2018.5.21上海同策-福州市金茂悦全年营销策略提报

金茂悦项目营销策略报告2018.05金茂大厦，让上海骄傲天河金茂府，让广州骄傲不用制造IP,金茂自己就是IP周边项目住宅均价（万/㎡）比率路劲蠡湖院子2.335%路劲蠡湖院子2.241%栖庭1.782%九龙仓时代上城1.7577%香槟街铂悦府2.148%周边整体均价255%周边项目住宅均价（万/㎡）比率秦安道五大院520%中建悦府4.340%富豪新开门4.146%天津雅颂居5.313%招商津湾天玺520%周边整体均价4.728%周边项目住宅均价（万/㎡）比率静安府1118%静安慕舍7.573%宝华城市之星1030%新湖青蓝国际944%高尚领域1030%周边整体均价9-1030-44%30-50%2018，金茂邂逅福州奥体显性课题：非城心的房子卖出城心的价格单价直逼二环内，远超同区域项目隐性课题：奥体金茂的标签意义传奇者的精神，总期望被传袭中心城区地铁5号线（在建）齐安路东岭二环三环本案路福湾路G70福银高速本案永辉超市三十中学地块西侧：福湾路地块南侧：东岭路地块东侧：景观河道福建医大附属第一医院（在建）市妇幼保健院（在建）飞凤山公园奥体中心高盖山公园国艺花鸟市场台屿小学（在建）1公里生活配套地块北侧：机电工程学校配套公园教育运动医院商超市场交通资源飞凤山公园高盖山公园台屿小学分校三十中学海峡奥体中心市妇幼保健院医大附属第一医院永辉超市阳光天地仓山万达国艺花鸟市场地铁5号线（在建）二环三环距离700米1公里500米200米800米1.3公里1.5公里500米900米2.7公里700米1公里1公里2公里备注1300亩2700亩100多年历史中高级职称的教师占总数的59%第一届全国青年运动会的主赛场三级妇产医院三级甲等医院民生超市巨头时尚前沿综合体65万㎡大型综合体福州最大花鸟市场预计2021年12月开通内环快速50公里城市快速城市新区板块，改善居多，无法比肩豪宅第一梯队天生稀贵环境，文化底蕴深厚，奥体核心崛起在即板块金山城南板块江滨板块老仓山板块奥体板块福晟钱隆尚品正祥奥园康都万科翡翠里阳光城融侨檀府禹州金辉里福晟奥园融侨阳光城方圆万科翡翠里凤栖万科翡翠里溪里融侨阳光城方圆阳光城融侨檀府福晟钱隆尚品禹洲金辉里正祥奥园康都125-140㎡（别墅）95/105㎡（复式洋房）150-179（叠拼）104-105㎡，125-145㎡，140-180㎡顶复（高层）、200㎡（别墅）86㎡、118㎡（复式）65-78㎡，98㎡，115-127㎡，105-127㎡复式（高层）58㎡，91㎡，89-92㎡复式，103㎡复式（高层）项目会所幼儿园商业配套游泳池休闲活动万科翡翠里凤栖×√√×万科四点半学堂，社区营地、户外营地等万科特色教育体系万科翡翠里溪望××××阳光城檀府×××无边界泳池学习成长中心①四点半学堂；②learningpark；③儿童幼儿园；二、健康运动中心①健身中心；②瑜伽馆；③荧光跑道；④无边界泳池；三交流乐享中心①城市会客厅；②妈咪厨房；③棋牌室融侨方圆×××××福晟钱隆尚品××1栋商业体××禹州金辉里××1.4万商业×社区健身跑道/儿童游乐区项目入市项目禹洲金辉里融侨悦江南阳光城檀府融侨方圆万科翡翠里溪望万科翡翠里凤栖福晟钱隆尚品福晟中央美墅世茂国风长安正祥奥园康都建发行政学院地块在售项目待售项目2017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q2存量8.2万、65-78㎡，98㎡，115-127㎡，105-127㎡复式（高层）存量12.2万、56-75㎡，84-113㎡，114-133㎡，95㎡复式㎡（高层）存量7万、104-105㎡，125-145㎡，140-180㎡顶复（高层）、200㎡（别墅）存量3.6万㎡、150-179（叠拼）存量4.1万㎡95/105㎡（复式）存量9万㎡、120-140㎡（叠墅）存量5.2万㎡、86㎡、118㎡（复式）存量7.8万㎡、91/126（复式）、113-177（联排）期存量3.57万㎡125-140㎡（别墅）存量2.2万㎡、58㎡，91㎡，89-92㎡复式，103㎡复式（高层）存量8.93万㎡、产品未规划项目年龄段置业类型置业次数家庭结构职业特征关注因素（排序）万科翡翠里21-30岁25%自住50%投资兼自住35%投资15%首置15%首改50%再改35%多次10%单身1%两口之家29%两代同堂占30%三代同堂占40%以个体户，拆迁户，万科品牌追随者1.品牌2.户品3.升值潜力31-40岁40%41-50岁15%50岁以上15%阳光城檀府21-30岁8%自住78%投资兼自住27%投资5%首置8%首改52%再改42%多次8%单身1%两口之家19%两代同堂占32%三代同堂占48%以私营企业主，拆迁户，政府单位为主1.性价比2.升值潜力3.户品31-40岁38%41-50岁42%50岁以上12%融侨方圆21-30岁17%自住76%投资兼自住20%投资4%首置23%首改60%再改10%多次7%单身2%两口之家19%两代同堂占45%三代同堂占34%以个体户，公司中高管，融侨品牌追随者为主1.品牌2.产品3.交通4.配套31-40岁37%41-50岁33%50岁以上13%福晟尚品21-30岁10%自住60%投资兼自住30%投资10%首置17%首改60%再改6%多次7%单身5%两口之家33%两代同堂占47%三代同堂占15%以个体户，公司中高管，事业单位1.地段2.交通3.产品31-40岁40%41-50岁30%50岁以上20%建发央玺泰禾金府大院中海金玺公馆首开融侨首融府香開長龍在售待售鼓楼金茂府保利天悦保利乌山九巷万科九如府融信双杭城恒大天璟注：本案对标全市高价项目，目前在售项目均为40000元/㎡左右的，在售项目3个，待售项目8个。奥体必将步入豪宅时代，金茂悦引擎板块升级以本案为契机，营销需要解决的问题：12大科技系统：智能家居控制系统、抗霾防PM2.5除尘系统、毛细管网辐射系统、24小时置换新风系统、湿度调节系统、循环地源热泵系统、外墙/屋顶/地面保温系统、高效节能外窗隔热系统、抗干扰隔音降噪系统、净化水直饮系统、24小时热水供应系统、同层排水系统私属于每个家庭的智能管家为业主提供更为智能化的便利服务家庭智能机器人3D手势控制灯：可通过不同手势调节灯光明暗、开关智能mini网关：家居智能化的心脏智能窗帘：可在设定的光线和温度下自动开启窗帘和关闭窗帘智能恒温器毛巾烘干机智能开关APP控制：智能控制家居场景卡通身高测量仪亲子乐园儿童洗手间寄托站角落宝贝寄托站拥有可以休息、聊天、交换图书、免费wifi的社区大客厅、学龄前儿童免费玩耍、全家互动游戏的亲子乐园、可爱卡通的身高测量仪兼家庭合影区、温馨尺度设计独特的儿童洗手间等。——实现医疗机构对社区居民进行远程诊疗远程诊断：合作医院的专家或医生对基层临床人员提供诊断意见，包括远程影像诊断、远程病理诊断等。远程会诊：上级医生通过远程会诊系统，直接对基层患者进行会诊，并对基层医生给出会诊意见，如远程视频会诊。远程监护：利用家用医疗装置采集患者的生命体征信息，并通过网路传输到监护中心，由医护人员对居家患者进行监测和疾病管理的服务，如远程家庭监护、远程疾病管理等。远程教育：合作医院的专家或医生对社区医疗人员进行的继续教育和培训。——金茂U18成长社区U18成长社区借助同型社区易于交往的优势，鼓励业主之间建立更密切和更广泛的联系，创建各类兴趣爱好的社团，打破社区内邻居之间的封闭，实现整个生态圈的公约和自我完善，建成一个有温度、有交流、有自治的生态社群。重庆金茂项目已落地爱心挂钩：在挂钩外围设计了一个圆形保护圈，挂钩不用时就可以收回保护圈里，以此降低被挂钩误伤的可能性。入户门锁：有密码、指纹、卡、机械钥匙四种开启方式（选配）。忘记密码或忘带钥匙，还可以通过指纹开门。玄关收纳：既要便于换鞋，放置进门随身物品，同时又有充分的空间放置当季鞋和过季鞋。4类满载鞋柜，可满足约150双鞋的收纳需求。一键开关断电：日常上班或出远门时，换好鞋子后，发现某处灯或电源未关，也不用麻烦再换鞋折回去，在玄关处一键轻松切断电源（除冰箱），方便更安全。无把手玄关柜：柜子设计成无门把手状态，并做暗槽设计，这是为了防止尖锐的把手对婴幼儿造成伤害。吹风筒的收纳：不但可以收纳吹风机，还能防止遇水漏电。马桶伴侣：可将书、手机、纸巾统统收纳。漏水口设计：在洁柜的漏水口做在了水槽边上，这是为柜体腾出多余空间，如此一来下水管就可以设计在里侧，下身柜体的空间利用率就提高了。悬挂式柜体：悬挂式柜体设计使得柜体下面能腾出30到40厘米的空间，这个空间可以放放孩子的浴盆、水桶、小板凳等物件。电热毛巾架：电热毛巾架不仅能够将潮湿毛巾变干，还能有效杀死上面的各种病菌，同时，对于毛巾的收纳也非常方便。温暖干燥系统：在浴室配置干燥系统，不仅配备暖浴快，更有镜柜下方的暖足机，从头到脚。洁具可遥控：卫生间采用的是顶级杜拉维特智能洁具，可以根据男女主人不同习惯，设置水温、水量大小，时间，一键选择，且可通过遥控进行控制。高级风暖浴霸：卫生间使用的是高级风暖浴霸，整体除了排风、换气、保暖之外，有除湿，除菌，加温的诸多功能，并可遥控。中式厨房U型布局，收纳空间采用全吊柜设计，方便业主存取餐厨物品，减少人体疲劳感。双色橱柜拉伸空间：吊柜和地柜的颜色不同，深色在下，浅色在上，形成对比层次感，可以有拉伸效应，感觉层高要比实际的要高。现代生活越来越注重室内环境健康，“隔音设计”这个概念似乎被许多楼房设计忽略，室内隔音效果好坏也直接影响生活质量室内做隔声处理主要是将噪声局限在小范围空间内，或者屏蔽外界噪声不被侵扰，从而提供舒适的声环境极致4.5米层高加长款车型也能灵活出入出入口舒缓坡道保证跑车的底盘不受刮蹭加宽加大车位对车库的坡度科学度量和设计，行车道整体加宽，即使大型房车、以世界顶级豪宅车位标准，设计长6米，宽2.6米，面积达到近15.6㎡的车位奥体之上·悦系·科技轻奢住区亮点一：在售楼处设置透明LED显示屏以及动画导示牌，用科技的力量，让大家感知自然的魅力亮点二：在售楼处入口铺设“脚踏触屏版”客户走在上面会根据不发出现不同的图案。建议用花朵盛开或树木生长作为踩踏动态图。选择与客群更匹配的法拉利作为样本间元素，用充满流线的动感线条，彰显F1赛车场呈现的“上”字对生活带来的“进取、超越”。用三宅一生品牌对自然的理解，打造一款全球首个“三宅一生样板间”。通过简约原生的自然秘境，诠释生活本真，对应远香湖“海”字形传达的“包容、融汇”城市精神。动态投影沙盘环幕立体投影看房全息透明触摸技术互动翻书系统工法展示区：售楼处内部可设立工法、生活设施展示解说区；样板间材料解剖展示：设立解剖式样板间，将材料保温、管道预留位置等作为展示，增加客户购买信心品质工程工法展示室内设施展示样板房解剖其它区域闽侯、闽清、南平、福清、长乐、平潭仓山、鼓楼台江、晋安重要客户核心客户补充客户鼓楼、台江、晋安【核心客户】占比25%闽侯、闽清、南平【重要客户】占比15%其它区域【补充客户】合计5%仓山区【核心客户】占比例45%福清、长乐、平潭【重要客户】占比10%追求奢华有内涵的国际化品质豪宅生活高价项目入市时间较长，品质项目以价换量。随着地王频出、均价上移趋势明显。预计市场窗口期出现在19年第一季度。“五限”加剧；政府干预开盘及价外款的收取。35000元/㎡。40000元/㎡。机会：风险：项目名称权数本案万科翡翠里阳光城融侨檀府融侨阳光城方圆福晟钱隆尚品评分指标权重分值分值分值*权重分值分值*权重分值分值*权重分值分值*权重外部因素开发品牌10%10010010.00%10010.00%10010.00%10010.00%地段10%100909.00%909.00%909.00%10010.00%周边配套10%100909.00%909.00%909.00%909.00%交通因素10%90858.50%858.50%858.50%10510.50%区位成熟度6%10010010.00%1001