房产公司地下室经济性分析及设计优化

1地下室经济性分析及设计优化地下室限额指标要求整体地下室指标：根据其特征，在指标下达时分为三项指标：扩大地下室、人防地下室及塔楼地下室，裙楼地下室可以参考扩大地下室，因为其上部建筑对其影响较小。序号结构形式指标名称一层地下室二层地下室备注1扩大地下室顶板、底板均为钢筋砼梁板结构钢筋（kg/m²）135115混凝土（m³/m²）1.1-1.20.9-1.02顶板为钢筋砼预应力主梁，次梁、顶板及底板为普通砼梁板钢筋（kg/m²）130120混凝土（m³/m²）0.9-1.10.8-0.93顶板为带托板的预应力大板，底板为普通砼梁板钢筋（kg/m²）120115混凝土（m³/m²）0.8-1.00.8-0.94顶板、底板均为带托板的预应力大板钢筋（kg/m²）110100混凝土（m³/m²）0.9-1.10.8-1.05人防地下室钢筋（kg/m²）160-165按照人防面积混凝土（m³/m²）1.1-1.26低层（别墅）地下室钢筋（kg/m²）95-105别墅类附属赠送地下室混凝土（m³/m²）0.9-1.07钢筋砼独立基础及条形基础钢筋（kg/m²）40-45按基础水平投影面积计算混凝土（m³/m²）0.4-0.45备注：（1）地下部分限额的范围：A）无地下室结构：桩基础以上，含基础连系梁等，混凝土不含基础垫层量。B）地下室部分：桩基承台及以上，地下室天然基础或筏板基础及以上，地下室顶板及以下。限额指标不含承台及地下室或筏板底板垫层混凝土、不含地下室内水池（现浇钢筋砼水池等）钢筋及混凝土。（2）该限额指标制定前提为：基础类型为桩基础，地下室底板为基础承台、底梁及底板的结构形式，地下水位同埋深，顶板覆土以1.5米以内为宜。若确定为筏板基础或其他情形的，根据实际情况可在第二阶段成本目标下达限额指标时做适当调整。（3）消防车道区域的调整方法：按照地下室顶板上消防车道区域的面积，钢筋增加10kg/平米,砼增加0.1立方/平米。（4）塔楼部分地下室，地上结构转换对其指标影响较大，不转换按照80米内、80米以上分类钢筋按130kg/平米和140kg/平米，全转换按照80米内、80米以上分类钢筋按160kg/平米和170kg/平米控制。（5）人防地下室在塔楼投影下的，钢筋指标上限为180kg/平米。2（6）地下室经济技术指标应同时评估地下室停车位停车效率与主材用量。地下室面积含设备房面积，但扣除赠送业主的面积+规划要求的自行车位或可抵扣汽车位的摩托车位面积。A）人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积25%以内，33平米/辆；B）人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积30%以内，35平米/辆；C）人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积50%以内，37平米/辆；D）人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积50%以上，40平米/辆。4、万科地下室限额指标要求（北京区域）编号指标名称指标说明指标控制值1地下车位平均面积(㎡/车)分子为所有地下室面积，扣除（赠送业主的面积+规划要求的自行车位或摩托车位面积）地下汽车库组成部分平均停车面积备注车库+塔楼+设备房32平米/辆塔楼区：指上部塔楼落入地下室区域，地下室周边塔楼区宜剔除无用部分。设备房：指常规的水池水泵房，变配电房及发电机房，不包括特殊地域或条件设置的设备房。车库+塔楼30平米/辆车库区26平米/辆说明1、塔楼区占整个地下室投影面积比例a:当1/3a1/2、1/4a1/3、a1/4时，表中数值分别减少1、2、3平米/辆。2、人防区面积占整个地下车库面积比例b：当1/4b1/3、1/3b1/2、b1/2时，表中数值分别增加2、3、4平米/辆。2地下室钢筋含量(Kg/㎡)含天然基础和承台（不含桩基）城市塔楼信息普通地下室（kg/m2）纯地下车库人防地下室备注车库区塔楼区杭州宁波苏南南昌武汉重庆东莞长沙青岛惠州贵阳80米以下塔楼不转换桩基：105，独基条基：110，片筏基础：125120桩基：110，独基条基：115，片筏基础：1301501、表中数据按顶板有梁楼盖，覆土1.2m，水压同室外场地取值。当顶板采用无梁楼盖，车库区增加5kg；覆土增加0.3-0.5m，含钢量增加5-7kg.。2、塔楼和人防地下室按桩基考虑，若采用天然筏基，此部分增加钢筋15-20kg3、纯塔楼地下室，当塔楼不转换，增加20kg，当塔楼全转换，增加10kg。4、纯半地下车库较纯地下车库减少15kg。5、纯塔楼人防增加10kg。6、两层地下室减少10kg。7、再改项目增加10kg，高端不限。塔楼全转换15017080米以上塔楼不转换130155塔楼全转换160175其他地区80米以下塔楼不转换130155塔楼全转换16017580米以上塔楼不转换140160塔楼全转换1701801、上述表格的转换层是指转换层高度3层的情况，若转换高度≥3层，则标准层的含钢量在不转换的基础上提高4~5Kg/㎡；2、若消防车上地下室顶板，则地下室的含钢量提高5~8Kg/㎡。3、人防地下室是指六级人防（含核六），不含五级人防及以上的情况。35、上海旭辉地下室指标要求（地下钢筋）设计成本对标控制表城市塔楼信息普通地下室（KG/m2)纯地下车库（KG/m2)人防地下室（KG/m2)车库区塔楼区嘉兴、重庆、长沙80米以下桩基120；独基条基133；片筏基础151144桩基125；独基条基138；片筏基础15618080米以上156186其它地区80米以下15618680米以上168192备注1）、所有住宅楼均不考虑设置结构转换。2）、表中数据按楼板有梁楼盖，覆土1.2m，水压同室外场地取值，当顶板采用无梁楼盖，车库区增加5KG，覆土增加0.3~0.5m（规划要求）以上，含量增加5~7KG；3）、塔楼、人防地下室按照桩基考虑，若采用天然筏基，此部分含钢量增加15~20KG/m2；4)、纯塔楼地下室，当塔楼不转换，增加20KG/m2；5)、纯半地下车库较纯地下车库含钢量减少15KG/m2；6)、纯塔楼人防地下室增加10KG/m2；7）、两层地下室减10KG/m2；8）、再改造项目增加10KG/m3;9）、若消防车上地下室顶板，则含钢量增中5~8KG/m2；10）、人防地下室是指六级人防（含核六），不含五级人防及以上的情况；(地下车位面积)设计成本对标控制表地下汽车车库组成部分平均停车面积备注车库区+塔楼区+设备房36m2/辆塔楼区：指上部建筑落入地下室的区域，地下室周边的塔楼区宜删除无用部分车库区+塔楼区33m2/辆设备房：指常规的水池水泵房，变配电房及发电机房，不包括因特殊条件及地域情况而设的设备房车库区+设备房31m2/辆车库区29m2/辆说明：1）塔楼区面积占整个塔楼投影面积的比例A：当1/3≤A≤1/2;当1/4≤A≤1/3;当A≤1/4时，表中数值分别减少1、2、3m2/辆；2）人防区面积占整个地下车库面积的比例B：当1/4≤B≤1/3;当1/3≤B≤1/2;当B≥1/2时，表中数值分别增加2、3、4m2/辆；3）再改产品配套地下车库表中数值增加2m2/辆；4）满足其中一条标准要求即符合限额设计要求；5）机械停车库：按一层的停车位计算总的车位。46、中海限额设计地下室指标（华南区域）建筑类型结构部位钢筋指标（Kg/m2）混凝土指标其他人防地下室（6级人防）地下室160~1801.1~1.3非人防地下室地下室130~1500.8~1.0说明：地下室的限额指标值按以下原则使用：a)地下室按照地下水位在地表以下2m的情况考虑，当地下水位高于此情况时，取较高指标值；当地下水位低于此情况时，取较低指标值。b)地下室按照覆土厚度为1.5m考虑，当覆土厚度大于此情况时，可取较高指标值或适当提高指标值；当覆土厚度小于此情况时，取较低指标值。c)地下室按面积约10，000m2左右，轮廓形状规则考虑，当地下室面积较小，轮廓形状复杂时，取较高指标值；当地下室面积较大，轮廓形状规则简单时，取较低指标值。d)地下室按照一层地下室情况考虑，当地下室层数为两层时，取较低指标值。e)人防地下室按6级人防标准考虑，若人防标准高于6级，可适当提高指标值。f)对于地下室，当采用筏板基础时，可适当提高地下室指标值。地下室结构设计，除重点控制钢筋、砼用量指标外，降低地下室顶板覆土的厚度，顶板上部地面用作园林景观时，应该尽可能地安排灌木和草地，避免种植大型乔木，以免过度增加覆土厚度；顶板覆土以1米左右为宜。消防通道也应尽量避免经过顶板上部地面。7、依云郡指标及与上述指标的对比（80m，非人防，塔楼投影面筋占地下室面积比19%，定位首套）公司/项目地下室钢筋含量（kg/m2）车位指标（m2/辆）备注塔楼车库车库车库+塔楼车库+塔楼+设备依云郡一期高层18.825.3328.81立体停车天津项目（平均）145.6公司上海项目及苏州项目（平均）141（不分位置）141（不分位置）集团限额130110——33顶板底板预应力无梁万科限额150115263032上海旭辉限额156130262833中海限额150150从上表可以看出，天津依云郡项目高层地下室钢筋含量依云郡项目虽然采用了双层立体停车等措施，但单位停车指标仍然较高（参考上海旭辉约定，按单层停车测算）；集团地下车位控制指标控制相对粗放，基本处于行业先进水平。集团控制指标中仅考虑了塔楼及人防占地下室面积比例一个因素，没有考虑产品定位（首套与改善的差别）等的区别。原因分析一、总图布局51、车道在地下室中的位置行车道在地下室布置中避免沿地下室外墙布置，这样布置会降低车位使用效率。地库出入口在可能情况下尽量减少数量，增加双向出入口，减少单进单出的口部数量。2、楼座在地下室中的位置依云郡高层楼座在地库中沿地块东北方向点状布置，对行车路线的组织造成很大影响。理想布局是楼座靠地下室外边缘布置，内部行车道和地下室外墙垂直或平行布置，并形成环路；楼座地下室外墙兼地库地下室外墙，尽量减少地下室外墙长度。3、地块走向与楼座朝向交角依云郡项目地块外围市政道路（红线走向）与所有楼座（正南正北）交角在30度左右，楼座位置沿市政路点状布置，这两个因素造成地下室形状诡异，楼座阳角在地下室内交错布置，无法在地库内形成有效的环形通道，影响了地库面积使用效率。4、楼座投影面积占地下室面积的比例按照统计，楼座投影面积占地下室总面积的比例越高，地下室车位越不好布置。虽然依云郡高层塔楼投影占地下室总面积比例不到25%（19%），但由于地下室形状怪异，无效面积较多，导致车位布置困难，面积利用效率不高。5、地下室总面积中海限额约定“地下室按面积约10，000m2左右，轮廓形状规则考虑，当地下室面积较小，轮廓形状复杂时，取较高指标值；当地下室面积较大，轮廓形状规则简单时，取较低指标值”。有数据表明，当地下室总面积小于5000平米时，单位车位面积控制很难达到。依云郡高层地下室面积9075m2，不是很大且形状狭长，相对地块边界规整的大地块来说，控制难度较大。6、设备用房面积指标及后期预留按照经验，一般一个10万平米规模的住宅小区（南方），考虑将设备房主要设置在塔楼下方，设备房6面积约700～800平米左：序号房间名称控制面积测算依云郡一期高层备注1变配电房约150平米186.2水泵房约120平米264含自来水泵房110、中水泵房105、消防泵房493公变房约50平米2494生活水池约100平米—5柴油发电机房约100平米—6消防水池约150平米2217其他约50平米305换热站240，弱电控制15，热力入口及报警阀室等50合计720平米12251、小区规模每增加10万平米，设备房约会增大30%左右；2、设备房不包括车库进排风机房、消防控制室（80平米左右）以及无实际用途的假设备房；3、设备房的布置不应影响车道两侧的停车位，设备房面积勉强够用即可，不可随意多做。通过对比可说明：北方区域与南方区域相比，地下室设备用房中增加了换热站及中水泵房，面积指标要稍高于北方。对于依云郡一期高层项目，地下设备房的面积指标均较控制指标偏高。分析原因主要是：一期部分设备用房预留了二期