苏州工业园区金鸡湖地块市场调查报告

(1)商圈分析(2)人口分析(3)商业现状(4)未来人口分析(5)市场分析(6)功能建议(7)潜在竞争分析(8)住宅分析(9)项目定位(10)建筑指标(11)业态分布(12)租售安排(13)财务预算(14)联络和查询(1)商圈分析—一级商圈1苏州大学东校区百安居项目欧尚家乐福外企聚集区域(1)商圈分析—商圈范围1.1一级商圈以项目为中心，四周步行20分钟为标准（半径两公里）。一级商圈北达中新路，南至机场路，西起护城河，东靠星明街。商圈中包括欧尚大卖场、百安居建材市场、苏州大学东校区等等。项目所在区域公交线路有18路、46路、47路、48路、109路、148路、60路等。3(1)商圈分析—卫星图片金鸡湖路庄先湾路莫邪路中新路星明街苏嘉杭高速东环路机场路1.2左图为区域的卫星图片，项目地处东环路与金鸡湖路的东南交汇处，位于商圈的核心位置。项目交通便捷，离市中心15分钟车程，离园区湖西CBD只有5分钟车程。苏州大学东校区4干将路项目百安居欧尚苏州高新区(1)商圈分析—二级商圈1.3项目二级商圈以驱车半个小时为标准：包括苏州市级商业中心观前商圈、区域商业中心南门商圈、石路商圈、十全街/凤凰街商业、杨枝塘路商圈和工业园区湖西商务功能区。5干将路人民路景德路观前南门石路滨河路苏州工业园区金阊区沧浪区东环路金鸡湖路吴中区平江区☆项目(1)商圈分析—观前商圈1.3.1观前商业功能区北达因果巷-旧学前，南至干将路，西靠人民路，东起临顿路。观前商圈为苏州商业功能最为齐全的都市核心，商圈商铺经营类较多，餐饮行业基本平衡，休闲娱乐、酒店服务类所占比例不足。6因果巷●浦东发展银行●粤海酒店●雅戈尔皇朝大酒店乔司空巷●中国银行麦当劳●肯德基●久泰商厦●新华书店●华联商厦●亨达利●中天百货●万宝银楼●龙凤金店●协和百货●劳保用品店●工商银行●新世纪广场●好人小吃●瑞福祥丝绸●麦当劳●食品商场●承德里平安坊施相公弄●美罗●茂昌●第二必胜客●商城眼镜医药店●哈根达斯●星巴克●航天大厦五星家电●兰花街大成坊松鹤楼●●得月楼新楼必胜客●(肯德基)票务中心●●叶受和●采芝齐●东来仪●土特产店●朱鸿兴●豫园商城●肯德基●金鹰国际商城观成巷●皮市街花鸟工艺品市场●大鸿运酒店乾泰祥●财神殿●雷尊殿●西脚门东脚门三清殿●正山门●●门姆阁●文昌殿●黄天源稻香村●洙泗巷第二医药店●旧学前长发商场●●电信商场九胜巷韶磨针巷●交通银行●少年宫塔倪巷●电信营业厅大井巷●人民商场●肯得基青年路●小公园太监弄得月楼●●观凤商场●五芳斋面馆●元大昌酒家●新聚丰●上海老正兴●苏州小吃园●王四酒家碧凤坊●雅戈尔富宫大酒店●和氏春秋●文化广场颜家坊富仁坊巷调风巷莲目坊●古董书店●广场酒店因果巷观前街干将路临顿路人民路中山大厦●皇后丝都●苏州商城●邮政局●老妈米线●城隍庙●景德路第一百货●工商银行●曲园大洋百货●鹤园宜多宝巷嘉余坊怡园公交站台公交站台公交站台(1)商圈分析—观前地图注：观前商圈业态详图7玄妙广场●宫巷(1)商圈分析—业态分布结论：整个观前的商业以服装业为主，占了该区域商业数量的四分之一（不包括大型商场）；其中在观前步行街上是以中高档的专卖店的形式存在，占了该区域服装业的50%。餐饮业在该区域的行业数量中仅次于服装业，主要是以中档的店面以及特色的地方小吃为主要的经营方式，并且在区域上比较集中，大部分集中在太监弄两侧。该区域商铺的另一特色是在观前及观南是以中高档的经营种类为主，观北是以中低档的服装、餐饮类为主要的经营形式。8观前商圈业态分布图大型商场34%服饰25%餐饮15%休闲娱乐8%宾馆7%工艺品珠宝5%通讯器材2%其他4%大型商场服饰餐饮休闲娱乐宾馆工艺品珠宝通讯器材其他(1)商圈分析—石路商圈1.3.2石路商业功能区范围为北临上塘街，南至爱河桥路，西起广济路，东靠护城河。2003年石路商圈进行了现代化的改造，商圈以步行街的形式出现，逐步形成一个人气旺盛、功能齐全，极具商业开发价值的闹市区，总商业面积达150000平米的石路商圈将成为苏州第二大市级商业中心。9上塘路护城河金门路广济路阊胥路石路步行街锦江之星留园店●上塘街留园路●五洲大饭店中国银行●精品商厦●长江钟表●桂林之星宾馆●●新世纪大酒店苏大宾馆●PP小天使广场●P越洋流行商厦●石路步行街金阊医院★金阊区人民政府●●君怡大酒店PPP●建设银行●永乐家电金门路苏州名店街新风巷●工商银行亚细亚商厦●●泰伯圣像●小公园●状元亭●神仙庙●万人码头●肯德基●必胜客●商务宾馆●老妈米线咸亨酒店●●老妈火锅●瑞福祥丝绸●石路国际商城●石路步行街管理办公室●五星家电P●招商银行太平坊●石路中心广场P老阊门金店●文化用品商厦●葫芦庙旧址●P阊胥街广济街●苏宁宾馆葫芦街神仙街●忠诚药店PPP名人街孙武塔●金阊亭●●名人馆阊门诗画廊●●吴门四才子南浩街护城河(1)商圈分析—石路地图注：石路商圈业态详图10石路商圈业态分布图大型商场38%服饰19%餐饮12%休闲娱乐5%宾馆6%工艺品珠宝2%通讯器材8%其他10%大型商场服饰餐饮休闲娱乐宾馆工艺品珠宝通讯器材其他结论：石路商圈整体业态比例和观前相似，大型商场、服饰类占很大比例，分布石路商圈的各个区域，餐饮则主要集中在南浩街-神仙街；总体而言，石路商圈相比观前商圈周边环境有待改善，业态总体定位要低。11(1)商圈分析—南门商圈1.3.3南门商业功能区范围为北临新市路，南至护城河，西起南园新村，东靠竹辉新村。区域形成以泰华商城、餐饮广场、瑞富广场和地上、地下商业街为主要支撑的现代休闲商业功能区。12新市路竹辉路人民路护城河泰华商城瑞富广场南门商圈业态分布图其他,38%服饰,32%餐饮,17%休闲娱乐,6%宾馆,4%通讯器材,2%大型商场,1%其他服饰餐饮休闲娱乐宾馆通讯器材大型商场结论：南门商圈主要以大型商场—泰华商城为核心，和周边的盘门三景、文庙、沧浪亭共同构成新南门的商贸中心区；由于商圈体量不大，业态定位不如观前、石路商圈。13商圈服饰餐饮休闲娱乐宾馆大型商场工艺品珠宝通讯器材其他观前商圈25%15%8%7%34%5%2%4%石路商圈19%12%5%6%38%2%8%10%南门商圈32%17%6%4%1%—2%38%结论：观前商圈综合大商场、餐饮、专卖店、小商品店；大商场主要位于观前街的东西两端，观前街上主要是一些专卖店、金店、银行等面积相比大商场小得多的店面，餐饮基本归于太监弄和碧凤坊，小商品则位于玄妙观小商品市场内；石路商圈是一个环形，其沿街大都为大商场、银行、餐饮、金店及影院等，而专卖店、服装店之类集中到亚细亚北面的名店街内；南门商圈相比观前、石路商圈目前的业态定位逊色的多，目前除了泰华商场和瑞富广场外，其他业态较缺乏。上述三个商圈发展较成熟，但商铺经营类过高，休闲、娱乐和餐饮服务类比例不足，对商圈的发展和完善有消极影响——发展新的、有规模的商业服务业势在必行。(1)商圈分析—商圈比较分析141.3.4十全街商业包括一条仿古商业街和一条水上旅游风光带，形成了集丝绸绣品、古玩字画、文房四宝、民间工艺、风味小吃、饭店于一体的特色。近年来该街在成为苏州有名的商业旅游文化街之后，目前业已发展成为颇有名气的酒吧一条街。1.3.5杨枝塘路商圈位于园区西部，包括苏园一街区和东城·世纪广场，苏园一街区为临街商铺，业态包括餐饮、超市、饭店等；东城·世纪广场包括家乐福大卖场、国美电器和东城新天地（小商铺）。(1)商圈分析—其余商圈简介15(1)商圈分析—湖西简介1.3.6湖西商务功能区范围为位于工业园区一区的中轴线上，北起苏绣路，南至苏惠路，东起星港街，西至星生街。功能定位为商业服务、金融贸易、保险、中介等现代服务业，以及高档商务办公、娱乐休闲等功能，并积极吸引跨国公司分部、外资银行进驻。金鸡湖路东环路CBD（中央商贸区）16住宅区项目12345671081314129111：白领广场2：天翔广场3：星海大厦4：建园大厦5：中银惠龙大厦6：国际大厦7：海天广场8：左岸商业街B9：星都中心10：星海国际大厦11：左岸商业街A12：世纪金融大厦13：东方之门14：皇冠假日酒店(1)商圈分析—湖西中央商贸区17苏绣路苏惠路苏雅路星明街星都街星海街星原街星汉街星阳街现代大道星港街星桂街(1)商圈分析—邻里中心分布图●玲珑湾邻里中心●沁苑邻里中心●新城邻里中心●贵都邻里中心●师惠坊邻里中心●湖东邻里中心☆项目18(1)商圈分析—邻里中心简介19项目名称地址建筑面积（平方米）楼层备注新城邻里中心现代大道158号21600四层第一座贵都邻里中心中新路8号11000四层第二座师惠坊邻里中心星海街169号12300四层第三座湖东邻里中心星湖街178号30000四层第四座沁苑大厦邻里中心现代大道201号11800三层第五座玲珑大厦邻里中心玲珑街58号19800主楼二层，局部六层第六座(2)人口分析☆干将路中新路东环路金鸡湖路苏嘉杭高速古城区工业园区金鸡湖北环路312国道临顿路凤凰街带桥路南环路东兴路星港街●韶山花园●东城明月●东港二村●徐家浜新村●永林新村●宏葑新村●夏园新村●东振花园●城市水岸●天娇美地●御葑庭●文瘁苑●东城世纪●独墅苑●创智赢家2.1区域核心辐射2公里内，人口约15万，其中目标人口8万。20小区占地面积（㎡）固定人口略计（人）小区占地面积（㎡）固定人口略计（人）长风新村300003500葑门路14号小区33001800永林新区2800009000宏葑四村25000800永林二村1600006700富华苑18000600东城明月15000350风华苑13000400东港新村2370009375西街花园240001800怡乐花园18000420天骄美地公寓153001100三星苑11000220里河新村3600007000东环新村3000006347杨枝塘新村2640009000东淳苑520002200学林新季22000600新湘苑800001200葑谊新村1200004000相门新村24000010000金枝苑400001250绿城花园17000500河北新村32800600韶山花园200001300河南新村34900900书香苑15000300现代花园24600650徐家浜一村250001900杏秀新村35400650徐家浜二村1490002600创智赢家19300950徐家浜新村270001950东振花园230002200宏葑新村15000500东城世纪277491500庄先湾新村262001340文萃苑22000500夏园新村192007000御葑庭17298400总计103550(2)人口分析2.2区域人口组成主要为当地人群、私营业主、企业人员（园区占多数）、学生（企业人员和学生租房）、以及部分外地、外籍居民，消费相对较高。私营业主的月收入在8000-12000元，园区外企中高层的平均月收入在5000元以上，学生属于消费群体，其他月收入在2000-5000元之间。21注：上表为区域人口粗略统计(3)商业现状金鸡湖路庄先湾路莫邪路干将路星明街苏嘉杭高速东环路机场路3.1区域内商业分别为金鸡湖路周边商业（包括欧尚超市、百安居建材市场、沿街商铺等）、苏州大学附近商业以及干将路附件商业（宾馆、餐饮等）。但除了欧尚超市周边人气很旺以外，其余都不成气候，区域商业偏少，不能满足日益增长的人群需求。苏州大学东校区22中新路项目欧尚百安居(3)商业现状区域业态构成目标消费者商家特点及组合发展潜力下一轮城市发展中心市区和工业园区交界区域购物、文化娱乐、休闲（数量少）该地区及外来消费者以大型超市为核心，配套休闲、餐饮、娱乐为一体的城市区域性广场下一轮城市发展核心，商业处于空白，方便开发市级商业中心市中心（观前商圈）购物、文化娱乐休闲、旅游并与金融、商务结合国内外及本市消费者功能齐全的都市商务核心，包括大型百货、专业店、专卖店、文化娱乐、餐饮旅馆、金融服务、旅游服务商业饱和，且业态比例不合理区域商业中心南门、石路、新区、园区邻里中心购物、文化娱乐、休闲该地区及外来消费者以大型超市为核心，集聚一定数量的便利店、餐