北京怀柔雁栖镇柏崖村地块度假别墅项目定位报告

版权声明：本报告版权归北京嘉德融房地产顾问有限公司所有，未经授权许可，不得擅自引用或将报告内容外泄。Copyright©2015,BeijingGuardianRealEstateCo,.Ltd.AllRightsReserved.谨呈：金隅集团怀柔雁栖镇柏崖村地块定位报告2016年5月北京嘉德融房地产顾问有限公司一二三本体与区域分析市场形势分析项目整体定位五经济测算目录四项目规划建议一二三本体与区域分析市场形势分析项目整体定位五经济测算目录四项目规划建议一本体与区域分析目录2、区域基本概况3、区域发展规划4、区域前景预判1、本体条件分析本体分析-区位Ü项目位于北京市东北，怀柔区雁栖湖西南方向，范崎公路沿线柏崖村区域，距离怀柔主城区6.5Km；Ü项目所在雁栖湖片区属于怀柔区住宅格局上的北部旅游度假别墅区，近年来雁栖湖“国际会都”的构建及打造，给雁栖湖片区的别墅市场带来较大的发展机遇；Ü北部旅游度假别墅区以丰富的自然资源及高等级的旅游风景景区区隔市区普通住宅区、西南部休闲别墅区。具有良好的发展前景和高素质的居住群体。本案京加路范崎公路京密高速京承高速本案本体分析-交通Ü市区前往项目主要路线：京承高速——〉京密高速——〉范崎公路Ü地块东侧为范崎公路，市级干线公路，柏油路，道路良好，车辆较多，交通便利，沿线有四处旅游景点。Ü雁栖湖片区将建一条全长约11.3公里与北京城市中心区联通的公路；并绕雁栖湖修建环湖路，未来项目会借势该路网规划。Ü目前雁栖湖区域公交线路仅为6条，随着片区开发，这一状况将会得以改善。现状道路良好，驱车从市区往返项目通达性好；周边路网发展具备利好因素本体分析-周边环境从地块内部看四周：Ü东侧紧邻范崎公路。公路东侧为北京雁栖湖国际高尔夫俱乐部。Ü东北侧即为雁栖湖及沿岸长青在建的别墅项目及国际会议会展中心等。Ü西侧接壤下辛庄村林地。Ü南侧至国防部维和中心。地块尚处于较为天然环境中，故自然资源及风景景观资源较好。周围环境基本为山坡及林地，远处在建项目将为项目带来国际一流水准的建筑景观。北至：范崎路（北段）西至：下辛庄村南至：国防部维和中心范崎路范崎路东至：范崎路（东段）本体分析-规划指标及基地现状Ø总地现状：宗地为现状山地，原有房屋建筑已拆除平整，现宗地内多为林木、杂草。Ø市政条件:项目周边交通路网情况发达，达到六通一平，给排水、燃气，接入点均在项目周边道路上，接用距离较近。土地平整内地、杂草ØHR02-0200-6001等地块，总用地面积1080820.103平方米，建筑规模421534平方米。Ø本次转让地块总用地面积195947.108平方米，该宗地地上建面78379平方米。Ø可销售面积76773平方米（限高10米），不售面积1606平方米。地块分别应设置260个和240个停车位。序号地块编号用地性质用地规模（平方米）容积率地上建筑规模（平方米）控制高度（米）建筑密度（%）绿地率（%）1HR02-0200-6001F3其他类多功能用地99592.1420.4398371015502HR02-0200-6002F3其他类多功能用地92340.60.4369361015503HR02-0200-6003U1市政设施综合用地4014.3660.4160644030合计--195947.108-78379---HR02-0200-6001HR02-0200-6002本体分析-规划指标1、区位：位于怀柔区雁栖湖，距离市区较远，非传统居住板块。2、交通：交通通达性良好，周边路网完善，公共交通设施不足。3、配套：生活配套匮乏，旅游景观资源相对较为充足。4、土地：具备山地地形优势，但产权性质是项目销售难点因素。本体分析小结5、指标：超低容积率，限高10米，物业形态以低密度产品为主。一本体与区域分析目录2、区域基本概况3、区域发展规划4、区域前景预判1、本体条件分析区域分析-交通区位京承高速Ø本案位于北京东北部，怀柔区境内。Ø怀柔地处燕山南麓，属于远郊区。东临密云县，南与顺义、昌平相连，西与延庆县搭界，北与河北省赤城县、丰宁县、滦平县接壤。城区距北京东直门50公里，由京承高速连通，全区总面积2122.6平方公里。区内有四级以上河流17条，大中小型水库16座。Ø截至2013年，常住人口38.2万。区域分析-历史沿革Ø怀柔有着悠久的历史，春秋战国时代，怀柔是燕秦活动的战略要地，秦灭六国统一中国后设渔阳郡，即今怀柔。Ø1300多年前唐朝开始出现“怀柔”这个名称，公元1368年明朝设置的怀柔县与今天的怀柔区管辖范围基本相同。“怀柔”出自《诗经·周颂·时迈》中的“怀柔百神”，“怀”是来的意思，“柔”是安抚的意思。“怀柔”这两个字放在一起，就是以德施政，民族团结，交融发展。Ø2001年12月30日，国务院批准怀柔县撤县设区。2002年4月16日，怀柔区正式挂牌。区域分析-资源风貌Ø怀柔区山地广大、河泉众多，水源丰富，水质优良。97.1%的区辖面积为首都一、二、三级饮用水源保护区，水质优良，地表水质量达到国家饮用水二级标准。年水资源总量8.6亿立方米,占全北京市水资源总量的1/5。全区有4级以上河流17条、山泉774处、水库18座。Ø怀柔北依群山、南偎平原，全区林木覆盖率达76.42%，森林覆盖率53.41%，人均绿地54.25平方米，均居北京市榜首。物产丰富，板栗、西洋参、虹鳟鱼、果脯、古钟御酒等特产享有国内外盛誉。区域分析-环境气候Ø怀柔区地属暖温带型半湿润气候，四季分明，雨热同期，夏季湿润，冬季寒冷少雪。全年日照时数约2800小时，年平均气温9～13摄氏度，无霜期约170～200天，年平均降水在600～700毫米，主要集中在6～8月份。Ø怀柔依托良好的山水资源优势，拿下了国家级生态示范区的招牌，因区域林木覆盖率高、人口密度低、无污染性产业、山水资源丰富等原因影响，区域空气质量居北京前列。Ø2013年，印发2013-2017年清洁空气行动计划，要求到2017年，怀柔区空气中的细颗粒物年均浓度下降25%以上，控制在50微克/立方米左右，优于其他城区。区域分析-度假旅游Ø怀柔区具有丰富的旅游资源，境内有各类旅游资源18类58处，其中自然旅游资源8类32处，人文旅游资源10类26处，国家A级景区11个，各类都市型现代农业观光果园、采摘园及垂钓烧烤点500余个，累计接待中外游客4881万人次。接待游客数量与旅游综合收入两项指标均高于全市平均增速，保持在北京市郊区县前三名。Ø慕田峪长城、箭扣长城、黄花城水长城、红螺寺、红螺湖鸟岛、青龙峡、雁栖湖等景区在北京近郊旅游景点中享有盛名。区域分析-文化资源Ø“南有普陀，北有红螺”红螺寺作为北方最大的佛教丛林，北京最知名的三大佛教寺院之一，一直以来都是怀柔的代名词。随着社会快速发展、生活压力骤增，同时经济能力提升，对于心灵的回归与精神的寄托需求越来越强烈。而佛教在中国的发展历史渊远，文化深厚，备受欢迎。Ø怀柔，在佛教文化方面具备悠久的历史。红螺寺始建于东晋咸康四年（公元338年），原名“大明寺”，明正统年间易名“护国资福禅寺”，因红螺仙女的传说，俗称“红螺寺”。Ø《高僧传》记载，红螺寺的开山鼻祖“神异”僧人佛图澄，是一位神通广大的高僧。西晋末年，佛图澄由于感梦来寻找中国北方佛教发祥地，二十余年无果。后偶然发现红螺山山形上部如舞动双翅的大鹏金翅鸟，下有佛祖成道时“触地印”瑞像，暗契圣教，瑞显佛仪，恰合他感梦之境，创建此寺。因此具备以佛教为纲、道家阴阳、风水易经、传统建筑、园林营造等共同组成的中国传统文化集群文化。一本体与区域分析目录2、区域基本概况3、区域发展规划4、区域前景预判1、本体条件分析区域分析-发展历程Ø一九九五年八月三十日联合国第四届世界妇女大会在北京召开，作为辅助性会议的非政府论坛组织论坛在怀柔举行。期间，怀柔场地每天接待外宾3万人，高峰时达到3.5人，工作人员2万人。这次大会，提升了怀柔在北京的地位与知名度，并带来了怀柔第一次城市化大发展的建设进程，同时也开启了怀柔承接大型国际会议的先河。Ø此后，2005年10月，以“倡导养生理念，共创健康家园”为主题，中国医师协会、北京市怀柔区人民政府、联合国教科文组织共同主承办的第三届世界养生大会；2007年12月7日召开的东亚商务论坛、国际影视论坛、世界大选美赛事也曾先后在怀柔举办，为怀柔发展成为国际会都打下了基础。区域分析-区域规划东部发展带怀柔怀柔在北京十二五规划中的定位“十二五”期间，按照北京市“两城两带六高四新”的创新和产业发展格局，作为“四新”之一：Ü怀柔定位：文化科技高端产业新区，并作为重点培育的高端产业新区之一。Ü战略目标：文化科技新区、国际交往新城、现代产业基地和生态宜居。Ü重点发展：旅游、会议、休闲、度假、影视文化、教育及研发等功能，适当发展科技含量高、无污染的都市型产业及现代制造业，同时也是特色农产品生产及加工基地。Ü组合构成：“两城区”＋“两组团”，预计2020年建设完成，新城核心区、庙城组团尚未启动，雁栖组团已初具规模。区域分析-区域规划庙城组团——是新城重要的功能配套区，是怀柔新城的仓储物流基地Ø规划建设成为具有货物集散、储存、配送、流通加工、商品检验、物流信息服务等功能的北京市专业物流区之一中心城区——承担怀柔新城的综合服务职能，是全区的行政管理中心、公共服务中心和旅游休闲会议中心，中心城区由怀柔老城区及新城核心区构成Ø核心区是新城的公共服务中心，是体现国际交往职能的重要窗口，重点培育会议培训、文化交流、商务办公、体育健身、医疗服务、行政办公等功能产业。雁栖组团——定位国际会都核心区，随着雁栖湖生态示范区落户怀柔，怀柔将承接国际高端会议接待功能，十二五期间，怀柔对区域发展重新定位，雁栖湖生态示范区将着重发展会议、会展等相关产业。东部新区——是新城的主要发展方向，以现状北房和杨宋两个镇中心区为建设基础，规划向东、南方向扩展Ø北房地区引导发展以高新技术研发为核心的生产性服务业，建设形成怀柔新城重要的科技创新研发基地之一Ø杨宋地区引导发展文化创意及相关服务产业，推动相配套的文化旅游、文化娱乐设施建设，逐步形成以影视文化创意为特色的文化产业基地影视基地雁栖组团区域分析-区域规划未来5年，将北京雁栖湖生态发展示范区打造成为具有中国文化特色、国际一流水平的会议会展区和生态发展示范区，具备接待G20首脑会议等大型国际会议和开展大型高端商务会展活动的条件。2014年举办APEC会议！Ü功能规划：环区景观带、峰会核心区、高端接待区、生态区等6大区，重点发展国际会议、商务会议、度假会议以及影视、科技等专业会展。Ü会议中心：雁栖湖西岸半岛，将建起接待能力为3000人的一期工程，全部建成后大约能接待1万人。Ü公共景观：突出皇家园林特色，形成环湖、湿地、山体三大景观。Ü交通建设：建一条全长约11.3公里与北京城市中心区联通的公路；并绕雁栖湖修建环湖路。Ü环境建设：加快不夜谷、夜渤海等沟谷施工。Ü升级改造：慕田峪、红螺寺、怀北滑雪场等。Ü修缮长城：主要是河防口段。雁栖湖组团发展目标区域分析-区域交通Ü近期，北京市与铁路部门编制市郊铁路线网规划，利用既有的铁路资源开行市郊列车。怀柔、平谷等4个远距离新城拟通过市郊铁路连接北京中心区，可1小时内通达。ÜS3线，南起北京南站，经北京东站、顺义、怀柔，北到密云县密云镇，全长100公里，预计2015－2020年建成通车。Ü怀柔区域内拟设置庙城、怀柔2座车站。一本体与区域分析目录2、区域基本概况3、区域发展规划4、区域前景预判1、本体条件分析区域前景-国际会都Ø2013年10月8日，APEC峰会正式选址北京怀柔区。作为亚太地区极具影响的经济合作官方论坛，选址极为讲究。梳理历届领导人非正式会议，基本都是在风景优美的旅游城市举办，如：泰国曼谷、韩国釜山、澳大利亚悉尼、美国夏威夷以及上届举办城市印尼巴厘岛。一般情况下东道国会选择该国的旅游城市，让领导人在密集紧张的会议之外领略该国的风景和民俗，加深彼此之间交流和了解。Ø成功承接APEC会议已经成为怀柔发展会议度假产业的历史转折点，APEC会议也已被称之为怀柔发展会