓•签定正式合同（缴纳租金、保证金、物管费用、安全保证金、装修保证金）•↓•签装修协议•↓•进场装修→验收合格→出样开业第三章：招商方案的制定和执行二、招商政策，租赁合同•1）招商政策•a.公摊面积拟准备按1.25或1.3•b.租金政策：35元/m2均价•c.租金、物管等可以一定性收取的费用一年一交•2）租赁合同•a.诚意金合同b.铺位租凭合同c.物业管理合同d.安全协议三、推进表•1）招商工作分时间段完成工作的任务•2）营销推进表四、招商过程中的应对策略•1）开业时期的变化•2）市场竞争的威胁•3）市场的舆论导向•4）商户身身的变化（有替补、有预警）一、经过初步规划，现在拟定两个方案以备选：•第一套方案：•地下一层卖场经营卫浴（洁具、梳理柜、淋浴房、浴缸、蒸汽房、水槽、卫浴五金）瓷砖、地板、木门、橱柜、木门/套装门/防盗门、楼梯•门面经营板材油漆涂料五金/电工电料大理石玻璃•第一层经营品牌卫浴、家居园艺/饰品、软体家具（床垫、沙发、软床）•第二层经营品牌家具、窗帘、灯饰/花灯、藤制家具•第三层经营品牌家具、移门衣帽间第四章：商场布局的安排•第二套方案：•地下一层卖场经营瓷砖、地板、木门、橱柜、木门/套装门/防盗门、楼梯•门面经营板材油漆涂料五金/电工电料大理石玻璃•第一层经营品牌卫浴、卫浴（洁具、梳理柜、淋浴房、浴缸、蒸汽房、水槽、卫浴五金）、家居园艺/饰品•第二层经营移门衣帽间、梳理柜•第三层经营窗帘、灯饰/花灯二、一方案、第二方案可操作性及衔接性为了防止来自建材市场的内部的不可预测性变动而制定•三、每一个方案需商户的数量及来源、目前已有意向商户情况分析及招商前景和趋势分析•方案1需商户约350-400户•方案2需商户约300户商户•主要来源与合肥市各大建材和家居市场•招商中心现登记有效客户资料150户,所需面积约28640平方米•一.租金预算及流转流程•1）租金•2）保证金•3）物管费•4）保证金•5）装修安全押金第五章：合同的签订及租金，保证金的收取•制定装修要求、制定现场管理的各项制度（安全、规范、时效）•签订装修协议（约定时间，约定装修要求，签订安全协议）第六章商场装修标准及要求一、营销工作计划及推进表•1）制定开业营销方案2）制定开业营销推进表•3）同政府相关职能部门取得相应开业的资格证书和支持（消防、工商、税务、质检、政府）•4）制定开业各相关职能部门的推进表二、各相关职能部门工作推进表（附件）三、安全保卫第七章：开业准备工作一、商户管理1）上下班考勤制度•2）统一收款制度•3）价格承诺制度•4）服装统一制度•5）培训制度（商户）二、财务管理三、安全保卫制度•开门、关门、值班•消防、突发事件应急处理制度第八章：长效管理对市场内部要求的管理职能四、人事管理制度•制定各部门责权利的制度•各部门考核规定、奖惩制度•各部门的培训•各部门的人力资源储备•正常的工劳管理•各流程（管理）的制定和监督实施五、物业管理制度•要求用电、水、设备、卫生维修各项制度的建立六、营销管理•制定总体营销计划，依据全年的市场发展规划和目标•列出大的活动计划，营销费用预算•要学会“以节兴店”的宗旨，没有节日创造节日，推陈出新，全民营销理念的推行七、会议制度•制定长效稳定的会议制度，加强各部门内部及各部门之间的沟通，保证**畅通，提高工作效率。八、企业文化•人事部门及营销部门要制定标准的管理手册及营销手册，导入企业CI的标准•企业的整体形象为企业的扩张做好准备工作•目标：立足合肥，面向安徽，走向全国连锁化发展谢谢赏鉴[信旺大唐国际家居中心]制作人王军联系方式13505609509