贵阳商业调查报告

中投腾达佰分之1摩都贵阳市商业调查分析：一、贵阳市概况二、贵阳市区商业调查三、各区域商业商业情况四、双龙航空港经济区情况五、商业市调小结目录贵阳市概况贵阳市人口情况龙里县152125.10.1168681387贵阳传统商圈主要集中在中华路沿线，凭借优越的地理位置和密集的人口而发展起来，是贵阳老牌商业中心的集中地，影响力巨大。但随着贵阳城市的扩张和商业的发展，贵阳逐渐形成了多商圈并存发展的格局，新老商圈共谱城市繁华；根据商圈的辐射能力和地区商业特征，将贵阳市商圈分为三个层次：1、核心商圈：贵阳传统五大商圈，喷水池、大十字、大南门、大西门、紫林庵一带。2、次核心商圈：在核心商圈周边发展起来的商圈，主要有文昌路、鸿通城、逸天城、北京路、油榨街3、扩展商圈：即相对于核心商圈和边缘商圈而言，商圈主要是服务于社区居民和周边写字楼办公人员，主要有世纪金源、花果园、大营坡、会展城核心商圈次核心商圈扩展扩展扩展扩展二、贵阳市区商业调查1、贵阳核心商圈物业分布图贵阳主要商业分布情况2、贵阳区主要商圈情况贵阳城区商业目前正在由传统的百货商场、大型超市、沿街商铺为代表的传统零售向综合型购物中心为代表的新型商业过渡。据统计，贵阳目前在建或已建成的现代化商业地产面积达500多万㎡，在这个过程中，以喷水池和大十字为代表的传统老商圈人流逐渐被新商圈分流，城市商业正逐步向多中心、多元化及主题、特色化方向发展，消费者的选择将日益丰富。商圈名称现有商业体量商圈辐射范围商业业态档次形成时间主要商业项目喷水池约20万㎡全市居民及往来商旅客群购物中心、百货超市、沿街店铺高档为主90年代南国花景、国贸总店、百盛、智诚大十字约13万㎡全市居民及往来商旅客群百货商场、沿街店铺中档90年代时代广场、智诚百货大南门8万㎡全市居民及往来商旅客群购物中心、超市、沿街店铺高档2008年星力广场、荔星名店大西门约15万㎡全市居民及往来商旅客群商业街、百货商场、超市、沿街店铺大众2000年国贸国晨店、星力瑞金店、恒丰步行街紫林庵约10万㎡全市居民及往来商旅客群购物中心、沿街店铺中高2005年星力汇金店文昌路约12万㎡全市居民及往来商旅客群购物中心、百货超市、沿街店铺大众2010年亨特购物中心三、贵阳市区主要商圈情况喷水池贵阳国贸基本情况国贸南国花锦基本情况大西门大南门星力荔星名店B馆基本情况荔星名品B馆是贵州省内知名百货公司——星力集团所开设的高端、奢侈百货商场，商场整体国际资深设计师鼎力打造，各品牌装修风格与其品牌在世界其他地区之店面形象一致,使消费者在贵阳即可亲身同步世界奢华，例如国际知名一线品牌GUCCI、纪梵希等都在荔星名品，百货业态齐全，是贵阳市富人购物的首选之地。紫林庵文昌路鸿通城北京路市南路逸天城是国贸集团在贵州首家提倡生活美学概念的购物中心，商业建筑面积6万平方米，商场共6层，负一层是OLE’精品超市，其中经营的商品中有近70%为进口商品；一层是世界艺术级的精致名品，包含CoachCANALI等国际一线品牌；二层是服饰、美发和顾客服务中心；三层是儿童业态，；四层是年轻时尚品牌和中型餐饮；五层是保利旗舰电影院和空中艺术走廊，业态种类齐全，基本能够满足周边居民的消费需求。从入驻品牌来看，餐饮囊括了时下贵阳各大卖场热门品牌，例如星巴克、水果捞、汉拿山等；百货品牌保持国贸一贯品质，快时尚，轻奢品牌的入驻，对年轻消费群体具有一定吸引力。金阳金源金阳世纪金源购物中心基本情况花果园花果园购物中心基本情况会展城贵阳市的大型商业目前主要格局是，以中心区中心环线的北京路、解放路、浣纱路和宝山路围合的地区和依托政府规划；贵阳市目前已开业的大型购物中心/百货约有31家，未来2年内计划开业的约有16家；贵阳商业正处于业态快速丰富阶段，大型综合体商业、都市shoppingmall已成为商业发展的主流。随着商业地产项目不断发展，定位越来越细化，跟随一线城市发展的势头已经呈现。各类商业体在新区不断兴起，以且在建筑风格、商业定位规划已经开始向主题Mall、文旅、游乐休闲集群发展，故我项目未来的商业定位须借鉴商业地产发展趋势，打造项目特色着手。2、贵阳市区商业发展情况今年来随着贵阳新区的发展，金阳、花果园、贵安新区商业逐渐发展显现，市区商业往新区布局已经成为趋势。-200.0%0.0%200.0%400.0%600.0%800.0%1000.0%0123456789国贸广场总店荔星名店南国花锦星力瑞金逸天城花果园tpmall星力银海元隆亨特国晨百货鸿通城海纳广场龙港百货智诚名店星力购物广场荔星名品智诚百货星力中山店2015年2014年增长2014年-2015年贵阳市各大卖场销售数据对比：单位(亿元)从表中可以看出，国贸广场总店、荔星名店、星力瑞金店、国晨百货、鸿通城、海纳广场、龙港百盛、智诚名店、星力购物中心、荔星名品、智诚百货、星力中山店都在下滑，南国花锦、逸天城、花果园、Tpmall、星力银海元隆、亨特是呈上升趋势。同时也说明百货销售走下坡路，而购物中心销售却在上升。以百货为主的传统零售业和单一的购物中心已无法满足贵阳的市场需求，消费者在强调一站式消费的同时，更加注重消费的感官体验，能凸显文化性、景性的以休闲娱乐和餐饮为主的新式体验性商业才会市场机会。以“商业+O2O+金融+N”的3+N创新商业模式作为项目商业核心。去地产、去百货、去品牌化，将项目打造成为贵州本土品牌的孵化基地。根据双龙临空经济区的生态、旅游的大区域定位及周边项目的产业构成，以婚庆、免税、文旅、健康、儿童五条产品为基线，以“造梦”的理念确立项目产品构成。3、贵阳商业市调小节四、贵州双龙临空经济区概况贵州双龙临空经济区位于黔中经济区核心区，涉及贵阳市南明区与黔南州龙里县部分区域，总用地面积92平方公里，建设用地75平方公里，其中贵阳市39.2平方公里、黔南州20.2平方公里、龙洞堡机场15.6平方公里。基本概况贵州双龙临空经济区位于黔中经济区核心区，涉及贵阳市南明区与黔南州龙里县部分区域，总用地面积92平方公里，建设用地75平方公里，其中贵阳市39.2平方公里、黔南州20.2平方公里、龙洞堡机场15.6平方公里。该区域将建设成为以内陆开放、创新驱动、生态文明为内涵和特色的高端产业功能聚集区。空间布局双龙临空经济区以一核三板块为空间布局，一核为空港运营服务核，三板块为临空制造及高新技术板块、临空物流板块、临空总部及综合服务板块。产业定位主要发展以总部经济、商务商贸、高端商业主的临空商务服务业，以旅游集散、文化休闲、会议度假为主的特色优势产业。贵州双龙临空经济区将重点建设总部经济园、现代制造园、航空总部园、临空综保园、临空物流园、科技创新园六大园区贵州双龙临空经济区位于贵阳市市域东南与黔南州交界区域，距离贵阳老城区8公里，是黔中经济区的核心区。其中，贵州双龙临空经济区（南明区域）是中关村贵阳科技园“一城两带六核”空间布局中重要的“一核”，交通区位优势突出，紧邻贵阳老城区和国家级经济技术开发区（经开区），西接改貌“两港一中心”（公路港、无水港、商贸服务中心），北接贵阳综合保税区、国家级高新技术产业开发区，距贵安新区12公里，距贵阳综合保税区13公里，将与贵阳综合保税区共同打造内陆开放的“双引擎”。贵州双龙临空经济区将按照“一环两廊串三心，多点绿网连蓝脉”的布局结构进行规划建设。“一环”即南岳山脉、环城林带及周边林地。北部汪家大井渔洞峡水源涵养区、南部的长江流域与珠江流域水源涵养区、西部南岳山脉以及东部贵阳市第二环城林带，构成了临空经济区环状自然生态系统。“两廊”即渔梁河生态廊道、猫洞河生态廊道。以渔梁河、猫洞河两条主要河流形成绿轴带为廊道，穿插串联起森林公园、新城中心生态公园、谷脚生态旅游公园、中铁体育公园以及各处生态景观节点，构成了新城主要的“绿色纽带”。“三心”即森林公园、龙洞堡中心生态公园、谷脚生态旅游公园。1、双龙临空经济区情况2、区位交通情况贵州双龙临空经济区也将逐步完善立体交通路网规划，构建以轨道交通及高速公路、主干快速道路骨架等为主的路面交通体系。环城快铁：规划的环城快铁由北至南穿越临空经济区，在机场和物流园区设置机场站和马寨站两处站点。轨道交通：轨道交通2号线，连接白云、观山湖、三马、老城区至临空经济区，经贵阳汽车客运东站，向东延伸至龙里县城。高速公路：规划形成“一纵两横”高速公路布局。一纵线：贵阳市环城高速公路（贵阳市3环），连接临空经济区与中心城区其他区域。两横线：厦蓉高速公路及贵新北移线，连接临空经济区至贵州东南方向区域。规划形成“三纵四横一环”的快速骨架路网结构。“三纵线”：龙水路、物流外环线、贵龙纵线。“四横线”：北京东路延伸段（横二路）、汤巴关路—贵龙二线、龙洞堡大道—贵龙大道、建设大道。“一环”：临空外环：由横二路-中铁大道-贵龙纵线形成串联临空经济区外围区域的快速环。3、项目背景中铁国际生态城项目作为贵州省面向央企招商的重点项目，得到了各级政府领导的高度重视与大力支持，被确定为贵州省明确的“十大旅游项目”之一、是贵阳城市东扩的重要组成部分，亦是黔中经济区推进的重要项目，更是被列入《贵州省生态文化旅游发展规划》的重点项目。中铁·国际生态城项目规划的五大特点为：崇尚自然的生态景观框架、因地制宜的路网骨架、和而不同的功能分区、兼顾产业的用地布局、综合配套的生态新城。项目定位以自然人文为依托，主题公园、体育运动为主线，康体休闲、养生养老为支撑，旅游观光、休闲度假为品牌，形成集旅游、度假、避暑、休闲、运动、娱乐、养生、会议、会展、教育、培训等于一体的旅游体育休闲度假胜地，力求打造国家级旅游文化创新示范区，世界级旅游度假休闲目的地。项目太阳谷白晶谷云栖谷悦龙国际深高速贵龙新苑居住人口220698411428674979482018420036运动、养老居住人口结构旅游人群、运动4、项目周边人口导入分析旅游人群、商务旅游人群、商务流动人群、商务运动、养老龙里县251038常驻民和流动人口5、项目竞争关系分析项目主力业态多彩贵州城文化、旅游、餐饮、特产、娱乐砂之船名品折扣、餐饮双龙镇餐饮、酒店、特产、小吃本案多彩贵州城、砂之船、双龙镇的旅游、零售、餐饮、娱乐业必定会分流部分客群，与我项目形成竞争关系。故在商业定位和规划时期必须考虑错位经营、业态对冲等相关因素，做到人无我有、人有我强的格局，降低项目和商家的经营风险。多彩贵州双龙镇砂之船6、项目S.W.O.T关系分析STRENGTHS优势经济环境。贵阳经济持续增长，人民生活水平不断提高，消费力不断增强；产业结极。汇集物流、旅游、空港三大支柱产业强势崛起，新区发展格局已经显现。城市经营。“城市后花园、都市会客厅”将成为贵阳及旅游人群的首选地；大城崛起。南贵阳新列二线城市，东扩新区中心浮现；城市交通。双“三港合一”“三纵三横”及城市轨道交通将加强新区的发展。自然资源。民族风情小镇、养生养老基地等多重功能形成项目内涵，通过差异化竞争打造集聚贵州精华的个性化旅游、休闲、体育、度假的旗舰基地，在全国乃至世界知名的避暑休闲度假胜地；市场需求。市区商业同质话严重，无法满足消费者对消费场所的要求。区域人口。根据评估分枂，双龙临空经济区常住人口将近约80万人，三谷一城、碧桂园、深高速别墅区汇集优质、强劲消费力人群，必将成为新区的商业亮点。宏观政策。国家贷调控对投资、经营必定有一定的影响；新区开发。新区开发周期较长，市场培育需要时间，更考量团队的经营管理能力；消费习惯。市民消费已被固化的消费习惯尚需时日才能得到改善；总体规划。对项目规划定位带来严峻考验，物业、交通、配套要求成为区域的一大挑战。建设周期。项目建设周期长，短期内入驻人群不足；外部竞争。新项目纷纷兴建，加剧市场竞争。新区商业很难辐射市区，以及其他新匙开収，WEAKNESSES劣势OPPORTUNITIES机遇THREATS挑战业主背景。背靠央企，中铁国际生态城是由中铁贵州旅游文化发展有限公司开发。政店支持。中铁国际生态城项目作为贵州省面向央企招商的重点项目，被确定为贵州省明确的“十大旅游项目”、“大贵阳城市群”城市建设重点项