2019岳阳县万家居项目定位及物业发展171p

中国领先的房地产综合服务商长沙新景祥2019.09万家居岳阳县项目发展定位及物业建议报告呈：万家居集团4项目研究工作的阶段划分2019/8/162019/8/302019/9/18第一阶段市场调研第二阶段项目整体定位及发展战略•国家经济及房地产政策研究•区域经济背景研究•房地产市场调研•政府官员访谈•专业人士访谈•客户访谈•相关资料收集•项目属性界定及目标分析•核心问题结构化分析•项目价值挖掘•案例借鉴及分析•项目整体发展战略•项目整体定位•项目规划及分期构想•物业深化建议5目录案例借鉴PART4项目属性界定PART1核心问题结构化分析PART2整体发展战略PART5项目价值挖掘PART3项目整体定位PART6项目规划及分期构想PART7物业深化建议PART8城市扫描岳阳县7区位：岳阳县位于湖南省东北部，临长江、伴洞庭；全县土地面积2716平方公里，山区、丘陵、平原地貌各占三分之一。现辖20个乡镇，人口70万，是全国商品粮基地县、生猪百强县、水产品重点县以及全省楠竹示范基地建设县、商品蔬菜基地县。经济：2019年，岳阳县完成地方生产总值166.07亿元，同比增长15.1％；财政总收入登上5亿元台阶，同比增长20.6％；完成固定资产投资109亿元，同比增长36.7％；完成规模工业增加值81.2亿元，同比增长28.1％。GDP、固定资产投资等经济指标增幅均高于岳阳市平均水平，规模工业增加值、社会消费品零售总额在六县（市）中排第一。在湖南省县域经济强县（市）排名中，由第20位上升到第17位。交通：铁路方面：县城荣家湾车站辟有150万吨铁路专用货场，县城距武广高铁岳阳东站40㎞；公路方面：京珠高速公路与107国道并行，杭瑞高速公路、岳长高速公路也正在建设中。岳荣新一级公路，荣鹿一级公路等公路，公路交通发达；水路方面：岳阳港岳阳县港区鹿角作业区2000吨级（兼顾3000吨级）码头距县城西10km，北经洞庭湖25海里入长江；入江处建有长江八大深水良港之一的岳阳市城陵矶港外贸码头。城市概况中部四线县城，城市发展处于起步阶段城市界定8区位配套区域生活配套暂不完善，当期多以政务配套为主，周边有明德小学，但县城面积不大，基本上可以就近县城配套，由于本区是重点规划区域，未来各方面配套将逐步完善资源盘点：周边教育配套：明德小学、岳阳县一中周边医疗配套：人民医院、商业生活配套：步步高、通程电器、商业街等政务配套配套：工商局、政务中心；后期县政府、国资委，交通局，规划局，统计局，建设局等行政单位也会搬过去政府部门岳阳县一中步步高超市人民医院明德小学本案长丰路富荣路位于政务新区，道路通畅，目前配套和公共交通略微欠缺9四至环境湿地公园建设区十字路口行政新区自然地块紧邻荣湾水库、规划的高尔夫湿地公园，景观优良10地形地貌地块方正，两面临街，略有起伏自然地块地块内小路地块内自然环境五星级酒店11项目指标大规模、高容积率、五星级酒店地块类别地块编号容积率建筑密度绿地率规划建筑面积（万㎡）占地面积(万㎡)用地性质年限出让用地25#3.0≤R≤4.5》20%、≤30%35%≤住宅≤45%≤22.875.08住宅、商业7026#3.0≤R≤4.5》20%、≤30%35%≤住宅≤45%≤19.934.43住宅、商业7027#1.2≤R≤2.5》15%、≤25%50%≤住宅≤60%11.644.66商业、住宅50出让面积14.17万平米，其中，项目总建设面积为54.44万平米，地块成交总价为1.59亿；25#成交每亩地价80.03万元/亩，成交楼面地价266.73元/㎡；26#成交每亩地价70.16万元/亩，成交楼面地价233.82元/㎡；27#成交每亩地价73.66万元/亩，成交楼面地价441.92元/㎡；27号地块已确定为五星级酒店开发地块，不计入项目规划部分，25号、26号地块总建筑面积按42.8万㎡考虑，整体限高不超过100m。项目属性界定四线县城、政务新区、景观优良、大规模、高容积率、五星级酒店13目录案例借鉴PART4项目属性界定PART1核心问题结构化分析PART2整体发展战略PART5项目价值挖掘PART3项目整体定位PART6项目规划及分期构想PART7物业深化建议PART814我们的开发目标是什么？合理的利润率风险可控迅速回笼资金，现金流安全市场标杆？目标沟通15目标提炼目标1：速度去化速度快、及时回笼资金、保证项目安全目标2：利润利润最大化，实现高收益目标3：品牌成为当地有影响的项目，做当地标杆项目16障碍之一五星级酒店是项目开发和销售的基础，需要公司前期投入大量资金，而且这部分资金回笼非常慢五星级酒店施工地块总投资3.5亿元的岳阳县城五星级酒店及配套商业开发项目，由岳阳万家居房地产开发有限公司投资兴建，酒店主体工程在2019年3月31日前完成，在2019年3月31日前建成营业；作为岳阳县提升城市品质的形象工程，政府要求先完成五星级酒店的工作才能进行项目的开发和销售工作，而五星级酒店项目是一个前期投入大，而资金回笼慢的工作，对开发商来说是一个不小的考验。17障碍之二岳阳房地产发展处于起步阶段，受到政府和银行限制，价格较低，且短期内难以快速提升18障碍之三岳阳县房地产市场容量有限，年销售套数非常少19本案的操作不能只从项目角度出发，应站在更高的角度多元化的分析我们项目代言岳阳县城市新名片和新高度；颠覆岳阳县现有人居模式，提升岳阳县整体居住品质；建立万家居项目与政府良好的合作关系，为万家居项目的战略发展做好铺垫通过本案的操作奠定万家居项目在房地产开发领域的专业经验，为企业后续开发树立品牌影响力；打造企业标杆，展示万家居的开发实力，稳坐岳阳县第一；启动阶段规避风险，实现较稳定现金流，后续开发实现利润最大化树立项目当地市场标杆形象的影响力；实现名利双收城市发展层面企业层面项目层面本项目到底承担什么样的职责？项目如何从城市发展角度占位？项目选择什么样的盈利模式组合？如何规避风险，保证启动期的资金投入和安全回收？承载使命——万家居开发全面蜕变，从区域运营、企业开发、盈利模式、项目打造等层面做全线蜕变！目标理解20目标解析新景祥对于万家居目标的理解，首先保证项目稳定现金流，保证项目持续稳定开发，再考虑利润最大化和企业品牌树立；20稳定现金流市场标杆树立•开发节奏安排，启动期及前期产品定位；•区域当前无标杆项目，本项目无论从规模及品质都足以成为市场标杆。利润最大化•优化物业配比，提升产品价值；21核心问题界定核心问题：怎样的项目开发模式、开发节奏以及产品组合，才能拉动市场、促使项目利益最大化？R1-市场•市场最高价3200元/m2•市场高层住宅年销售套数不到500套稳定现金流，利润，品牌；•实现7万/年的销售速度（实现快速销售！具体速度进一步探讨）R2-目标•城市背景：成本导向型城市，对价格相当敏感，高层产品入市不久•区域背景：行政新区，目前在售项目仅有浔阳花苑，鹏瑞龙庭将入市•项目界定：高容积率住宅开发项目，含（五星级酒店高投入）S-情景风险！项目根本目标是成功销售，首要条件必须明确存在何种风险？通过规避风险，实现真正的目标22核心问题界定项目如何占位？住宅部分盈利模式的选择？项目核心价值的构建及如何牵引外围客户？解决核心问题的思路与方向：5、如何突出项目优势，建立核心价值提心，吸引客户。1、城市区域发展及客户演变给本项目带来什么机会；2、客户需求与市场供应之间是否存在供求机会；3、怎样的开发节奏和产品安排，保证快速稳定销售；4、商业有没有机会点，作为项目溢价和利润主要来源；23目录案例借鉴PART4项目属性界定PART1核心问题结构化分析PART2整体发展战略PART5项目价值挖掘PART3项目整体定位PART6项目规划及分期构想PART7物业深化建议PART8审时度势，谨慎应因……我们面对是一个刚起步的市场，处在市场盘整的前夜诸多利好的市场因素增加了我们项目目标的实现！那么，本项目成功的机会在哪里？区域机会Regionalopportunity26岳阳县属于快速发展中的城市，全县生产总值和全县固定资产每年在快步提升2019年全县固定资产投资总额突破100亿，达到了109亿，同2000年相比增长超过18倍，近年来，岳阳县固定资产投资一直保持着超过30%的高速增长率。随着城市化的推进，一系列招商引资的工作开展，全县的生产总值也在逐年增长，近年来，岳阳县GDP一直保持10%-16%的增速平稳增长；城市发展27区域规划城市边缘，政务新区，政府大力支持，处于发展起步阶段，配套欠缺28新区发展规律行政新区属城市新区，其开发一般经历住宅——办公——商务商业的次序，总周期在10年以上规划期建设期快速发展期稳定繁荣期商业项目办公项目市政配套土地开发路网设施居住项目中高档住宅市政设施政府相关部门办公物业中高档办公政府公务类设施高档住宅社区级商业区域级商业区域级商业城市级商业高档办公开发次序城市新中心区成功开发次序0-3年4-5年6-10年10年后时间开发类型•不同城市新中心区的开发历程基本一致；•不同城市，开发力度不同，则开发周期不同；•功能的实现前提条件是：顺应市场，若政策干预太多，即使物业建设完毕，区域功能也不能完善。从新区发展规律来看，项目所处区域处于建设初期。29新区发展规律新区人口的聚集、配套的完善都需要一个过程，行政新区目前正处于从启动期向建设期过渡的时期行政新区建设目前仍以住宅为主；商业开发处于初级阶段，大型商业中心尚未建立；新区的土地仍在大批量地出让中；公众对新区前景的信心仍未强势确立。建设期快速发展期政府前期造势住宅用地出让基础设施建设公共设施建设人口特征启动期稳定繁荣期阶段无人气标志时间投资客、豪宅客商务人士、创意人士、豪宅客户以及投资客城市白领为主、创意人士、都市游走者政府公建建设政府部门搬迁高档住宅建设住宅和商业用地出让公众对新区前景不确定写字楼大量开发大型商业开发区域基本成熟区域内土地出让完毕公众对区域确立信心区域成为城市中心，成为城市经济发展引擎区域成为活力中心，经济活动和社会活动引领城市生活建设项目基础设施住宅写字楼、商业大型综合体大型的MALL应理性地看待行政新区当前的发展，要以前瞻性的眼光来研判其区域价值。新景祥观点：30区域市场区域短期内存在大量住宅需求，未来存在大量商业需求由于当前区域为起步阶段，政府搬迁工作也刚刚起步，一个区域的发展成熟要有一个颇具规模且固定的生活人口，同时要有一个区域性的商业成型，而商业的发展则是建立在区域的人流基础之上的，而周边的新区工作正在加快速度建设，但当前在售且将要竣工的项目只有浔阳花苑一个，因此后续会存在大量的住宅需求，而未来也会存在大量的商业需求。31区域发展各种利好因素不断兑现，行政新区当前处于建设期建设期人口特征启动期稳定繁荣期阶段无人气时间公务员、私营业主投资客、豪宅客户、创意人士城市白领为主、创意人士、都市游走者快速发展期城市交通生活配套建筑形象区域认知目前的行政新区5年后的行政新区1.主要交通干道已通车，交通环境已有很大改善；2.生活配套相对匮乏，几乎没有商业可言；3.大量空地与待开发的村落，以及残旧的建筑；4.人气匮乏，偏僻的区域。1.路网铺设基本完毕，多条主干道将县城和岳阳市区便利连通；2.多个政府机关已入住该地，后续其他政府部门将搬迁至此；3.不断有新商品房项目开工建设，未来区域将出现许多高品质住宅，形成成熟生活区；4.人气聚集，明显的城市意向。新区、陌生城市、生态、宜居阻碍行政新区发展的因素将一一得以化解；其发展滞后的现象只是暂时的。32本项目的区域价值——城市新区的生态宜居居住区找准区域发展节奏住宅及商业产品合理搭配促使价值最大化商业产品可作为项目后期部分溢价开发方向新区利好因素不断兑现，把握机会区域机会总结市场机会Marketopportunity34市场发展06-09年10-12年2019年以后发展阶段开发水平代表楼盘价格阶段一：起步阶段本地开发商初涉商品房多层小区1200－2000元阶段